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提升区域价值的“持久战”——商行小区项目定位及物业发展建议项目界定城市新区核心，城市新区核心，集居住商业办公于一体，集居商办于体标志性高层项目政务区商行小区在整体协同战略中承担赚取利润、承担塑造企业品牌的重任结合市场条件、项目自身禀赋和战略安排，确立每个项目各自的开发目标，共同完成好住宅开发“提款机”的战略作用。项目配合区域发展“战术”方向开发目标项目石大花园配合区域发展“战术”方向赚“快”钱开发目标区域居住氛围逐步成熟，结合石大花园开发进程园阳光丽景赚快钱赚“稳”钱园开发进程区域生活居住氛围已经初步具备，在激烈的竞争环境中商行小区“多”赚钱激烈的竞争环境中走差异化路线区位优势，城市重点发展方向，具备“提款机”成为标杆项目潜质项目研究思路导图市场竞争分析项目开发理念（案例）项目开发理念项目发展战略及整体定位项目物业发展建议相对市场上的众多楼盘，我们需要打造自身的特色,超越现有第一梯队楼盘作为东营新区标志性的具有影响力的楼盘，我们如何打造独特的社区形象？作为鑫都在东营里程碑式的项目，我们如何超越现有的楼盘开发水平？——阳光100代表了东城房地产开发水平——格林枫景代表了西城房地产开发水平——东辰鉴墅代表清风湖板块开发水平市场典型项目选取的原则•项目在市场认知度高在市场现阶段被认为是高端产•项目在市场认知度高，在市场现阶段被认为是高端产品的代表；•在东营市场或板块内部能够实现较高的销售速度或销AB9阳光100在东营市场或板块内部能够实现较高的销售速度或销售价格；•项目在规划、建筑、产品、配套等方面在市场上有一BC9格林枫景9东辰鉴墅项目在规划、建筑、产品、配套等方面在市场上有定的创新，能够代表东营市场水平；C9东辰鉴墅本报告是严格保密的。阳光100位于东城经济技术开发区，典型阳光100大规模复合型社区X规模：占地34.4公顷，规模占地公顷，规划总建筑面积50万平米。X物业类型：联排别墅、拼别电梯花洋高层组团叠拼别墅、电梯花园洋房、小高层公寓及商业、教育等配套。X规划布局:组团式规划高层组团X规划布局:组团式规划布局，分别规划了北欧庭院别墅组团、情景叠墅组团、湖景洋房组团、庭情景叠小高层组团小高层组团、高层组团;X景观园林:25000平米的湖面，3000米的水系，为业主提供亲水空间院别墅组叠墅组团湖景洋房组团为业主提供亲水空间；北欧景观符号，将北欧风情充分展现；组团团产品复合适度创新，自身配套、专业物业管理，提供生活便利和安全代表东城区域开发水平提供生活便利和安全，代表东城区域开发水平产品复合：别墅、叠拼别墅电梯花洋房小高产品复合：别墅、叠拼别墅电梯花洋房小高知名物业管理公司——万怡物业当地认知度高知名物业管理公司——万怡物业当地认知度高墅、电梯花园洋房、小高层公寓等多种物业类型。墅、电梯花园洋房、小高层公寓等多种物业类型。业，当地认知度不高；业，当地认知度不高；社区配套完善：社区配套完善：社区配套完善：2600平米社区互动中心（会所）。北大附属实验学校。社区配套完善：2600平米社区互动中心（会所）。北大附属实验学校。社区阳光邻里商业。社区阳光邻里商业。格林枫景，定位于“城市中产阶级生活聚格林枫景集地”，实现了较好的销售速度和价格X项目位于耿井水库区域，属于城市规划的万人居住区，交通便利；X产品定位高端，一二期主要以洋房和叠拼产品为主，三期产品规划联排产品。客户主油个体老板（前类X客户主要以油田职工+个体老板（前两类各占40%）+企业中高层，实现了洋房3400元/平米，叠拼3800元/平米，成为西城房地产项目的“领头羊”；城房地产项目的领头羊；产品定位高端、园林投入大，代表西城房格林枫景地产开发水平产品定位高端：产品主以洋房叠拼产品定位高端：产品主以洋房叠拼车行方式：车行道路沿社区外围布置，人车适当分流车行方式：车行道路沿社区外围布置，人车适当分流主要以洋房、叠拼、联排等户型面积较大的产品为主，和项目客户定位吻合；主要以洋房、叠拼、联排等户型面积较大的产品为主，和项目客户定位吻合；车适当分流；停车方式：主要以半地下停车为主，停车场上部结合景观处理，做出微地形；在园林景观上：考虑到东营盐碱地不利于车适当分流；停车方式：主要以半地下停车为主，停车场上部结合景观处理，做出微地形；在园林景观上：考虑到东营盐碱地不利于客户定位吻合；部分产品附送面积，给到客户实惠；客户定位吻合；部分产品附送面积，给到客户实惠；在园林景观上：考虑到东营盐碱地不利于植被存活，因此对地面进行覆土处理，以此打造园林特色；社区利用地表排水设施收集雨水，用作景观用水在园林景观上：考虑到东营盐碱地不利于植被存活，因此对地面进行覆土处理，以此打造园林特色；社区利用地表排水设施收集雨水，用作景观用水露台附送观用水；观用水；四室两厅五室两厅四室两厅五室两厅东辰鉴墅位于东城区清风湖畔，低密度、东辰鉴墅复合型社区X项目规模：占地26万项目规模占地万平米，总建筑面积约19万平米；X物业类型：独栋别墅、拼别花洋房双拼别墅、花园洋房、小高层；X规划景观：组团式规划布局组团之间利用划布局，组团之间利用水系有效区隔；X景观处理方面，充分利用水系贯通打造亲水利用水系贯通打造亲水社区；同时在项目西侧景观处理方面引入果岭概念，微地形处理；X英伦建筑风格；景观社区打造、注重产品细节，代表清风东辰鉴墅湖区域开发水平景观社区打造：组团式景布在处上景观社区打造：组团式景布在处上注重产品细节：注重建筑立处采贴砖处注重产品细节：注重建筑立处采贴砖处观布局，在景观处理上，采用果岭景观设计理念，打造社区微地形景观；充分利用水对社区价值的观布局，在景观处理上，采用果岭景观设计理念，打造社区微地形景观；充分利用水对社区价值的注重建筑立面处理，采用贴砖处理，体现产品的品质；在建筑设计上，打造英伦小镇社区，给人耳目一新的感觉；注重建筑立面处理，采用贴砖处理，体现产品的品质；在建筑设计上，打造英伦小镇社区，给人耳目一新的感觉；充分利用水对社区价值的提升，最大化的保证水系贯穿整个社区；充分利用水对社区价值的提升，最大化的保证水系贯穿整个社区；给人耳目新的感觉；给人耳目新的感觉；作为鑫都里程碑式项目，本项目依托于新区核心区，具备成为城市标杆的潜质，成为代言东营城市价值的明星项目，如同——名士豪庭代言济南；世纪城代言烟台；开元上城代言临沂；华侨城代言淄博；华侨城代言淄博；市场上第梯队产品水平相当还没有出现能代言市场上第一梯队产品水平相当，还没有出现能代言东营的名片项目¾阳光100产品复合适度创新，完善配套、专业物业管理，提供生活便利和安全代表东城区域开发水平活便利和安全，代表东城区域开发水平；¾格林枫景产品定位高端、园林成本适度投入，代表西城房地产开发水平；¾东辰鉴墅打造景观社区、注重产品细节打造，代表清风湖区域开发水平。¾作为市场第梯队项目这些项目都是属于典型的住区模式¾作为市场第一梯队项目，这些项目都是属于典型的住区模式，只能代表区域或板块房地产开发水平，市场存在这样的机会；结合项目特质，确定我们项目核心价值主张特质项目特质：1、位于东营新区核心区，具备城市区位优势；2、项目交通便利，占有丰富的城市要素；3按照既有规划条件项目被道路分成四块无法我们代表城市未来的发展3、按照既有规划条件，项目被道路分成四块，无法形成明显的社区意向；4、项目物业类型复合，存在商业物业、办公物业和居住物业；未来的发展居住物业；1、营造都市主题，以我们的都市模式打市场上普遍的住区模式2、将“都市模式”主题贯穿到规划中，形成项目有别于其他项目的独有特色项目发展方向分析：都市模式联洋新社区是上都市模式社区与城市一般社区的比较都市模式住区模式典型代表上海古北联洋社区联洋新社区是上海市目前最大的中高档住宅规划区，住区模式代表。都市模式社与城市般社的比较开放指数公共空间是对外开放的封闭的，对于外界是排斥的目的性不强很强商业外向型商业内向型商业模式代表。上海古北，真正的上海国际化社区。目前为上海的富人区，商业外向型商业内向型商业便利性便利不太方便繁荣指数热闹的孤独的目前为上海的富人区，是繁华的，高租金的。目前的新区，人气不足，入住率不高，弹性指数物业是可变的是不变的多元性包容的唯一的价值指数综合功能价值最大化单一功能非最大化气不足，入住率不高，缺乏活力，是典型的社区模式价值指数综合功能，价值最大化单一功能，非最大化形象指数体现都市的体现居住的都市模式的意向——1都市模式的空间组成一定有开放空间重视共享空间的打1、都市模式的空间组成，定有开放空间，重视共享空间的打造，远大于私密空间2种街区商业的形态邻里商业+休闲商业+streetmall的复2、一种街区商业的形态，邻里商业+休闲商业+streetmall的复合3、都市的物业价值是多元的，综合功能的4、都市边界的界定，DIS形成鲜明的区域意向5、具有人气的，便利的，夜晚街区也是明亮的，安全的，可以步行的，可逗留的…二、项目发展战略及定位项目发展战略项目发展战略客户定位整体定位产品定位项目发展战略建立东营都市豪宅的价值体系，以都市模式示范豪宅生活标准发策略一、区域内顶级定位，建立自身的价值标竿；项目发展策略：区域内顶级定位，建自身的价值标竿；二、创建东营豪宅标准体系，引领东营豪宅生活；三、都市化的发展模式推动整个东营房地产市场发展，主打市场第一梯队项目的住区发展模式。打市场第梯队项目的住发展模式本项目客户定位：涵盖东营市高端客户核心客户：东营市政府中高层，油田体系中高层基本描述：追求更完善的社区配套；追求身份感和舒适感；有提高生活品质的强烈欲望；收入很高，承受能力较强，价格敏感性不强；购房投资意识强。¾年龄层次：35-50岁¾置业目的：多次置业，不断追求品质而升级；关注物业服务及未来的升值潜¾置业目的：多次置业，不断追求品质而升级；关注物业服务及未来的升值潜力。追求身份感，通过居住环境彰显实力，体现自己的社会地位。¾文化程度：较高，比较容易接受新鲜事物，对子女教育极为重视¾经济状况：家庭年收入在20万元以上，积蓄多，支付能力较强基本描述投资意识强追求身份标签与社会认知度受能力相对较强多重要客户：东营市本地私企老板或者外地私营业主基本描述：投资意识强；追求身份标签与社会认知度；承受能力相对较强，多数有子女。¾年龄层次：40-55岁¾置业目的：本地老板多为改善居住环境，二次置业或多次置业；外地老板为首次置业为主关注资源的占有性物业的品质感与舒适感关心物业管理偶得客户——¾其他首次置业为主；关注资源的占有性，物业的品质感与舒适感，关心物业管理；关注地段优势和物业保值力。¾经济状况：家庭年收入在15万元以上，有一定的购房积蓄。客户写真政府中层油田高管私企老板背景：z50岁，高级行政管理人员，位高权重。背景：z40岁，三口之家，年入50万以上（薪资+投资收益），夫妇都有车。背景：z男，30多岁，做电脑器材生意，拥有6套左右住房；z年收入不方便透露习惯：z清静的居住环境，不被别人打扰远离尘嚣心情舒畅z师范大学毕业，文笔出色，被领导器重；很会把握身边的机会，利用政策指引积极投资苗圃业，收益可观。z炫耀、占有欲强，有投资意识。z换房主要是为提高身份标识性，看好物业升值潜力。习惯打扰，远离尘嚣，心情舒畅z喜欢尊贵的感觉z期待与众不同的居住体验，喜欢居住的舒适度；习惯：•向往一线城市的居住品质•厌倦东营市场目前户型的呆板和习惯：•产品的绝对舒适性，倾向于选择大面积。•总价承受能力强对价格不敏感喜欢居住的舒适度；购房需求：z选择180平以上的面积，面积大住着舒服厌倦东营市场目前户型的呆板和千篇一律，渴求新鲜感。购房需求：•选择三室的房子，150平以上，•总价承受能力强，对价格不敏感。购房需求：•选择大面积户型，比较倾向于复式或者别墅居住很舒服。大，住着舒服z追求居住的身份感，希望住区有安全保障和出色的物业服务。房间要大，必须有独立的书房，追求舒适感、注重品质和规划•关注项目未来升值潜力式或者别墅，居住很舒服。•小区的保安措施一定要好，这样住起来才安全；首首首首整体首席首席首席首席体定位全景