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大连旅顺区郭水路项目定位与物业发展建议谨呈：大连软件园开发有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2006.04.18BJ[2006]GW14本报告是严格保密的。2项目顾问工作阶段划分2006/3/162006/4/1工作成果区域宏观经济背景研究区域土地市场区域房地产市场调研客户访谈专业人士访谈与客户沟通深化研究项目发展战略项目所在区域价值定位项目定位城市规划及其他项目背景研究类似区域发展案例借鉴相关项目案例借鉴项目所在区域市场竞争研究第二阶段（中期）项目发展战略与整体定位第一阶段项目市场调研项目初步定位城市房地产市场分析相关物业市场分析客户分析15个日历天17个日历天2006/4/1812个日历天第三阶段（终期）提交终稿根据客户建议深化研究，完善报告提交整体报告（终稿）2006/4/30本报告是严格保密的。3在过去的半个月里，世联专案组进行了如下调研与研究工作工作内容收集的数据进行的访谈进行的分析•项目周边及地块勘察•旅顺口区宏观经济情况•旅顺口区城市发展现状•旅顺口区城市总体规划•旅顺口区房地产市场状况项目和地区的背景分析目标市场与客户的集中分析规划设计建议•目标消费者深度访谈•地产专业人士访谈•销售人员访谈•亿达相关人士的访谈旅顺口区周边竞争项目•宏观经济背景分析•城市规划影响探讨•城市经济构成分析•房地产市场特点分析•中高端购房人置业特点分析•区域竞争态势分析•本项目的客户定位•区域价值定位•项目竞争策略确定•产品定位研究•地形地貌状况•地块资源状况•物业发展建议本报告是严格保密的。4一、项目背景与项目界定本报告是严格保密的。5项目位于大连旅顺口区郭水路，距离大连市区45公里，约为40分钟车程，临近大连规划的高新产业带以及大学园区本项目位置交通通达性•行政区划上位于大连市旅顺口区。•距离大连市中心区约为45公里。•项目临近大连规划的高新产业发展带，以及大学园区。•目前项目可由高等级公路旅顺南路，中路，以及北路从三个方向进入大连市区，约为40分钟车程。•距离大学城塔河湾区域约为8公里，10分钟车程。大学城本报告是严格保密的。6本项目近邻旅顺口新区政府，距离旅顺中心区约为6公里，约为10分钟车程本项目旅顺开发区双岛新港新区政府本项目位置•项目地块位于旅顺口区郭水路，临近新区政府。•距离旅顺中心区约为6公里。•项目出于旅顺规划城市新区的核心地带。交通通达性•项目紧邻着城市主干道郭水路，连接着到达大连的三条主干道，以及大学园区。•项目通过郭水路距离旅顺中心城区10分钟车程。本报告是严格保密的。7本项目地块位于郭水路南北两侧，旅顺新区政府东侧新区政府森林公园铁路生态防护林带项目地块概述地块经济指标•地块现状有村庄待拆迁。•项目分为南北两个地块，位于城市主干道郭水路两侧。•地块位于旅顺新区政府以及规划中的体育场东侧，南侧地块同时紧邻铁路生态防护林带以及旅顺森林公园。•地块走势北高南低，北部高差9米，南部高差3米。规划体育场•项目地块总占地面积：118515平方米其中北侧居住用地：43592平方米商业用地：12943平方米南侧居住用地：61980平方米•容积率：1.2•回迁面积6万平方米，并以多层形式。本报告是严格保密的。8地块现状新区政府•项目北侧地块西侧紧邻旅顺规划的体育场用地，与旅顺新区政府临近。森林公园•项目南向地块西侧紧邻旅顺森林公园，具备优良的自然资源与景观资源。高压线与铁路•项目南向地块南侧临近铁路线。•高压线从地块西南侧穿过，未来计划移出，但对项目景观有一定影响。郭水路•城市主干道郭水路从两地块中闯过，路况较好，同时连接三条到达大连快速路。•分隔连个地块，使其相对分散。村庄•项目地块现有村庄待拆迁，总建筑面积为3万平方米。•地块周边多为村庄，对项目形象有负面影响本报告是严格保密的。9项目资源评价•城市西拓，承接城市发展带来的人口转移。•紧临旅顺南路，未来将受到产业人口和产业辐射力•旅顺新区，较高增长潜力•项目临近森林公园，以及城市绿化带，具备较好的景观资源。•通过合理的规划，充分发挥地块高差的景观资源。•项目处于城市陌生区域，现有的城市配套较为匮乏，缺乏各种生活设施。主价值点景观资源设施资源地块资源•项目分为较为完整的两个地块，有利于对于商品与回迁住宅等进行单独区隔，相互独立，但影响商业设施资源的发挥。•随着项目的开发建设，周边规划道路的贯通，本项目两个地块都具备良好的通达性，以及展示性。•地块周边村庄在一定时期内影响本项目的形象。本报告是严格保密的。10项目开发目标项目开发目标•实现预期利润：本项目的成功开发，实现4500元/平方米的市场较高销售价。•启动实现快速的现金回流：本项目今年7至8月开始进行销售，2007年整体销售率90%以上，实现快速现金流。•树立品牌：通过本项目的成功开发，带动所在陌生区域整体发展，同时树立该项目在此区域的标杆地位。同时在市场赢得美誉度、巩固亿达品牌，为在该区域的后续取地与开发奠定基础。刚性目标弹性目标追随目标本报告是严格保密的。11项目界定旅顺：二线城市未来副中心郭水路片区：具备良好发展潜力的新区本项目：中等规模高档住宅项目开发本报告是严格保密的。12二、项目开发背景研究本报告是严格保密的。13明确项目基本条件以后，对项目发展的区域背景、市场环境、客户状况进行扫描，是发现问题的前提•项目所在区域在城市中目前的地位如何？•城市规划对区域未来发展的定义如何？•其他影响区域发展的重大事件？•界定项目的竞争市场范围•竞争范围内的市场供需状况、产品素质、销售状况如何？•相关细分市场的竞争状况？•城市中高端客户的来源、构成与特征？•城市中高端客户的置业需求？•城市中高端客户的价值取向和置业核心驱动因素？区域背景市场环境客户状况本报告是严格保密的。14项目所在位置是大连旅顺口区郭水路，现在城市属于陌生区域，即将成为城市重点发展区域大连意向•北中国重要的港口城市，辽东半岛经济最活跃，开放色彩最浓厚，高新软件产业最具特色的城市。旅顺意向•辽东半岛最南端，中国最重要的军港之一，战略要地，渤海咽喉。•到大连中心车程40分钟。郭水路片区•旅顺城北，距离旅顺中心城区6公里，属于城市陌生区域。•未来旅顺新城区核心地带本报告是严格保密的。15大连“北进西拓”的整体城市规划，旅顺将成为大连的城市副中心大连位于辽东半岛南部，受到山地多等地质条件影响，过去城市的发展狭长区域内发展受到限制，新的城市规划中对城市空间发展战略的部署是“北进、西拓”西拓是大连朝旅顺方向发展，特别是沿旅顺南路发展的以软件为特色的高新产业大以及大学城的建设都将带动旅顺口区的快速发展。随着大连中心区的不断扩张，旅顺将成为大连城市副中心之一，项目所在区域也将成为大连城市发展的前沿。大学城本报告是严格保密的。16旅顺口区城市新区建设整体规划中，项目为新城核心地带旅顺城区旅顺新城区本项目受到老城区发展空间的限制，同时考虑到保护历史文物建筑的必要性，旅顺口区规划沿郭水路北侧建设城市新区。•在区委，区政府已搬迁到郭水路的基础上，随着旅顺体育场，森林生态公园的修建，此区域将拥有最好的城市资源。•旅顺新城区也将比邻建设中的旅顺新的商业中心，具备较高的商业价值。在这样的城市规划下，项目所在区域成为旅顺未来城市的核心地带。区委/区政府本报告是严格保密的。17城市重大设施的建设与实施，使得项目所在区域即将成为城市发展的热点旅顺城区大学城/塔河湾旅顺新城区旅顺开发区/烟大轮渡本项目高新技术产业带城市轻轨：大连到旅顺的城市轻轨建设与通车，特别是临近项目地块已经规划了站点，未来将大大拉近项目到大连的距离。大学城：临近项目大学城的修建与入住，将提升此区域的形象，同时带来的大量的高知人群将成为本项目的潜在客户群体。高新（软件）产业带：高新产业带的进一步发展与完善，将给本区域带来有力的产业支撑，也带来相当数量的中高端客户。烟大轮渡:烟大轮渡今年的贯通，增强了旅顺在整个辽东半岛的战略地位，使其动辽东乃至整个东三省的辐射能力增强。规划轻轨站点本报告是严格保密的。18区域背景扫描结论在新的大连城市规划中，旅顺将成为未来大连的城市副中心之一。项目所在区域将成为旅顺未来新的城市核心，具备非常大的发展潜力。轻轨的贯通、大学城的进驻、产业带的完善以及烟大轮渡的开通等，也将给本区域带来更大发展契机。从位置上看，目前项目周边配套差，人气不足，属于城市陌生区域。本报告是严格保密的。19明确项目基本条件以后，对项目发展的区域背景、市场环境、客户状况进行扫描，是发现问题的前提•项目所在区域在城市中目前的地位如何？•城市规划对区域未来发展的定义如何？•其他影响区域发展的重大事件？•界定项目的竞争市场范围•竞争范围内的市场供需状况、产品素质、销售状况如何？•相关细分市场的竞争状况？•城市中高端客户的来源、构成与特征？•城市中高端客户的置业需求？•城市中高端客户的价值取向和置业核心驱动因素？区域背景市场环境客户状况本报告是严格保密的。20市场研究范围•城市房地产市场宏观特征。•城市中高端城市住宅市场。•本区域内的未来供应状况根据项目本体特征确定市场研究的范围项目本体特征•中等规模。•容积率1.2。•开发目标是成为城市高端住宅项目。•企业在此区域中的首个项目，未来会对此区域进行大规模开发。本报告是严格保密的。21城市宏观经济发展势头良好，形成房地产市场高速发展的动力和基础大连历年人均GDP增长值与增长率大连历年GDP增长值与增长率小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展GDP增幅和房地产业发展状况的关系大连GDP近三年保持了约15%的增长速度；2004年大连GDP达到1961.8亿元，伴随经济的强劲发展，大连房地产市场处于高速发展阶段•2004年大连人均GDP达到3.5万元，同比增长达到20％。050010001500200025002001年2002年2003年2004年0510152025大连市各年度GDPGDP增长率050010001500200025002001年2002年2003年2004年00.050.10.150.20.25人均GDP人均GDP增长率本报告是严格保密的。22大连房地产投资保持了高速增长，其中绝大部分集中在住宅方面01002003004005006007008002001年2002年2003年2004年00.050.10.150.20.250.30.350.40.45全市固定资产投资(亿元)房地产投资额(亿元)房地产投资占固定资产投资比率房地产投资增长比率020040060080010001200140016002001年2002年2003年2004年商品房施工面积商品住宅施工面积商品房竣工面积商品住宅竣工面积大连市固定资产投资与房地产投资情况大连近年来房地产投资增幅迅猛。房地产投资占固定资产投资的比重逐年下降，说明房地产在未来还有很大的发展空间房地产投资绝大部分集中在住宅方面，因此其施工量保持了增长态势。大连市住宅供应情况本报告是严格保密的。23旅顺在2003年后房地产迅速放量，步入快速发展阶段伴随自2002年后10%以上的GDP增长（04年达到79亿元），同时受基础设施建设；工商业、旅游业发展；新区规划的实施；城市化进程推进等因素全面开放拉动，旅顺口区房地产市场进入快速发展阶段通过同期指数对比，旅顺口区市场特点表现为：总量小，波动大，受利好因素驱动，整体走高。旅顺经济发展指数：项目年度房地产开发投资商品房施工面积住宅施工面积住宅竣工面积数额增幅数额增幅数额增幅数额增幅2004年度4.5亿5%56万13.1%40.6万5.5%15.9万13.6%2003年度4.29亿190%50万38.5万14万010203040506070802002年2003年2004年0510152025303540历年国内生产总值固定资产投资国内生产总值增幅固定