住房租买选择机制缺失对中国房地产市场运行的影响

住房租买选择机制缺失对中国房地产市场运行的影响作者：崔裴，严乐乐，CUIPei，YANLe-le作者单位：崔裴,CUIPei(华东师范大学商学院/东方房地产学院房地产经济研究所,上海,200241)，严乐乐,YANLe-le(中国人民大学公共管理学院土地资源管理系,北京,100872)刊名：华东师范大学学报（哲学社会科学版）英文刊名：JOURNALOFEASTCHINANORMALUNIVERSITY(PHILOSOPHYANDSOCIALSCIENCES)年，卷(期)：2010，42(1)被引用次数：0次参考文献(22条)1.本文作者认为,它实质上是房地产理论价格,即反映房地产正常市场价值的价格2.中国存量住房市场和住房租赁市场的数据极其缺乏.在我们所能找到数据中,仅中原领先指数系统的上海地区二手住宅价格指数和住宅租金指数的时序数据具有分析价值3.2008年10月1-3日,上海易居房地产研究院上海房地产流通研究所在上海‘十·一'假日房展会上发放问卷2000份,回收1l879份,有效问卷839份.在有效问卷中,受访者的籍贯分布分别为外省市人员占54.35%,上海人占45.43%,海外者占0.22%,港澳台者无.受访者的年收入在5万元以内者为26.10%,5-10万元的为35.96%,11-15万元内的为18.86%,15万元以上者为19.08%4.2009年7月22日-8月4日,上海易居房地产研究院上海房地产流通研究所在新浪网(www.sine.com)上进行住房需求调查,共回收有效问卷697份,受访者中上海户籍占66.4%,国内其他地区户籍占33.1%,其余为港澳台及海外人士.受访者的家庭年收入在10-19万区间的家庭最多,约占35.7%.其次依次是5-9万、5万以内、20-29万、30-49万等区间,比例分别为26.1%、19.1%、10%和5.9%.家庭年收入在50万以上的高收入群体约占3.2%5.即选择目标项的人数占有效问卷总数的比例;因是多项选择,故各选项的比例不可加总6.2009年2月6-12日,上海易居房地产研究院上海房地产流通研究所向上海五家大型房地产经纪公司发放调查问卷1200份,由各公司的房地产经纪业务员对其所在公司2008年代理签约房屋租赁的出租人和承租人进行问卷调查.此次调查共回收问卷1070份,经核查,抽取有效问卷500份.样本分布于全市除崇明、金山、青浦外的16个区,其中29%位于内环以内,内、中环间和中、外环间各占25%,外环以外占21%7.见该年鉴的表6-40房地产开发企业(单位)经营情况8.以整住宅楼宇或整个住宅小区的形式9.目前这类主体以商用房地产(CommercialProperty)开发公司为主.权益型REITis也属此类(见2007版北美产业分类体系NA-ICS),但其总体规模尚小10.美丽EconomicCensus按有雇员和本癌员两类分别统计,本表数据仅指有雇员机构的数据11.原文为ProductLineRevenueo12.根据北美产业分类体系(NAICS),该行业由为了销售而建造住房的公司组成13.由于本表为2002年数据,故这里不包括权益型REITs的数据14.原文为ProductLineRevenue15.指受当时当地人均住房水平制约的、纯粹因人口增长而产生的购买住房需求16.指不受当地人均住房水平制约、与人口无关的购买住房需求,主要由房地产投机需求构成17.设资本化率为运用收益流资本化公式(YieldCapitalizationFormulas)计算的,能反映房地产收益流模式、房地产价值变化、权益者预期贴现率的完全资本化率,其基本公式为:完全资本化率(OverallCapitalizationRate)=产出率(YieldRate)-调整系数(Appraisallnstitute,2001:4-19).当房地产价值不断上升时,调整系数不断增长,从而使得完全资本化率趋于下降18.心理因素在一定程度上也是由租赁住房供应主体的缺陷引起的19.AppraisalInstituteAdvancedIncomeCapitalization200120.DiPasqualeDenise.WilliamCWheatonTheMarketsforRealEstateAssetsandSpace:AConceptualFramework1992(2)21.JVHenderson.YMloannidesAModelofHousingTenureChoice1983(1)22.LawrenceDJonesCurrentWealthandTenureChoice1989(1)本文链接：：上海海事大学(wflshyxy)，授权号：31ac318c-3be6-497c-b44a-9dc700dd2493下载时间：2010年8月3日