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福建**置业有限公司项目调查报告借款人：福建**置业有限公司借款金额：人民币15000万元整借款期限：一年借款利率：20%/年借款用途：用于购买宁德市霞浦县新火车站边上土地，该土地面积占地180亩，土地面积约120000平方米。抵押情况：一、福建**置业有限公司股权100%质押或100%股权过户及法人代表变更（注册资金人民币5101万元），登记于我公司名下（可以不操作）。二、福建**置业有限公司自有位于福州市晋安区福马路珠宝大厦商品房用地，土地使用面积5386平方米，土地使用证编号：榕国用（2010）字第33434200783号，总建筑面积39708.6平方，其中办公建筑面积25595.4平方米，商业建筑面积5413.4平方米提供抵押担保，抵押登记于我公司名下。三、以我司在宁德市成立的项目公司（其中我司持有股权95%，借款人持股5%）购买宁德市霞浦县新火车站边上土地（土地使用面积120000平方米，根据与政府相关人员口头的约定，成交价约为19800万元）。操作方式：首先办理福建**置业有限公司借款人民币15000万元相关手续，由借款人福建**置业有限公司与我司签订《借款合同》，约定：一、福建**置业有限公司股权100%质押或100%股权过户及法人代表变更（注册资金人民币5101万元），登记于我公司名下（股权质押或过户可以不操作）。二、办理福建**置业有限公司名下上述福州市晋安区福马路珠宝大厦项目土地抵押登记到我司名下的相关手续。三、借款专项用于购买宁德市霞浦县新火车站边土地。一、福建**置业有限公司基本情况介绍福建诚信置业有限公司资料：客户全称福建**置业有限公司注册地址福州市鼓楼区东街营业执照号码注册时间09年12月注册资本5101万所有制性质有限责任公司实收资本5101万净资产法定代表人陈**电话国籍中国经营范围房地产开发、经营股本结构股东名称出资方式认缴出资额实缴出资额占比增资时间福建**房地产开发有限公司货币及实物2500万元2500万元49.01%2010-2-21陈**货币2601万元2601万元50.99%2010-7-22其中：货币出资额3367.9万元人民币土地使用权出资额1733.1万，于2010-2-5过户于公司名下。二、抵押物情况分析福州市珠宝大厦所有权福建**置业有限公司权证号榕国用（2010）第3343420078*土地坐落福州市晋安区福马路使用权面积5386㎡总建筑面积39708㎡，地上面积31008㎡评估总价18340万元评估单价5910元/㎡宁德霞浦火车站旁土地所有权尚未挂牌的商品房用地权证号土地坐落宁德市霞浦县使用权面积120000㎡总建筑面积38万平方米评估总价19800万元（按实际缴纳地价计算）评估楼面单价520元/㎡（一）抵押物情况根据企业提供的相关资料，该土地为福建**置业有限公司于2010年2月取得土地使用权。1、福州晋安区福马路珠宝大厦周边环境该地块位于福州市晋安区福马路，南侧为珠宝城商业住宅小区，东侧为好又多超市，北侧毗邻福马路，西侧为永升城市花园。周边银行，学校，超市等相关生活配套设施较为完善。该地块周边商品房售价在9000-12000元/㎡，西侧永升城市花园店面售价在40000-54000元/㎡，整体区域价值还是较为理想。2、霞浦新火车站周边环境霞浦火车站位于距县城5公里处，火车站综合楼距县空海纪念堂仅500米。该县按赤岸宗教旅游区的总体规划在赤岸建立一个占地约30亩的“空海大师纪念堂”，里面有以仿唐街和日本街为中心的景观设施，火车站建筑风格设计将与空海城相协调。（二）抵押率分析1、晋安区福马路珠宝大厦土地使用面积5386平方米，总建筑面积39708.6平方，其中办公建筑面积25595.4平方米，商业建筑面积5413.4平方米，根据周边楼盘销售均价约10000元/㎡，一楼商业店面均价约45000元/㎡，初步评估总价值约为35595万元，扣除建工费用及相关税费每平方按3000元计算，扣除15%利润，该项目土地实际价值约为18343万。2、宁德霞浦火车站旁地块，土地使用面积180亩约120000平方米，为单向拍卖，拍卖价格为110万/亩，总价值为19800万元；已获知该土地审批后的容积率为3.2-3.5，绿化率为25%-30%，折合总建筑面积约为38万平方米，楼面价520元/㎡。综合抵押率=15000万元/（18343万元+19800万元）*100%=39%三、操作方式资金使用情况1、我司与借款方签订借款合同2、福建**置业有限公司100%股权质押或变更于我司名下后，福建**置业有限公司名下的晋安区福马路珠宝大厦项目地块应立即办理抵押过户登记于我司名下。（股权可以不办理变更或登记，仅办理土地抵押手续）3、我司将15000万借款转入宁德项目公司专项用于购买宁德霞浦火车站旁地块。五、还款来源借款人还款来源主要有以下2个途径：1、福建**置业有限公司已同北京中信信托就其名下珠宝大厦地块达成协议，由中信信托出资筹建。该笔筹建款可归还借款。2、福州鼓楼区东街口闽江房地产名下商贸大厦，福建**置业有限公司占有其55%股权，该大厦层高22层，总建筑面积约40000㎡，其中1-5层为商场，商场面积约为8000㎡，现已建到9层。商场出售单价约为10-20万/㎡，商住楼出售价约2-3万/㎡。按照55%股权收益可归还借款。六、风险分析1、福建**置业有限公司名下珠宝大厦项目还未动工，其与北京中信信托之间协议，由中信信托出资款项是否能作为其还款资金未能确定。但有其占股55%的商贸大厦项目作为其回收资金来源，可规避此风险。2、东街口商贸大厦现已建至9层，在半年还款期限内其销售情况无法预估。