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目录目录刚需发力大势企稳1.政策走势—内外险峻长效调控伊始楼市有望温和回归外部经济环境险峻出口受阻长效机制已然建立楼市温和回归2.新房市场—趋稳向好后市依旧可观供求重心转移刚需改善齐头并进库存依然充足市场趋向买方价格缓慢攀升区域差异明显销售率中位盘旋小步快跑成主流3.土地市场—开局良好持续高位运行一线城市冰火两重天起伏中前行供销维持高位热点板块集中发力河西成为新焦点“地王”频现高溢价成主基调4.别墅市场—供销走高分化明显供应增势明显成交平稳攀升联排独占鳌头区域分化明显5.后市研判—结构调整稳中有升轻经济增速重结构调整推进长效机制维系信贷方向涨势难掩稳中有升区域竞争白热房企加速扩张6.附表总顾问：胡治钢总编：岳再嵘主编：陈世霞编辑：刘航颖李飞易好周游欧阳娟地址：长沙市劳动西路528号建鸿达现代华都家园综合楼2401-2409室邮编：410007电话：0731-85839911传真：0731-84427227本报告由湖南中原研究中心编写，所有提供的信息均通过本公司可靠的途径获得，其准确性、有关观点及预测均以此为基础推断所得，仅供读者参考。本报告版权归湖南中原研究中心所有。未经本公司正式书面许可与授权，任何个人和组织均不得以任何手段与形式对本报告进行发布或复制。如引用、刊发，须注明出处为“湖南中原研究中心”，且不得对本报告进行有悖原意的删节和修改。本报告中的信息或所表达的意见并不构成对房地产市场投资咨询建议。本公司不就报告中的任何内容对任何投资做出任何形式的担保。任何人因使用本报告或其内容而导致的直接损失或间接损失，本公司不承担任何责任。1.政策走势1政策走势：内外险峻长效调控伊始楼市有望温和回归上半年楼市各项数据，并无太多波澜。但纵观宏观经济环境，外患未解，内忧隐现，不甚乐观。国际主要经济体短期内难以强势复苏，而国内经济弱增长，同时，本届政府对GDP增长容忍度放宽，以期通过放缓增速为调结构争取时间。房地产作为泡沫化最严重的领域，转型首当其冲，短期来看，行政调控还是会行使其市场稳定器的作用，但会逐步弱化，最终的目的还是需要建立完善的长效调控机制。上半年是新一届政府施政元年，也是地产业新一轮调控元年。（一）外部经济环境险峻出口受阻2008年全球主要经济体陷入金融危机的泥沼，美国、欧盟、日本通过各种手段拯救本国经济，美联储在随后四年间推出三轮量化经济宽松政策（QE），欧洲央行四处灭火，为各成员国注资，而日本在2013年则推出了“安倍经济学”。表1-1：各经济体经济形势一览表（2013.1-6）经济体主要表现美国6月份美国非农就业人数环比增加19.5万人，好于16.1万人的预期；6月份失业率持平于7.6%，略高于预期值7.5%6月份美国商品零售总额为4228亿美元，比前一个月上升0.4%，比去年同期上升5.7%欧盟欧元区5月工业生产按月转跌0.3%，按年跌幅扩至1.3%欧元区5月份经季节调整后的出口比4月份下降2.3%，进口下降2.2%。其中德国进口下降1%，法国下降2%，西班牙下降4%，意大利下降6%。而欧元区出口连续两个月急剧下降日本2013年1月，安培晋三向市场抛出了1168亿美金的财政宽松刺激计划，不到两个月的时间，日元对美元贬值幅度就超过8.4%，日本政府通过制造通膨预期，刺激经济。5月份工业产出环比上涨2%，为连续第四个月上涨；与此同时备受关注的CPI也在七个月来首次止跌，5月核心CPI同比持平，结束之前六个月的下跌；环比上涨0.2%。新兴经济体韩国6月份生产者物价指数(PPI)较上年同期下跌1.4%，为连续第九个月同比下跌。汇丰印度6月制造业采购经理人指数(PMI)由51个月低位回升至50.3，略高于5月50.1。资料来源：湖南中原研究中心根据公开资讯监测图1-1：全国进出口增减情况一览表（2012.1-2013.6）信息来源：湖南中原研究中心根据公开资讯监测上表显示，各经济体表现不一。近一年内，美国经济虽复苏明显，但是对中国并未带来太多正面影响，其一，美国经济并非找到了新的经济增长点，而是通过鼓励本土制造，让大量企业回迁，而我国人力资源成本逐年上升，更加剧了回迁速度；其二，美联储提出了QE政策退出的1.政策走势2时间路线图，带来国际资本的回流，对于房地产等资金密集型行业来说，无疑是釜底抽薪。与此同时，日元持续贬值、欧盟忙于自救、新兴经济体需求不振，导致摩擦不断，壁垒高企，都对我国出口外贸行业造成严重影响。数据显示，一季度，我国进出口值为9752.5亿美元，同比增速为3.5%。二季度进出口10224.4亿美元，同比增速仅.3%。其中，5月份我国外贸增速仅为0.3%，6月份则进一步下滑至负增长2%。短期内，出口很难得到提振，或将有进一步恶化可能。（二）长效机制建立楼市温和回归1、内需不振经济结构转型迫在眉睫各种数据表明，上半年经济震荡中前行，且持续走弱。工业生产者出厂价格指数（PPI）一季度环比弱长，二季度则全线下滑，同比连续16个月负增长，显示我国经济增速疲软，内需不足；而出口与投资更是差强人意，导致我国工业生产继续受到拖累。另外，4万亿投资后积累大量过剩产能，两头挤压，最终使得PPI反弹乏力，同时隐含我国存在通缩的风险。另一项反映经济形势的重要指标，官方制造业采购经理指数（PMI）自年初以来一直在50%的荣枯线上方徘徊，透露出上半年国内经济弱增长。就各规模企业来看，中、小型企业PMI指数分别为49.8%和48.9%，明显低于大型企业（50.4%），与侧重反映中小企业运行状况的汇丰中国PMI指数高度吻合，内外需疲软，实体经济低迷，中小企经营环境仍在恶化，6月企业购进价格指数低位略降表明企业预期趋于负面。由于PMI购进价格指数与PPI环比增速高度相关，因此很可能传导至PPI和CPI，可以预期，未来一段时间，中国经济仍将呈现弱复苏的格局。图1-2：工业品出厂价格指数（PPI）（2012.6-2013.6）图1-3：采购经理指数（PMI）（2012.6-2013.6）信息来源：湖南中原研究中心根据公开资讯监测经济结构转型一直是历届政府口中长谈的话题，在经济增长的三驾马车中，内需一直不振，主要依靠投资和出口，但是国际经济形势的不景气，各国贸易壁垒森严，重创出口行业，而投资拉动的经济增长具有较大不可控性。2008年的4万亿即是极好的佐证，大部分政府投资进入到房地产及产能过剩行业，兴起了一波造城运动，三四线城市卫星城犹如鬼城，同时也造就了现今的钢铁、煤炭、水泥等行业产能过剩，资源严重浪费，若继续行此下策，短期内经济运行数据必然能够达到预期，但长期来看危害巨大，无疑为饮鸩止渴。所以本届政府首要任务便是经济结构转型，李克强总理在国务院会议上否定了继续用政府投资来拉动经济增长的老套路，同时，在6月份银行业间钱荒蔓延时也并未大手笔救市，近期又要求能够容忍7%的经济增长下限，都体现了其不同于往届的管理风格，通过短期内的阵痛，调整金融结构与产业结构，以期达到长期可持续的增长。下半年，国内经济形势很有可能以低增长态势，度过一段艰难的低迷时期。2、强势政策温柔落地2012年下半年，房地产市场的持续过热，业界刮起“行政化”政策出台风。2月20日，“国1.政策走势3五条”总则出炉。从字面上来看，并无实质可操作内容，被业内人士戏称为温柔版政策。但在2月28日上届政府离任前，国务院加码出台“国五条”细则，其严厉程度高于往届任何调控政策，其中20%个税按差额征收和二套房提贷提利率等条款引起市场一片哗然，导致4月前的落地准备期“末班车”效应凸显，市场井喷。就长沙来说，2012年上半年二手市场成交4499套，2013年同期达到10264套，其中3月单月成交量与2012年上半年基本持平；同时，新房市场也呈现出一波成交高潮，各项目抢先在4月之前争相开盘，以应对政策落地后不确定市场环境。表1-2：国五条细则落地城市一览表（截止2013.3.31日24点前）出台方城市出具体细则(7个)北京、上海、天津、深圳、广州、合肥、青岛、重庆出房价控制目标(5个)大连、贵阳、南京、厦门、济南信息来源：湖南中原研究中心根据公开资讯监测（不完全统计）表1-3：各城市国五条具体细则落地情况（截止2013.3.31日24点前）国五条细则各城市执行情况房价控制目标仅北京、上海未提及具体标准，但北京扩大限价范围，强化了行政干预的办法二套房贷合肥、青岛未提及此内容，其余均表示酌情适时调整二手房20%个税深圳、青岛、广州表明按国家标准执行，但未直接说明按20%征收限购北京具体至单身人士土地重庆市独树一臶，提出调节楼面地价不超过当期房价的三分之一信息来源：湖南中原研究中心根据公开资讯监测（不完全统计）根据上表可以看出，4月初的落地大限，绝大部分城市细则仅敷衍了事，包括长沙在内的部分城市仅出台年度房价控制目标，只有北京按照“国五条”出台地方严厉调控政策，且随后历经多次升级，从单身人士限购一套，至高价房企不发预售证，再到涨价项目市长直接审批，一步一步收紧。就多地成交及开盘来看，“国五条”的落地并未产生实质影响，客户心理在经历短期波动后，依旧回归到政策前水平，2012年初极度深寒的楼市并未出现。3、长效调控已然启动行政手段的弱化，并不代表本届政府任由楼市随波看涨。3月29日，国务院发文表示，要在2014年6月底前出台并实施不动产统一登记制度，拉开了房地产长效调控的序幕，随之而来的房产税扩容消息疯传，也在5月24日得到证实，国家发展改革委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》明确表示将“扩大个人住房房产税改革试点范围”。此前上海与重庆已经试点两年，但效果并不理想。此次扩围，不可能完全颠覆前期增量征收的模式，但一定会吸取前期试点经验总结教训，有保有压，有所创新，这也向外界释放一条重要信息，即“现阶段行政手段为主，长效调控逐步建立，最终通过市场手段促使房地产市场回归理性”。与此同时，国家在2月承诺的500城信息联网也在紧锣密鼓的推进，虽然在6月30日的大限到来之日并未实现，但是离弦的箭已无法收回，三条相辅相成的长效调控准备工作已经在本届政府执政初期开始实施，为后期综合调控机制的建立搭建了简单的路线框架，未来路途必然险阻，但本次决心之大，前所未见。4、公积金收紧去年下半年楼市转暖，公积金提取量持续增加。数据显示，去年全年长沙市共归集基金46亿元，但支出60亿元，收支缺口占全年收入1/4。进入2013年，入不敷出并未得到改善，所以1.政策走势4在实际操作中，公积金放款速度明显变长。为了保证其有效运转，2月20日，长沙市提高公积金提取门槛，将缴款年限由半年提高到一年，最低贷款额度从25万减少到20万等，减少支出；且在6月份，公积金中心又进一步调整了缴款额度，由原来的5%调整到了8%，增加公积金吸纳力度。目前来看，公积金放款依旧不畅，政策的调整能否达到收支平衡值得期待。2.新房市场5新房市场：趋稳向好后市依旧可观2013年上半年，长沙楼市呈现平稳发展态势。2011年9月起，在“限购”、“限价”和“限贷”楼市调控政策压制下，购房者观望情绪浓厚，市场全面陷入低迷的调整期。至2012年一季度，成交量延续前期走势，一落千丈，跌至冰点，市场进入探底的休整期。2012年3、4月份，房地产市场冬雪初融，差别化信贷政策等调控政策的修正，使得调控定向宽松，压抑的刚需率先释放。2012年二季度开始，由于积累的库存压力增大和开发商资金回流的需要，“以价换量”等策略得到普遍实施，政策层面也仅以“重申”为主，改善性需求亦出手抄底，市场持续回暖，成交量攀升至近两年新高。2013年年初“国五条”调控政策出台，执行力度对市场的影响有限且短暂，长沙房价缓慢上涨。3、4月开发商和客户双方的供需热情在政策空窗期引爆，透支后的5、6月新建住宅供给量与成交量已全面回调，但同比仍保持持续上涨的坚挺趋势。（一）供求走势—重心转移刚需改善齐头并进1、整体供销量—供销坚挺尚处合理图2-1：长沙市内六区新建商品住宅供应面积、成交面积和供销比（2011.1-2013.6）数据来源：湖南中原数据平台2013年上半年整体