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如何写好物业发展建议PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com形成产品策略的“三个筛子”基于目标客户需求和特质的全产品方案客户竞争成本基于竞争环境的、策略化的竞争性产品方案基于开发能力和开发效率的实操性产品方案我们的工作，就是要提供——在开发主体的能力范围之内、更有效率的、比竞争对手更容易让目标客户感受产品价值的——产品策略或方案。相对于“市场”，住宅才由“建筑”而获得了“产品”属性。从市场出发，是世联为客户提供产品建议的基本视角。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com1、产品策略写些什么？产品策略三要素Actor1——“意向”Actor2——“指标”Actor3——“点子”或“要点”描述出整个项目或其中某类产品的特性、特质或特征表达方式：1、直接给出同类可参考的案例2、通过一组案例的片断实现对某一概念的整合3、通过对一组相关行为、场景或道具的集中引用，引发对于某一概念准确的联想通常包含两方面的指标：一是项目的技术经济指标。基于项目的技术实现性和经济目标，确定了开发的强度；基于项目的定位，确定了物业结构：产品构成与比例一是市场参照指标。基于案例总结，对一些产品特征定量化。譬如“面积必须大于XXX，才叫……”，“当前市场至少做到了XX”……这些是我们需要告诉给开发商和设计师的“要点”是案例归纳而出的，是实现某一物业目标的必选动作“点子”是具有创造性的，不一定是唯一解，但能对解决问题有启发作用譬如：做一个夸张、个性化的会所也许是提升某一类项目价值的“要点”；把它做成一个架空会所或水上会所就会成为一个”点子”PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com2、怎么体现产品策略的价值感？Actor1——“意向”Actor2——“指标”Actor3——“点子”或“要点”“意向”表达得准确、精彩、动人案例说明问题、对比产生力量、数字展示专业“技经指标”给得合理、实现性强“市场指标”案例丰富、总结精当“点子”提得有新意、有操作性“要点”总结得清晰、指导性强准实靓狠PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com5重点打造风情示范区，市场突破性的精彩亮相塞纳河谷逸树家阿尔卡地亚武汉·金地格林小城大连·万科城花►展示的强度►►丰富的层次性►►►人、情、景综合氛围营造示例PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com6欧洲城镇中心的典型元素成为风情展示原型放射型街道与小广场曲折多元的街道意向独特丰富的标示开放的公共空间醒目的城邦中心标志悠闲的商业氛围示例PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com7充分利用地块的城市界面，整合各要素作集中的风情展示集合多条动线的社区广场设计要点原则•突出社区入口的标识性•延展商业面，考虑商业经营的需求•与住宅部分形成有效的区隔，减少相互干扰ReinPlazaReinStreet标识性的销售中心或商业主力店充满活力的风情街区ReinTower社区标识物莱茵城镇中心的原型再现：街道、广场、钟塔、喷泉、咖啡座、绿化……示例PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com本报告是严格保密的。8户型精致化的基本原则、核心理念与关键动作将居住合理性和舒适度综合考虑，在户型尺寸和布局上体现“精度”将居住合理性和舒适度综合考虑，在户型尺寸和布局上体现“精度”基本原则优化户型结构：从整体户型面宽进深合理性，内部功能空间布置合理性等方面优化户型布局压缩无感知尺度：从居住者的感受角度出发，满足实用的需求，尽量缩减感知不到且功能性不强空间的尺度赠送实用面积：赠送面积不能是无用多余的面积，而是需要与实际购买空间良好结合，便于居住使用，增强业主购买性价比，并增添空间情趣优化户型结构：从整体户型面宽进深合理性，内部功能空间布置合理性等方面优化户型布局压缩无感知尺度：从居住者的感受角度出发，满足实用的需求，尽量缩减感知不到且功能性不强空间的尺度赠送实用面积：赠送面积不能是无用多余的面积，而是需要与实际购买空间良好结合，便于居住使用，增强业主购买性价比，并增添空间情趣户型设计核心理念张弛适度的精准设计带来的合理节省张弛适度的精准设计带来的合理节省关键动作示例PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com本报告是严格保密的。9户型设计要点建议1、对于少居室户型，削减非必要功能间，如主卫生间、独立餐厅等2、将各功能空间环绕布置，高效率使用交通面积3、适当增加进深，合理安排非居住空间1、对于少居室户型，削减非必要功能间，如主卫生间、独立餐厅等2、将各功能空间环绕布置，高效率使用交通面积3、适当增加进深，合理安排非居住空间优化户型结构压缩无感知尺度赠送实用面积示例PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com本报告是严格保密的。10各功能空间压缩，减去大而无价值面积：绿城桂花城金地梅陇镇同功能两房户型比较：金地梅陇镇77.06平米V.S.绿城桂花城114平米p客厅：25.6→17.6p主卧：18.9→15.9p次卧：11.9→9.7×删减一个卫生间，优化空间结构示例PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com本报告是严格保密的。11案例户型与长沙市场主流户型比较6.9-4.3公卫面积（平米）11.9-9.7次卧面积（平米）---入户花园（平米）-89实际面积（平米）7.4-9.6景观阳台（平米）6.9--主卫面积（平米）4.2-3.3+2.7南向卧室开间（米）18.93.512.4主卧面积（平米）5.7-4.5厅进深（米）4.5-3.9厅开间（米）25.6-17.6厅面积（平米）12.3-8.4总进深（米）8.7-9.9总开间（米）二居114送13.9二居77.06总面积（平米）绿城桂花城金地梅陇镇示例PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com本报告是严格保密的。12同功能三房户型比较：金地梅陇镇114.32平米V.S.绿城桂花城140平米112233金地梅陇镇绿城桂花城进深：开间=1.4：1进深：开间=0.8：1金地梅龙镇的户型更有效的利用了建筑的进深：1、各功能空间更有效的集中，节省了交通面积；2、可以将公共卫生间等次要的功能间沿进深布置，不必要占用南、北面价值较高的面宽3、家庭人口少，可将餐厅与客厅结合布置，节省北向空间示例PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com本报告是严格保密的。13案例户型与长沙市场主流户型比较-8.617.2入户花园（平米）3.9+3.6-3.5南向卧室开间（米）148.52-2.38.5+9.53.8115.24.016.810.57.5三居114.32金地梅陇镇9.212.6景观阳台（平米）6.11.6公卫面积（平米）-实际面积（平米）19.93.7主卧面积（平米）10.8-总进深（米）19.8-厅面积（平米）11.9-总开间（米）16.2+书房9.92.8+3.2次卧面积（平米）6.31.7主卫面积（平米）4.5-厅进深（米）4.4-厅开间（米）三居140送34.2总面积（平米）绿城桂花城示例PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com本报告是严格保密的。14户型设计要点建议1、适度减小客厅和主卧的尺寸，并结合赠送面积，保持合理且舒适的实用面积2、适度减小卫生间及厨房的尺寸1、适度减小客厅和主卧的尺寸，并结合赠送面积，保持合理且舒适的实用面积2、适度减小卫生间及厨房的尺寸优化户型结构压缩无感知尺度赠送实用面积示例PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com本报告是严格保密的。15同面积房型比较：金地梅陇镇114.32平米三房V.S.绿城桂花城114平米两房绿城桂花城金地梅陇镇压缩了空间，但赠送了面积，并未减损使用价值压缩出了一个功能区，可设置为儿童房、书房等多出一个居住空间示例PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com本报告是严格保密的。16案例户型与长沙市场主流户型比较-8.617.2入户花园（平米）实际面积（平米）景观阳台（平米）公卫面积（平米）次卧面积（平米）主卫面积（平米）南向卧室开间（米）主卧面积（平米）厅进深（米）厅开间（米）厅面积（平米）总进深（米）总开间（米）总面积（平米）148.52-2.38.5+9.53.83.5115.24.016.810.57.5114.32金地梅陇镇三房12.61.62.8+3.21.7-3.7-----送34.2-7.46.911.96.94.218.95.74.525.612.38.7114绿城桂花城两房示例PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com本报告是严格保密的。17户型设计要点建议1、赠送空中庭院，计算一般面积，优化户型内部采光，并引入室内景观2、赠送凸窗或倒凸窗，与居住空间紧密结合，形成真正能使用的空间3、通过奇偶数楼层相错，赠送露台，扩大与室外环境的交流空间4、引入入户花园，改善户内环境5、赠送多余的结构面积，体现实惠1、赠送空中庭院，计算一般面积，优化户型内部采光，并引入室内景观2、赠送凸窗或倒凸窗，与居住空间紧密结合，形成真正能使用的空间3、通过奇偶数楼层相错，赠送露台，扩大与室外环境的交流空间4、引入入户花园，改善户内环境5、赠送多余的结构面积，体现实惠优化户型结构压缩无感知尺度赠送实用面积示例PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com本报告是严格保密的。18同面积房型比较：金地梅陇镇139.38平米四房V.S.绿城桂花城140平米三房飘窗飘窗露台绿城桂花城金地梅陇镇飘窗超大空中庭院飘窗、露台、空中庭院等多种赠送，实际面积增加近40平米阳台阳台阳台示例PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com本报告是严格保密的。19案例户型与长沙市场主流户型比较-8.5空中阳台17入户花园（平米）实际面积（平米）景观阳台（平米）公卫面积（平米）次卧面积（平米）主卫面积（平米）南向卧室开间（米）主卧面积（平米）厅进深（米）厅开间（米）厅面积（平米）总进深（米）总开间（米）总面积（平米）178.28-5.412.3+11+书房94.84.115.64.14.819.712.611.6139.38金地梅陇镇四房10.11.93.4+3+3.41.8-4.3-----送38.9-9.26.116.2+书房9.96.33.9+3.619.94.54.419.810.811.9140绿城桂花城三房示例PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com3、产品策略的结构问题我们提供的市场观点落实到产品系统的各个侧面，形成一个相互交叉的产品策略的网络整体规划产品形象户型设计园林景观配套设施DIS系统观点1观点２观点３要点A要点X要点C要点B要点H要点N要点Z要点WP