参考——房地产市场价值链p4

www.xcsc.com重要声明：本公司及其关联机构、雇员对上述信息的来源、准确性及完整性不作任何保证。在任何情况下，报告中的信息或所表达的意见仅供参考，并不构成所述证券买卖的出价或征价。本公司及其关联机构、雇员对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。我公司及其关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务等服务。本报告版权归湘财证券所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用等。投资要点‰我国的房地产中介服务业还处于发展初期，但发展迅速。房地产中介服务行业的服务内容涵盖了顾问、代理、经纪、估价以及物业管理等服务内容。‰专注从事房地产顾问策划、代理销售与经纪业务的服务商。世联地产成立于1993年，一直专注从事房地产顾问策划和代理销售与经纪业务。在顺利度过了创立期、起步期与成长期后，世联地产已经进入快速扩张阶段。世联地产的主要业务有三块：1、房地产顾问策划；2、代理销售；3、经纪业务。顾问策划业务为世联地产的核心业务，而代理销售业务是目前主营业务收入和净利润最主要的来源。‰全国布局基本完成，三大核心区域已经建立。在中国经济最发达的地区为追求成长和有实力的客户提供专业的房地产综合服务。世联地产以深圳为总部，业务范围遍及北京、广州、深圳、上海等100多个大中城市。目前，世联地产已建立起深圳区域、上海区域和北京区域三大业务中心.‰公司战略定位清晰，竞争优势明显。世联地产在设立之初定位就很明确，定位为房地产服务商，坚决不从事风险较大的房地产开发业务。公司积累了丰富的经验，并不断总结、固化经验，形成了独特的方法体系和专业模式;世联地产连续成为“中国房地产策划代理公司品牌价值TOP10”的第二名，同时世联地产的品牌美誉度、忠诚度位列行业第一。目前公司拥有众多经验丰富、忠诚度高的员工，这些人力资源是世联地产最主要的核心财富。盈利预测与估值‰我们预计世联地产2009年、2010年与2011年的主营业务收入分别为5.8亿、7.25亿与8.7亿，净利润分别为0.99亿、1.23亿与1.48亿，按发行后总股本1.28亿股计算，合每股收益分别为0.77元、0.96元与1.16元。出于谨慎原则，我们按照2009年动态市盈率20-25倍预测，合理价值区间为15.4-19.25元。建议询价区间为15.79-17.32元。‰风险因素包括：房地产市场调整的风险、核心人员流失风险等。会计年度2007A2008A2009E2010E2011E主营收入(百万元)523511580725870同比增长52%-2%14%25%20%净利润(百万元)816698.6123.25147.9同比增长12%-19%49%25%20%每股收益(按发行后总股本摊薄)0.630.520.770.961.16湘财证券研究所洪俊骅Tel：021-68634510-8278E-Mail:[e-mail]徐轲Tel：021-68634510-8562E-Mail:[e-mail]发行上市资料：股票代码：002285发行前股本：9600万股本次发行股本：3200万股占发行后总股本比例：25%主承销商：招商证券网下发行不超过：640万股网上发行数量约：2560万股网下缴款及网上申购日期：2009年8月17日合理价值区间：15.4-19.25元建议询价区间：15.79-17.32元内地首家上市房地产服务商——世联地产新股定价报告2009.08.10世联地产新股定价报告2www.xcsc.com目录一、房地产中介行业分析..............................................41、房地产中介行业概述...........................................42、我国房地产中介服务业的发展现状...............................5（1）处于行业发展初期且发展不平衡............................5（2）行业经过迅速发展后进入调整期............................5（3）房地产市场调整对房地产中介服务行业各类业务的影响各异....5（4）行业向规范化、专业化和品牌化方向发展....................53、房地产中介服务业的竞争格局...................................6（1）策划代理业务的竞争格局.................................6（2）代理销售业务的竞争格局.................................6（3）经纪业务的竞争格局.....................................6二、世联地产基本情况................................................71、公司的历史发展...............................................72、公司股权结构和控股股东.......................................83、公司规模情况——三大业务中心.................................94、公司主要业务介绍——三大业务模式............................10（1）顾问策划业务——领先大多数对手的优势先导业务...........11（2）代理销售业务——收入和利润占比最大的业务...............13（3）经纪业务——谨慎经营..................................145、公司主要竞争优势............................................15（1）稳健经营优势——不参与房地产开发.......................15（2）持续专业积累优势——16年的经验积累....................15（3）知识管理系统的平台共享优势——以平台为本的经营理念.....15（4）品牌与客户资源优势——核心竞争力.......................15（5）全国布局及统一运营优势——分散单个城市的系统风险.......16（6）人力资源优势——最为核心的资源.........................16三、募投项目情况...................................................17四、盈利预测与估值.................................................19五、风险提示.......................................................202009.08.10世联地产新股定价报告3www.xcsc.com图目录图1房地产市场体系及房地产开发价值链...........................4图2世联地产股权结构图.........................................8图3世联地产股东一览...........................................8图4世联地产全国业务布局图.....................................9图5世联地产开发价值链........................................10图6顾问策划业务行业主要竞争对手收入（万元）..................12图7代理销售行业主要竞争对手代理金额（亿元）..................13表目录表1我国房地产中介服务业的发展.................................5表2世联地产发展历程...........................................7表3世联地产业务类型..........................................10表4世联地产各业务历年收入情况................................10表5世联地产各业务历年利润分布情况............................11表6各业务分项毛利率..........................................11表7世联地产顾问策划业务收入明细..............................12表8世联地产代理销售业务收入明细..............................13表9世联地产经纪业务收入明细..................................14表10世联地产主要客户一览.....................................15表11世联地产募投项目.........................................17表12世联地产分业务收入预测...................................19表13世联地产盈利预测.........................................19表14各相关行业估值水平.......................................202009.08.10世联地产新股定价报告4www.xcsc.com一、房地产中介行业分析1、房地产中介行业概述房地产市场按照房地产开发的不同阶段可以分为房地产一级市场、二级市场和三级市场。一级市场是由政府主导土地使用权出让阶段的市场，一般称之为土地市场；二级市场是房地产开发商在获得土地使用权后对房地产进行开发和经营的市场；三级市场是房地产开发商已出售的房产在投入使用后进行物业交易、抵押和租赁等二次交易的市场。房地产市场的体系及房地产开发过程的价值链如图1所示。图1房地产市场体系及房地产开发价值链资料来源：招股说明书房地产开发有一套严密的价值工程流程，且涉及规划与设计、建筑、房地产项目策划、房地产项目可行性研究与投资决策、房地产项目管理、房地产销售、物业管理等各类专业知识。房地产中介服务行业的服务内容涵盖了顾问、代理、经纪、估价以及物业管理等服务内容，房地产中介服务业内的企业包括依法设立并具备房地产中介资格的房地产顾问策划、房地产代理销售、房地产评估、房地产经纪等中介服务机构，是房地产开发价值链中不可或缺的角色，在促进房地产市场健康发展、保障房地产交易安全、节约房地产交易成本等方面都发挥着日益重要的作用。2009.08.10世联地产新股定价报告5www.xcsc.com2、我国房地产中介服务业的发展现状表1我国房地产中介服务业的发展1993年之前1993-1997年1997—2004年2004-2007年2007-2009年房地产中介行业尚未发展1、行业萌发阶段2、房地产顾问代理和经纪业务萌芽1、行业起步阶段。2、一线城市中介结构迅速发展。3、顾问代理相关业务迅速发展，经纪业务量增加，行业逐步规范1、行业成长阶段。2、一线城市经纪业务发展迅速。3、二线城市顾问业务萌芽1、一手房代理业务受成交量影响，市场份额向品牌企业集中。2、二手房经纪业务受市场影响较大资料来源：招股说明书、湘财研究所与国外发达的房地产中介服务业相比，我国的房地产中介服务业还处于发展初期，但发展迅速。我国房地产中介服务业的行业现状呈现出以下特点：（1）处于行业发展初期且发展不平衡由于我国房地产中介服务业起步较晚，房地产行业的专业分工程度和国外发达国家相比还有很大差距，房地产中介服务行业的发展水平依赖于房地产开发行业的市场化水平。（2）行业经过迅速发展后进入调整期自从1998年国家启动房