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中山国际项目定位与物业发展建议本报告是严格保密的。2报告结构1.本体条件与开发目标解析1.本体条件与开发目标解析2.竞争分析2.竞争分析3.客户分析3.客户分析5.项目定位5.项目定位6.物业发展建议6.物业发展建议4.项目发展策略研究4.项目发展策略研究本报告是严格保密的。3项目所在中山路末端区域，凭借优越的地理位置、完善的生活、教育、医疗配套，具备较强的地段优势群力中心城区哈西香坊松北项目的区位价值:项目位于南岗区与香坊区交汇处，南岗区核心城市道路--—中山路的末端;中山路是哈尔滨标志性一条街道,毗邻省医院,是连接香坊和南岗的动脉;车行至省政府、会展区仅需10分钟。项目周边配套:项目周边生活配套完善，医院、学校、餐饮、娱乐场所均齐备。省医院位于项目西侧百米位置、丰华小学、丰华中学、华联超市、肯德基等分布项目周边。项目的市场认知：项目的市场认知高，具有浓厚的生活居住氛围；同区域内的产品供应价格明显高于香坊区内在售项目的价格。项目区位本报告是严格保密的。4地块西临中山路，昭示性较好，香顺路生活配套完善地块四至地块北侧地矿局住宅楼地块南侧中山名苑底商华联超市地块西侧为省医院项目交通：哈尔滨市内15条公交线路，均在项目百米以内设置公交站点，出行极其便利。公交桥位于项目西面,其遮挡对于项目影响非常小,可忽略不计。项目属于城市成熟生活区，南侧为香顺路，华联超市、中山名苑临街底商;省医院位于项目西侧，横穿中山路即可到达，距离知名中学“丰华中学”十分钟步行路程。地块东侧为多层住宅地块现状地块正对MINI国度项目俯拍地块西侧的中山路地块南侧香顺路旁中山名苑地块西侧的城市景观本报告是严格保密的。5项目地块限制条件众多，容积率高技术指标:建筑总占地为:6586.34平米总建筑面积:75194.6平米地上总建面：64020.44平米容积率：9.72其中住宅建筑面积为:61122.04平米人防：1782.09公建为:2898.4平米地下停车场建面为:9392.07（500个停车位）限制条件：占地面积有限，周边现有物多，由于遮挡原因，可实际开发土地少，目前最大限度土地利用规划方案为u型排布。中山街63米，南向36米。地块条件基本决定未来项目主要以东西向户型为主。目前规划方案47层。南北向受南侧22层居民楼遮挡，16层以下有遮挡问题。技术指标本报告是严格保密的。6本体条件小结：项目优势项目区域认知度高，具备地段优势。项目所处区域交通便利、生活配套完善、区域知度较高、是传统认知的成熟生活区。项目周边生活、教育、医疗配套完善。项目周边生活配套完善，医院、学校、餐饮、娱乐场所均齐备。省医院位于项目西侧百米位置、丰华小学、丰华中学、华联超市、肯德基等分布项目周边。哈尔滨市内15条公交线路，均在项目百米以内设置公交站点，出行极其便利。项目劣势东西向：由地块条件决定，主体供应东西向为主。超高层：目前规划47层。南向有遮挡：受南侧中山名苑小高层住宅遮挡，南北朝向户型16层以下存在遮挡问题。本报告是严格保密的。7上次沟通达成一致内容与整体市场基本结论1.项目属性或物业类型的确定：——居住类住宅物业，排除写字楼、公寓物业2.住宅整体市场结论：哈尔滨房地产市场整体表现较同期有较大回落，市场进入观望-相持期；城市核心区基本已无土地供应，未来土地供应主要集中在哈西、香坊等外围热点区域；随着亚麻厂地块的启动，未来区域内约有110余万供应，竞争趋势显著。哈市置业客户地缘情结显著，各个板块主要以消化区域内客户为主。附：整体市场分析本报告是严格保密的。8竞争分析本报告是严格保密的。9哈市置业客户地缘情结显著，各个板块主要以消化区域内客户为主江北片区哈西片区群力片区香坊片区道里滨江片区南岗、会展片区道外片区►特征：自然条件优越，价格平台低；缺乏产业拉动，发展动力不足，与江南市场的关联性不大；►客户：投资客户60%、本地工作客户20%。►特征：自然条件优越，价格平台低；缺乏产业拉动，发展动力不足，与江南市场的关联性不大；►客户：投资客户60%、本地工作客户20%。►特征：城市核心区位，高档居住区，价格平台最高；►客户：哈尔滨市高端客户约占70%，外地客户占20%左右。►特征：城市核心区位，高档居住区，价格平台最高；►客户：哈尔滨市高端客户约占70%，外地客户占20%左右。►特征：城市重点新区，随着天鹅湾的入市，区域认知迅速提升。►客户：群力、道里为主，部分南岗区域客户，以改善升级客户为主。►特征：城市重点新区，随着天鹅湾的入市，区域认知迅速提升。►客户：群力、道里为主，部分南岗区域客户，以改善升级客户为主。►特征：热点区域，市场认知度高。大学城、商业、医疗等，配套设施较为完善，后续土地供应量较大；►客户：地缘客户占到50-60%，南岗区等中心城区20-30%，其他区域及外地客群20%左右。►特征：热点区域，市场认知度高。大学城、商业、医疗等，配套设施较为完善，后续土地供应量较大；►客户：地缘客户占到50-60%，南岗区等中心城区20-30%，其他区域及外地客群20%左右。►特征：传统居住区，商贸集中区，属于内生市场，区域认知较差，对其他区域客户的吸引力不强；►客户：道外区客户占到60%以上，其他区域（南岗、道里）20%，外地客户20%。►特征：传统居住区，商贸集中区，属于内生市场，区域认知较差，对其他区域客户的吸引力不强；►客户：道外区客户占到60%以上，其他区域（南岗、道里）20%，外地客户20%。►特征：城市经济中心区，新兴的高端居住区，城市意向强，配套设施丰富，市场认知度高；►客户：全市中高端客户（白领、中产、私企业主、政府官员等）约占60-70%，投资客户约占30%左右。►特征：城市经济中心区，新兴的高端居住区，城市意向强，配套设施丰富，市场认知度高；►客户：全市中高端客户（白领、中产、私企业主、政府官员等）约占60-70%，投资客户约占30%左右。►特征：传统工业集中区域，开发量较大，多为旧改项目，价格平台低，成为承接城市被动郊区化客群的主要区域；►客户：地缘型客户占50-60%，南岗、道里等外溢客群占30-40%，其他区域及外地客群占10%►特征：传统工业集中区域，开发量较大，多为旧改项目，价格平台低，成为承接城市被动郊区化客群的主要区域；►客户：地缘型客户占50-60%，南岗、道里等外溢客群占30-40%，其他区域及外地客群占10%。►板块特征：城市中心区边缘处，生活配套设施完善，市场认知度高；►客户特征：哈市中高端板块外溢客户及香坊区域内客户；大多为政府公务员、企事业单位中层、泛公务员群体等；►板块特征：城市中心区边缘处，生活配套设施完善，市场认知度高；►客户特征：哈市中高端板块外溢客户及香坊区域内客户；大多为政府公务员、企事业单位中层、泛公务员群体等；中山路末端5000-5500客户情况本报告是严格保密的。10天鹅湾均价：4680户型：50-80总价：40-60万天鹅湾均价：4680户型：50-80总价：40-60万傲城国际均价：6800户型：70-80总价：75-90万傲城国际均价：6800户型：70-80总价：75-90万西典家园均价：4700户型：50-70总价：38-50万西典家园均价：4700户型：50-70总价：38-50万大众新城均价：5000户型：50-70总价：40-50万大众新城均价：5000户型：50-70总价：40-50万南郡新城均价：4300户型：40-65总价：27-45万南郡新城均价：4300户型：40-65总价：27-45万海富山水文园均价：3800户型：60-70总价：35-40万海富山水文园均价：3800户型：60-70总价：35-40万立汇美罗湾均价：3600户型：40-60总价：20-35万立汇美罗湾均价：3600户型：40-60总价：20-35万中北春城均价：4800-5000户型：60-100总价：45-75万中北春城均价：4800-5000户型：60-100总价：45-75万迷你国度均价：5400户型：30-70总价：25-60万迷你国度均价：5400户型：30-70总价：25-60万恒祥首府均价：6200户型：60-90总价：60-90万恒祥首府均价：6200户型：60-90总价：60-90万欧洲新城均价：6800户型：70-90总价：75-100万欧洲新城均价：6800户型：70-90总价：75-100万爱建新城均价：5000-9000户型：80-120总价：100万以上爱建新城均价：5000-9000户型：80-120总价：100万以上观江国际均价：9000-1万户型：120以上总价：100万以上观江国际均价：9000-1万户型：120以上总价：100万以上经纬360均价：8000户型：19-50总价：24-60万经纬360均价：8000户型：19-50总价：24-60万滨江凤凰城均价：4600户型：60-70总价：45-50万滨江凤凰城均价：4600户型：60-70总价：45-50万上和城均价：5200户型：60-70总价：50-55万上和城均价：5200户型：60-70总价：50-55万盟科视界单价：6000户型：70-120总价：65-100万悦山国际单价：7000户型：50-145总价：60-100万香江月均价：5500户型：60-90总价：50-80万香江月均价：5500户型：60-90总价：50-80万亚麻厂80万平米亚麻厂80万平米各板块代表项目与价格分布会展片区50-100万南岗片区80-100万道外片区45-60万群力、哈西片区40-60万香坊片区25-45万中山路末端55-80万本报告是严格保密的。1170傲城国际20爱建滨江304050金色莱茵海富山水文园801009060观江国际欧洲新城恒祥首府蓝天荣府悦山国际盟科视界南郡新城中北春城香江月大众新城西典家园天鹅湾远大都市明珠上和城滨江凤凰城道里南岗会展香坊群力道外哈西•70平米以上•80万以上主力90-120平米100万以上部分40-80平米50-90万70-100平米55-80万本区域50-80平米25-45万50-70平米40-60万60-80平米45-60万60-70平米40-60万各板块户型与总价关系本报告是严格保密的。12竞争板块分析：本项目主要竞争来自于区域内，以中北春城、亚麻厂地块为主项目本区域内南岗、道里会展香坊哈西板块竞争力中山路，地段优势，以及完善城市配套传统城市中心区新兴的高端居住区，城市意向强，配套设施丰富，市场认知度高；传统工业集中区域，开发量较大，价格平台低，成为承接城市被动郊区化客群的主要区域；热点区域，但目前政府执行力度弱。主要依托大学城、商业、医疗等，配套设施较为完善后续主流供应70-90平米70-120平米90-120平米40-70平米公寓40-70平米大众新城目前供应80-110平米代表项目中北春城亚麻厂欧洲新城傲城国际悦山国际盟科视界山水文园南郡新城大众新城西典家园总价区间单价4800-5500总价55-80万单价6800总价80万以上单价5700-6500总价50-80万单价3800-4300总价25-45万单价4600-5000总价70-90万竞争客户周边区域客户全市高端客户全市高端客户南岗外溢、香坊区客户南岗外溢客户与本项目竞争强势度项目主要竞争区域由于该板块基本以大户型，高总价产品为主，与本项目竞争较弱小户型产品虽总价区间与本区域较为接近，但该类产品客户特质明显，投资客以及周边白领，与本项目竞争较弱主要以承接市区内中低端的客户群体，本身承受能力有限，与本项目竞争较弱可见竞争项目少，以大众新城为代表，与本项目竞争较弱本项目竞争优劣势分析？价格优势价格优势地段有较大优势地段有较大优势本报告是严格保密的。13中北春城项目概况区域内项目分析位置香坊规模总计83万，一二期20万平米。三期总占地16万平方米，总建筑面积63万平方米。8栋26层高层，两梯两户，容积率3.5；后续供应约有30余万平米。产品形式高层住宅户型配比三期三区户型：59-110㎡。