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本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。哈尔滨立汇美罗湾项目定位和物业发展建议Part1项目界定Part2开发目标与核心问题解析Part3市场研究和机会发现Part4项目发展战略和定位Part5物业发展建议本报告是严格保密的。区位条件区位条件区位条件区位条件u项目位于哈尔滨市香坊区（原动力区）东南方向，市民对区域认知陌生。u项目所在的香坊区是哈尔滨传统工业区，区内遍布工业厂房，整体城市形象较差；地块周边为哈尔滨制药二厂、工程机械厂、黑龙江电梯厂等；u区内居住社区少，多为八九十年代单位为职工配建的职工宿舍或早期的商品房，生活意向不浓。位于城市东南边缘，区域相对陌生，属于传统工业区，城市形象较差，生活意向不浓本报告是严格保密的。4项目对外交通目前主要通过军民街与进乡路及哈阿公路相连u进乡路(哈阿公路）是城市交通主干道，是区域与市区的主要联络线；本项目通过军民街与进乡路相连；u华北路为规划路，是三期与一二期的分割路，华北路开通后，可直接通过军民街立交桥转入进乡路，交通便利度增强；u目前规划华北路和另一条规划路均为尽端路，项目发展可考虑趋向于私家路地意向营造；u项目周边公交路线较少，军民街上有23路和55路公交车通往城市中心区，距二环路约10分钟车程。未来还将引进102路公交车。交通条件交通条件交通条件交通条件本报告是严格保密的。5周边生活配套齐全，但档次较低周边配套周边配套周边配套周边配套黎明大市场黎明大市场幼儿园网吧、仓买药店邮政城乡信用所摄影社本报告是严格保密的。6地块解析---四至和地块现状地块解析地块解析地块解析地块解析地势平整多株高大林木货运铁道u地块呈不规则四边形，地势平坦，自然形成北高南低平缓坡度；u地块内有有多株高大林木。本报告是严格保密的。7陌生边缘城区区域无特殊资源大规模住宅项目项目界定Part1项目界定Part2开发目标与核心问题解析Part3市场研究和机会发现Part4项目发展战略和定位Part5物业发展建议本报告是严格保密的。9哈尔滨房地产市场扫描目标与核心问题解析本项目开发现状本项目的核心问题本报告是严格保密的。随着城市发展和膨胀，房地产市场外扩成为必然，但作为工业功能区，消费者目前对本区域房地产发展预期不足u由于土地资源的不可再生性，哈尔滨市区内可开发的建设用地已经十分有限。u在城市发展的巨大压力下，哈尔滨的城市框架逐渐向江北、哈西和南部区域延伸。u近期内哈西将成为房地产市场发展的热点区域；未来长期内，江北的发展空间巨大。u本区域虽然是城市发展的一个方向，但被赋予的城市主要功能是工业发展区，居住功能的发展空间难以和哈西、江北相比。城市建设用地发展方向分析图哈西江北香坊本报告是严格保密的。2006年起，哈市房地产发展进程加速，二环内持续高位，哈西快速上扬，香坊价格洼地效应提升u经过2006年下半年、2007年上半年市场整体的价格跃升，二环内商品住宅平台价格超过5000元/平米，由于土地稀缺性，中心城区房价将持续高位或稳健提升。u哈西房地产平台价格已达4000元/平米，随着明年大规模项目陆续入市，区域日趋成熟，区域房地产价格将会快速持续提升。u江北的不便利性使得近期内购房需求难以向其流动。u本区域将逐渐获得更多关注。5000元/㎡3000元/㎡4000元/㎡本报告是严格保密的。哈尔滨房地产销售价格空间分布体现了较强的区域性，本项目位于香坊片区价格较低的区域u哈尔滨市住宅销售价格空间分布显示出较强的区域性：6000以上的高端住宅主要集中在开发区和道里滨江区域，中端项目主要集中在哈西、道外及香坊接近核心区的区域；u本项目所在区域在市民心理中属于偏远城区，属于低端价格项目区域。6000元以上住宅3500~4500元住宅2500~3500元住宅江北片区道里片区会展片区道外片区哈西片区香坊片区项目片区本报告是严格保密的。道里滨江片区：城市传统商业、行政中心，城市高端住宅板块，平台价格8000元以上；未来区域价值仍将稳定提升城市核心地段、齐备的设施、浓厚的商业及商务氛围、通达的交通条件、独特自然资源产品形式为多层、小高层、高层。、主要客户是哈尔滨市的高端客户及本省外市客户，包括政府高官、高校领导、医生、律师、私营矿主以及高端私营业主等。区域内均价都达到了8000元/平米以上。主流产品总价在100万以上。区域资源产品形式客户特征价格平台典型楼盘爱建滨江观江国际欧洲新城规模占地面积100万平米，建筑面积约220万平方米。占地面积2万3千平米，建筑面积约23万平方米占地面积20万平米，建筑面积约75万平方米。产品形式小高层，高层，商业超高层多层，小高层为主，有一部分高层价格四期均价达8000元/平米起价8000元/平起价为6000元/平米户型面积122—189平米150平米三居占40%180—750平米30—180平米120—135平米两居占50%销售状况一期、二期、三期销售完毕，2007-7月四期开盘，800套，已售出90%2007-4月开盘，现已销售400套，约40套/月（大户型）四期临街四幢高层500套2007年11月开始排号，现已排号完毕，面积在120平米以上。产品特色大型建筑集群，20万平米写字楼，100万平米商业，100万平米住宅超高层，大户型，观江景欧洲风格，高绿化率客户特征主要客户是哈市及东北区域高端客户，包括政府高官、高校领导、医生、律师、私营矿主以及高端私营业主等。主要客户是哈市及省内成功商人、外籍的高端客户等。主要客户是哈尔滨市的高端客户及本省外市客户，包括高校领导、医生、律师、私营矿主以及高端私营业主等。本报告是严格保密的。会展片区：新兴的城市中心，市民认知高，平台价格6000元以上；未来区域价值仍将稳定提升城市完善的配套设施及便捷的交通，城市的经济中心区之一，市民认知较高，产品形式为高层。、化程度较高。主力客户是整个哈市高端客户及周边县市客户；会展置业群体大多为成功商人、公司高级白领、公务员、银行职员、投资客等，居住人群文化程度较高。区域内均价都达到了6000元/平米以上。产品总价基本都在80万以上。区域资源产品形式客户特征价格平台典型楼盘金色莱茵会展名城冬奥村规模占地面积3.9247公顷，规划建筑面积193057平方米，900套房占地13000平米，总建面70000平米，住宅48000平米，共500套占地面积：189900平方米，建筑面积：600000平方米产品形式6座20层直板高层，3幢26层高层2座31层高层，1幢小高层二期6座20层直板高层，3幢26层高层价格均价8000元/平米均价6000元/平均价7000元/平米户型面积直板高层（83平米两居，138平米三居、184平米四居）高层（131、135平米三居）其中两居占50%户型60-165平米户型45-210平方米销售状况2007-6月底开盘，剩30%。约60套/月2007-5月开盘，销售70%，约40套/月。一期销售完毕，二期2006-8月开盘，销售60%，约40套/月。三期未规划产品特色德式风格，社区规模不大，绿化很有新意中央景观很漂亮，外立面漂亮，社区有出入卡安全感强城市综合体由于地形缘故，景观规划不足，建筑创新性不够客户特征主力客户是整个哈市高端客户及周边县市客户；官员、成功商人、银行职员、老年人、投资客等，居住人群文化程度较高。主力客户是整个哈市高端客户及周边县市客户；成功商人、公司高级白领、公务员、银行职员、投资客户，等居住人群文化程度较高。主力客户是整个哈市高端客户及周边县市客户；成功商人、公司高级白领、公务员、银行职员、老年人、投资客等，居住人群文化程度较高。本报告是严格保密的。道外片区：传统居住区，平台价格4000元。二十道桥建成后，区域价值将有提升老城区改造，配套比较完善，交通方便，流动人口、做生意的较多产品形式为多层、小高层。客户以周边地区为主，有老城区内的大量换房客户，也有大量周边做生意的外地客户及军区客户。区域内均价都达到了4000元/平米以上。产品总价基本都在35万以上。区域资源产品形式客户特征价格平台典型楼盘滨江凤凰城规模占地面积18万平米，建筑面积约40万平方米。产品形式小高层，高层价格二期均价达4000元/平米户型面积30——150平米90——120平米两居占60%销售状况一期销售完毕，二期1000套2007-5月开盘，还剩200套产品特色社区规划不好，凌乱，城乡结合部特征明显客户特征客户以周边地区为主，有老城区内的大量换房客户，也有大量周边做生意的外地客户及军区客户。本报告是严格保密的。哈西片区：城市热点开发建设区域，平台价格4000元以上；随着大规模开发，区域价值将快速提升城市热点开发建设区域，城市面貌改观，区域配套逐渐完善，交通便利，教育资源丰富。产品形式为多层、小高层、高层。、主要客户为哈市内客户及投资客户、附近企业白领、工人、公司中层领导、教师以及大学毕业生等。区域内均价都达到了4000元/平米以上。产品总价基本都在40万以上。区域资源产品形式客户特征价格平台典型楼盘保利颐和家园大众新城西典家园福顺尚都规模占地面积10万平米，建筑面积约15万平方米。27栋多层建筑面积约60万平方米占地面积18万平米，建筑面积约48万平方米。占地面积12万平米，总建筑面积约60万平方米。商场16万平米。2300套住宅。产品形式27栋多层多层、小高层多层，小高层13栋18-30层板式高层，两栋30层公寓价格三期均价达4100元/平米均价4000元/平均价3800元/平米均价4500元/平户型面积三期共100多套，户型均为两居115平米。54——171平米110平米左右两居占50%38—205平米75—105平米两居占50%板式90—235平米，点式36—98平米（120平米两居，150平米三居占60%）销售状况一期、二期、三期销售完毕，四期未规划三期售完，还剩最后一期6幢多层，2幢高层，12月底开始卖2007年8月11日开始卖三期960套已卖完，四期预计卖到4200元/平，2007年3月开始积累客户，约120套/月2006-3月开盘，2007-11月清盘，130套/月产品特色产品全是多层，绿化有特色（集中景观）社区规模大，以多层为主，交通方便，周边配套完善社区规模大，交通方便，周边配套完善综合体，密度较大客户特征主要客户为哈市内客户及投资客户、附近企业白领、公司中/高层领导、教师等。看中保利品牌。主要客户为哈市内客户及附近企业白领、工人、公司中层领导，老人以及大学毕业生等。主要客户为哈市内客户，附近企业、医生、教师以及大学毕业生等。主要客户为哈市内客户及投资客户、附近企业白领、公司中/高层领导、教师以及大学毕业生等。本报告是严格保密的。香坊片区：传统工业区，城市意象弱，平台均价3000-3500元；区域价值提升动力不足工业、运输厂矿企业聚集区，城市意象弱，交通较方便产品形式为多层、小高层、高层。客户主要来源于附近居民，部分市内客户。客户一般经济实力较弱，主要以改善生活需求为主，也有部分投资需求。区域内均价都达到了3000元/平米。区域资源产品形式客户特征价格平台典型楼盘玉翠秀府山水文园中北春城规模占地面积4.6万平米，建筑面积约10万平方米，绿化率达35%。共1300套房，其中多层600套占地面积34万平米，建筑面积约77万平方米。绿化40%。占地面积25万平米，建筑面积83万平米产品形式多层、小高层多层、小高层多层，高层价格均价2800元/平米均价3500元/平均价为4700元/平米（卫生间精装修）户型面积多层（50平米一居，70、90平米两居）高层（50平米一居，60平米两居，150平米带阁楼，其中60平米两居占70%）对跃（60平米一居，90平米两居，其中60平米占70%）其中一居占30%，两居占70%45——150平米90——115平米主力户型3期高板部分面积区间为56-170平米，90-110平米的两居户型较多，高层公寓为30平米-90平米销售状况销售完毕，采用少量套数多频次开盘方法。一期2000套06-12开盘，07-5月卖完，07-12底入住二期2000套07-10初开盘，已卖60%，