世联-成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议

成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议谨呈：北京中筑置业有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2006.03.23BJ[2006]GW07本报告是严格保密的。2项目研究工作的阶段划分•地块实地考察•本地商业市场调研•本地消费者访谈•专业人士访谈•政府官员访谈•相关资料收集•在售项目考察06-03-09——06-03-1206-03-13——06-03-18•城市宏观背景分析•商业与商业地产市场分析•发展方向初步判断•类似项目案例借鉴•项目整体发展战略•项目整体定位•经济评价•总体规划设计建议•建筑单体设计建议•室内空间设计建议•盈利模式建议•设备设施建议前期市场调研阶段项目定位与发展战略阶段商业规划阶段时间进度阶段划分工作内容06-03-19——06-03-24本报告是严格保密的。3项目前期基础调研工作工作内容收集的数据进行的访谈进行的分析•项目周边及地块勘察•成都宏观经济情况•成都城市发展现状•成都城市总体规划•成都商业地产市场状况•成都经济状况研究项目和地区的背景分析锁定区域市场的集中分析与合作方的沟通•专业市场、在售项目招商部、市场管理部访谈•专业市场经营者访谈•商业地产专业人士访谈•成都规划局、土地局•成华区规划分局•成华区发展规划•北部区域分商圈、分业态商业市场调查•成都在售商业项目考察•地块解析和界定•宏观经济背景分析•城市格局探讨•商业地产供求情况分析•消费者购买能力分析•区域市场供求特点分析•租售方式和民间投资意向费分析•项目机会点分析•总体规划与功能分区研究•地块技术经济指标•成华区相关情况简介本报告是严格保密的。4报告思维导图目标与约束条件项目核心问题城市背景与宏观经济状况地块本体解析城市商业市场与商业地产北部区域商业市场分析项目整体商业价值分析项目发展方向判断项目规划设计建议项目租售模式建议本报告是严格保密的。5项目区位与交通条件项目紧临川陕立交，扼守蓉北出川要塞地块位置项目地块位于四川省成都市东北部，三环路内侧，行政区划属于成华区；经济指标总用地面积为275亩，建筑面积为54万平方米，商业取10％与城市内部联系距离成都市中心天府广场直线距离约7公里；对外联系紧邻川陕公路、三环快速路，与成绵、成渝、成南等高速公路相连，交通便利；成绵高速公路川陕公路北三环路三段连接解放路通向城市中心绕城高速三环快速路川陕公路成绵高速城南高速成渝高速本报告是严格保密的。6项目地块四至及周边情况——项目区域不与城市生活发生直接关系，一路相隔的富森.美家居已形成目的地型商业项目南临成都行政学院（规划）、成都动物园；东侧临拆迁安置小区项目和建面13万平米的商品房项目，其中商业3800平米；北临三环快速路，对面富森.美家居为超大型装饰材料批发市场，已对周边市场形成强大辐射力；西临川陕公路，该路段以货车为主，目前周边居住气氛较弱，川陕立交西北角为商品住宅用地，川陕立交西南角规划为250亩绿地，绿地南侧有商品房开发；地块东南规划为小学，西南绿化带中规划要求预留400平米地铁出口。川陕立交富森.美家居天泰祥汽车超市川陕路西拆迁房工程变电站川陕公路临行政学院的规划路拆迁安置房本报告是严格保密的。7项目目标与约束条件项目以住宅为主导——建立康居节能示范区，并通过本项目与政府建立良好合作平台；项目利润集中在商业部分，通过从市场角度对商业进行定位，顺利实现商业变现；住宅由于经济适用房性质只能获取3%微利，主要靠商业获取主要利润，并实现变现；商业在业态选择和规划中配合政府安居工程需要，避免喧宾夺主；成都商业市场总体供过于求，投资者信心下降。项目目标现状与约束条件本报告是严格保密的。8项目核心问题1.如何平衡政府要求和项目利润的关系，从商业市场内在规律的角度出发，寻求适宜的商业形态，实现项目持续商业价值2.如何在商业市场供过于求、投资者信心下降的情况下，确定项目适宜定价，避免市场风险本报告是严格保密的。9报告思维导图目标与约束条件项目核心问题城市背景与宏观环境地块本体解析城市商脉与商业地产北部区域商业市场分析项目整体商业价值分析项目发展方向判断项目规划设计建议项目租售模式建议成都居民收入与消费特征成都城市布局与功能分区成都城市经济相关指标成都在西南地区的经济地位成都城市意向与民俗特色成都未来发展方向与规划本报告是严格保密的。10成都是中国西南地区核心城市，具有强大的经济辐射力成都市位于四川省中部，总面积12390平方公里，自古为西南重镇，三国时为蜀汉国都，文化遗存丰富，秦汉以来，成都就以农业、手工业兴盛和文化发达著称，历代都是中国西南地区的政治、经济、文化中心和长江流域的重要城市；目前成都市在整个西南地区的经济辐射力非常强大，是西南地区科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽。成都重庆北京上海兰州昆明贵阳西安拉萨西宁交通成都是中国西南交通枢纽，拥有西南最大的航空港-双流国际机场，年旅客吞吐量居全国第6位，国内航线70余条，国际航线29条，宝成、成渝、成昆、成达铁路在成都交汇经济2004年，全市地区生产总值2186亿元，在全国15各副省级城市中，仅次于广州、深圳和杭州，居第四位地域与人口至2004年末，成都市区建成区面积286.0平方公里，总人口1060万人，在全国特大城市中，仅次于北京、上海、重庆，居第四位本报告是严格保密的。11成都市国民经济稳步增长，GDP总量在整个西南地区列居第二成都市国民经济近年呈现稳步增长，GDP略低于深圳、天津、重庆等城市，但在西南地区属于较高水平；第二产业和第三产业发展迅速；2004年全国重点城市国内生产总值横比2000-2005成都市历年国内生产总值走势2005年成都市三产比重本报告是严格保密的。12成都是商贸中心城市，商贸交易活跃，市场体系完善成都是具有很强辐射力的商贸中心城市，商贸活动十分活跃，05年全年社会消费品零售总额875.3亿元，其中，批发零售贸易业零售额683.4亿元，增长12.7％，餐饮业零售额179.4亿元，增长16.2%。市场交易体系较为完善，共有商品交易市场902个，年成交额上亿元的商品交易市场31个，其中超10亿元的市场8个，荷花池市场、大成市场等声名远扬。2004年全国重点城市社会消费品零售总额横比2004年全国重点城市限额以上批发零售贸易业销售收入横比本报告是严格保密的。13成都的城市意向和民俗特色丰富的历史文化、闲适的生活方式和文化包容性成都是一座有2300多年悠久历史的古城，秦汉以后一直为西南的政治、经济、文化中心、军事重镇，武侯祠、杜甫草堂等名胜古迹流传至今，游人络绎不绝；成都物产丰饶，世称“天府”，物价低廉，人们有充分的条件来享受繁荣与闲适，悠闲的生活方式是成都市最鲜明的城市特色，吸引大量外来人口居住；成都从先秦以来，经历了几次大的移民，每次大移民带来了新的文化因子，使得成都文化具有较强的包容性。浣花溪成都市俯瞰图九眼桥锦里本报告是严格保密的。14成都市居民收入水平在重点城市中位，城市物价偏低，但有着较高的人均消费支出2004年成都市城镇居民人均可支配收入位居第16位；2004年成都市城镇居民人均消费支出位居第13位；2004年全国重点城市城镇居民人均可支配收入横比2004年全国重点城市城镇居民人均消费性支出横比本报告是严格保密的。15成都市居民消费结构“吃”“喝”“玩”是成都人津津乐道的消费项目2004年，成都市城市居民家庭消费结构中排前四位的分别是食品36%，交通和通讯20%，娱乐和文教服务12%，居住11%；2002年的全国各大城市私家车调查结果显示，成都的私家车拥有量是233119量，位居第三。2002年全国重点城市私家车占有量排名2004年成都市居民消费结构本报告是严格保密的。16成都市的城市布局与区域认知“南富西贵”,“东穷北匪”西贵——上风上水，坐落着都江堰等著名风景区，得天独厚的优美自然环境和厚重的人文历史资源的确为该区域发展带来强势的环境人文附加值；南富——繁华的金融商贸中心，高收入以及高学历的人群聚居地，高档楼盘开发聚集，几条成都最具人文格调的街道汇聚于此，如科华北路、人民南路、领事馆路，密布着咖啡、餐饮、休闲、购物等场所；东穷——成都老工业区聚集地，整体收入水平低，生活着处于成都市低收入阶层的人群，不过随着近年房地产开发，区域印象逐渐发生变化；北匪——城北由于临成都火车站，又有大量专业市场的分布，流动人口较多聚集，社会治安相对混乱，居住氛围较差。金牛区108平方公里，人口60万人，成都重要交通通讯枢纽，会展中心、商贸交易中心青羊区67平方公里，常住人口64万人，高等院校、科研院所云集，电讯、金融、商贸产业发达，名胜古迹众多成华区110.6平方公里，人口54万人，老工业基地，基础设施待完善，川陕公路和成渝、成绵、成南高速公路的成都起点皆在此区锦江区62平方公里，常住人口40万人，成都未来发展主方向上，辖区内有著名的春熙路和盐市口商圈武侯区76平方公里，常住人口38.72万人，区内有四川省博物馆、体育馆、游泳馆和中国科学院成都分院、成都飞机设计所以及“科技一条街”，及著名的历史文化遗迹和旅游胜地本报告是严格保密的。172004-2010成都市未来发展与规划城市向东南发展，形成“一主七卫”的新城市格局成都市位于四川盆地的西部，西北高东南低的特征决定了城市要向更容易开发、开阔平坦的东、南方向发展；中心城的布局形态逐步由现在的密集“圈层式”发展为疏密结合的“扇叶式”布局；外围边缘组团实施特殊化的非均衡发展战略，形成“一主七卫”的新城市格局；成都市城市总体规划（2004-2020）龙泉华阳大湾郫筒柳城东升桂湖主城本报告是严格保密的。182004-2010成都市未来发展与规划主城区分区域规划武侯区以科教文化、高新科技产业、商贸和居住为主的综合性城区。预计至2020年，总体形态呈两片区（以浆洗街为界的东西两片）发展，规划功能结构为一带六轴七片，即川藏公路商贸带、人民南路行政轴线，一环路南一段、南二段科技一条街轴线以及其他四条综合轴线金牛区依托会展、大型商贸市场等发展商务服务、商贸流通为主的综合性城区。规划到2020年，金牛区城市建设总用地64．41平方公里，规划总人数达到90万人成华区集居住生活、物流配送、科技产业、旅游休闲等功能为一体的综合性城区，即：区域中心组团、工业居住混合组团、物流基地及仓储货运组团、青龙场生活居住及商贸市场组团、北郊风景旅游组团、龙潭工业组团、保和居住组团高新区最具现代气息的地方高新区将成为成都市重点发展的现代化综合城市新区，以高新区技术产业为主导，信息、商务、教育等公共服务设施充足，基础设施高水平配套的综合性城区。城市建设终极规模为40.5平方公里，可容纳的城市居住人口规模为34．22万人青羊区城市中心商务区，是生活居住、教育、旅游等协调发展的综合性城区，是体现成都历史文化名城的重要区域。其格局结构由城市综合建设区、黄田坝地区、非城市建设区三大片区组成锦江区建设为成都市的中心商务区和西部一流的商贸繁华区。一环路以内为城市中心区，重点建设大型的金融、商贸、文化、信息及服务设施。在三圣乡及龙泉驿区洪河乡临老成渝路两侧设城市东部副中心成华区锦江区高新区武侯区青羊区金牛区本报告是严格保密的。19成华区发展规划“以都市工业为基础、房地产业为先导、商贸物流业为支柱、生态旅游业为特色”土地供应目前，成华区已整理出城北片区、龙潭向龙5组、东方新城等存量土地共近9000亩，是存量土地资源最多中心城区；规划在2020年内的建设用地32平方公里，占全市的四分之一强；成华区几大重点发展的产业都市工业：机械制造、食品加工、电子电器品牌开发企业成片开发，目前正在强力推进城东旧城整体改造；商贸物流业：引进普洛斯项目，促成SM城市广场开业，支持美家居等做大做强建筑材料、汽车贸易品牌，推进二仙桥、龙潭物流业发展；启动成都RBD建设