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万科江北项目定位报告谨呈:深圳市万科房地产有限公司公元2007年12月目标市场分析项目属性研究惠州房地产市场江北房地产市场竞争市场分析项目定位项目商业发展及定位客户分析SWOT分析案例借鉴万科目标：领跑者！世联理解：跑赢大势，现金为王世联理解：形象领先！目标市场分析项目属性研究项目定位项目商业发展及定位客户分析SWOT分析案例借鉴惠州房地产市场江北房地产市场竞争市场分析项目经济技术指标：中容积率楼盘项目占地面积建筑面积容积率24-5号地块56059㎡121050㎡，含7000㎡商业2.540-E号地块95239㎡206500㎡，含37000㎡商业2.5地块内有部分鱼塘、沼泽，无特殊景观资源，地势比较平坦。40-E号地块商业面积超过总建筑面积的15%。地块一分析价值最大化下的产品研究.地块价值评价——划分组团B2B1B4B3B5水塘价值分区原则权重B1B2B3B4B5进入性15%1212121510私密性15%1515101010昭示性20%1010201510景观的可利用性30%3025152525噪声影响20%202051010得分100%8782627565价值排序12534住宅价值：BLOCK1BLOCK2BLOCK4BLOCK5BLOCK3组团确立原则资源条件容积率限制区域的位置性区域的独立性与环境的可塑性地块西部紧临学校，有很好的教育资源，北部紧临城市道路，噪声影响较大，东部有一条高压线穿过基地，对地块有一定的影响.24-5地块四至：有教育配套资源、交通便利、有高压线横穿基地,外部景观资源不足。项目占地面积48420平方米，地块较方正，利于规划；位于两条干道交汇处，临路面长，昭示性较好。地块集中，三面被道路包围、受一定噪声影响；北侧为三环路，主要车辆为货车和大型卡车，噪音很大，车速非常快。三环路周围主要是批发和物流市场。也对规划存在一定的影响；三环路北部有一惠城职校，对24号地影响不大。西面为惠台中学北面紧邻三环路，噪音较大南面为一排农民房东面为规划快速路项目周边照片地块集中，三面被道路包围、受一定噪声影响；东侧有高压线穿过，也对规划存在一定的影响；西侧为惠台中学初中部，属于有利的配套资源。40-E地块四至：有医疗配套资源、交通便利,外部景观资源不足项目周边照片南面为三环路东面批发和物流市场西面惠城职校旁为惠康医院西面为惠城职校项目占地面积82598平方米，地块较方正，利于规划；位于两条干道交汇处，临路面长，昭示性较好。地块集中，三面被道路包围、受一定噪声影响；南侧为三环路，主要车辆为货车和大型卡车，噪音很大，车速非常快。三环路周围主要是批发和物流市场。也对规划存在一定的影响；临地块西侧有一惠城职校，对本地块有一定噪音影响。地块集中，三面被道路包围、受一定噪声影响。西侧为惠康医院，属于有利的配套资源。北面为一排农民房地块二分析价值最大化下的产品研究.地块价值评价——划分组团价值分区原则权重B1B2B3B4B5进入性15%1212101512私密性15%1012151210昭示性20%2015101515景观的可利用性30%1520252222噪声影响20%51520810得分100%6274807269价值排序52134住宅价值：BLOCK3BLOCK2BLOCK4BLOCK5BLOCK1组团确立原则资源条件容积率限制区域的位置性区域的独立性与环境的可塑性地块西部靠近医院，有很好的医疗资源，东南紧临城市道路，噪声影响较大，东部有一条高压线穿过基地，对地块有一定的影响,基地内有一处水塘可局部保留作为景观资源。B2B4B5B1B3水塘本报告严格保密。影响江北未来发展的因素：江北产业的发展：主要指现代服务业（第三产业）的发展速度；江北过江交通的改善：目前为止过江交通无重大改善，会影响片区的发展速度，江北无产业吸引人过江，在一定程度上会阻碍老城区的人走进江北；江北的配套的齐备：江北目前缺乏教育、医院等城市配套。惠州市江北中心区详细规划总平面图（调整）新规划调整内容：江北中心区纵向发展地块编号地块名称用地性质计算用地面积总建筑面积容积率建筑密度限高7丽日超高层办公用地10825877688.0135.22160818号小区江北电信局南部商业办公用地商业、办公5299290005.54510018号小区07号地块商业用地21480853743.0483018号小区08号地块广场用地1032018号小区09号地块办公用地103601046008.683215018号小区10号地块商住用地16180651743.1438.5609德威大厦商业、办公16060676957.5840.510011变电站市政公用设施用地531214预留公建用地公共设施用地8465634887.52310016全民健身中心体育用地9591218预留公建用地公共设施用地16350327002.0305019华贸中心商业、办公、居住1210264700003.93415020TCL总部大楼办公用地313861726895.53522盈通投资有限公司酒店、商业413861450003.5601502510号区商业居住用地居住、商业金融1095435477155.03515010号区广场用地广场用地37407279号区村民安置用地居住用地526611542272.9233809号区南部规划居住用地居住用地839002013602.42560城市发展：轴向生长+居住中心，距市政府10分钟车程。本报告严格保密。本项目周遍主要交通要道有三环路、205国道、惠州大道、文华一路。其中三环路往西直接可通往广州、博罗。往东可通往东莞、大亚湾、深圳、汕头。项目西边的惠州大道可直接通往市区，交通极为便利。往广州、博罗东莞、大亚湾、深圳、汕头项目用地三环路三环路金石一路金石一路京九铁路京九铁路惠州大道惠州大道205国道205国道金石二路金石二路交通分析：道路交通十分便利，临快速干道，但公共交通不方便。本报告严格保密。本地块周遍道路状况十分优越，大多数道路都是双向6车道。路面状况良好，十分适合私有车辆行使三环路双向6车道平均每分钟通过8辆车左右205国道双向6车道平均每分钟通过5辆车惠州大道双向8车道平均每分钟通过40辆车金石一路双向6车道平均每分钟通过4.8辆车交通分析：道路交通十分便利，临快速干道，但公共交通不方便。本报告严格保密。项目地块所在地15324678912111013京九铁路金石二路金石一路205国道三环路惠州大道文昌二路三新南路云山西路合生大桥惠州大桥东江大桥中兴大桥12345678910111213交通分析：道路交通十分便利，临快速干道，但公共交通不方便。本报告严格保密。三环路双向6车道平均每分钟通过8辆车左右。道路状况良好属于二级公路。位于本项目地块的东面205国道与三环路汇集处丁字路口有红绿灯。其中205国道为双向6车道平均每分钟通过5辆车，车辆较少，路况十分理想。205国道205国道、三环路汇集口三环路广州、博罗方向三环路205国道交通分析：道路交通十分便利，临快速干道，但公共交通不方便。本报告严格保密。惠州大道双向8车道平均每分钟通过40辆车。由北向南车流较大，每分钟可达27.5辆车；由南向北方向车流较小每分钟通过12.5辆车。路面、好较适合高速通行。三环路与惠州大道交汇处有匝道可下惠州大道。金石一路、金石二路车流很少，都为双向6车道平均每分钟通过4.8辆车，路矿很好。惠州大道金石二路金石一路金石二路三环匝道惠州大道金石一路三环路交通分析：道路交通十分便利，临快速干道，但公共交通不方便。本报告严格保密。旺升学校：小学六个年级，每个年级50余人，小学约300余人；初中九个班，每班约50人，共计450人左右，老师每班约配备3名；小学和初中共计约800人。惠台学校：学校占地面积43970平方米，建筑面积20000多平方米，设36个教学班，今年只招七年级新生。学校教学区、办公区、运动区布局合理，教学设施设备一流，电脑室、综合电教室、图书室、舞蹈室、音乐室、美术室、手工制作室、实验室等功能室一应俱全，体育馆、篮球场、排球场、羽毛球场、乒乓球室、游泳池、200m标准塑胶跑道等体育设施完善惠城职校：占地面积6.5万平方米，设有中专部和大专部，目前有中职在校生2000余人，34个班级。2007年秋季招生预计1100人。全日制中专学历专业有：石油化工、网络工程、计算机应用、电子技术应用、汽车应用与维修、会计电算化、幼儿师范教育。大专部3个专业：计算机应用、会计、学前教育、石油化工旺升学校惠台学校惠城职校水北小学惠州一小金裕小学黄冈中学惠州商院机关幼儿园旺升学校惠城职校惠台学校教育分析：中小学基本教育体系完善，项目西南角有两所中小学，惠城职校、惠台学校教学实力比较强。本报告严格保密。医疗配套：周边共有五所医院，其中距项目最近的惠台医院与外科医院规模与实力在惠州皆名列前茅本报告严格保密。亚太市场商业配套：商业生活配套较少且档次低，主要集中在西南方距离项目较远本报告严格保密。市政设施：临近交警管理大队、工商行政管理与江北公安大队项目属性：CBD辐射区域中容积率楼盘关键词：10分钟/离CBD核心区域10分钟车程2.5/中容积率32万/两块地总建面达32万平方米目标市场分析项目属性研究项目定位项目商业发展及定位客户分析SWOT分析案例借鉴惠州房地产市场江北房地产市场竞争市场分析一、政策环境：建设部颁布9070政策在惠州没得到严格执行9070政策详解：《国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(国办发[2006]37号)中关于“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”规定。项目名称主力户型户型配比鹏基万林湖四房180-220m2台地别墅：25%；双拼别墅：3%；情景洋房：72%瑞亨项目三房：119m2——城市原筑三房140-190m2三房：44.7%；四房：45.4%；叠拼：6.1%；别墅：3.8%；雅居乐白鹭湖四房218m2独栋别墅：77%；双拼别墅：2%；四联排：21%；（一期）未严格执行项目：数据来源：世联平台一、政策环境：早期政策对惠州房地产市场几乎无影响，房地产市场供需两旺。时间施工面积（万m2)销售面积（万m2)市场均价(元/m2)2005年133.80149.4025422006年173.02254.712976数据来源：惠州统计年鉴05年年初住房上调按揭利率“旧八条”开征土地增值税《关于对房地产开发经营企业实行明码标价、禁止价格欺诈的通知》“关于抑制房价过快上涨势头”的四点要求“新八条”个人购房不足2年即转手交易，交全额营业税开始实施七部委《关于稳定住房价格工作的意见》规定普通住房标准05年年中05年年底六大举措调控市场，严惩哄抬房价拟定4月1日起征收3%契税政府金融6部门合力，8招调控深圳房价国六条出台深圳国土房产局公布享受优惠政策的普通住房价格标准《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》06年年初06年年中06年年底售楼须有信息公示系统，起房卖多少现场可查启用新版售房合同深圳住房建设规划2006-201007年年初国税总局通知从2月份起对房地产开发企业土地增值税进行清算资料来源：世联研究05-06年国家调控主要手段：土地政策、行政管理以及对供应结构进行硬性限制惠州05、06房地产情况：一、政策环境：将加大廉租房和经济适用房的比例，政府计划在“十一五”期间准备建起一万套经济适用房和廉租房惠州房地产市场是具备一定刚性需求的，总体发展趋势是向上的。政府计划在土地收入当中拿出其中5%建经济适用房，其次，在和开发商合作的楼盘当中10%的土地建经济适用房，90%建好后，政府通过回购后给老百姓。去年年底到今年，政府已经建好了1500套。江北将建3500套经济适用房8月7日，十届23次市政府常务会议原则同意江北片区经济适用住房廉租住房建设方案，我市将在江北45号小区新建经济适用住房、廉租住