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金融街金融城项目定位及物业发展建议深化谨呈：金融街控股金融街金融城项目定位的解题思路：金融城是什么：1、城市核心CBD内2、复合业态建筑群区域竞争力综合体竞争力市场分析客户分析住宅定位物业发展建议金融城内的住宅意味着什么金融城住宅的使命在当前强势政策下，考虑在90/70的限制条件下持续领跑高端物业？开发的政策背景序：我们所在的时代【时代机遇】2001-2009年天津GDP走势0100020003000400050006000700080002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%GDP(亿元)年增长率n2009年，全市生产总值7500.80亿元，GDP增速16.5%，列全国第二。其中，第一产业增加值131.01亿元，第二产业增加值4110.54亿元，第三产业增加值3259.25亿元，分别增长3.4%、18.2%和15.1%。n按常住人口计算，全市人均生产总值62403元，折合9136美元，增长11.1%。经济飞速发展，比肩一线城市/第三产业迎来大的发展机遇城市GDP三产比重总值增速上海14900.98.2%59.4%北京11865.910.1%75.8%广州9112.811.5%60.9%深圳8201.210.7%53.2%天津7500.816.5%43.5%n从产业结构上看，像上海、北京等一线城市第三产业的发展为其GDP的主要支撑力量，占比达五成以上；n天津与一线城市相比，正在经历工业发展的转型，第三产业比重仍有较大的提升空间，未来的天津，将大力发展商务、物流、金融等服务业的发展，优化天津整体的产业结构；【时代机遇】天津正在由城市化向都市化转变/目前处于都市化进程前端日趋没落：随着新区项目关注度逐渐提高，传统区项目老旧，关注度逐渐走低。timecognitive城市新区传统城区区域引爆的关键性事件区域复兴：大规模城市重建项目进驻，原住民迁出，高支付力人群占据城市核心资源，与之相应的城市各类配套实现更新换代，老城注入新活力；初期实现：先期项目客户入住，整体基础配套尚不完善，现实与想象的差距带来区域整体的信任度滑坡，区域价值下跌；新城稳定：随着基础配套逐步落实，与人口进驻，新城规划实现，进入成熟阶段，区域价值重获认可并稳步提升。没落阶段重新建设及提升阶段快速崛起新区发展阶段趋于稳定快速崛起：政府规划利好引导，市场放量集中，成为置业关注焦点；旧有房屋中大面积改善性产品豪宅/城市综合体【时代机遇】依托海河，一主两副成为天津向都市化迈进的重大标志CBD——海河沿线核心商务区的崛起一主二副——天津一主二副规划，主城区多中心化发展海河经济带——海河沿线整体改造建设配套完善——地铁、快速路、火车站改造新的城市快速路网和交通枢纽正在形成大型商业、商务综合体的兴建文化积淀——意式风情街、五大道商业区的整体改造天钢柳林副中心海河经济带西站副中心小白楼-南站城市主中心金融城CBD之于天津【区域价值】依托天津传统的核心商务区、解放北路，金融业积淀深厚n天津的解放北路原名大法国路，自1882年英国汇丰银行自此兴建到20世纪40年代天津的解放北路有49家国内外银行，其中12家国内银行的总部设在天津，解放北路因此被誉为东方的华尔街n以天津证券交易中心为龙头，以中国人民银行天津分行为中心，中国工商银行天津分行、中国农业银行天津分行、中国人民建设银行天津分行、中国人民保险公司天津分公司、天津投资银行以及交通银行天津证券部都在此设立大本营；n与此同时，全国各地证券机构、城市信用社也纷纷加盟解放路金融一条街。国投、中信、等20多家证券机构都在此设立了营业部；自1882年，至今近130余年的发展，成为天津传统的核心商务区所在和平价值——在新的一轮城市更新中，海河以西将形成天津最大的CBD群十二五规划——未来城市的金三角按照“两带驱动、三点支撑”的发展思路，未来以南京路、海河沿岸两条经济带和金融城、金街、五大道三个经济板块为顶点构成的“金三角”地区，未来将成为本市的金融商贸中心，成为天津城市主中心的核心区。和平在苏醒小白楼CBD+金融城CBD+南京路经济带——天津最大的CBD群由于土地趋于饱和，和平建设在很长的时间内趋于缓慢，但是现在小白楼CBD南京路经济带金融街CBD未来天津的金三角【区域价值】【区域价值】金融城定位——和平区规划的，天津市区的金融中心n“金融城”位于和平区范围内，东起海河，南至曲阜道，西至建设路，北达海河，占地面积113公顷。在以解放北路为轴心的规划区域内，以银行、保险、证券、基金等传统金融业为主导，建立天津金融服务中心和金融创新中心，成为天津金融业的管理中心、业务中心和信息发布中心；n作为和平最具规模的项目，它还承担着持续提升和平城市地位的使命；金融中心所具有的基本特征：金融机构、各种金融市场、国际借贷者汇集于一地并从事实际金融中介活动。大量的高素质商务人群地标性建筑、标签作用整体统一的片区规划【区域价值】金融城南站小白楼n在天津一主二副的主中心内，共有三大商务区，即金融城商务区、小白楼商务区及南站商务区；n从时间维度看，小白楼是传统的天津核心商务区，目前新的写字楼及公寓也在如火如荼的开发建设中，节奏最快；n南站目前首开的嘉里项目，预期在11年底，公寓可以实现销售，照此估算，CBD初成至少需要5年以上才能呈现；n而项目所在的金融城，依托传统金融中心，与小白楼形成互动，其写字楼有望3年内兑现；金融城time小白楼南站12年底，公寓入市15年，写字楼兑现12年，公寓入市12年，新增写字楼、公寓兑现13年，写字楼销售14年，写字楼兑现依托海河西岸良好基础的、早于南站兑现的新兴金融商务区【区域价值】金融城南站n规模量级：后期开发不足100万平米，写字楼、酒店、商业比例相对均衡；n功能定位：现阶段的城市核心CBD，以写字楼为核心驱动的多业态、多行业复合的商务区；n规模量级：开发量120万平米，其中写字楼占70%以上，辅以少量酒店、商业及公寓产品；n功能定位：以金融及相关产业为核心的，写字楼作为绝对核心驱动力的商务区；小白楼n规模量级：总体开发量超过200万平米，写字楼、酒店、商业比例均衡且档次较高；n功能定位：未来的城市核心CBD，典型的全业态驱动型商务区高密集的金融业态构成了金融城的差异化竞争力/金融城+小白楼构成天津最大的的CBD群作为天津十二五规划中，城市主中心的重要组成部分，金融城依托原有积淀，结合目前的开发进度，必将领先南站，成为这个时代天津核心CBD的领军者。同时与小白楼CBD相呼应，功能互补，进一步提升天津核心CBD的规模和影响力【金融城之于天津】金融城综合建筑群的区域价值【项目价值】金融街是金融城最大的载体，是金融城之核心，是金融城的代言30#25#22#泰安道项目金融城规划金融城内在售和未来入市的项目包括环球金融中心——60万金融城项目——63万津湾广场二期——地上37万新华广场——地上12万泰安道项目——地上30-40万其他项目——30万金融街从开发的规模看：金融街项目共计123万是金融城开发最大载体；从物业形式开：金融街项目以办公写字楼为主要物业形式，是金融城CBD主要功能的承担者。——金融街是天津金融城的代言1stlevel：城市地标综合体，3ndlevel：城市核心商务集群【金融街品牌深耕和升华】从环球金融中心到大都会，金融街一直领跑天津核心区域豪宅市场，2012金融城……天津环球金融中心天津大都会天津金融城2ndlevel：城市核心最大规模高端居住物业200920102012那么：•金融街是天津金融城功能之最大载体，是金融城之核心•同时对金融街而言，本案是开发商品牌深耕和升华的契机，是持续领跑天津高端市场的重要载体面对天津偌大综合体竞争，本案的优势在哪里？我们要走一条怎样的道路？津湾广场仁恒合生中粮大悦城新世界保利金融街哈密道项目天津中心都会轩君隆广场东方海外美银富力嘉里中心中粮六纬路香港建设项目未上市项目在售项目中信项目一级竞争高端综合体布局图二期启动：包括：办公13万平米10层服务式公寓商业二期一期启动：三幢200米住宅，约18万平米，一幢香格里拉五星级酒店10万平米（含会展中心）购物中心约12万平米（主力店+专卖店）Ø区域位置——两路、两桥，南站CBD首排北部保定桥、李公楼立交桥、六纬路、海河东路Ø规划——体量接近中粮、各业态体量均衡13万平米（含10层左右的服务式公寓）写字楼部分10万平米（香格里拉酒店，超五星）酒店部分12万平米商业部分18万平米住宅部分72万平米（含地下近20万平米）总建筑面积物业类型体量配比商业1222.6%酒店1018.9%写字楼1120.8%服务式公寓23.8%住宅1834.0%嘉里中心嘉里中心——香格里拉五星级酒店为核心驱动【综合体对比】7#6#5#4#3#2#十经路九经路八经路七经路六经路酒店商业写字楼（390米）20万预计各物业比例9.5万3万43万住宅建筑面积5.8容积率32.5万公建面积75.5万总建筑面积整体指标Ø中粮六纬路项目共分为6块建设用地，位于本项目东侧，属于二线河景的位置，项目居住型物业的建设体量也较大，共43万平米。物业类型体量配比商业9.512.6%酒店34.0%写字楼2026.5%住宅4357.0%中粮六纬路中粮六纬路——43万平米的住宅体量，核心驱动本项目【综合体对比】中信城市广场——93万酒店、写字楼、商场、居住型物业全功能驱动的均衡发展模式【综合体对比】地上93万（地下不超过3层）合计/㎡30%29%2.7-3.7%14-17%19-23%比例(地上）（地下商业建议在10,000—20,000）280,000270,000250—350客房20,000—30,000地上110,000—130,000180,000—220,000分项面积/㎡（地上）商业街全体验购物中心豪华江景住宅酒店式公寓五星级酒店商业国际性甲级写字楼物业种类p天津市城市CBD最大的城市综合体p天津市核心最大体量居住型用地。Ø区域位置——标志城市形象的特色综合体东北两侧被海河河湾环绕，河对岸为天津站西临解放北路德式风情街、南至赤峰道，标识性极强Ø规划——大型综合体，二期业态均衡酒店商业及其它写字楼8.8万商业部分7.7万4.7万16.3万公寓总建面21.2万公建面积81万（地上37.4万平米）总建筑面积商业规模比例大，且一期已投付使用，具有特色商业功能，项目整体以商业为核心的发展模式非常明显。商业——汇集中影集团、宝丽豪俱乐部等高端特色商业功能，周边商业氛围浓厚，打造具有特色的风情商业街，目前一期已运营关键字：特色商业街，运营物业类型体量配比商业及其他7.720.5%酒店4.712.5%写字楼8.823.5%公寓16.343.5%津湾广场二期津湾广场二期——高端特色商业核心驱动【综合体对比】Ø区域位置——天津首席、顶级城市综合体位于城市区划中心——和平区、海河开发第三节点Ø规划——大型综合体，建造336.9m为天津新高度5万服务式公寓23万（建造336.9米，华北第一的绝对高度）写字楼4万圣瑞吉斯酒店11万住宅2万商业60万（地上45万平米）总建筑面积写字楼规模比例大，地上75层，建造336.9米天津新高度。圣.瑞吉斯酒店作为喜达屋集团旗下最顶级的酒店品牌以写字楼+酒店为核心驱动，带动都市综合体发展物业类型体量配比商业及其他24.4%酒店48.9%写字楼2351.1%住宅1124.4%服务式公寓511.1%环球金融中心津门津塔——写字楼+酒店为核心驱动【综合体对比】高端居住型项目/核心卖点：老城厢、商圈旁、海河畔、金融街、大户型豪宅Ø区域位置——城市心、商圈旁、海河畔项目坐落于和平区南市平改区，也是城市核心最后具备一定规模的地块，项目所在地块紧邻和平路商圈、东瞰海河、北临老城厢高端居住板块，居住、商业价值极高；Ø规划——住宅60%，公建部分商业主导本案1号线2号线4号线滨江道/和平路商圈东马路商圈本案本案1号线2号线4号线1号线2号线4号线滨江道/和