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本报告是严格保密的。1东莞世联地产顾问有限公司2010.03长安•长怡东路项目总体定位及物业发展建议本报告是严格保密的。2商业秘密声明本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。本报告是严格保密的。3报告大纲物业发展建议市场竞争及机会分析项目定位本体分析市场分析产品定位形象定位客户定位客户分析整体发展战略建筑产品附加规划本报告是严格保密的。41.本体分析2.市场分析3.客户分析机会。本体/属性1-1本报告是严格保密的。5区域条件：位于镇中心位置，周边市政及商业配套完善3.8容积率70734.3M2总建筑面积18614.3M2用地面积经济技术指标长怡东路长怡东路本项目本报告是严格保密的。6本项目本项目广深高速常虎高速龙大高速南光高速交通条件：近邻国道省道，四大高速路环绕，交通便利S358省道G107国道本报告是严格保密的。7项目四至：背靠高尚住宅区，对面为咸西村农民房，镇商业中心pF:\长安长怡东路项目\地块照片\照片-00017.jpg本项目本项目长怡东路长怡东路咸西村村民住宅信义长安一号莲城酒店长安广场地王广场NN本报告是严格保密的。8资源状况：自然资源匮乏，但是市政配套资源齐全p景观资源：本项目周边景观资源匮乏。p市政资源：市政配套较齐全，距离莲花山公园、长安广场步行5分钟路程。项目西边有长安镇图书馆，镇行政办事中心，地王广场，沃尔玛，长安国际酒店，长安中心幼儿园，长安中学，长安医院等配套设施。临近信义一号长怡东路旁项目本体地块在建长怡东路本报告是严格保密的。9城市规划：项目所在区域被规划为行政办事中心p项目西边及长怡东路南边紧邻规划中的行政办事中心。p未来镇地税、工商、镇规划局等事业单位，都将集中在办事中心区域，项目周边将形成一个新的行政区域。长怡东路长怡东路本项目镇行政办事中心镇行政办事中心本报告是严格保密的。10地块条件：地形不规则、规模小、容积率高、临路噪音大，以上四个因素导致本项目的居住舒适度大为降低p地块形状不规则，对于项目规划有一定限制。p地块总占地面积仅有1.8万平米，规模较小，容积率较高。p紧邻未来的长怡东路，噪音将成为项目重要影响因素。本报告是严格保密的。11本体分析小结一．项目位于长安镇中心位置，地理位置优越，交通便利，周边市政配套齐全二．项目周边无任何自然景观资源，虽然所在区域被规划为行政办事中心，但是对项目的价值提升非常有限三．项目地块形状不规则、规模小、容积率高、临路噪音等限制条件对项目的价值实现产生不利影响本报告是严格保密的。121.本体分析2.市场分析3.客户分析机会。市场/竞争1-2本报告是严格保密的。13长安经济实力位居东莞各镇中数一数二外向型加工业城镇寮步、东坑、桥头、企石、石排外向型工业城镇，生态旅游区大岭山、大朗、黄江综合性加工业区，三高农业基地中堂、望牛墩、道滘、洪梅、高埗铁路沿线工贸城镇石碣、茶山、横沥、谢岗滨海港口工业城镇麻涌、沙田综合性外向型加工工业区清溪、凤岗外向型加工业区和度假旅游区樟木头综合性轻工业加工区厚街、长安珠三角水铁联运中心之一，高新技术加工区石龙市域东南片区发展中心，外向型加工工业基地塘厦市域东部发展中心，广东省重要的铁路枢纽，工业及外贸仓储基地常平市域西部发展中心，珠江两岸交通枢纽，综合性工业及商贸旅游城镇虎门市政治、经济、科技、文化及商贸服务中心，公路枢纽，高新技术产业研究和发展基地市区功能定位地区本报告是严格保密的。14长安历年住宅销售价格情况：走在东莞前列，仅次于东城09年东莞房价均价五千元/平米以上镇区010002000300040005000600070008000900010000松山湖东城长安南城虎门莞城茶山大岭山石龙凤岗万江厚街黄江元/平方米长安n由于长安经济发展较早、底子扎实，同时供应量一直少，因此房价也一直走在东莞市前列本报告是严格保密的。15长安镇房地产市场特征：分为三大板块，档次呈梯级状莲花山片区——高尚住宅区n片区特征：景观资源优越，生态环境好，远离嘈杂，n产品特征：低容积率的别墅为主，部分高层、小高层n主力客户：本地人、企业高管、港澳台、外籍人士n代表楼盘：莲花山庄、中惠山水名城、陶然豪园镇中心片区——传统居住区n片区特征：市政、生活、商业配套等较为完善，但周边环境嘈杂n产品特征：高容积率、高层为主，中、大户型产品占多数n主力客户：本地人、外地生意人为主，部分港台等外籍客户n代表楼盘：阳光国际、明珠广场、恒星花园、健逸天地、信义长安一号、沃多夫、御墅莲峰南部工业区——混合居住区n片区特征：周边工厂，离镇中心有一定的距离，但交通便利n主力客户：工厂打工人员为主，周边市场的生意人n产品特征：高层，农民公寓n代表楼盘：长安花园、新彼岸（鹏程晴园）、金沙花园莲花山高尚居住区镇中心区南部工业区南部工业区本报告是严格保密的。16长安房地产市场发展格局：未来主流供货区域集中在莲花山豪宅板块四季项目莲湖山庄本项目村建别墅中心花园金三角沃多夫长安花园金沙花园陶然豪园新彼岸沁林山庄莲花山高尚居住区莲花豪庭本报告是严格保密的。17长安未来几年房地产市场供应量统计未定未定未售12.6万未定莲花豪庭527套644套140005.2万平米在售沃多夫88套754套6200元/平米10.4万平米在售金沙花园未售在售现状未定未定预计10月预计10月在售在售在售在售在售入市时间莲湖山庄金三角项目中心花园莲湖四季豪园长安花园沁林山庄新彼岸陶然豪园信义一号楼盘1198套1198套（1081套洋房）未售22.5万平米54套1552套10000元/平米28万平米洋房2000套别墅500套洋房2000套别墅500套未售60万平米未定未定未售商业9万住宅27万未售6800元/平米5500元/平米4500元/平米7500元/平米均价304套4800套55万平米16万平米17万平米7万平米14.5万平米总建筑面积1300套1300套1606套小计370套1496套58套699套205套593套剩余套数总套数本报告是严格保密的。182011年2010年二季度三季度四季度一季度二季度一季度三季度四季度54套205套未来供应量：未来2-3年内将出现爆发式增长，预计有超过100万㎡住宅入市信义一号陶然豪园58套新彼岸304套沁林山庄370套长安花园88套金沙花园1300套，16万平米中心花园1591套，22.5万平米四季豪园金三角项目商业9万，住宅27万莲湖山庄60万平米超过100万㎡莲花豪庭12万平米本报告是严格保密的。19典型项目：信义一号——长安近年来综合素质较高的楼盘，三房为主力户型，消化速度较快，四房单位消化速度较慢p信义一号户型配比543721410剩余套数剩余套数1552合计0.53250-350复式117231-237五房5144141-190四房701115105-128三房2527378-83两房月均速度月均速度总套数总套数面积区间面积区间户型户型p信义一号项目主力户型集中在105-128平米的三房单位，四房、复式等大面积单位只有极少数。2007年12月开盘，目前剩余单位中，大部分为大面积单位。12378456910长安1号总户型配比18%72%9%1%0%两房78-83三房105-128四房141-190五房231-237复式250-350本报告是严格保密的。20123784569108313元/平米10421元/平米8815元/平米9500元/平米8580元/平米9264元/平米19层，105-1258047元/平米8630元/平米8807元/平米10464元/平米28层，141、156、190顶层复式277、261、35021层，82、115、12418层1、2单元120、1243单元180、23726层，80-12518层，80-12518层，80-12518层，80-12518层，80-12518层，117-125典型项目：信义一号——各栋楼价格水平本报告是严格保密的。21典型项目：信义一号——成交客户分析69%18%13%私企业主高新技术人员或管理层公务员信义一号客户区域分析79%11%10%本地的成交客户深圳客户东莞其它镇区客户p本地客户及本地新莞人客户占该项目成交主要数量，项目一期开盘阶段有部分深圳客户，后期基本为长安本地区客户购买。其中主要以私企业主占主要比例。成交客户职业构成p客户职业以私企业主为主，占69%，技术与管理人员也占了一定的比例，这与长安各类工厂较多有关系本报告是严格保密的。22典型项目：沃多夫——公寓和一房基本各占一半，由于价格较高，消化速度非常缓慢1栋2栋1栋户型配比100.00%17233.14100%294合计28.68%4596.4818.36%5485.12二房40.48%7317.8240.82%12059.4-70.43一房30.84%5313.7340.82%12039.98-45.72单房面积比面积比总面积（㎡）总面积（㎡）户数比户数比户数户数建筑面积建筑面积（㎡）（㎡）户型户型2栋户型配比100.00%17853.69100350合计56.88%10154.6449.14%17258.73-61.61一房43.12%7697.7850.86%17836.76-46.35单房面积比面积比总面积（㎡）总面积（㎡）户数比户数比户数户数建筑面积建筑面积（㎡）（㎡）户型户型p2009年9月开盘，夫目前只成交117套，售价约为13500-15000元/平米p目前开发商已将其中200套公寓改为酒店用途p成交客户中，本地投资客户占50%的比例，深圳客户约占10%，港台客户及周边镇区客户约占40%比例。本报告是严格保密的。23典型项目：御墅莲峰——紧凑性洋房和别墅产品，由于地段好，总价低，开盘便基本售完，对比而言，别墅更受客户追捧2147合计056102-130三房01485-94二房257160-180020140-150别墅剩余套数剩余套数总套数总套数面积区间面积区间户型户型p产品并不理想：150平米别墅面宽仅4.5米，180平米别墅面宽仅8.5米，但总价控制非常好，150-310万，很容易被客户所接受。p2008年12月20日推出68套联排别墅（6-10联排），单价1.1-1.7万元/平米一周内销售100%，洋房的售价为5500-6000元/平米，二期地块预计要2011年货2012年开发。本报告是严格保密的。24典型项目：御墅莲峰——成交客户分析御墅莲峰客户构成分析66%25%9%私企业主公务员高新技术人员或管理层御墅莲峰客户区域来源分析90%10%长安镇区域客户虎门及周边镇区p本地客户占成交客户的90%，虎门周边镇区占10%左右p职业主要为私营企业主，包括五金、外贸老板；年龄35-50岁，偏年轻，公务员也占了较大的比例本报告是严格保密的。25将售项目：莲湖四季豪园——洋房以130平米的三房和160平米的大四房为主305%280五房2801198总套数117300别墅280-35012815%2002009410%18018031930%160四房16011710%145大三房140-14539230%130三房125-130套数套数面积比例面积比例平均面积平均面积户型户型面积区间面积区间本报告是严格保密的。26市场分析小结一．长安本地客户具有强劲的购买实力，房地产价格水平近几年持续攀升，并且领先其它镇区二．市场主力供应户型为100-130平米之间的三房产品，同时也是最畅销的产品区间；大面积的四房产品可以实现较高的售价，但是销售速度较为缓慢三．长安市场供应量未来几年将有爆发式增长，但是镇中心区域供应量短缺四．长安至今还没有出现真正有影响力的高层豪宅项目本报告是严格