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城北片区成为开发热点；人气在逐步积累，吸纳能力明显增强，但目前政府对于该区域规划不明确.传统城区位于东南部“沿江西扩”告一段落“一江两山夹一城”北向发展成为必然趋势城北新区板块4600－5500元CITY（少量TI）本案市中心板块5500－6200元G2市中心板块老市中心无新盘江景板块（稀缺）10000元以上TOP金色家园项目处板块地理位置介绍金色家园项目位于金桥路与公园路交汇处，处于富阳西北区块，周边有永兴学校等教育配套，虽地理位置相对偏远，但通过强化产品内涵（全面家装等），该产品定位为G2品类。虎山西山主城区城西区西北区本案第一轮发展沿江西扩困境：项目周边配套缺失，周边除医疗中心（5年后可使用）已明确立项外，其它公建配套均无规划。丁香花园（5700）阳光里（5500）公元名家（4700）龙翔城市花园（6000）总占地面积：55576㎡容积率：2.0总建筑面积：约12.3万㎡绿地率：30.5%可售套数：866套面积段：88\131\173㎡高层：17~25层装修程度：全装修经济技术指标技术经济指标商业面积不对户型、面积分布986753421户型㎡套数比例面积比例户型描述8835241%3115230%二室二厅13141448%5491453%三室二厅17310011%1726517%四室二厅-866100%103331100%-12开盘时间：09.6.13推盘量：136套产品类型：131㎡推案面积：1.85万㎡商业广场、样板房（88/131各一套：5月1日前）首期开盘及小户型蓄水景观示范区6月30日前完成3开盘时间：09.9.20推案量：71套产品类型：131㎡71套推案面积：0.94万㎡85开盘时间：09.8.16推案量：232套产品类型：131㎡72套88㎡160套推案面积：2.62万㎡497开盘时间：2010推案量：370套产品类型：88㎡192套1.69万，131㎡68套0.89万，173㎡100套1.73万。推案面积：4.31万㎡6开盘时间：09.10.18推案量：67套产品类型：131㎡67套推案面积：0.93万㎡2.1金色家园-规划与产品2.1首置产品（90）–竞品界定•竞争集中:城北金桥板块•核心竞品：阳光里公园名家公元名家阳光里金色家园2.2.3金色家园–竞品分析比较项目权重金色家园公元名家阳光里备注外部因素品牌5%968万科品牌最好地理位置12%657公元名家因位置靠进320国道最差产品形态10%689阳光里，花园洋房最受欢迎景观环境10%？67金色家园建筑密度低，空间较大商业会所配套8%877金色家园商业广场值得期待物管10%967万科物管品牌在竞品中最好周边15%657阳光里周边配套相对最好内部因素立面10%？78立面偏于雷同户型20%789阳光里露台等附加值相对最高合计100%？6.517.45阳光里因价格，环境等优势，产品竞争力较强土地属性金色家园阳光里公元名家优势第一个精装修项目赠送地下室、露台等售价最低万科品牌、物业管理多层花园洋房物业类型花园洋房类叠排，性价比高劣势配套刚起步配套刚起步配套刚起步靠近320国道得房率低，价格偏高景观一般规模小，品质一般•优劣势分析：2.1首置产品（90）–竞品对比金色家园公元名家阳光里精装修有无无户型2房2厅1卫，约89平米2房2厅1卫，约88平米2房2厅1卫，约89平米客厅面宽3.9米，约15平米面宽4.5米，约18平米面宽3.9米，约16平米餐厅与客厅相连，采光较差与客厅相连，采光较差与客厅相连，北向有阳台南阳台约6平米，设有拖把池，洗衣机位超大阳台，预留洗衣机位，约10平米预留洗衣机位，约6.5平米主卧室面宽3.5米，约14平米带飘窗面宽3.6米，约14平米外连超大阳台面宽3.6米，约15平米带小阳台厨房约6平米约7平米，采光相对较好约7平米，采光相对较好卫生间约4平米，采光一般约5平米，采光一般约6平米次卧面宽3.1米约10平米带飘窗面宽3.2米约13平米外连超大阳台约13平米北阳台无无有公元名家阳光里2.1首改产品（130）–竞品界定•竞争集中:富春街道、城北板块•核心竞品：阳光里丁香花园丁香花园金色家园阳光里2.1首改产品（130）–竞品分析比较项目权重阳光里丁香花园金色家园备注外部因素品牌5%879大家与飞虹为本地知名品牌，万科为全国一线开发商地理位置12%887均属于C类，但是金色家园相比较偏产品形态10%986阳光里为多层当地更受欢迎,金色家园为高层景观环境10%77？金色周边有一天然鱼塘，周围无大型建筑物商业会所配套8%778阳光里旁边有正在建的后周商贸城，丁香周边配套也成熟物管10%779万科物管品牌在竞品中最好周边15%877阳光里及丁香周边已有商业氛围内部因素立面10%89？立面风格雷同类绿城，相对丁香最受欢迎户型20%987阳光里多层，得房率高，有露台等附件值合计100%7.457.94？竞品综合实力均好，本案在产品力上仍要有较大提升土地属性金色家园阳光里丁香花园优势第一个精装修项目赠送地下室、露台等居住氛围日趋完善万科品牌、物业管理多层花园洋房物业类型小区立面、景观等仿绿城，在富阳较好口碑劣势配套刚起步配套刚起步配套不够成熟得房率低，价格偏高景观一般户型有浪费•优劣势分析：2.1首改产品（130）–竞品对比金色家园丁香花园阳光里户型131方，三房两厅两卫132.5方，三房两厅两卫129方，三房两厅两卫客厅面宽4米面宽4.3米面宽4.5米餐厅与客厅相连，餐厨一体化与客厅相连，餐厨一体化与客厅相连，餐厨一体化南阳台无约5个平米2个南阳台，约4个平米主卧室面宽3.9米，约14.83平米面宽3.8米，约17平米面宽3.9米，约18平米厨房约6.8平米U型厨房L型厨房,约6.9平米U型厨房,约9平米卫生间有2个卫生间，全明有2个卫生间，全明有2个卫生间，全明次卧面宽3.1米,约11平米面宽3.4米，约15平米面宽3.3米，约15平米东阳台无无约2.7平米南露台面宽4米，约9.4平米面宽3.3米，约10平米无书房面宽3米，约9.27平米约2平米面宽3米，约10平米北阳台约4平米无约4平米丁香花园阳光里金色家园2.1再改产品（170）–竞品界定金色蓝庭竞争片区：城西+城北核心竞品：龙祥城市花园丁香花园和家园金色蓝庭金色家园丁香花园龙祥城市花园比较项目权重龙祥城市花园丁香花园金色家园备注外部因素品牌5%779万科品牌略优，龙祥、丁香为本地知名品牌，大家也不存在品牌优势。地理位置12%987龙祥G2土地属性，优势明显产品形态10%887丁香仿绿城的立面景观最受市场关注景观环境10%89？龙祥、丁香绿化率均在40%以上商业会所配套8%778龙祥配套齐全，丁香其次物管10%779万科品牌较优周边15%987龙祥G2土地属性，周边配套优势明显内部因素立面10%89？立面风格雷同，丁香相对较好户型20%887丁香、龙祥的边厅设计深受喜爱合计100%8.047.97？该面积段竞品力相对均衡2.1再改产品（170）–竞品分析土地属性龙祥城市花园丁香花园金色家园优势周边配套成熟居住氛围日趋完善第一个精装修项目小高层得房率较高小区立面、景观等仿绿城，在富阳较好口碑万科品牌、物业管理劣势园区景观一般配套不够成熟配套刚起步三边沿马路户型有浪费得房率低，价格偏高•优劣势分析：2.1再改产品（170）–竞品分析（龙祥城市花园）金色家园龙祥城市花园丁香花园户型180方，平层，四房两厅三卫177方,平层,四房二厅二卫166方,平层,四房二厅二卫客厅面宽4.5米，约20平米面宽5.5米，约26平米面宽仅4.5米,约22平米与餐厅相连,南北通透餐厅与厨房相连，餐厨一体化与厨房相连，餐厨一体化，餐厅带阳台与厨房相连,餐厨一体化，餐厅带阳台南阳台面宽4.5米，约10.3平米两个,主卧与次卧阳台约6平米一个,客厅与次卧阳台约10平米主卧室套房＋走入式衣柜面宽3.9米，约21平米套房＋阳台，面宽4.2米，约17平米套房＋270°弧形飘窗，面宽3.8米，约120平米厨房H型厨房，约10平米U型厨房，约10平米L型厨房，约7.5平米卫生间二个卫生间二个卫生间二个卫生间次卧1南向，面宽3.3米，约13平米南向，面宽3.6米，约14平米南向，面宽3.55米，约16平米次卧2北向，面宽3.1米，约11平方北向，面宽3.4米,约18平米北向，面宽3.3米，约12平米书房南向，面宽3.1米，约10平米面宽3.6米，约10平米面宽3.8米,约11.5平米东阳台无大弧形阳台一个阳台约5平米北阳台约3平米一个北向阳台无龙祥城市花园金色家园丁香花园2.1竞品分析－阳光里土地：C类属性土地,交通配套完善产品：•规模：占地4.5万方,总建筑面积6.5万方•规划：低容积率＋中央景观•立面：新古典，浅黄面砖•户型：2房：85—110方；3房：113-130方，4房：141-159方；跃层：202方•售价：均价6000元/方卖点：物业类型(多层花园洋房)+性价比阳光里本案2.1竞品分析－丁香花园土地：C类属性土地,交通配套正逐步完善产品：•规模：占地10万方,总建筑面积18万方•规划：大间距＋中央景观•立面：新古典，深暖色花岗岩基座，相协调的外墙面砖，咖啡色铝合金门窗与浅灰色玻璃构成的外立面•户型：90方，130方，160方•售价：均价6000多元/方卖点：地段+景观+外立面+开发商品牌丁香花园总平图金桥北路金色家园丁香花园2.1竞品分析－龙祥城市花园土地：G1属性土地,交通配套完善产品：•规模：占地6万方,总建筑面积12万方•规划：点式、板式建筑+中心花园•立面：新古典•户型：135方，138方，150方，177方，180方，220方售价：均价6300-6400元/方卖点：地段+性价比龙祥城市花园总平图