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一、房地产开发可行性研究的内容二、房地产开发可行性研究的工作阶段序号12345678910内容项目概况开发项目用地的现场调查及动迁安置市场分析和建设规模的确定规划设计影响和环境保护资源供给环境影响和环境保护项目开发组织机构、管理费用的研究开发建设计划项目经济及社会效益分析结论及建议三、房地产开发可行性研究步骤四、可行性研究报告基本框架图项目总论项目背景可行性研究结论市场宏观背景区域市场分析项目投资和市场研究项目名称开发公司可行性研究单位研究依据项目建设规模和内容项目开发手续市场预测项目建设进度投资估算和资金筹措项目综合评价结论全国投资环境X市投资宏观背景区域发展及前景预测宏观市场与本项目发展借鉴区域市场界定供给分析需求分析竞争分析典型物业调查市场分析有关结论地块解析SWOT分析项目分析及评价项目评价项目定位方案评估意见市场定位及项目评估交通条件地形、地势水、电、气保障规划限制条件工程计划说明施工横道图开发进度安排总投资估算资金筹措投资估算与资金筹措投资使用计划固定资产投资总额流动资金估算资金来源筹备方案投资使用计划借款偿还计划各物业销售收入估算销售回款计划销售及经营收入测定赢利能力分析项目研究性分析财务与敏感性分析结论性意见主要问题及解决方法开发进度安排资金来源与运用销售利润社会效益和影响分析风险及防范1项目的基本情况用地性质用地面积容积率绿地率停车位公建配套其他商住小区126030.2平方米2.330%每三户配一个泊车位适量7层以上住宅建筑设置电梯102哈尔滨市的概况和宏观经济1112133哈尔滨市近年同类开发物业的市场概况1分类年度在建总量（万平方米）完成投资额（亿元）竣工总量（万平方米）备注1997199819992000年均增长率20016187046827235.4%700323331.367.228%-33035133246612%3601分类年度1997199819992000年均增长率商品住宅竣工量(万平方米)商品住宅销售量(万平方米)商品住宅销售金额（亿元）141160.8119241343%122154.6217634942%21.926.9834.769.847%1分类年度1997199819992000年均升幅年均售价(元/平方米)比上年的升幅17951745197220003.7%——-2.8%13%1.4%——17◆从城市发展预测1◆按低速提高居住水平预测◆从住房拆除重建预测14项目附近同类开发物业的市场状况20名称分类学府家苑仪兴花园和兴名家学府家园科大小区合计地点学府路与西大直街交汇西大直街504号振兴街8号和兴三道街发展商哈尔滨华威哈九发房黑龙江隆庆——学兴路多家开发总建筑面积(m2)1.2万约1.7万2万～3万约1万约15万约21.4万层数78777户型(m2/套)70～13148～15848～14036～8965以上热销户型(m2/套)110～13160～7560～8050～7030～60销售均价(元/m2)20002060260021001400销售率35%58%40%20%100%备注2001年10月进户封顶——建至2层表列为一期楼二期未开21名称分类学府家苑仪兴花园和兴名家学府家园科大小区20003200---600052004500---4200---均价(元/m2)4000--3500-备注均价为负一至二层连体出售价--一至二层均价-负一层一层二层售价(元/m2)22分类地段铺类月租金（元/平方米）面积（平方米）备注学府七道街与大直街交界门市29.4170一层延兴路方向清滨路51号学府路方向学府路方向西大直街方向门市和兴市场内铺位服装城内铺位门市门市14.3208一层186二层80151.575702一层4.3二层10111623分类名称售价（元/平方米）实用面积（平方米）备注清滨路一带电兴小区仪兴花园学府家苑424945005090461528171426按实用面积计算分类名称优势劣势学府家苑交通便利，购物方便，周边学府众多，学术气氛浓厚工程形象差、营销意识淡薄，销售方式简陋、销售人员质素低、小户型设计不仪兴花园地理位置好，交通便利，生活配套完备，户型多，价格合理，车库设计较好，售楼部设置得当规划设计差、楼距过小、采光不足、入住客户质系参差、营销水平较低和兴名家交通便利，价格较低，户型较多，周边学校众多规划设计差、楼距过小、车库与户数的比例过低、售楼部选址不当学府家园户型适中、周边知名学府众多，学术气氛浓厚缺乏营销意识，销售方式简陋科大小区售价低、靠近林场、空气好、物业管理较好、生活配套完备周边街道环境较差，不重视营销，销售人员质素低，销售设施落后2行政区道里道外南岗香坊太平动力平房国内生产总值（亿元）同比增长19.27.4225.86.137.9834.53.2217%16.2%17.4%18.7%23.9%20.9%20.4%财政收入（亿元）1.880.612.170.460.681.650.62同比增长20.2%区级财政一般预算收入15.3%8.9%44.12%15.7%11.65%22275城市规划建设对本项目的影响6同类物业开发营销典型个案分析竞争点1234同为厂地改造，不存在拆迁安置难题；规模更大，地块更方正，容易出好设计，出规模效应位于一环与二环路之间的地段，商业繁华程度较高起用国际知名建筑师事务所设计，引入欧式生活理念序 号22户型面积（m2）71、84、99、112综合区位整个小区距离南岗中心区最近实际成交均价（建筑面积）（元2580推出货量一期听涛轩B～E座2000-10-12末60-复式围绕中心花园及会所2650二期听涛轩F～L座2001-1-3末滞售以93-98m2户型为主，浪费面积较多，双阴面小卧室靠嵩山路一侧D座距原建筑极近2700听月轩D～F座2001-1-4至今30销售收入(万元)销售月份2000年9月2000年10月2000年11月2000年12月2001年6月2001年7月84521617031735224831宣传的实效根据不同的版面有不同的特定读者群，建议选择报刊为主要的推广媒体，版面选取整版、半版和1/4版。软、硬性广告系统使用。宣传内容从开盘形象广告到促销广告恰到好处“卖场”的控制售楼部、销售工具的品位独到金桂园主要的销售策略为展销会形式，丰富的经验有效地控制了现场气氛金桂园售楼部及销售工具档次也是一期销售成功的关键之一。为了使每样宣传工具皆为上品，金桂园不惜长赴广州印制楼书空运回哈尔滨总体规划欧式与中国北方建筑结合，总占地25000平方米，总建筑面积97000平方米，最新消费趋势——全封闭管理，人车分流建筑结构、布局和功能设计配套设施及设备第一次引入板式高层概念，预应力框剪结构，无梁无柱，格局自如；户型设计动静分区、注重私密性区内设有游泳池、俱乐部、菜市场、幼儿园、会所；卫生间厨房高档豪华装修327项目地块开发条件333类别地点名称和兴小学建文小学苏宁小学师大附小163中哈师大附中47中黑龙江大学哈尔滨理工大学哈师大艺术学院黑龙江机械制造学校经济管理学院省委党校市委党校省邮电学校黑龙江广播电视大学幼儿师范学校哈尔滨师范大学省粮食学校二一一医院哈尔滨医科大学附属二院保健药店宏征医院跃进医院拖配医院——————和兴路学府路学府路西大直街学府路学府路学府路学府路学府路延兴路延兴路延兴路和兴路和兴路和兴路和兴三道街学府路学府路学府路和兴路——学府四道街医院学校小学中学专业学校3类别地点名称哈西市场和兴综合市场果菜批发市场糖酒批发市场中国银行工商银行农业银行交通银行和兴储蓄所建设银行城市商业银行证券交易营业部和兴邮局科大邮局电信局哈客隆月亮连锁店哈西服装城哈尔滨服装城哈尔滨国贸服装城学府宾馆天宝隆大酒店紫荆阁大酒店嘉膳楼好记酒店大鸿图美食城学府路和兴路康安路康安路学府路学府路——————学府路学府路和兴路和兴路——和兴路西大直街——学府路学府路学府路学府路学府路学府路——————饮食酒家肉菜市场银行金融邮局商场3类别哈尔滨图书馆学府书城七彩城together网吧冲印店、丝印店冷饮室餐厅松江泉洗浴中心发艺正阳家电婚介美容鲜花店眼镜店汽车维修、汽配木店11、68、83、104、106、107、114地点学府路学府路——学府路学府路学府路学府路————————学府路学府路学府路学府路学府路学府路名称文体康娱公交线路378对规划设计和建筑设计的建议39关于项目的市场定位问题310实施进度计划客户类别核心客户群重点客户群拥有较高收入的首次置业者。该类人士对于居所的要求主要为实用型。该类人士由小私营企业主、企业高级管理人员、高校教授、讲师、行政人员和公司白艺术、影视、体育及科技界的精英人士，拥有隐形收入的政界（或前政界）亲属等，为本项目的重点客户目标人群不确定客户群部分个体经营者；部分企业职工有积蓄者以及部分物业投资者均为本项目不确定的客户0类别内容基础屋顶人工挖孔桩及砼桩承台、钢筋混凝土底板、结构、高层(主要以13层配一台电梯为主)住宅楼采用钢筋混凝土框架或框架、剪力墙混合结构、新型墙体砖砌结构；外墙：高级聚脂粉彩喷涂或铺砌釉面条形锦砖西班牙式天面瓦；窗户：选用铝合金窗框，平开式配浅绿色强化玻璃，窗台铺高级花岗石，厅、房均预留冷气机位置；室内墙壁、天花均涂国产乳胶漆，地面素水泥沙浆光面电梯系统采用中外合资厂生产之电梯（六层单复式无电梯），不锈钢轿厢饰面，后备发电机以及必要之消防、环保设施水、电系统每户均配置足够电力、自来水、暖气供应（小区集中供暖），室内全部安装埋墙暖气管、上下水管、低压电源线、灯制及预留有线电视插制，多路开关供空调和照明系统，采取独立水、电表、配电箱，防盗对讲机、埋墙安装IDD电话线1建设、施工进度、投资安排一、征地拆迁1.征地拆迁及场地七通一平二、设计与工程勘探1.规划方案设计、报建2.工程勘测、建筑模型制作3.各类施工图纸设计三、办理前期报建手续四、工程施工1.场地大开挖土方工程及基础施工2.地下室工程（25层住宅楼）3.砼框架结构土建及室内基本装修4.会所及公建配套设施工程五、设备安装1.给、排水工程2.变配电及室内电气工程3.消防工程4.电梯工程5.暖气工程6.煤气工程六、小区范围内、外配套工程外水、外电、绿化、道路、公建项目名称第一年第1季第2季度第3季度第4季度第二年第1季度第2季度第3季度第4季度第三年第1季度第2季度第3季度第4季度第四年第1季度第2季度第3季度第4季度第五年第1季度第2季度第3季度第4季度第六年第1季度第2季度第3季度第4季度211投资构成、成本分析31.02.02.12.22.32.42.53.04.05.06.07.07.17.27.37.47.58.09.09.19.29.39.410.010.110.210.310.411.011.111.211.311.411.511.611.7序号实际可开发总占地面积项目可开发总建筑面积(2.1+~2.5)多层住宅总建筑面积高层住宅总建筑面积商场总建筑面积会所及公建配套设施总建筑面积地下室总建筑面积容积率(地上总建筑面积除总占地面积)建筑密度(首层建筑面积除以总占地面积)绿地率绿地面积地上部分总建筑面积(7.1+~7.5)多层住宅部分总建筑面积高层住宅部分总建筑面积商场部分总建筑面积会所及公建配套设施总建面积(设备房、管理用房等)地下停车位总建筑面积及总可销售车位数多、高层住宅总单元户数第1期开发总建筑面积(9.1+~9.4)商场面积多层住宅面积高层住宅面积地下室建筑面积（室内停车位）第2期开发总建筑面积(10.1+~10.4)商场面积多层住宅面积高层住宅面积会所建筑面积第3期开发总建筑面积(11.1+~11.7)商场面积多层住宅面积高层住宅面积居委会、管委会面积地下室建筑面积（机电设备房）幼儿园变电所热交换站面积本项目基本经济技术指标120,890290,941146,64162,50044,05012,75025,0002.2029.2%30.0%36,267265,941146,641