众厦地产XXXX年惠州市场周报(5月31日—6月6日)

众厦地产2010年惠州市场周报（5月31日—6月6日）深圳市众厦实业发展有限公司地址：深圳市福田区益田路西新世界中心19楼邮编：518026电话：[phone]传真：[phone]HTTP://www.joinsun.com.cn惠州市众厦地产顾问有限公司地址：惠州市惠城区新岸路一号世贸中心25E2邮编:51600电话：[phone]传真：[phone]HTTP://www.joinsun.com.cn不断追求卓越的房地产专业服务商Contents目录近期政策解读土地市场二级市场概况重点片区成交分析项目营销动态政策解读：上海房产税方案已上报中央投资炒房设门槛核心内容：中国证券报记者从权威渠道了解到，上海征收房产税方案已经上报中央，但征收面积界限说法不一，或人均超过70平方米征税，或以户为单位，超过200平方米征税。同时，针对投资炒房客设置门槛，无沪籍或无上海居住证，不能提供3年以上工作纳税记录，购房也将征税。如果以人均面积征收，容易出现做假现象，房屋持有人可以把父母、祖父母、岳父母等都算作房屋居住人，以此来逃避征税。此外，房产税执行面临诸多困难。中国证券报记者查阅上海住房保障和房屋管理局网站发现，目前上海注册房产估价师有1351名。据统计，截至2009年，上海存量房面积为4.98亿平方米。评估一套住宅大约需要3个工作日，按每套100平方米计算，上海1351名评估师大约需要1万天评估完毕，也就是28年才能完成，还不包括期间新增房屋面积。房产税与车船税都是按年征收，但汽车购买保险以及年检时必须缴纳车船税，而房产税又该采取什么办法来防止拒缴行为值得研究。政策解读：北京市银行6月开始全面叫停三套房贷核心内容：楼市调控政策日趋严厉，记者从多家银行和房地产中介了解到，从6月开始，京城银行全面停止三套房贷的发放。而一些希望通过打“擦边球”贷到房款的方式，如今也已经不再奏效。此前公布的京城房贷新政指出，商业银行可以根据风险状况来决定是否暂停发放第三套及以上住房贷款。由于其中有“银行可根据风险状况”的“活话”，所以在5月初，很多银行还能申请到三套房贷。据我爱我家一位房贷专员称，从实际操作看，5月中上旬，招行、邮储、中信等部分银行对于本行的优质客户，还是可以发放三套房贷的。只不过，这些银行在三套房贷的发放上要求比较高，例如招行表示，如果二套房贷没有还清，那么第三套房首付高于50%的基础上，利率也要上浮15%-20%不等；中信银行的三套房首付最低5成，利率上浮20%。进入6月以来，北京各家银行对第三套房均已全面停止发放贷款。一家国有大行的房贷工作人员对记者表示，“目前我们已经接到行里的正式通知了，三套房贷不能申请了，可能你早一段时间还能申请，不过现在都不可能了。”民生银行三元桥支行房贷工作人员则明确表示，不管有没有贷款记录，不管此前房贷有没有还清，甚至是VIP客户，只要是第三套房，“绝对不可以做”。随后，工行、建行、招行、北京银行多个网点的房贷经理都表示三套房贷“肯定办不了”。政策解读：二套房认定新规实行认房又认贷关键在执行公平核心内容:近日，住建部、央行、银监会发出通知明确，对于二套房的认定不仅要以家庭为单位，同时执行认房又认贷的严厉政策。“认房又认贷”比之前的“认贷不认房”要严厉不少，这对利用信贷资金投机炒房行为有一定遏制。而事实上，三部委出台的第二套住房认定标准关键不在于是否更严厉，而在于这一标准在执行时是否公平公正公开。首先，政策执行是否公平，关键在于两点：一是产权系统、银行系统、民政系统信息是否完善；二是这三个系统间是否有效联网。但目前这两点仍存疑。以北京为例，产权系统与银行系统的联网还在进行中，民政系统与银行系统是否着手启动联网尚没有说法。产权系统何时才能完善？相关系统之间何时联网？若这些问题不确定，三部委的认定标准实际制约效果还需观察。其次，商业银行是否严格执行规定影响公平。三部委对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范，实际上规范的是商业银行行为，但如果商业银行不遵守这样的规定，显然规定只约束了老实人或者说有改善性住房需要的人，却约束不了有门道的炒房人。有银行人士坦言，银行是看人下单的。还有银行人士说，越是有第二套住房的人，放贷的资金风险越小。如此，银行能否严格遵守三部委新规很可疑。而且，还有银行与中小企业主合谋，打着申请经营性物业贷款的幌子，实际上却将贷款用于投资住房。市场动态:一线城市5月楼市成交量锐减总跌幅44%核心内容：中国指数研究院的统计数据显示，一线城市5月成交量“腰斩”，在监测的30个城市中，成交面积几乎全线下跌，总跌幅约44%。记者6月7日从21世纪不动产获得的最新监测数据显示，5月份京沪深三地楼市成交量集体大幅下行。其中，北京二手房成交量环比降58.8%、上海环比降69.0%。、深圳环比降24.1%。其中，北京、上海、深圳、杭州及南京跌至其历史最低水平(春节期间除外)。与此同时，房价的议价空间加大，成交价格普遍下降。据21世纪不动产和北京房地产交易管理网的数据显示，5月，全市一、二手房的成交量分别为9639套、14501套，环比上月分别下跌50.0%、58.5%。其中，住宅分别成交6360套、13545套，环比分别下跌47.8%、58.8%。市场动态:深圳本周全市均价下跌14.10%特价房本周受热捧本周（5.31-6.6）深圳有一个项目新批准上市，为龙岗区的万科清林径，共新增批准上市商品房289套/2.07万平方米，其中，新增批准上市商品住宅268套/1.95万平方米，新增批准上市商业用房21套/0.12万平方米。开盘方面，本周全市无新项目开盘。成交方面，本周成交面积共计3.59万平方米，环比增加1.80%。本周总成交套数为436套，环比增加1.87%。本周成交量与上周基本持平，成交主力主要是来自近期新开盘项目及特价房。像佳兆业地产旗下金翠园、茗萃园及上品雅园三个楼盘自5月8日推出促销政策以来，市场反应良好，本周这三个楼盘成交总量达183套。成交价格方面，深圳商品住宅成交均价为17574元/平方米，环比下跌14.10%。全市六大城区中，除罗湖、南山两区价格上涨外，其他城区价格下跌。市场动态:深圳5月新房价跌破两万元成交套数下降五成数据显示，5月份全市新房成交1423套、118878平方米。成交套数比４月份大幅下降55.8％。业内人士表示，从5月来看，楼市调控的效果已经初步显现，置业者对楼市价格下跌的预期与日俱增，深圳楼市成交大幅萎缩。在调控政策的作用下，中小户型成为5月份深圳楼市销售的绝对主力。当月共成交一房和两房户型共648套，占当月总成交的近一半。值得注意的是，5月份全市别墅销售量为0。而四房以上仅销售4套，复式销售53套。二手房方面，中原地产昨日发布5月份深圳楼市领先指数为318.5点，全市六区175个样本楼盘成交均价为每平方米17804元，比4月份下跌2.9％。上月的最后一周，全市二手住宅成交套数为2511套，日均成交502套，成交面积为20.76万平方米，日均成交面积4.15万平方米，日均成交套数和日均成交面积和前一周相比均出现较大幅度下滑，降幅分别为22.3％与33.6％。市场动态:上海二手房源首破12万套关口恐慌性抛房潮或重现截至6月6日18点，《第一财经日报》通过查询上海官方“网上房地产”最新数据发现：上海全市二手房存量首次突破12万套关口。二手住宅出售套数为120239套，住宅出售面积为1392.49万平方米。二手房维持了两周的11.3万余套挂牌量，上周跃升至11.8万余套，一周猛增5000余套，抛盘潮再现。昨天，这一数据再次刷新为12万套。此外，住宅出租套数首次突破2万套，为21451套。二手房存量数据的剧烈上升显示，获利的投资者抛售撤离的趋势十分明显。对此，易居臣信市场研究中心杨晨青告诉记者，从门店的反馈来看，各区域二手住宅均价实际上均已出现不同程度的松动。“差异化信贷政策”对投资投机性需求的影响较大，不少人选择退出市场。宏观经济:调控加强今年新增贷款可能低于7.5万亿目标根据政府工作报告，2010年新增人民币贷款目标为7.5万亿元左右。分析人士认为，随着房地产调控、通胀预期强化以及金融监管加强，这一目标可能难以超越，甚至不排除新增贷款低于这一目标的可能。首先，从信贷节奏来看，管理层已经明确今年将把均衡放贷作为监管工作重点，按照“3：3：2：2”的季度投放比例严格要求商业银行的信贷投放，防止贷款大起大落。消息人士透露，管理层已经要求商业银行对一季度的超量信贷投放，在二季度一并回补，4、5月新增信贷明显放缓。这将避免出现去年新增贷款大幅超过既定目标的情况。今年经济增速连续数月走高，CPI涨幅连续4个月超过2%。从货币层面看，狭义货币(M1)增速不仅比广义货币(M2)快很多，而且还在加速，4月末M1同比增长31.25%。M1增势迅猛，表明经济活动非常活跃，也预示通货膨胀压力加大。央行在一季度货币政策执行报告中一年来首提稳定物价总水平，说明控制物价上涨的压力和难度在加大。分析人士认为，5月-8月通胀压力较大，CPI同比涨幅可能超过3%的警戒线。在这种情况下，央行可能会通过严控货币供给来减轻价格上涨压力，其中最有效的手段就是管住信贷闸门。宏观经济:各银行完成房贷压力测试容忍度为20%到40%记者昨日从北京市银监局获悉，各家银行已经完成了自今年4月开始的房贷压力测试，测试结果尚待向银监会上报后“出炉”。专家表示，由于各家银行的贷款结构不同，很难对房价下跌的银行普遍“容忍度”下结论。在各家国有商业银行中，交通银行率先于今年4月底公布其房贷压力测试结果。测试显示，房地产价格下降30%，该行开发贷款不良率增加1.2%，个人按揭不良率提高0.9%。银行业内人士推测认为，在各大国有商业银行及股份制银行中，交行的房贷压力“安全系数”处于中游水平，照此推算，各家银行对于房价下跌的“容忍度”约在20%至40%之间。“从贷款结构来看，房地产行业企业贷款占比较小的银行资产相对‘安全’。”中银国际分析师江鹏表示，他认为，如果房价下跌，对企业贷款的影响远远大于个贷。而将民营企业和中小企业作为贷款主要方向的民生银行高层就曾数次公开表示，即使房价下跌四成，也不会影响该行资产质量。宏观经济:5月经济数据下周公布专家预计CPI涨幅不超3%核心内容：5月份工业增加值和固定资产投资的增幅均有望稳中略降，PPI与CPI的剪刀差将进一步缩窄据证券日报报道，按照国家统计局的计划安排，5月份宏观经济数据将于6月11日公布。接受《证券日报》记者采访的专家普遍认为，5月CPI同比增幅虽然会较4月继续上升，但涨幅不会超过3%，通胀压力不会太大中金公司宏观经济研究员刑自强与银河证券宏观经济研究员郝大明预测的5月CPI涨幅同样都是3%。郝大明还表示，即使5月CPI超过3%，今年全年的CPI涨幅也能控制在3%以内。交通银行金融研究中心在其最新公布的研究报告中预计，5月份CPI同比增幅在2.4%-3%之间，取中位数，5月份CPI同比增幅为2.7%左右，涨幅与4月份基本持平。预计国内CPI将在6、7月份达到年内高点之后开始回落，下半年通货膨胀压力将明显减轻，全年CPI涨幅3%的目标有望实现。根据农业部及商务部监测的数据，2010年5月份以来，受季节性因素影响，国内食品价格处于持续回落过程中。但与历史相比，其季节性回落的幅度相对较小，食品价格环比跌幅大大小于往年。此外，由于去年同期基数较低，5月份翘尾因素的影响仍在加大。交通银行金融研究中心在其报告指出，受近期国际大宗商品价格持续回落的影响，5月份我国PMI中的购进价格指数回落13.7个百分点，表明近期国内PPI上涨的压力减轻，这会减少PPI上涨对CPI的传导压力；同时，由于国内资产价格近期涨幅明显趋缓，资产价格上涨对物价的推升作用也将减弱。业内观点:5月PMI降至53.9%经济二次探底争论升温核心内容：6月1日，中国物流和采购联合会发布5月份PMI指数，从4月的55.7%回落至53.9%，回落1.8个百分点。同一天，汇丰中国也发布了5月PMI