北海市房地产市场研究

北海市房地产市场研究2010年6月一、北海城市概况及分析1.北海概况2.北海宏观经济3.北海旅游市场分析4.北海房地产市场发展轨迹二、北海房地产市场情况分析1.区域分布情况说明2.区域特点说明3.市场情况说明4.市场价格走势分析三、北海市场客户需求研究1.客户来源研究2.客户特征研究3.客户需求特征研究四、产品分析－－项目分析1.项目概述2.项目卖点整理3.区域竞争对手分析一、北海城市概况及分析1.1北海概况（1）北海位于广西南部，是具有海滨特色的地级市。【地理位置及特点】北海市地处广西南端，北部湾东北岸。北海市位于广西南部，全市南北长11公里，东西宽20公里。北海是中国古代“海上丝绸之路”始发港，是中国西部唯一具备空港、海港、高速公路和铁路的城市。北海,“北部湾”经济区窗口全国十大宜居城市之一广西南端，北部湾东北岸为大西南海南东南亚中枢位置西距南宁206公里东距湛江198公里东南距海口市147公里【行政区划人口】现辖海城区、银海区、铁山港区和合浦县。据公安局统计，2008年年末总人口157.72万人。1.1北海概况（2）中国—东盟“一轴两翼”区域经济合作带来的历史性机遇由于泛北部湾经济合作区包括了大部分东盟国家和中国多个沿海省区，经济互补性强，虽然直接层面的地区发展水平还不高，但周边有发达的珠三角、台湾地区、新加坡，辐射能力较强，而且21世纪是海洋经济的世纪，所以在“一轴两翼”格局中，泛北部湾经济合作区作为中国－东盟海上次区域合作，合作空间广阔、发展潜力巨大，是东亚乃至亚太地区层面的一个区域合作。泛珠江三角洲合作区域的深化给北海的发展带来又一大机遇。一个富庶的大珠三角将推动一个富庶的泛珠三角区域，北海拥有的丰富旅游资源与良好的自然条件将会吸引更多的投资，承接东部产业转移，加快经济发展，辐射和带动西南地区经济、推动西部大开发战略深入实施。1.1北海概况（3）“南进、东扩、北联”的城市发展思路，将是影响房地产市场发展方向的最大的因素。随着市政府“南进、东扩、北联”的城市发展思路，新区道路等基础设施逐渐完善，对于北海市的房地产发展起到推波助澜的作用；新行政中心的南移，将是目前影响北海市房地产市场发展方向的最大的因素，北海市东面及城市南面新区逐渐成为房地产开发的热点。1.1北海概况（4）1.2北海经济概况（1）【经济概况】2009年，全市地区生产总值335亿元，增长16%；工业增加值115亿元，增长20.8%；财政收入35.75亿元，增长32.28%；全社会固定资产投资330亿元，增长65%；社会消费品零售总额95.2亿元，增长18.9%；城镇居民人均可支配收入15200元，增长8.7%；农民人均纯收入4740元，增长10%北海市近年经济稳步发展，政府投资力度增强、人均收入稳步提高。宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%进入高速发展期年份GDPGDP涨幅固定资产投资人均收入人均收入涨幅2007244亿18.1%135.3412334元18.8%2008313.88亿16.9%200.3亿13989元13.42%2009335亿16%330亿15200元8.7%1.2北海经济概况（2）北海宏观经济中的不利因素北海总体经济总量低，支柱产业效益下滑，整体经济实力有限。中心区受资金等因素影响，其改造力度较弱，环境改善不明显1.3北海旅游市场分析（1）旅游业在北海城市发展中的定位旅游业指标到2010年到2015年国内游客接待量800万人次1600万人次入境游客接待量10万人次30万人次旅游总收入50亿元150亿元旅游外汇收入3000万美元2亿美元北海市“十一五”规划提出北海旅游业为重点发展行业，为北海市旅游业发展提供有力的产经政策支持。北海市“十一五”规划提出：努力提升旅游业水平。以建设滨海休闲度假基地为目标，以重点旅游景点景区建设为突破口，努力建设旅游经济强市和中国旅游名城。加快旅游景点景区开发建设，继续改造和开发银滩国家旅游度假区。提出了“北海在北部湾经济区中率先崛起”的战略目标，把旅游产业作为北海四大支柱产业之一和新的经济增长点。“十一五”期间北海旅游业发展规划1.3北海旅游市场分析（2）北海旅游业历年游客数量北海市近年接待国内外游客和境外游客的数量具有明显上升的趋势。旅游业的繁荣，带来众多外来商务客、游客、投资客。预计在“十一五计划”的发展带动下，北海市旅游业将更加兴旺，游客数量将继续攀升，带动了相关产业，如航空业，酒店业等产业的发展。1.3北海旅游市场分析（3）北海旅游创汇及旅游总收入北海旅游业的收入呈现逐年上升的趋势，截至2009年，旅游业总收入已经达到了51.67亿元，占当年GDP的15.4%，继续保持了较高的水平。旅游创汇收入不断增加的同时，也提高了北海在海内外的知名度和影响力。北海做为海滨城市，旅游业的重要地位正不断显现。1.4北海房地产发展轨迹（1）20世纪90年代，北海成为广西房地产投资热点。1992、1993年成为广西房地产投资高峰，投资增长率高达382.2%兴起衰退由于炒地成风，投资过度，有效需求不足，北海出现了严重的房地产泡沫。1993年随着国家宏观调控，北海房地产业进入调整期。2001-2005年，北海房地产进入平稳发展阶段。2006年，受国内房地产升温及北部湾经济圈规划影响，北海进入新一轮房地产飞速提升阶段。07至2010年房价增长速度十分明显再次升温持续发展北海房地产发展历程分析1.4北海房地产发展轨迹（2）全市商品房项目约251个，在售99个可供约50万人居住北海市区人口仅约60万属中小城市相对当地需求供应量明显过剩在售新房均价为5500元/平米全市城镇居民人均可支配收入15200元当地购买力极弱80%为外地人以东北人居多外地购房者购买目的以投资、养老过冬和休闲度假为主超过70%为炒房自住型购买者不足5万07年3月起房价快速攀升，而进入10月后交易量却骤减09年至今北海市楼市慢慢“复苏”，交易量和房价快速升温《北部湾规划》刺激外地购房者大量求购居民收入水平低有效购房需求不足以支撑整体楼市。现北海房地产总体市场概况07、08、09、2010年北海房地产价格情况07年3月份起，北海房价涨幅持续居全国首位(17-20%)，价格由每平方米1500元左右升到2000-3000元部分超过3000元。09年10月至2010年6月，房价出现大幅上涨趋势普通商品房价基本在4400－8000元∕㎡之间部分高端海景项目房价已达1.4万均价1.4北海房地产发展轨迹（3）08年至09年10月，价格上涨较少北海市商品房均价稳定保持在3500元∕㎡本地块区域内房价基本在3500-4500元∕㎡之间1.4北海房地产发展轨迹（3）房地产市场分析小结－北海市房地产在经历了泡沫期、停滞期、调整期、恢复期以后，开始进入快速发展的阶段。高潮一般低迷90年94年00年04年06年泡沫疯狂期完全停滞期调整盘活期恢复苏醒期稳定发展期高速发展期09年2010年二、北海房地产市场情况分析2.1区域分布情况说明从楼盘开发领域来看，北海房地产可分为五个主要区域：中心板块、东部板块、城西板块、南部板块、新城板块目前北海市房地产市场，存在三个方面的竞争——区域的竞争、资源的竞争和项目的竞争海景、城市资源资源的竞争新城区、中心区、东城区、西城区、南部区区域的竞争未来的主要竞争对手楼盘的竞争2.2区域特点说明（1）新城板块将启动开发冯家江文化、教育、旅游综合产业区（冯家江新区），建设新行政中心，初步形成集行政办公、商务会展、旅游观光于一体的现代化新城区；新城近期规划新增居住用地58公顷。新城板块内有冯家江，南接银滩旅游区，地理及自然环境优越，可以预见新城板块将形成北海高尚社区群。2.2区域特点说明（2）新城板块中心板块是城市最成熟的板块，金融教育购物中心等生活配套齐全，政府机关众多，核心商圈北部湾广场也在板块中，目前开发集中在北部湾大道、北京路与四川路、北海大道中段两侧，多为旧城改造项目，是目前拉动市场楼价的主力军。中心区域地价高，产品类型大部分是以高层为主的商住楼。楼盘单价最高价突破8000元/㎡，楼层差价一般在60-90元/㎡之间；由于地处中心地段，人流量较大，较少运用户外媒体宣传，甚至楼书及围墙广告都是简单设计。板块客户群中外来消费人群和本地消费人群的比例比较均衡。2.2区域特点说明（3）中心板块南部板块南部板块为在四川路南段与广东路南段之间、金海岸大道与西南大道之间，是未来城市发展的重心，随着行政中心的南移及银滩的开发，金海岸大道及广东路两侧地块具有极大的投资价值，有条件建设中高端产品；目前市政设施及生活配套不完善，楼盘主要在云南路与四川路两侧，产品类型有高容积率的度假公寓及多层低容积率的别墅社区及普通住宅，产品参差不齐；楼层差价一般在50－80元/㎡之间，景观差价一般在80－100元/㎡之间；目标客户群主要针对外地投资置业人群；广告渠道主要是楼书、北海房地产信息网、市中心户外广告、旅游景点路牌广告。这个板块外来消费人群比重较大，占7成甚至更多。2.2区域特点说明（4）北海城市西部板块分两个区域，西藏路以西区域和西藏南路与云南南路之间区域，有工业园区及国家级北海出口加工区，近期规划建设有经济适用房与廉租住房。城西板块所处的地段相对偏远，但交通还算方便，非政府发展的主流区域。政府西藏南路与云南南路之间的区域大部分是已建成的商住社区，有银湾花园、大益花园、碧桂华庭、北海花园、滨城公寓、嘉和丽景等，多为中端多层公寓。广告渠道主要是楼书、北海房地产信息网。这个板块外来消费人群和本地消费人群的比例为6：4，在外地人群中福建移民人群占相当比重。城西板块2.2区域特点说明（5）东部板块北海城市东部板块集中在北海大道东段、广东路、上海路、深圳路开发，城市生活配套较完善，外来人口比较多，政府规划建设公司总部“后花园”居住区；规划新增居住用地50公顷，并规划建设有经济适用房；产品类型目前多层和高层广告渠道主要是楼书、北海房地产信息网；这个板块外来消费人群所占比例略高，随着房价逐步攀升，市政中心的南移，本地市民的消费潜力将被激发；并且由于东临北海核心经济区，北联铁山港，有条件成为本地市民及外来就业人员理想的置业区域。2.2区域特点说明（6）2.2区域特点说明（7）北海市按行政区域划分为：海城区和银海区中心板块、东部板块、城西板块同属海城区南部板块、新城板块同属银海区2.3市场情况说明（1）2009年1月－2010年6月主要楼盘一览(海城区）项目名称项目位置总占地面积（㎡）总建面积（㎡）主打户型均价(元/㎡)开盘日期销售状态海甸花园云南南路198号1241241608.59146—182平米复式；45—52平米一房；87—89平米二房；107—119平米三房；34002009-1-1售罄银河花园北海大道259号691613832.9578—85平米二房；107—113平米三房；279平米底商42002009-1-8售罄哈尔滨广场北海市新世纪大道9号692724109.33180平米复式；80平米一房；90平米二房；135平米三房45002009-1-10售罄春天海景苑北部湾东路3号1748986749.5738—132平米一房；179—240平米复式40002009-3-18售罄和枫雅居西南大道以北、云南路以西3318697088—105平米二房28152009-3-25售罄富美苑上海路以东北海大道以北悦发花园富美苑291810186.0986—89平米二房；86—114平米三房35002009-4-11售罄茗桂园江苏路以北，南京路以东96591278580平米一房；87—89平米二房；111平米三房35002009-4-15售罄项目名称项目位置总占地面积（㎡）总建面积（㎡）主打户型均价(元/㎡)开盘日期销售状态2.3市场情况说明（2）富达兴楼北部湾西路以北、昆明路以西480822118.6950平米一房；86平米二房；30002009-4