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哈尔滨中威群力项目整体定位及物业发展建议(终稿)版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈:哈尔滨中威投资有限公司本报告是严格保密的。2本体条件与开发目标Part1.项目开发背景Part2.核心问题解析Part3.市场机会分析Part4.相关案例借鉴Part5.战略发展定位Part6.物业发展建议Part7.本报告是严格保密的。3目标与本体条件分析1本体条件分析项目属性界定项目开发目标本报告是严格保密的。4群力新区(示意）本项目处于群力新区东区启动区，与传统的中心城区一水之隔，为群力新区首个房地产开发项目中心城区本项目位于哈尔滨市群力新区东部，与中心城区的连接带上；群力新区位于哈尔滨市西南方向，北邻松花江东邻传统道里区，已具备基本的城市意向，是规划中哈尔滨未来的居住新城；项目总建筑面积36万平方米，容积率2.5，是群力新区启动的第一块居住用地。哈尔滨火车站中央大街何家沟哈西香坊本报告是严格保密的。5群力新区——集居住、商务、游憩为一体的现代化、生态园林新城区群力新区位于哈尔滨市道里区西部，松花江南岸。东起河家沟，西至四环路，南起哈双北线，北至群力堤，总面积27.33平方公里；根据《哈尔滨城市总体规划（1999年—2010年）》，群力新区定位为城市居住新区，是哈尔滨市城市发展的主要方向，哈尔滨城市西扩战略的第一步。群力新区规划用地面积2733公顷，总建筑规模3200万平方米。整体开发期计划13-15年。新区的开发建设将从东区入手，东区占地面积1363公顷，开发期计划分3期共8年完成。群力新区总体规划和起步区控详规划已获市政府批准，2007年8月2日，东区“两横三纵”主干道的正式开工，标志着群力新区基本设施工程全面启动。松花江南岸四环路河家沟东区（起步区）本报告是严格保密的。6群力新区绿化景观特色：“一园、三带”“一园”“雨阳公园”：东临齿轮路，北临东明大街，节能主题公园。“三带”之一“康安路景观带”：是新区与老城区联系的主要道路，也是群力新区城市景观、城市文化、城市精神的主要载体。宽70米。“三带”之二“内河景观带”：内河环绕，与松花江、何家沟相呼应构成新区的蓝色网络，河道两侧加强了绿化景观的配合，形成优良的生态环境系统。全长约10公里左右。“三带”之三“武威路景观公园带”：今年新区主要建设康安路以南、东明大街以北、武威东西路相夹段的中心广场及南侧延展带绿化景观，占地11.8万平方米，约730延长米雨阳公园武威路景观公园带康安路景观带内河景观带本项目本报告是严格保密的。7群力新区(示意）项目距西二环约1.2公里，但“城市断层”特征明显，区域陌生感较强距西二环约1.2公里；距松花江南岸约1.5公里；距哈尔滨火车站约5公里；距中央大街北端5.5公里；……（以上均为项目地块与目的地间的直线距离）1.5公里5.5公里5公里1.2公里哈尔滨火车站中央大街北端口哈西香坊本报告是严格保密的。8项目紧邻城市干道，交通便利，通达性良好本项目紧邻城市干道，交通便利，通达性良好：地块北侧为康安路延长线——康安路绿化景观带；地块东侧为职工街（在建）；地块西、南部均为规划道路。周边公交：61路（河柏小区——红旗小区）86路（河柏小区——-农业大学）25路（十四中学——南直小区）59路（朝一中——十四中学——变兴路）113路（新三中——十四中学——禧龙陶瓷大市场）210路（上江街——十四中学——泰山路）群力新区规划的商业、商务集中区域本项目松花江南岸康安路职工街顾乡大街公交：61路；86路公交：25路；59路；201路；113路三环线本报告是严格保密的。9群力新区规划的商业、商务集中区域目前项目商业、教育等配套设施主要集中在何家沟以东，顾乡大街附近教育设施：十四中新哈三中（群力新区中部）社区规划幼儿园项目西侧规划中的小学十四中世纪联华超市麦德龙本项目新哈三中商业设施：世纪联华超市（顾乡店）麦德龙群力新区规划的商业、商务集中区域本报告是严格保密的。10项目东侧住宅较为集中，地块南北及西侧为少量棚户区，地块内具有一定自然资源项目地势平坦，形状规则；地块内部具有一定的原生树等自然资源；地块东侧，河家沟以东为住宅集中区域，如：海富康城、美晨家园等项目；项目南、北及西侧建筑物较少，存在部分棚户区。康安路大桥（在建）东侧住宅（海富康城）东南侧住宅（美晨家园）地块内部原生树地块西南角地块西北侧本报告是严格保密的。1111城市断层新区首个大规模住宅项目项目界定本报告是严格保密的。12项目属性界定——区域中心城市、断层、城市新区、自然资源、大规模区域中心城市►哈尔滨是黑龙江省会城市，随着城市经济快速发展，对周边城市的辐射作用逐渐增强，区域中心城市的定位正逐渐形成。城市断层板块►项目位于哈尔滨城市西部，距西二环约1.2公里，距哈尔滨火车站直线距离约5公里，但在哈市属城市断层板块，目前区域陌生，认知度不高；►如何提升市场认知，增强消费者信心是项目开发必须解决的问题。城市新区►群力新区为哈尔滨市政府规划的集居住、商务、游憩为一体的城市居住新区，目前区域发展仍处于起步阶段，市场观望态度明显；►如何借势新区规划利好，建立区域价值是本项目需要解决的首要问题。具备一定自然景观资源►项目具备较好的地形条件，地块内部拥有部分原生树种，同时地块南侧紧邻水景资源，地块以北(15公里)为松花江；►如何充分整合及利用自身资源，最大化其效用，是本项目的重要问题。大规模项目►项目占地14.5万平米，总建面约36万平米，整体容积率为2.5，在哈尔滨属大规模开发项目；►因此在项目定位及开发策略上，必须考虑大盘开发的特点，形成持续竞争力的基础上建立分阶段开发策略。本报告是严格保密的。13实现基础价格的前提下，最大化提升资金利用效率！对客户目标的梳理是项目研究工作的前提群力新区首个房地产开发项目，且项目规模较大（36万平米）项目成本高，取地成本高于哈西地区；总成本约4000元/平米开发商为中外合资企业，对内部收益率要求较为严格本地块南部保留一块用地，资源条件佳，后期可实现高定位，博取利润基础目标——价格▬受成本因素影响，价格目标为本项目基础核心目标——速度▬提高资金利用效率，降低项目开发风险本报告是严格保密的。14项目开发背景2宏观经济环境城市发展规划房地产市场分析市场客户扫描本报告是严格保密的。15宏观经济环境本报告是严格保密的。16近年来，哈尔滨经济持续高速增长，对房地产市场的快速发展形成了有力支撑哈尔滨全市历年经济发展状况萎缩停滞稳定发展高速发展哈尔滨为13.5%东三省副省级市哈尔滨哈尔滨大连长春2007年GDP（亿元）2436.8305530052501较上年增速13.5%17.7%17.0%17.2%资料来源：《哈尔滨统计年鉴》；《哈尔滨统计局网站哈尔滨07年GDP达2436.8亿元，同比增长13.5%，处于高速发展阶段，对房地产市场的发展形成有力支撑；GDP增长速度与东三省其他副省级市相比略慢，可以解释哈市房地产市场增速低于东三省其他重要市场，若未来经济增速加快，房地产市场将有更大潜力；经济的快速发展将推动房地产市场快速发展，根据GDP增速和房地产市场发展关系判断，哈尔滨房地产业处于高速发展阶段。房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%本报告是严格保密的。17人均GDP虽然低于东北其他重要城市，但是近年增长速度较快，未来潜力巨大近年来，哈尔滨人均GDP高速增长态势，2007年达24768元。按现行汇率折算达到3393美元；2006年人均GDP21374元，为全省的1.3倍，省内财富人群相对集中。与东北其他主要城市相比，人均GDP较低，增长速度较慢，但根据其重要的区域地位，未来增长潜力巨大。根据人均GDP与房地产发展关系模型判断，哈尔滨房地产正处于快速发展期，潜力很大，发展势头看涨。哈尔滨全市历年人均GDP发展状况东三省副省级市哈尔滨哈尔滨大连长春2006年人均GDP（元）21374354084257923678较上年增速13.38%15.7%19.1%13.9%人均GDP与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展。以数量为主，数量与质量并重平稳发展。以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型资料来源：《哈尔滨统计年鉴》；《哈尔滨统计局网站本报告是严格保密的。18哈尔滨全市历年人均可支配收入哈尔滨哈尔滨大连长春06年人均可支配收入比较（元）11230.911651.41335011358哈尔滨市人均消费支出占比逐年降低，居民用于储蓄的资金逐年增加，潜在购房资金增加哈尔滨人均可支配收入稳步上升，经济实力增强，购买房地产的能力逐渐提高；城镇居民人均消费支出占可支配收入的比例逐年降低，说明居民储蓄意识逐渐增强，置业的支付能力在逐渐增加；哈尔滨的人均可支配收入在东北的副省级市中最低，未来有较大提升空间。资料来源：《哈尔滨统计年鉴》；《哈尔滨统计局网站本报告是严格保密的。19住房支出比例较低，与恩格尔系数发展不协调，住房支出有较大的上涨空间恩格尔系数可以衡量人民生活水平，住房支出比应和人民的生活水平协调发展;哈尔滨市恩格尔系数逐年降低，住房支出比却基本不变；以上住房支出与恩格尔系数发展极不协调的情况表明，哈尔滨市民已经有较强的经济实力，但是购房消费占比仍然过低，可见哈尔滨市住房支出有极大的上涨空间。（恩格尔系数＝食物支出金额/总支出金额）哈尔滨城镇居民消费结构表资料来源：《哈尔滨统计年鉴》；《哈尔滨统计局网站本报告是严格保密的。20房地产开发投资额增幅较快，房地产市场投资活跃2007年，哈尔滨市房地产投资共完成187.4亿元，增幅达到18.7%，并且连续多年处于正常运行区间内，表明哈尔滨房地产市场投资健康发展；近年来，哈尔滨房地产投资占固定资产投资比例略有下降，但仍尚处于基本正常的范围之内，与发达国家正常比例20-25%相比差距不大，说明哈尔滨房地产投资较为活跃。异常基本正常正常运行基本正常异常2007年房地产开发投资额增幅-5%-5%~5%5%~15%15%~25%25%18.7%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求。房地产开发投资/固定资产投资15%15%~22%22%~30%30%~37%37%18.2%反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%本报告是严格保密的。21从市场供给及消化指标显示，哈尔滨房地产市场供应近年来呈缓式增长态势哈尔滨房地产市场近年来发展平稳，2006年之前没有出现较大的波动；2007年房地产施工面积有所萎缩，同时销售面积首次大于竣工面积，表现出07年哈尔滨市场供不应求；房地产投资、商品房施工、竣工以及销售面积都呈缓式增长态势；而房地产业增加值还有所降低，哈尔滨房地产价格仍存在较大空间。单位：平方米单位：亿元哈尔滨商品房施工、竣工、销售面积哈尔滨房地产增加值与第三产业增加值资料来源：《哈尔滨统计年鉴》；《哈尔滨统计局网站本报告是严格保密的。22城市人口稳定增长，将对房地产的发展形成稳定支撑近年哈尔滨市区人口呈稳定增长趋势，2006年迎来人口增长的高峰期，哈市市区人口数量达到472.7万人（除去阿城区人口数量后，总人口数为414.2万人）；随着06年哈市人口快速增长，带来大量商品住宅需求，导致07年哈尔滨房地产市场供不应求，价格快速上涨。市区总人口及增长率（单位：万人)资料来源：《哈尔滨统计年鉴》；《哈尔滨统计局网站（注：2006年，阿城区被归到市区范围之内，故