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大型复合地产项目——星耀五洲开盘分析世纪卓成市场组2009-6-15开发背景土地属性项目概况规划定位配套规划开发进度产品情况销售进展市场影响目录开发背景2007年，全国的土地市场在二级市场的带动下，疯狂的攀升，制造了一波又一波的热浪。我们一方面要说大多数开发商被无限良好的市场预期“冲动”的行为，而另一方面恐怕是大多数人不能真正了解的“政府”角色后的利益关系。2007年9月，津南区政府以13亿元起挂价推出良好资源的“天嘉湖”300万规模的地块，同时对于获取者要求及其苛刻——30日内缴齐全部土地款，公建2年半内竣工，住宅3年内竣工80%，4年全部竣工。2007年9月，昆明星耀体育运动城有限公司以62.9亿获取天嘉湖项目，即现在的星耀五洲，总用地275万平，容积率1.09，规划总建面300万平，楼面地价2097元/平。项目在2008年年中，经过与中信信托合作后，以“天嘉湖地块”作为抵押，缴清了全部土地出让金。该项目至现在非常高调，其主要目的在于对外宣传此项目为良性资产。在市内奥体中心对面、友谊路华润万家及北京朝阳区嘉都大厦设有展场，参加过天津市的08秋季节房交会，及北京房展会、山西推介等。但项目的存活与成长问题，业界一直看法不一，目前来看市场风险性依然较高。开发背景——开发商简介星耀集团星耀集团是以城市多元复合地产开发为主的实业集团。成立于1992年，装修起家，1998年进军房地产开发领域。在进入天津之前，星耀主要开发阵地在云南，相继开发过星耀大厦、大理中和坊、新亚洲体育城等11个地产项目。其中，新亚洲体育城让星耀集团名声大震。新亚洲体育城占地3000亩，建筑面积200万㎡，是目前中国规模最大、唯一拥有国家级体育场馆的运动健康生活城区，包含多种公建配套的复合型地产项目。2007年，销售收入30亿元，名列云南省企业综合实力前50强。集团目前为家族式企业管理模式，内部相对混乱，派系纷争严重。融资背景：2007年12月20日，中信“昆明星耀特定资产收益权投资项目”集合资金信托计划成型(简称“星耀特定”即“中信盛景”的前身”)，募集资金30亿元。期限为1年，预期收益率25%。募信托资金用于购买昆明星耀体育运动城有限公司和天津星耀投资有限公司的特定财产收益权。在收到转让价款后，昆明星耀体育运动城公司通过股权增资的方式注入天津星耀投资有限公司，进行“天津天嘉湖项目”的开发建设。天津星耀将天嘉湖地块的土地使用权抵押给中信信托，星耀体育城将天津星耀100％股权质押给中信信托。08年3月，中信和星耀重新沟通，6月达成共识，将原信托产品改造成纯粹的房地产基金模式。在08年8月份提前终止首期的信托产品，公司改为发行信托基金。项目公司资金成本从25%到14%。星耀以其持有的天嘉湖地块土地作为抵押，以超优先级募集规模11.5亿元计算,抵押率为18.28%。同时引入中信地产，使其在整个信托基金的运行中扮演了不可或缺的角色，并将在中信信托改造和建立星耀公司制度之后,承担地产项目运作监管的角色。发展商：天津星耀投资有限公司（云南星耀集团天津分公司）战略合作伙伴：中信信托战略顾问：王志纲工作室营销顾问：深圳达观物业管理：戴德梁行天津公司设计单位：美国迈克尔索金事务所（上海分公司）A.M.Associates（Singgapore）PteLtd北京乾元奥得建筑设计咨询有限公司奥建建筑及市内设计有限公司北京维拓时代建筑设计有限公司天津市方标建筑设计有限公司重庆贝尔高林建筑景观设计公司等三十家国际设计机构参与设计世界十大顶级设计师助阵：德克、埃瑞克、马希姆、迈克尔·索金、潘泰、理查德·迈耶、皮特、柯复南、陈可石、黄雄溪等参与单体设计总包单位：一期住宅——中建八局；酒店——上海宝冶建设开发团队——国际顶级设计大师参与，烘托国际化概念土地属性：作为09年政府20项重点工程，星耀项目位于天津市东南部，地属津南区，距外环线19km（东丽湖为17km），项目与外环间由津港（天津-大港）公路连接，距津港公路口约3.5km，规划的大港到市区的轻轨在项目有两个站点（目前尚无建成时间）；目前周边3km范围内无生活配套，未来将由自身投资解决；项目拥有4.5㎞2的湖景水域资源（东丽湖水域面积7.3km2），土地属性为与东丽湖相同，为远郊资源型四季土地，适合打造TOP2、或T2类产品。项目概况：宗地是天津现存的大型天然生态湖区改造项目，预计投资200亿元，在7000亩天嘉湖湖心填筑一片4100亩的陆上板块，将世界版图比例微缩，亚、欧、北美、南美、大洋洲和非洲五大洲板块成世界地图状瀛寰于湖面之上，总规模由此达到11000亩。项目整体分为四期开发，周期5年。一期为北美组团，5月1日开盘的还包括亚洲组团的别墅部分。规划指标：占地面积：7.3平方公里；水域面积：4.5平方公里；陆地面积：2.7平房公里；水陆面积比：6.3:3.7，与世界版图极为接近；总用地面积：275.23万㎡总建筑面积：300万㎡；住宅部分面积：260万㎡；公建部分面积：近40万㎡（其中酒店7万㎡）；容积率：1.09湖岸线长度：30多公里，3/4个马拉松土地出让时间：2007-10-19总地价：62.9亿楼面地价：2097元/㎡无套型面积限制。1期北美洲项目规划定位：世界版图、水上浮城、度假型复合大盘，TOP2+T21、微缩的五大洲版图。结合地块水资源优势，将世界版图适当调整后同比例缩小，形成地理意义上的五大洲板块。2、先行启动复合型公建配套。定位集国际会议中心、超7星级酒店、水景、高尔夫球场、各种类型住宅等综合型商务、休闲、度假项目，万人广场、音乐喷泉场等已呈现，不断完善土地属性转化。规划亮点：1、一个水的世界；2、三大特色建筑奇观：1）360°七星级全水景风情酒店，蜂巢酒店(迈耶）2）世界最大规模室内运动休闲娱乐建筑，综合体30万㎡室内滑雪场；3）漂浮别墅——湖心“水之钻”豪宅（迈耶，设计中）3、五大建筑博览园：1）世界建筑博览园：汇集世界五大洲建筑风格精髓2）世界桥梁博览园：从美国金门大桥到澳洲悉尼大桥，它将80多座世界著名桥梁微缩再造，完全按照各洲际的地理布局建筑在相应的版图中，成为单位面积桥梁密度的世界之最。3）世界园林博览园：依照世界十大园林体系的不同风格，结合生态水域自然景观的特点，建造出一地感受多国园林风情的景观公园。4）世界雕塑博览园：纽约“自由女神”、联合国“扭曲之枪”、丹麦“美人鱼”等，汇聚世界各地的经典雕塑。5）世界谚语博览园：凝聚世界各民族的智慧箴言，镂刻在了五大洲板块的墙垣铺面上，让生活在这里的孩子在聪颖睿智中一路成长。配套规划：项目围绕天嘉湖而建，每期均设有风情酒店、商务会所、商业配套、特色园林及建筑。1期建设的106万平米中，约30平公建集中在北美洲板块，包括滑雪场、音乐喷泉、万人广场、超五星级酒店和七星际企业会所等，配套设施将在10年底全部交付世界级规模的室内滑雪场•包含四条滑道，冰上娱乐中心、国际溜冰场音乐喷泉•中国最大直径圆形的音乐喷泉和平广场•容纳万人集聚的休闲娱乐场所蜂巢酒店•七星级360度全水景风情酒店七星际企业会所•会员制的私人聚会场所一期北美板块二期亚欧板块开发策略：展示性配套先行（音乐喷泉、万人和平广场等），别墅先行启动规避远郊项目客户的抗拒心理，同步提升项目品质和度假功能，景观高层充分挖掘湖景资源的可视性。每一组团的开发均将当地的建筑符号、景观元素、人文特征融合在一起，高、中、低端产品混搭，配套、住宅同步推进，试图打造丰富的世界人居生活。策略判断一：主入口与当前的景观大道连接更紧密，通达性更好；策略判断二：一期公建集中，对于远郊大盘的昭示性和示范性效果更好；策略判断三：北美组团的包容性汇集了多种建筑风格，从另一方面规避了做单一风格的风险性。开发进度：项目围绕天嘉湖而建，1期建设的106万平米中，约30平公建集中在北美洲板块，包括滑雪场、音乐喷泉、万人和平广场、超五星级酒店和七星际企业会所等，配套设施将在10年底全部交付。2008年5月1日开工，约15万平米；2009年5月1日开盘，住宅：一期别墅封顶，高层主体4-11层。音乐喷泉呈现；万人和平广场呈现；和平广场雕塑呈现。由于工程抢工，现场呈现品质粗糙，但整体规模浩大。主入口日式钟雕塑主入口大桥和平广场中心台扭断的抢雕塑世界版图的地面音乐喷泉目前开发进度：填湖造城，全力推进。一期住宅部分10年底入住。低密产品实景多层产品实景超五星酒店实景音乐喷泉实景商业步行街几组照片呈现工程进度控制的紧张程度由津港公路转向通往项目的景观大道开盘前5天，其实直到前一天，示范区仍然是一片工地（很遗憾，当天只顾了找路忘了拍照，因为景观大道正在铺油，无法进入，转到了乡村路里面），集团孙嘉很疑虑的说：“这哪像明天开盘的样？”开盘当天的景观大道，由于刚下过雨，似乎有种别样的清新。下雨前，还有很多刚刚完工的尘土、泥泞；路边是夜里竖起的广告牌主入口雨后倒映灯杆的路面5天前5天前5天前产品类型供应套数（套）供应面积（㎡）面积段（㎡）高层（二室）3252934172-115高层（四室）668452128叠加别墅1101208783-12524459472154-392组院（联排）31155480151-2326827348373-426独栋3218302396-908合计1156210481——产品组合：多层次产品，最大范围覆盖客户。一期北美组团：40栋独栋；45栋叠加；100栋联排；20栋4层多层；20栋34层高层。约3000户，车位配比1：1。特点：别墅类产品均带地下室，全算产权面积，但由于是在水库，客户最担心透水问题，也成为检验后期工程质量的关键。截止4月30日已获取销许产品法式（M系列）：1175㎡，地下一层465㎡，地上两层709㎡。总价约700万。特点，超大户型，双车库，下沉式庭院，8.1米客厅开间，共享空间，卧室均附带独立的卫生间、衣帽间。地下一层地上一层地上二层独栋：分为两种系列（M、K系列），5种风格：法式、欧式、西班牙、中式、现代，湖景资源最大化。独栋：分为两种系列，5种风格：法式、欧式、西班牙、中式、现代，湖景资源最大化。欧式（M系列）：1206㎡，地下一层418㎡，地上两层788㎡。特点，超大户型，三车库，下沉式庭院，两处独立楼梯，8.1米客厅开间，共享空间，卧室均附带独立的卫生间、衣帽间。工人房设在一层。地下一层地上一层地上二层独栋：分为两种系列（M、K系列），5种风格：法式、欧式、西班牙、中式、现代，湖景资源最大化。地上三层地上一层地上二层地下一层下沉式庭院中式（M系列）：760.77㎡，地下一层234.37㎡，地上两层526.4㎡。特点，双车库，下沉式庭院，客厅共享空间，独层主卧区。多个超大观景露台。独栋：分为两种系列（M、K系列），5种风格：法式、欧式、西班牙、中式、现代，湖景资源最大化。地下一层地上一层地上二层地上三层现代风格（M系列4种，K系列1种）：其中M系列，709-805㎡，地下一层205-271㎡，地上三层436-533㎡。现代风格的K系列户型面积最小，378㎡，地下105㎡，地上273㎡。特点：外檐简约；M系列双车库，K系列为单车库；下沉式庭院，客厅共享空间，独层主卧区。独栋：分为两种系列（M、K系列），5种风格：法式、欧式、西班牙、中式、现代，湖景资源最大化。西班牙（K系列）：共三种户型，面积较K系列较小，同时均为四层设计。578-619㎡，地下一层205-271㎡，地上三层436-533㎡。特点，单车库，下沉式庭院，独层主卧区。地下一层地上一层地上二层地上三层双拼：西班牙风格，次湖景资源。西班牙：共2种户型，四层设计。376-399㎡，地下一层124㎡，地上三层251-274㎡。特点，单车库，下沉式庭院，客厅共享空间，大开间、短进深，独层主卧区。地下一层地上一层地上二层地上三层组院别墅：中式，6围合;英式，8围合；西班牙式1，10围合；西班牙式2，11围合。中式：6围合，地下一层，地上三层设计。388㎡、418㎡、426㎡各2套，地下一层134-162㎡，地上