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谨呈：鄂尔多斯集团房地产开发有限责任公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。鄂尔多斯龙湾项目定位与物业发展建议本报告是严格保密的。2鄂尔多斯大街鄂托克街伊金霍洛街杭锦路天骄路达拉特路吉劳庆路伊化路乌审街东胜老城区鄂尔多斯广场龙湾鄂尔多斯广场总建面约28万平米（地上）龙湾项目总建面约25万平米（地上）天骄花园总建面约49万平米（地上）合计总建面约102万平米（地上）天骄花园本报告是严格保密的。3Part1开发背景分析报告目录Part2城市背景研究Part3市场环境研究Part4三项目整体发展战略Part5龙湾项目定位与物业发展建议Part6龙湾项目经济测算本报告是严格保密的。4鄂尔多斯集团是由1981年建成投产的伊克昭盟（现鄂尔多斯市）羊绒衫厂逐步成长壮大起来的现代企业集团。现已形成羊绒、煤炭、电力、冶金、化工五业并举、协同发展的经营格局。羊绒产业是集团的事业基础，现已发展成为当今世界产销规模最大、产业体系最为完善、营销网络最为成熟、技术装备最为先进的行业领军企业。羊绒制品的产销能力达到1000万件以上，占到了中国的40%和世界的30%以上，产品质量、市场占有率、出口创汇、销售收入连年稳居绒纺行业第一名。鄂尔多斯集团以强大的实力和规模成为中国出口名牌企业和中国行业排头兵企业，进入全国520户重点企业和中国企业500强之列。“鄂尔多斯”作为中国行业标志性品牌，以150.67亿元的品牌价值稳居中中国最有价值品牌前列。鄂尔多斯温暖全世界打造世界名牌成就系列辉煌解读鄂尔多斯集团：雄厚的经济实力本报告是严格保密的。5解读鄂尔多斯集团：强劲的发展活力1.精神纲领：讲忠诚、讲责任、讲追求2.企业价值观：报效祖国，荣辱不惊，装点家园，铸造人生3.企业精神：集智、放胆、拓荒、创新4.企业信念：不相信神仙上帝，只信奉事在人为5.企业愿景：鄂尔多斯温暖全世界6.经营使命：立民族志气，创世界名牌。……在“五业并举、协同发展”的同时，集团还涉足房地产、资产管理、电子元件、酒店置业、生物制药等多个行业，非主营业务已成为集团新的经济增长点和利润源。化工羊绒煤炭电力冶金鄂尔多斯温暖全世界本报告是严格保密的。6解读鄂尔多斯房地产集团：构建企业发展愿景树立企业品牌，奠定行业领袖地位；探索可复制、可持续发展的核心竞争力；城市经营者，引领城市发展与升级；企业发展愿景本报告是严格保密的。7解读鄂尔多斯房地产集团：项目发展目标第一目标自我循环合理收益——通过合理安排三项目的开发时序和角色扮演，实现项目整体现金流的安全稳定，获得市场合理利润，缩短集团的输血时间，早日实现房地产集团的自我循环。第二目标树立品牌扩大影响——依托集团背景，通过率先启动项目（部分项目）的市场影响，树立鄂尔多斯房地产的品牌，奠定市场认知度与美誉度。第三目标锻炼团队复制扩张——构建可复制的发展模式经验，拓展市场占有量，使得房地产业务板块成为集团主力业务之一本报告是严格保密的。8从全局出发，制定整体开发战略。明确各项目在整体中的作用及各项目之间的关系核心问题：对于大规模、多项目开发，同时涉及住宅、商业、办公等多种物业类型，我们需要明确的核心问题是——基于各项目本体属性及区域环境，制定各项目的发展策略及市场解决方案战略层面项目层面本报告是严格保密的。9城市层面站在城市发展的轨迹上思考，保证项目长期发展战略的前瞻性与可行性。基于区域整体发展的角度挖掘价值，指导项目整体定位及发展策略市场环境明确各物业类型的市场机会与风险。研究市场环境，判断各种物业类型的发展空间及市场机会，指导各项目物业功能定位及产品方案。研究线索针对核心问题，我们的研究视角将从城市层面及市场环境两个线索展开：本报告是严格保密的。10Part1开发背景分析报告目录Part2城市背景研究Part3市场环境研究Part4三项目整体发展战略Part5龙湾项目定位与物业发展建议Part6龙湾项目经济测算本报告是严格保密的。11鄂尔多斯市位于内蒙古自治区中南部，西、北、东三面被黄河环绕，与包头市、呼和浩特市隔河相望，构成内蒙古中部区域经济的“金三角”。南部临古长城，与晋、陕、宁三省毗邻，具有对外开放的地缘优势。全市辖东胜区、伊金霍洛旗等8个旗区，全市总面积8.7万平方公里，2008年末全市常住人口159.1万人，东胜区总人口约43万人。随着经济的快速发展以及城市知名度的提高，城市的外向特征不断增强，每年新增外来人口将近10万人。鄂尔多斯是典型的资源性城市，因“扬（羊）眉（煤）吐（土）气”著称，其中煤炭储量占全国1/6，天然气储量占全国的1/3。城市概况——鄂尔多斯位于内蒙古中南部，资源得天独厚、极大丰富，与包头市、呼和浩特构成内蒙古中部区域经济的“金三角”本报告是严格保密的。12经济发展——鄂尔多斯市凭借雄厚的资源优势，近年来经济迅猛发展，城市经济实力及增长速度连续几年居自治区前列鄂尔多斯历年GDP及增长率城市08年GDP增长率排名包头市1700亿20.05%01鄂尔多斯1603亿22.9%02呼和浩特1294亿17.5%03根据人民网公布的中国城市最新经济实力排行榜，内蒙古自治区包头、鄂尔多斯、呼和浩特3个城市进入全国88个GDP过千亿元城市榜单；中国社会科学院发布的2009年《城市竞争力蓝皮书》中，鄂尔多斯市在综合增长竞争力城市中排名第一；鄂尔多斯2008年人均国民生产总值达到102028元，已超过北京、上海。在全国城市人均GDP排名中列第一位。290.4380.4550.1800.01603.01150.929.7%31.0%29.9%24.0%22.9%25.8%0200400600800100012001400160018002003200420052006年200720080%5%10%15%20%25%30%35%GDP（亿元）增长率20046.025937.539891.256737.675161.0102128.022.20%21.4%41.9%43.5%32.5%19.9%0200004000060000800001000001200002003200420052006年200720080%10%20%30%40%50%人均GDP（元）人均GDP增长率鄂尔多斯历年人均GDP及增长率本报告是严格保密的。13鄂尔多斯历年城镇居民人均可支配收入（元）08年西部主要城市居民人均可支配收入比较（元）收入水平——依托富集的资源基础，人民生活水平得到快速提升，同时也孕育了大量财富人群72048770110251300216226194359.3%21.7%25.7%17.9%24.8%19.8%05000100001500020000250002003200420052006200720080%5%10%15%20%25%30%城镇居民人均可支配收入增长率2086120267194351694315708150350500010000150002000025000包头呼和浩特鄂尔多斯成都重庆西安2008年，城镇单位在岗职工平均工资为36255元，同比增长13.9%。城镇居民人均可支配收入达到19435元，增长19.8%。每百户城镇居民拥有家用汽车28辆，较上年增加12辆；拥有移动电话241部，较上年增加18部；拥有家用电脑48台，较上年增加11台。2008年，鄂尔多斯市城镇居民人均可支配收入达19435元，同比增加3209元，增长19.8%。2008年，全市城镇居民人均工资性收入14339元，同比增加2453元，增长20.6%，是家庭收入的主要来源，占家庭总收入的比重为70.5%。城镇居民人均经营性收入2915元，同比增长30.7%，占家庭总收入的比重14.3%。城镇居民人均财产性收入继续增长，为1166元，比去年同期增加194元，增长20%。本报告是严格保密的。1411147114551906490341050799530500010000150002000025000重庆银川鄂尔多斯兰州贵阳昆明25.72%17.38%9.34%7.28%4.07%16.52%14.30%5.38%食品衣着居住家庭设备用品及服务医疗保健交通和通讯教育文化娱乐服务其它商品和服务2008年东胜区社会消费品零售总额132亿元，同比增长26%2008年城镇居民人均消费性支出19064元，增长32%。大大高于同级别西部其他城市。消费结构转型升级加快，由温饱型消费向享乐型和发展型转变，家用轿车、旅游、文化娱乐、交通通信等消费热点持续升温。2008年城镇居民人均消费结构图消费水平——居民消费能力强，但以基本生活消费为主，娱乐休闲消费占比低，可发展空间大2008年西部城市人均消费支出比较元2008年东胜区每百户城镇居民拥有家用汽车30辆，街道上悍马、奔驰、宝马随处可见，被形象描述为“站在大街上看车展”。本报告是严格保密的。15中心城区是鄂尔多斯市快速发展的先锋《鄂尔多斯市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》中指出：突出发展中心城市，构筑东胜、康巴什、阿勒腾席热“一城两片三区”的中心城市总体框架，促进中心城区向大城市迈进阿勒腾席热区“一城两片三区”“一城”鄂尔多斯都市区；“两片”东胜片区与康-阿片区“三区”东胜、康巴什与阿勒腾席热区东胜片区－区域传统商业贸易服务中心随着行政、经济管理功能向康－阿片区转移，东胜片区将更多担负起区域商贸中心的功能康－阿片区－新政治经济文化中心康－阿片区作为市政府重点发展的新区，将担负起全市的行政、经济管理职能老城区（东胜区）的继续发展与新城区（康巴什与阿镇片区）的快速建设将成为鄂尔多斯市发展的主要趋势城市发展——随着城市空间拉大，将形成“一城两片三区”的空间布局和职能分工，东胜片区将成为区域商贸中心本报告是严格保密的。16《鄂尔多斯都市区城市空间发展战略规划》中对于康巴什-阿镇片区的发展定位为：鄂尔多斯市的政治、经济、文化中心。城市面貌较新，市政府迁入康巴什新区距离老城区25公里，车程约20分钟。2006年7月31日，鄂尔多斯市府正式迁址新区。目前行政办公区域基本形成，市政府、公安局、国土局、药监局、煤炭局、林业局等一些行政、事业单位已经迁入。康巴什新区——定位于政治、经济、文化中心。城市面貌较新但生活及商业配套匮乏，居住氛围还没有形成生活、商业配套在建，居住氛围不佳区域内道路建设完善。生活、商业等配套不齐全，中心商业带处于在建状态。房地产市场处于起步阶段房地产市场尚不活跃，目前仅在市一中附近的居住板块有揽胜苑、尚都、翰林院等个别商品房项目在售，其余项目均为行政、事业单位宿舍。规划的其它居住板块仍处于形成阶段。康巴什：强力的政策拉动，但与老城联系较弱，未来将主要分担老城分化出的行政和文化功能康巴什新区本报告是严格保密的。17铁西区一期占地约8公顷，2003年5月开始动工建设，目前一期已基本建设完毕，党政综合办公大楼、区医院、中小学已经投入使用，城市面貌焕然一新。铁西二期占地约10公顷，立足城市发展布局，定位于现代化的总部经济、商贸金融、行政办公及居住为一体的新城区。二期70%的土地已经卖出，部分项目已开工。铁西新区二期一期铁西新区——与老城区联系紧密，一期建设已基本完成，房地产市场发展迅速。但目前配套设施不完善，入住率不高城市面貌较新，环境较好区政府迁入，党政综合办公大楼、区医院、中小学已经投入使用，城市面貌较新。环境相对东胜老城区好，绿化覆盖率高。大规模商业配套在建，配套设施逐渐完善商业配套设施仍待完善，一期火车站附近和二期诃额伦路西侧有大型商业综合体项目在建。生活服务配套不断增加，东胜区演艺广场；东胜区医院、实验中学、十二完小全面投入使用。铁西新区：依托一期的发展基础和与老城的紧密联系，未来将发展成为鄂尔多斯城市发展新的增长极铁西新区本报告是严格保密的。18达拉特路配套相对成熟、