从美、日房地产泡沫看我国房地产市场

东北财经大学硕士学位论文从美、日房地产泡沫看我国房地产市场姓名：王曦申请学位级别：硕士专业：世界经济指导教师：葛竞天20071201从美、日房地产泡沫看我国房地产市场作者：王曦学位授予单位：东北财经大学相似文献(10条)1.期刊论文钟立春房地产泡沫对我国金融安全的影响及对策-商业经济2009,(14)由美国房地产次贷引发的金融海啸,让整个世界的金融面临着威胁与挑战.房产泡沫对金融体系、以致对社会经济都造成破坏性的影响.目前,金融安全问题已困扰着我国经济增长.为了避免中国重蹈日本、东南亚之覆辙,我国应采取统一法律、制定合理的土地税制,提高土地持有者的使用效益.同时,应完善信用机制,改善信贷机构竞争环境,抑制投机行为,促进金融中介最大程度的发挥作用,以防范房地产业泡沫的金融风险,保障金融安全的发展.2.期刊论文刘明彦美国房地产泡沫:谁是始作俑者?-银行家2007,(12)2007年8月以来,美联储被迫两度降息,欧美各国央行向市场注资数千亿美元试图化解殃及全球的美国次级债危机,随即动荡不安的国际资本市场开始止跌企稳.3.学位论文杨井贺美国房地产税收制度研究2008我国房地产业从1993年至2007年经过14年的发展，无论是在拉动GDP增长，还是提高居民的居住质量上都起到了决定性的作用。随着国民经济的增强，房地产市场的繁荣，出现了过度投资、投机现象，房价飞涨，贫富差距进一步拉大，导致民间怨声四起。针对现实情况，国家也采取了一系列宏观调控措施以抑制过度投资、投机现象，防止房地产泡沫，进而威胁金融安全。其中，当前房地产税收制度存在的问题，以及应起到的作用自然引起了社会各界的关注，讨论最为激烈的莫过于物业税(又称为财产税)的开征问题。因此，如何对当前我国房地产税制重新设计是摆在我国面前的一道难题。笔者通过对美国房地产税收制度的全面分析，总结经验，试图为我国房地产税制的改革提供参考性依据。论文包括以下五部分。第一部分是绪论，首先提出当前我国房地产市场及税制发展现状和存在的问题，以及房地产税制研究的内容，表达了对美国房地产税制研究的意义。第二部分是文献综述，介绍了部分国内外学者对房地产税制相关内容的研究成果。第三部分介绍了美国房地产市场、税制的基本特征和概况，详细介绍了美国房地产税制构成要素的具体规定特征。第四部分对美国房地产税收制度进行简单的评价，从不同角度评价美国房地产税制的优劣作用。第五部分借鉴美国房地产税制的基本经验，结合我国具体国情，对我国的房地产税制进行优化改革提出了两方面的改革建议，一方面是我国房地产涉及税种的调整，应当体现为“在房地产保有环节，合并相关税种，同时实施统一的物业税制(或称为财产税制);在房地产取得、流转环节，取消一些税种，同时加强个人所得税的征管、调节工作，遗产赠与税根据我国现实情况可以暂不考虑征收；在房地产的生产供给上，运用税收杠杆作用鼓励参与建设、经营廉租房、限价房等安居工程。”另一方面是在财税分权上理顺中央政府与地方政府间的分配关系，应当体现为“物业税由地方政府征管，个人所得税则由中央政府统一征收调配，同时加强政府间的财政转移支付工作”。4.期刊论文张协奎.韦玮.ZhangXiehui.WeiWei美国次贷危机引发的全球金融风暴对我国房地产市场的启示-广西大学学报（哲学社会科学版）2009,31(4)美国房地产次贷危机爆发导致金融体系濒临崩溃,并引发了全球范围内的经济衰退.美国次贷危机产生的原因:房地产泡沫的破灭;房地产信贷环节的过度放松;房地产金融衍生品的泛滥;政府金融监管不力.因此,我们应时刻警惕风险,吸取美国教训,结合我国经济社会发展的具体情况,采取有效的措施防止危机的爆发,这些措施包括:稳定合理的房价;严控信贷门槛,加强信贷管理;加强房地产资产证券化各环节的管理;加强对金融体系的监管.5.学位论文杜琳琳银行信贷与房地产金融风险管理研究20092007年，新世纪金融宣告破产，次贷危机在美国爆发。在这场危机中，伴随着美国房地产泡沫的破裂，住房抵押贷款公司濒临破产，对冲基金被迫清盘，投资银行宣布亏损，进而引发美国和全球金融市场出现剧烈动荡，这次美国房地产次贷危机的爆发又一次让人们看到房地产过度膨胀所蕴含的金融风险。近年来，随着我国城市化进程的加快和住房制度改革的推进，我国房地产业呈现出高速发展的态势，逐渐成为国民经济新的增长点和消费热点。然而房地产业是一个高风险的行业，它高度依赖金融市场的信贷支持，因此，房地产金融在支撑房地产业迅速发展的同时，也不可避免地承担了房地产业的高风险。尤其近年来由于我国经济结构的失衡，对外贸易顺差的过快增长，银行体系出现了流动性过剩的局面，以房地产为代表的资产价格呈现出快速上涨的趋势，大部分城市的房地产价格都出现了大幅度上涨，部分热点城市或地区的房地产价格甚至上涨了几倍，出现了严重的房地产泡沫，使房地产的金融安全成为一个需要重点关注的问题。本文通过分析，探究银行体系流动性过剩背景下银行信贷的过度支持与房地产泡沫之间以及房地产泡沫和房地产金融风险之间的深层次关系。在此基础上，以北京、上海、天津和重庆房地产为例，实证检验了银行信贷的过度支持是产生房地产泡沫的重要影响因素，并借鉴美国次贷危机经验，结合我国的实际情况提出有效防范房地产金融风险的政策建议。6.期刊论文谭小芬.TanXiaofen房地产泡沫破裂对美国经济增长的影响-国际经济评论2008,(3)2008年美国经济面临的最大风险,是房地产泡沫及与其相关的信用泡沫的破裂.目前美国房地产市场正处于价格下滑、销售疲软、存货增加的恶性循环之中,关键的问题是,美国房地产市场何时触底反弹?房地产价格继续下跌的幅度有多大?持续时间有多长?次贷危机如何影响美国房地产市场的走势?美国经济是否会因房地产市场持续低迷而陷入衰退?关联储大幅下调利率等政策措施能否阻止房价泡沫破裂引发的经济衰退趋势?7.学位论文贺文萍我国发展房地产投资信托（REITs）的必要性和可行性分析2004房地产行业一直以来都是我国国民经济的重要组成部分，而同时它也是一个资金高度密集的行业。近年来，关于房地产经济是否过热的问题已经成为大众争论的焦点。虽然多空双方都提出了充分的论据来支持自己的观点，然而经过客观分析之后本文认为，房地产市场确实存在相当程度的泡沫。房地产投资信托(REITs)是20世纪60年代在美国首先迅速发展起来的，经过40多年的发展已经具有了相当大的规模。在这个过程中房地产投资信托(REITs)不但为美国房地产经济的发展解决了资金问题，而且增加了资本市场上提高组合收益的投资品种。而本文的目的就是在借鉴美国经验的基础上，对在我国现有国情下发展房地产投资信托(REITs)的必要性和可行性进行初步的研究。总体而言，全文共分为三部分：第一部分，从REITs的全球发展可以看出，美国REITs的规模和发展速度一直都在国际市场上占据领先地位。因此第一部分着重介绍了美国REITs发展的历程以及相应的经验，同时对REITs作为一种投资产品的优势进行了多方位的对比分析。第二部分论述了我国发展房地产投资信托(REITs)的必要性。在我国信用制度不发达的前提下，REITs的推出一方面可以降低房地产开发商和投资性购房者的投机性，从而对目前的高空置率和高房价起到一定程度的抑制作用；另一方面可以作为房地产融资一级市场中银行信贷资金的补充方式，直接或间接分散银行信贷资产相对集中的风险。第三部分着重对我国目前推出房地产投资信托(REITs)所适宜的用资模式和法律结构进行了全面的可行性分析。通过对权益型REITs和抵押型REITs之间的对比，以及信托型REITs、公司型REITs和基金型REITs之间的利弊比较，本文认为在我国发展房地产投资信托(REITs)应该首选权益型、契约基金型房地产投资信托(REITs)即权益型、契约型上市地产基金(ListedPropertyFund,LPF)。8.期刊论文谭小芬房地产泡沫破裂对美国经济增长的影响-国际经济评论2008,(2)2008年美国经济面临的最大风险,是房地产泡沫及与其相关的信用泡沫的破裂.目前美国房地产市场正处于价格下滑、销售疲软、存货增加的恶性循环之中,关键的问题是,美国房地产市场何时触底反弹?房地产价格继续下跌的幅度有多大?持续时间有多长?次贷危机如何影响美国房地产市场的走势?美国经济是否会因房地产市场持续低迷而陷入衰退?美联储大幅下调利率等政策措施能否阻止房价泡沫破裂引发的经济衰退趋势?9.学位论文李园山子全球化视角下的泡沫经济探讨2008所谓泡沫经济即是这样一种现象：一个经济中的一种或一系列资产出现了比较严重的泡沫，并且泡沫资产总量已经占到宏观经济总量的相当大的比重、泡沫资产和经济的各个部门发生了直接或间接性的联系，一旦泡沫破裂，不仅将给经济运行带来困境，最后可能引发金融危机甚至经济危机。具有这样特征的国民经济，称之为泡沫经济。在现实生活中，我们常常将泡沫经济与虚拟经济、经济泡沫及金融危机等几个概念混淆使用，其实它们即紧密联系又相互区别。虚拟经济与泡沫经济的内在联系值得我们注意。虚拟经济的运行以各种形式的金融产品为载体或介质、以金融机构为依托、以各类市场为通道的，因此广义的虚拟经济应当是由金融产品的持有交易活动、各种金融市场及其制度、各种类型的金融机构等构成的。而泡沫经济本质上是一种投资现象，是相对充沛的投机资金在虚拟的高回报率刺激下，集中投资于那些不构成实体经济有效增长的资产，形成大量低效率甚至是无效的资产，给人以经济繁荣的假象。可以说虚拟经济的过度膨胀是诱发泡沫经济的根本原因。在泡沫经济的生成机制、发展过程及破灭的研究中，我们应特别关注全球化的经济背景，一方面它在泡沫经济的产生和发展中不断的促进泡沫的产生和过度膨胀，使泡沫经济成为了当前世界经济的一个普遍现象；另一方面，在泡沫经济向金融危机的转化中，潜移默化的不断推进着泡沫的膨胀，使泡沫破灭的可能性日益增加，产生的后果更加严重。从20世纪80年代开始，经济全球化与金融一体化快速发展。正如我们所知，经济全球化是以贸易和资本的跨国流动为特征，它的本质就是生产要素在各国之间的自由流动。随着要素流动的日益频繁，国际金融市场的集成化程度不断增强，各国国内金融市场与国际金融市场之间的联系更加紧密，相互间的影响也日益增大。主要表现为跨国金融交易量规模不断增长，发展速度日益加快；各国证券市场日益国际化，金融创新不断深化，金融衍生工具大量涌现。这不仅在数量上影响了全球虚拟经济的发展，更为重要的是推动了经济虚拟化的深化，使得虚拟经济进一步脱离实体经济，为泡沫经济的产生埋下了伏笔。自20世纪70年代以来，随着技术进步、金融工具创新，以及金融管制的放松，金融市场出现了国际化趋势。从一定意义上来说，世界各国金融市场已逐渐形成了一个整体的、全球一体化的、24小时不间断运转的市场。这个金融市场为各国从国民储蓄中分离出来的投资和投机资本在国际间的流动提供了渠道。而国际资本的大量跨国流动，在增加流入国资金来源的同时，也可能会触发一些国家货币体系的崩溃和金融危机。以此次美国次贷危机为例进行分析。次贷是指发放给信用等级较低、缺乏良好信用史、存在较高违约风险的借款者的抵押贷款。随着美国经济的复苏与增长，特别是房地产行业的发展，人们投资意愿高涨。商业银行、投行或其他机构购买或根据某种协议获得次贷的所有权或处置权，它们将这些次贷捆绑在一起，向金融二级市场投放相应的债券。由此以次贷为基础的金融衍生品被创造出来，并通过资产证券化过程让美国次级债市场飞速发展。尽管证券化可以转移风险，将风险转移的链条无限延长，让投资者产生风险已被消除的错觉，但是这样风险不但不会减少反而会增加。当美联储上调利率刺破房地产泡沫后，违约风险暴露无疑，建立在美国房地产市场繁荣前提下的次级债价值迅速下跌，次贷危机全面爆发。同时，由于大量的国际投资者——主要为养老基金、共同基金、保险基金、投资银行和商业银行——涌入美国住房抵押贷款二级市场，特别是在亚洲金融风暴后，纷纷购买稳定性较高的美元资产，因此作为信用等级仅次于美国国债的住房抵押贷款债券成了各国中