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全国房地产市场月报二零一零年十二月序言9.29二次调控政策出台，全国楼市均在十月成交高潮后迅速消退，尤其以一线城市显现出低迷的景象。然而，进入11月以来，全国二三线城市在政策利好情况下大量吸纳一线城市购房需求，显现量价齐升，而部分一线城市也在逐渐适应政策，成交有所回调，因此市场上传出是否楼市出现回暖迹象的疑惑。刚刚结束的中央经济工作会议中，提出“更加积极稳妥地处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系”的主要目标，而在维持经济平稳较快增长以及稳健货币政策的基本取向下，未来我国经济增长将有所放缓，加上调控的持续深化，对房地产市场必然有所影响；但同时在通货膨胀预期引导下，又增加市场对不动产保值功能的认可。后市预期的不确定将在一定程度上增加供求双方的市场观察期。因此，未来一段时间内楼市波动调整仍将持续。目录12宏观经济3行业政策4市场供求典型城市宏观经济——工业增加值企稳回升11月份，规模以上工业增加值同比增长13.3%，比10月份加快0.2个百分点；1-11月份，规模以上工业增加值同比增长15.8%，比1-10月份回落0.3个百分点。分行业看，11月份，39个大类行业全部保持同比增长。其中，纺织业增长8.9%，化学原料及化学制品制造业增长11.0%，非金属矿物制品业增长18.0%，通用设备制造业增长19.0%，交通运输设备制造业增长18.1%，电气机械及器材制造业增长17.4%，通信设备、计算机及其他电子设备制造业增长14.0%，电力、热力的生产和供应业增长7.1%，黑色金属冶炼及压延加工业增长4.9%。本月重工业增速上升是工业生产提速的主要原因，轻工业增速则有所下降；而未来几个月随着国家节能减排目标的实现，之前受到人为压制的工业生产将将一部回升，另外11月PMI新订单指数仍较上月提升0.1，显示市场需求的复苏，因此未来工业增加值数据将进一步企稳回升。2007-2010年各月工业增加值增长率走势图0510152025Feb-07Apr-07Jun-07Aug-07Oct-07Dec-07Feb-08Apr-08Jun-08Aug-08Oct-08Dec-08Feb-09Apr-09Jun-09Aug-09Oct-09Dec-09Feb-10Apr-10Jun-10Aug-10Oct-10比去年同期增长比去年同期累计增长(%)宏观经济——固定资产投资继续保持稳定1-11月份，城镇固定资产投资210698亿元，同比增长24.9%，比1-10月份加快0.5个百分点。其中11月份固定资产投资23142亿元，环比增长12.3%。分产业看，1-11月份，第一产业投资同比增长16.6%，第二产业投资增长22.7%，第三产业投资增长26.9%。在行业中，1-11月份，电力、热力的生产与供应业投资10191亿元，增长7.9%；石油和天然气开采业投资2194亿元，增长5.8%；铁路运输业投资5822亿元，增长25.3%。2007-2010年各月固定资产投资完成额同比增长走势图0510152025303540Feb-07Apr-07Jun-07Aug-07Oct-07Dec-07Feb-08Apr-08Jun-08Aug-08Oct-08Dec-08Feb-09Apr-09Jun-09Aug-09Oct-09Dec-09Feb-10Apr-10Jun-10Aug-10Oct-10比去年同期增长(%)宏观经济——社会消费品零售总额稳定增长11月份，社会消费品零售总额13911亿元，同比增长18.7%，比10月加快0.1个百分点。11月份消费持续高位运行出现超预期的加速，金银贵重物品、耐用商品消费市场进一步活跃，对当前的消费产生积极的影响。同时不断上涨的物价也推动了社会消费品零售总额增速居于高位。2007-2010年各月社会消费品零售总额同期累计增长走势图0510152025Jan-07Mar-07May-07Jul-07Sep-07Nov-07Jan-08Mar-08May-08Jul-08Sep-08Nov-08Jan-09Mar-09May-09Jul-09Sep-09Nov-09Jan-10Mar-10May-10Jul-10Sep-10Nov-10比上年同期增长%(%)宏观经济——进出口值再创历史新高但顺差环比减小1至11月，我国进出口总值26772.8亿美元，比去年同期增长36.3%。其中出口14238.5亿美元，增长33%；进口12534.3亿美元，增长40.3%；贸易顺差为1704.2亿美元，减少3.9%。11月份当月，我国进出口值2837.6亿美元，同比增长36.2%，环比增长15.9%，刷新今年9月份创下的2730.9亿美元的纪录，月度进出口规模首次超过2800亿美元关口。其中出口、进口值同时创新历史最高纪录：11月份出口1533.3亿美元，增长34.9%；在进口量和价格上涨的推动下，11月份进口1304.3亿美元，增长37.7%，进口增速比10月份快速提升12.3个百分点。11月进口大幅度增长主要受国内市场需求的持续旺盛，大宗商品价格保持高位和美元短期内维持弱势等因素的影响；而出口增长主要受美国需求复苏，人民币升值压力减小以及季节性因素导致需求增加等综合影响。2008-2010.11全国各月进出口额度0200400600800100012001400160018002008年1月2008年3月2008年5月2008年7月2008年9月2008年11月2009年1月2009年3月2009年5月2009年7月2009年9月2009年11月2010年1月2010年3月2010年5月2010年7月2010年9月2010年11月当月进口额（亿美元）当月出口额（亿美元）宏观经济——CPI同比增长5.1%创29月来新高11月居民消费价格指数(CPI)同比上涨5.1%，环比上涨1.1%。同比涨幅创28个月以来新高。其中，食品价格上涨和居住类价格上涨幅度较大，推动了11月CPI同比上涨。11月食品类上涨了11.7%，拉动CPI上涨3.8个百分点，贡献率74%；居住类价格同比上涨5.8%，拉动CPI上涨0.9个百分点，贡献率是18%。本月CPI上涨从表面分析依然是由于食品价格居高不下导致，但市场货币流通过剩却是导致通胀的罪魁祸首；而随着年末的临近，未来数月通胀依然会高位运行。2007-2010年各月CPI走势图92949698100102104106108110Jan-07Feb-07Mar-07Apr-07May-07Jun-07Jul-07Aug-07Sep-07Oct-07Nov-07Dec-07Jan-08Feb-08Mar-08Apr-08May-08Jun-08Jul-08Aug-08Sep-08Oct-08Nov-08Dec-08Jan-09Feb-09Mar-09Apr-09May-09Jun-09Jul-09Aug-09Sep-09Oct-09Nov-09Dec-09Jan-10Feb-10Mar-10Apr-10May-10Jun-10Jul-10Aug-10Sep-10Oct-10Nov-10全国当月全国累计宏观经济——新增信贷仍然维持高位11月末，广义货币（M2）余额71.03万亿元，同比增长19.5%，增幅比上月高0.2个百分点，比上年同期低10.2个百分点；狭义货币（M1）余额25.94万亿元，同比增长22.1%，增幅与上月持平，比上年同期低12.5个百分点；流通中货币（M0）余额4.23万亿元，同比增长16.3%。当月净投放现金607亿元，同比少投放7亿元。本外币贷款增加6142亿元，其中，人民币贷款增加5640亿元，外币贷款增加85亿美元。11月末，本外币贷款余额50.35万亿元，同比增长19.4%，当月本外币贷款增加6142亿元，同比多增2067亿元。0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%2007年1月2007年3月2007年5月2007年7月2007年9月2007年11月2008年1月2008年3月2008年5月2008年7月2008年9月2008年11月2009年1月2009年3月2009年5月2009年7月2009年9月2009年11月2010年1月2010年3月2010年5月2010年7月2010年9月2010年11月M2同比增长M1同比增长2007-2010年M1、M2同比增长走势图11月宏观经济各项数据走势良好，工业增加值、固定资产投资和社会零售消费总额同比环比均有加大涨幅，而进出口方面创29月来新高；然而，在良好的经济走势下仍藏有隐忧，房价持续高攀，CPI更是高达5.1%，而11月份信贷也高达5640亿。因此在中央经济工作会议上，提出“更加积极稳妥地处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系”，而货币政策也将从宽松转为稳健。泰盈视点：目录12宏观经济3行业政策4市场供求典型城市行业政策——上调金融机构存款准备金率0.5个百分点11月16日、11月29日、12月20日中国央行从11月起至今连续3次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，而12月20日的存款准备金率也是今年的第六次上调，这将使大型金融机构存款准备金率达到18.5%。评论：自从10月CPI上涨到4.4%后，11月份更是突破5.1%达到29月来的新高，中国也进入了高通胀期，因此管理通胀预期，成为今明两年的主要任务之一。通过实行稳健的货币政策，控制货币流动性。行业政策——中央经济工作会议重点提出加快推进住房保障体系12月12日结束的中央经济工作会议上，明确指出以转变经济发展方式为鲜明主线，以积极稳健政策为基本取向。而在房地产方面，则重点提出加快推进住房保障体系。评论：中央经济工作会议重点提出的加快推进保障房体系，以及结合近期上海、重庆房产税试点推进工作的加快，可以看出，中央在调整经济发展结构的大框架下，对房地产市场的调控逐步转向长效机制的建立。行业政策——国土部提出坚决抑制地价过快上涨，地王须2日内上报国土资源部19日晚发出通知要求各相关部门严厉打击囤地炒地闲置土地等行为，坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势。对招拍挂出让中溢价率超过50％、成交总价或单价创历史新高的地块，市、县国土资源主管部门要在成交确认书签订或中标通知书发出后2个工作日内，按国土资源部规定填写房地产用地交易异常情况，上报国土资源部和省（区、市）国土资源主管部门。评论：自从11月份以来，全国土地市场交易异常活跃，地王累现。不仅在北京、上海、广州等一线城市，在全国众多的二线城市也是频繁拍出地王。而在目前调控持续加严的情况下，地王频出预示着楼价的推高，伤害调控效果。此次国土部发出通知也是为了进一步加强对土地市场的监控和管理，同时也是对地王频繁出现的一种警示。12月12日结束的中央经济工作会议上，明确指出以转变经济发展方式为鲜明主线，以积极稳健政策为基本取向。而在房地产方面，则重点提出加快推进住房保障体系。同时结合近期上海、重庆房产税试点推进工作的加快，可以看出，中央在调整经济发展结构的大框架下，对房地产市场的调控逐步转向长效机制的建立。同时最新提出对地王的限制表现出对土地管理的严格把关，将趋热楼市的苗头在萌生时掐灭。楼市调控仍将持续。泰盈视点：目录12宏观经济3行业政策4市场供求典型城市市场供求——房地产开发投资环比上涨•1-11月，全国房地产开发投资42697亿元，同比增长36.5%，其中，商品住宅投资30022亿元，增长34.2%，占房地产开发投资的比重为70.3%。11月当月，房地产开发投资4628亿元，同比增长36.7%，环比增长1.5%。•1-11月，全国房地产开发企业房屋施工面积38.43亿平方米，同比增长28.6%；房屋新开工面积14.51亿平方米，增长48.7%；房屋竣工面积4.85亿平方米，增长9.6%，其中，住宅竣工面积3.93亿平方米，增长7.1%。•11月当月，房屋新开工面积1.34亿平方米，同比下降17.4%；房屋竣工面积6531万平方米，