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ORANGEADVERTISING我们的理念:为合作伙伴用心服务,应该放进五种东西——智慧、激情、思想、勇气和身体品牌整合传播推广策略沟通ORANGEAD创致广告全程推广服务机构/长沙创致广告策划有限公司电话：(027)82701133/82742220网址：www.ooorange.com万科集团·2010万科城思考我们的出发原点——整合推广目标发掘并放大项目自身潜在的最大价值与利润如何快速引爆社会热点创造项目轰动销售如何建造优势品牌及为品牌谋求可持续发展提供有利条件资源创致广告之实战执行优势服务奥园/万科/星河湾/雅居乐之原创班底操刀集团化全国资源平台1+12关联集成模块支持创致公司长沙分公司将在你身边贴心服务第一步/侦察市场分析第四步/装备媒介预算第五步/保障作战军团第二步/战略推广策略第三步/部署阶段创意实战2010万科城整合传播五步曲精确的市场解读是启动市场的密匙第一步/侦察市场分析ORANGEAD创致长沙万科集团·2010万科城品牌整合传播推广策略沟通楼市现状对手扫描自我检测目标群体产品定位万科集团·2010万科城品牌整合传播推广策略沟通第一步/侦察市场分析楼市现状ORANGEAD创致长沙楼市现状对手扫描自我检测目标群体产品定位a、与2004年长沙楼市的火爆销售相比，在国家宏观调控下的2005年楼市明显多了一份理性。长沙楼市虽然没有出现上海、杭州的“跌”势，但是购房者也明显理智地“捂紧”钱袋子。b、根据长沙市房地产合同备案数据显示，目前长沙市成交均价2984.29元/平方米，楼市价格微有上浮。尤其是一些高档品质楼盘依然热卖。c、在全市442个商品房在售项目中，长沙区域占据了48%，与此同时，长沙商品住宅的销售量也占到全市住宅销售量的43%。长沙区域成交均价为4019.01元/平方米，芙蓉成交均价也达到了3211.38元/平方米。d、北城片区随着存量土地投放市场和一批有实力的开发商陆续进行非经济适用房开发，近年多宗百亩以上地块相继通过土地拍卖实现交易，开发项目向规模化发展。比如：三金香港印象、长沙春天、东方花城、天顺园、汉水熙园等。结论：2010·万科城面临着同区域众多楼盘竞争，但如果能打造自身项目特点和高性价比优势，与创新、独特的推广手法，可以打一场漂亮战，取得销售最大化。万科集团·2010万科城品牌整合传播推广策略沟通第一步/侦察市场分析ORANGEAD创致长沙楼市现状对手扫描自我检测目标群体产品定位附：该项目周边2004出让地块P（2004）003号地块，位于芙蓉解放大道31——37号，原湖南柴油机厂。建筑面积：49535。74平方米，为居住用地，产权70年；容积率：1。6，成交价格：7300万元；开发企业：金华市中信房地产有限公司P（2004）037号地块，位于芙蓉北城二路，在韶山大道与韶山一路之间东临汉正一街。建筑面积：70559。81平方米，居住70年，商业40年。容积率2。0，成交价格：11160万元；开发企业：湖南世纪东方房地产开发有限公司万科集团·2010万科城品牌整合传播推广策略沟通第一步/侦察市场分析ORANGEAD创致长沙韶山大道北城四路北城三路北城一路潜在的强有力竞争对手本案楼市现状对手扫描自我检测目标群体产品定位万科集团·2010万科城品牌整合传播推广策略沟通第一步/侦察市场分析对手扫描ORANGEAD创致长沙对手扫描自我检测目标群体产品定位万科集团·2010万科城品牌整合传播推广策略沟通第一步/侦察市场分析楼市现状主要竞争对手：万国园►建筑面积：67万平方米►多层、小高层►130平方—245平方的大中户型为主►2450元/平方米/多层2900元/平方米/小高层►芙蓉最大的住宅小区、首席绿色安居生活区ORANGEAD创致长沙韶山大道北城四路北城三路北城一路万国园：67万平方米，该区域最大的住宅小区、首席绿色安居生活区。该项目为经济实用房，价格低廉，对周边拆迁人士有着较大的吸引力对手扫描自我检测目标群体产品定位万科集团·2010万科城品牌整合传播推广策略沟通第一步/侦察市场分析楼市现状►占地面积：7.86万平方米►建筑面积：16万平方米，多层、小高层,高层►88平方-160平方的中等户型为主►3000元/平方米，紧邻汉水，有水景ORANGEAD创致长沙韶山大道北城四路北城三路北城一路汉水熙园：16万方，紧邻汉水，做水文章，地段较好，均价3000元/平方米主要竞争对手：熙园对手扫描自我检测目标群体产品定位万科集团·2010万科城品牌整合传播推广策略沟通第一步/侦察市场分析楼市现状►占地面积：16.19万平方米►建筑面积：25.71万平方米，多层,小高层►90平方-132平方的中等户型为主►3500元/平方米，主题绿化景观延伸至建筑ORANGEAD创致长沙韶山大道北城四路北城三路北城一路泛竞争对手：威尔士春天长沙春天：25万平方米，主题绿化景观延伸至建筑。福星惠誉积累了一批忠实品牌追随者；主题广告语：我和春天有个约会对手扫描自我检测目标群体产品定位万科集团·2010万科城品牌整合传播推广策略沟通第一步/侦察市场分析楼市现状►占地面积：14.2万平方米►建筑面积：23万平方米，多层,小高层►83平方-123平方的中等户型为主►3100元/平方米，实景现房ORANGEAD创致长沙韶山大道北城四路北城三路北城一路泛竞争对手：东方花城东方花城：22万平方米，主推生态景观，地理位置相对有利。对手扫描自我检测目标群体产品定位万科集团·2010万科城品牌整合传播推广策略沟通第一步/侦察市场分析楼市现状►占地面积：2.74►建筑面积：11.05►小高层、高层►84平方－140平方的中等户型为主►建筑风格港式设计►3550元/平方米►体现自然精致的完美港式生活ORANGEAD创致长沙韶山大道北城四路北城三路北城一路泛竞争对手：城市印象对手扫描自我检测目标群体产品定位万科集团·2010万科城品牌整合传播推广策略沟通第一步/侦察市场分析楼市现状►建筑面积：3万平方米►多层、小高层►81平方-137平方的中等户型为主►2800元/平方米►整个小区都在细节上贴近自然，营造绿色氛围ORANGEAD创致长沙韶山大道北城四路北城三路北城一路泛竞争对手：雅丰园对手扫描自我检测目标群体产品定位万科集团·2010万科城品牌整合传播推广策略沟通第一步/侦察市场分析楼市现状ORANGEAD创致长沙市场扫描结论根据以上了解，同区域中竞争态势比较激烈，率先以运动文化导入地产为品牌树立加分，本案需要利用好万科品牌资源和项目自身独特优势，充分把社区环境建筑的硬件和社区运动文化的软件全方位进行结合诉求，性价比优势将自然突显。楼市现状对手扫描自我检测目标群体产品定位万科集团·2010万科城品牌整合传播推广策略沟通第一步/侦察市场分析自我检测ORANGEAD创致长沙自我检测目标群体产品定位万科集团·2010万科城品牌整合传播推广策略沟通第一步/侦察市场分析楼市现状2010万科城►占地面积：6.7万平方米►建筑面积：14万平方米►容积率：2.3►多层洋房,小高层洋房(带电梯)►一梯两户►90平方－140平方的大中户型为主►约1200多套►建筑风格：现代感设计►2800元/平方米左右►运动主题社区对手扫描ORANGEAD创致长沙韶山大道北城四路北城三路北城一路本案自我检测目标群体产品定位万科集团·2010万科城品牌整合传播推广策略沟通第一步/侦察市场分析楼市现状对手扫描ORANGEAD创致长沙2010万科城的核心竞争力：运动主题健康生活社区14万平方米的建筑规模同区域中的优越性价比万科地产的品牌优势楼市现状对手扫描自我检测目标群体产品定位万科集团·2010万科城品牌整合传播推广策略沟通第一步/侦察市场分析目标群体ORANGEAD创致长沙目标群体产品定位万科集团·2010万科城品牌整合传播推广策略沟通第一步/侦察市场分析楼市现状对手扫描自我检测ORANGEAD创致长沙从市场和产品的特点分析看：他们主要是城市中等收入者，对居住品质和生活环境有一定要求。因此，潜在买家的主要来源于：●政府中层领导/企事业单位中层主管●个体经营者目标群体产品定位万科集团·2010万科城品牌整合传播推广策略沟通第一步/侦察市场分析楼市现状对手扫描自我检测ORANGEAD创致长沙他们主要来自北城区域及其周边的一部分中等收入家庭,首次或2次置业,消费比较理性,对自己和家人健康以及居住环境尤为关切。目标群体产品定位万科集团·2010万科城品牌整合传播推广策略沟通第一步/侦察市场分析楼市现状对手扫描自我检测ORANGEAD创致长沙芙蓉、吴家山及北城周边主要区域以二十八岁至四十八岁的城市主力家庭为主人口特征个体经营者、企业中层管理人员、技术人员以及政府行政人员及事业单位职员职业特征以首次置业人群居家为主，再次置业为辅置业动机城市中等收入阶层目标群体产品定位万科集团·2010万科城品牌整合传播推广策略沟通第一步/侦察市场分析楼市现状对手扫描自我检测ORANGEAD创致长沙◎主观上我们需要这样的客户◎客观上产品适合这样的客户目标群体产品定位万科集团·2010万科城品牌整合传播推广策略沟通第一步/侦察市场分析楼市现状对手扫描自我检测ORANGEAD创致长沙他们楼盘生活品位———————————现代、健康、和谐的生活方式买房心理———不求最好但又不能太掉面子，追求高性价比住宅他们渴望提升和改善生活居住品质————舒适精致的小区环境知足而常乐，实现心中多年的居住理想——————离尘不离城经济能力———————————中大户型，精品健康生活社区目标群体产品定位万科集团·2010万科城品牌整合传播推广策略沟通第一步/侦察市场分析楼市现状对手扫描自我检测ORANGEAD创致长沙中等收入阶层大都经历过社会动荡的洗礼(或多或少)，而改革开放的时代正好是他们精力最旺盛、最有冲劲的时候。就是凭着这一股力量，他们努力的工作，有了让自己欣慰的积累。但是期间的辛苦是难以名状的。是该奖励自己，回报家人时候了目标群体产品定位万科集团·2010万科城品牌整合传播推广策略沟通第一步/侦察市场分析楼市现状对手扫描自我检测ORANGEAD创致长沙在市场经济的不断的冲击下，长沙作为省城级大城市，受到的冲击也是最大的。中等收入阶层正经受着生活变动的冲击，压力、紧张、匆忙、缺乏安全感，只有家庭是他们能够释放压力的港湾，也只有家庭才是他们最大的精神依归之所。因此，懂得将家庭放在最重要的位置目标群体产品定位万科集团·2010万科城品牌整合传播推广策略沟通第一步/侦察市场分析楼市现状对手扫描自我检测ORANGEAD创致长沙由于缺乏文化的滋润，在忙碌、嘲杂、拥挤的生活环境里，他们更没能享受生活的宁静与安详。他们把个人的时间全部贡献给了工作，多数人形成适应工作性质的生活方式，思想也被不知不觉地改造和禁锢。他们证实了自己的有用性，但没有证实自己的生命价值。家，才是享受生命快乐的真天地目标群体产品定位万科集团·2010万科城品牌整合传播推广策略沟通第一步/侦察市场分析楼市现状对手扫描自我检测ORANGEAD创致长沙在消费市场上，他们从节省型消费过渡到实用型消费。他们的消费观念正在逐步向舒适型消费行为过渡。实用，是打开他们钱包的钥匙但请给他一个名义，譬如“家”目标群体产品定位万科集团·2010万科城品牌整合传播推广策略沟通第一步/侦察市场分析楼市现状对手扫描自我检测ORANGEAD创致长沙另一方面，中等收入家庭的消费观念又不同于高收入的中产阶级和富有阶层，他们会精打细算，绝不挥霍，讲究实效，物有所值。不论是作为单位的主管或一家之主——他们讲究实用，并绝不胡乱挥霍目标群体产品定位万科集团·2010万科城品牌整合传播推广策略沟通第一步/侦察市场分析楼市现状对手扫描自我检测ORANGEAD创致长沙因此，和目标人群有沟通力的利益点“城市中等收入阶层”最想要什么生活品质的提升与改善和谐邻里关系满足家庭理想满足面子观念有健康的身体好的生活环境享受家庭欢乐关注孩子未来目标群体产品定位万科集团·2010万科城品牌整合传播推广策略沟通第一步/侦察市场分析