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1打造北京多元复合办公聚集区开启永丰商务服务新纪元永丰产业基地项目整体定位与物业发展建议2我们的工作内容及提交成果15个日历天前期市场调研阶段37个日历天中期沟通时间进度阶段划分工作内容市调结果沟通文件《整体定位及物业发展建议中期稿》提交成果项目终稿汇报整体定位及发展战略调整与修改规划设计建议书《整体定位及物业发展建议终稿》《规划设计建议书》2008/08/212008/09/052008/10/142008/10项目地块查勘区域经济产业背景研究项目相关物业类型调研项目相关专业人士访谈项目潜在客户访谈项目分析及属性界定项目开发背景分析市场机会分析案例借鉴和分析项目整体发展战略项目整体定位物业发展建议3第一部分：前景展望第二部分：定位缘起第三部分：营销理想汇报内容基本框架：本报告是严格保密的。对项目战略思考以及愿景展望本报告是严格保密的。对项目发展战略的几点思考：战略思考方向：在盈利模式上——考虑Ⅰ-22，以销售变现为主；Ⅳ-2、Ⅱ-20，高端定位形成优质资产，可持有，可销售园区整体竞争力——需要形象升级，配套补足，为剩余地块资源增值服务平台方面——客户结构复合化，最具活力的产业区园区发展统筹规划、后续运行模式探讨、以及园区二次创业发展考虑——结合永丰园区发展，3个地块要纳入园区发展统一、800亩整体开发思路中考虑。——对已经进入园区稳定发展期于永丰产业基地来说，3个地块承担的运营模式是本项目需要考虑的问题。——园区形象升级、配套功能补足，以及企业客户结构复合化，提升园区活力。基于市场实现的考虑，同时面向未来发展机会——大海淀办公市场现状及未来供应趋势——边缘低密度办公项目产品分析——融合多元化的客户需求特征分析本报告是严格保密的。项目定位与发展策略——1、满足多层次客户需求，产品分级以物业增值为目标的产品创新Ⅰ-22，功能弹性，组合弹性，扩大产品线，满足多样化的客户需求Ⅳ-2，Ⅱ-20，高端配置，高端商务配套，高端形象，打造优质物业2、提升园区竞争力，为后续地块增值创新规划理念、营造生态环境，为区域后续开发增值阶段性补充园区配套Ⅰ-22考虑满足企业日常配套需求Ⅱ-20满足高档商务交流、餐饮、休闲运动、会议、展示功能本报告是严格保密的。依托中关村创新产业氛围、传承永丰现代企业加速器发展理念以承接中关村、上地产业扩张带动快速成长型外溢企业同时满足投资需求的集商务办公、生产研发、居住、配套功能为一体的，高形象、复合多元，融入生态特色的“OFFICE—XP”项目整体定位：本报告是严格保密的。基于“现代企业加速器”的“OFFICE—XP”——创新产品设计理念传统产品设计：标准厂房、中试研发中心、办公空间；单一的功能，缺乏活力、弹性;基于现代企业加速器“三四五”服务框架，适应园区发展阶段需要，满足快速成长企业对产品、物理空间和配套服务的需求；产品创新物理空间配套服务企业需求创新产品设计：集生产、研发、办公、居住功能为一体的；功能可延展、生长；本报告是严格保密的。基于“现代企业加速器”的“OFFICE—XP”——多元化、弹性物理空间园区发展阶段快速成长型客户需求：需求更灵活舒展的物理空间，快速扩张；对空间的需求逐步加大，对品质的要求越来越高；空间可组合、弹性、可扩展；产品创新物理空间配套服务企业需求空间组合方式：平面组合，可实现单层扩大；上下组合，可实现空中别墅；整栋组合，可实现独栋办公；栋栋组合，可实现院落办公；+=oror基于现代企业加速器“三四五”服务框架，适应园区发展阶段需要，满足快速成长企业对产品、物理空间和配套服务的需求；本报告是严格保密的。基于“现代企业加速器”的“OFFICE—XP”——完善园区配套设施补足优质的、高增值的配套服务设施；生活性服务：餐饮、便利店、运动休闲；生产性服务：银行、邮政、展示交流；现有的配套服务设施：功能缺乏、单一，不能满足园区基本配套服务需求；产品创新物理空间配套服务企业需求基于现代企业加速器“三四五”服务框架，适应园区发展阶段需要，满足快速成长企业对产品、物理空间和配套服务的需求；本报告是严格保密的。客户关键词：成长、创新、自主产品关键词：复合、多元、弹性、可扩展因此，我们称项目为I-Office——体现Office-XP产品功能的物业项目案名推荐备选:X-OfficeM-Office本报告是严格保密的。关于Ⅰ-22地块——建立复合多元、高形象、生态办公特色的Office-XP产品体系Office-XP1234复合、多元集中与独立限定与非限定空间高品质、低成本MixandMatchCentralityandIndependenceLimitedandUnlimitedHigh-qualityandLow-cost集中建筑形式、独栋空间；产品弹性，上下组合、左右组合、栋栋组合；复合式办公理念，集办公、居住、服务功能；院落式规划、组团布局；生态办公环境、漫步型规划；品质立面、公共空间精装修；基于市场及成本控制的配置；本报告是严格保密的。Ⅰ-22地块规划构想——用足指标/院落布局/面积控制/弹性叠加组合/用足展示性；分区最小单元栋数及面积层数及层高西区150-200平米（单层平面可分割的最小单元）小独栋：单栋体量：1300-1500平米16-18栋大独栋：单栋体量1800-2000平米18-20栋5-6层；首层：4.2米标准层3.4米东区300-400平米（单层面积不能分割的最小单元）5层，局部6层；首层4.2，标准层3.9本报告是严格保密的。如何达成？区域“形象眼”，代言北清路永丰“双子座”，协调呼应一个表达创新、前卫精神的“活力芯”建筑生态化、配置5A级关于Ⅳ-2、Ⅱ-20地块——建立区域形象以及价值标杆的产品体系地块开发策略：产品方面：高端配置，高形象，打造园区优质物业；配套方面：Ⅱ-20满足园区高档商务交流、餐饮、休闲运动、会议、展示功能；运营方面：可以自用，结合园区会所，先经营收益，后根据市场情况可销售；本报告是严格保密的。Ⅳ-2、Ⅱ-20地块规划构想方案一：突破限高，拔升形象地块建筑形式及平面层数及层高面积Ⅱ-20集中建筑形式核心筒式建筑平面平层面积2500平米可设计成A、B两座10层标准层高3.9米建筑高度控制在40米2.3万Ⅳ-22.4万合计————4.7万方案二：遵照限高、创意建筑地块建筑形式及平面层数及层高面积Ⅱ-20集中建筑形式中间设计成采光中庭办公空间围合布局平层面积4000平米严格按照限高标准层3.9米、6层2.3万Ⅳ-22.4万合计————4.7万突破限高拔升形象遵照限高创意建筑对称、呼应/标志性/创意/空间创新/视觉冲击/大师手笔即使是突破限高，单层面积至少在2500平米，因此，产品创新的方向在于空间创新本报告是严格保密的。1项目本体分析及发展战略思考2市场竞争及机会分析3永丰园区现状分析4整体定位与发展战略报告正式汇报内容：5项目开发策略本报告是严格保密的。一、项目本体分析及发展战略思考项目本体分析：1.项目产业氛围2.项目区位3.项目交通4.项目本体分析5.项目属性界定项目发展战略思考：本报告是严格保密的。海淀园2007年专利申请量占北京市的42.94%；科技含量高的发明专利占北京市的51.08%，形成了包括“闪联”、“TD-SCDMA”等一批国际标准，在创新产出的数量、技术水平等方面都处于明显的领先地位；海淀园区的产业氛围对于企业有一种软环境的向心力，事实上，很多中关村的企业的规模扩大后，需要再买一栋楼或租一个地方，他们几乎一致的前提就是不出海淀科技园。--------国务院发展研究中心《新经济导刊》主笔杨剑项目位于中关村海淀园，具备浓厚的产业和创新氛围，是北京乃至国家的“创新核”中关村“一区七园”中国第一个国家级高新技术产业开发区，历经20年发展，中关村已经形成一区七园的发展格局，包括海淀园、丰台园、昌平园、电子城科技园、亦庄科技园、德胜园和健翔园；海淀园：知识型服务业；丰台园、昌平园：是高科技产业基地；亦庄：高新技术产业的大规模生产制造环节；电子城科技园：国际电信企业在中国的总部、研发集聚地；德胜园：数字内容产业；健翔园：创业孵化国际科技交流与高技术商务活动为主要功能中关村海淀园中关村海淀园位于海淀区，地处北京西北部，占地面积217平方公里是中关村“一区七园”中规划面积最大的园区包括了清华科技园、上地、国家软件基地、环保园、创新基地、永丰产业基地等个主要区域；创意产业、软件产业、集成电路产业、计算机整机产业、网络通信产业、生物医药产业、环保新能源产业为主导；本报告是严格保密的。产业氛围20世纪80年代电子一条街是海淀园发展的重心。20世纪90年代上地信息产业基地是海淀园的重心。目前，永丰基地凭借自身优越的位置和环境，成为海淀园高新技术产业发展重心转移的首选。承接外溢：承接了中关村、上地的经历了初创的从孵化器成长出来的快速成长企业，为其提供成长加速器的成熟产业园区。项目依托海淀高新企业聚集软环境，承接中关村核心区以及上地的产业扩张永丰基地：永丰基地位于海淀西北，距离上地6公里，中关村科技园核心区12公里，距市区15公里。厂房聚集，具备电子信息、仪器仪表、高新材料、光机电一体化产业氛围。安泰科技、大唐微电子、用友软件、中科纳米、航天时代电子、神州软件等企业入驻。本报告是严格保密的。项目交通项目与中心城区及周边区域交通联系便利。规划地铁L4号延长线永丰站紧邻项目地块，将极大程度增强区域对外交通永丰基地目前通过三条城市线路连接市区：1、通过北清路与八达岭高速直接相连，沿高速路约10分钟车程可达上地信息产业园；到中关村核心区，车行时间不足30分钟2、四环路—颐和园路—圆明园西路—永丰路—北清路3、四环路—中关村北大街—信息路—京包快速路—北清路—科学园永丰基地未来通过地铁4号延长线连接市区即将建成通车的北京地铁4号线未来将规划延长至北清路，并在永丰基地设定站点北清路永丰路目前的公共交通状况：365路永丰基地经10站到达上地区域经21站到达中关村438路永丰中路经17站到达清华园目前基地在积极推进回龙观、西三旗轻轨站的摆渡车事宜，将进一步完善基地的公共交通能够实现高新技术人才在永丰和其他聚集区流动永丰中关村西北四环五环路北清路上地本报告是严格保密的。福田重工中科纳米永翔北路永盛北路丰慧中路丰秀中路I-22地块周边道路顺畅进入性好，研发办公气氛浓厚项目本体分析状况：地块平整方正，面积68.13亩；北至丰慧中路，紧邻的新材料创业大厦处于销售中，能够满足中小面积办公需求；西至永翔北路，道路宽阔顺畅，带来良好的进入性；东至永盛北路东临福田重工厂房，东北侧有研发型独栋地块，营造独栋氛围；南至丰秀中路，紧邻中科纳米厂房，厂房氛围浓厚丰秀中路本报告是严格保密的。两小地块分布主干路北清路两侧，位于永丰产业基地的明星位置，昭示性极佳地块状况：分布在基地主干路北清路两侧，规模为26.36亩、27.51亩，地上有待拆迁旧厂房和变电站四至：II-20北至丰秀中路，西至永丰路，东至永旭北路，南至永丰路地块特点：昭示性好：北清路、永丰路为基地两条主干路，北清路贯穿地块，永丰路紧邻地块西侧明星位置：基地中心位置，东侧紧邻规划中的文体中心，规地铁站项目本体分析北清路文体中心永旭北路永旭南路永丰路丰秀东路丰濠东路北清路永旭北路永旭南路丰濠东路南侧地块上厂房北侧地块旧厂房北清路与永丰路交口永丰路本报告是严格保密的。区域内部现有供应包括集中商务办公和大体量独栋，项目定位应考虑避免直接市场竞争新材料大厦：占地面积：3.2万平方米总建筑面积：4.6万平方米办公面积区间：40-1800㎡销售状况：北面基本销售完毕，剩10余套小面积独栋：生产型企业独栋5栋2.3万多平方米：设计功能：满足生产型企业的生产办公需求形式：标厂-办公一体神舟全部购买研发型企业独栋5栋，1.5万平方米1栋，1万平方米4栋：设计功能：满足研发型企业生产办公研发一体化需