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台北市房地产发展与城市竞争力关系的实证研究（一）前言随着中国大陆经济快速发展，两岸四地城市之间的竞争也愈为激烈。尤其是台资、港资与外资企业要在两岸四地选择投资地点时，两岸四地主要城市竞争力的长期趋势，成为一个重要的参考指针。在影响城市竞争力的诸多指针当中，房地产的发展也是一项有重大影响的因素。一方面不动产发展可以带动一长串的相关产业，所以不动产兴盛时，也可带动GDP的成长；但是，另一方面，不动产价格若涨幅太大，会造成劳力移入与外资投入的阻碍，对于一个城市的竞争力则会有负面的影响。台北市为台湾地区的首善之区，不但城市硬件建设领先台湾的其他城市，而且由于台湾主要企业总部都设在台北市，所以台北市的税收及自主财源比例也远比其他城市要高出许多。同时，台北市的房地产价格也远远高于台湾的其他城市，尤其在1980年代末期，台湾地区房地产价格大涨，在短短两年之内台北市预售屋房价涨幅高达300%，远高于其他地区的涨幅。而且，台湾地区从1990年代开始出现迄今将近15年的房地产不景气，其中台湾大部分地区的房价都大幅下滑，甚至腰斩，但只有台北市仍然维持平盘左右。由于台北市房价一直维持相当高的水准，使得近年台北市人口出现不增反减的外移现象，同时也使直接外资(FDI)流入受到限制，不过，另一方面，由于台北市房地产交易总额扩大，也使得台北市自有财源丰富，台北市的市政建设也有长足的进步。本篇主要目的是探讨近20年来，台北市房地产市场的变化，以及其对于台北市城市竞争力的影响，我们在第二节先说明房地产市场与城市竞争力的关系，第三节再说明台北市近20年来房地产市场的变化趋势。然后，在第四节中，我们再仔细说明台北市房地产市场变化对其城市竞争力的影响。第五节为结论。（二）房地产市场与城市竞争力的关系一般而言，在衡量一个城市竞争力时，与居住有关的因素通常都是很重要的指针之一，比方说居住面积的大小、住宅的价格、房租与居住环境的品质等等。而这些与居住相关的变量，则与一个城市的空间条件及房地产市场的发展有密切的关系。以下我们分别把房地产发展对城市竞争力的正面与负面影响做仔细的说明，在房地产发展对城市竞争力的正面影响方面：第一，在房地产发展时，通常人均居住面积会逐渐扩大，住宅品质会逐渐上升，居住品质提升自然会使城市竞争力提高。第二，由于住宅建设会带动水泥、玻璃、钢铁、家电、装潢等许多产业的发展，所以当房地产市场兴盛时，会带动其他产业发展，对GDP贡献很大，因此，有很多人认为“房地产是火车头工业”。第三，在大部分的城市当中，财产税(propertytax)都是一种重要的地方税。比方说，美国麻州的房屋税是房价的1.5%，台湾的房屋税则是房价的1.2%，不过台湾的房价是以估价为准，而不是以市价为准。所以，当房地产市场兴盛的时候，地方政府的税收会扩大，对于提升城市竞争力会有助益。第四，由于房地产是最重要的民间资本利得(capitalgain)，因此会刺激消费，对GDP有正面的贡献。比方说，美国最近几年房地产价格大幅上涨，造成人们资本利得大增，于是人们利用住宅去增加价格，刺激消费，从而造就美国近年来经济的荣景。但是，另一方面，房地产价格大涨也会对城市竞争力产生不少负面影响：第一，当房地产价格大涨到人们的所得追不上时，在无法负担庞大的房价压力下，许多人选择搬离城市，造成人口外移的现象。于是城中的劳动工资会上升，对城市竞争力产生不利的影响。第二，同样的，在房价大涨的情况下，对于国内外企业在城市内投资的意愿会有负面的影响。尤其是像东京、香港、台北等大都市，外资进入投资时，一定会考虑这些城市的物价水准，其中房价、办公室地点、工资等都是重要的考虑因素。所以，高房价对于吸引投资是一个很不利的因素。（三）台北市房地产市场趋势分析1981年，台北市人口为227.1万人，家户数为58.5万户，平均每户人口为3.88人。到1990年，台北市人口增长到272.0万人的最高峰，其后台北市人口则因房价大涨而出现减少的外移现象，近年来则维持在262万人左右的稳定水准。虽然台北市总人口在减少，但家户数则由1981年的58.5万户逐年增加到2004年的92.3万户。在住宅方面，台北市的住宅栋数呈现逐年增加的趋势，由1981年的54.6万栋增加到2004年的98.8万栋。另一方面，住宅面积则由103.60平方公尺增加到2004年的148.81平方公尺。由于同期每户人口由3.88人减少到2.84人，所以人均居住面积由1980年的26.7平方公尺增加到52.40平方公尺，几乎增长一倍。换言之，我们看到过去25年以来，台北市民的居住面积有很大幅度的提升，这是房地产市场发展所带来的好处，对于台北市城市竞争力的提升有很大的助益。除了人均居住面积大幅提升以外，台北市民的住宅自有率也在上升当中，由1980年的56.36%上升到2004年的80.49%。其中1980年代初期与1990年代初期，出现两次大幅提升，这与1979年及1987年台北市两次房价大涨有关。因为房价大涨带动建商大量投资兴建住宅，在经过三至四年的时间之后，造成房屋数量大增与自有率上升。当然，随之而来的就是空屋率的上升，以1982年的13.49%及1997年的14.47%为最高峰。至于在台北市房地产价格的变化方面，大致上的变化与全台湾地区相似，即在1973、1979、1987三个年度前后曾出现房价大涨的情况，其中又以1987年的房价涨幅最为可观。在表18-3中，我们列出台北市房价指数的变化趋势，以2001年为基期，1981年的房价指数为39.00，到了1987年上涨为51.14，这是最近一次房价大涨的开始；到1988年已涨到100.51，这是1986年指数43.89的2.29倍。这是用全台湾成屋的房价来计算的结果，如果以涨幅更大的预售屋来看，台北市从1980年代以来房价涨幅超过三倍以上。由于预售屋的平均面积与房屋品质通常都比成屋要高，因此预售屋的房价涨幅通常会有领先成屋房价的效果。其后，台北市房价指数在1994年时达到最高的124.87，之后，就逐渐下降，再到2004年的106.88。大致上来说，台北市房价在1990年涨到最高点以后的15年以来，台北市房价就呈现相当稳定的水准，虽然不曾再出现大涨的情况，但至少也没有出现大跌的情况。但是，台湾其他地区的情况则大不相同，台湾地区在1980年代房地产与股价狂飙时，房地产价格也曾上涨一倍以上，但其后房地产价格就出现大跌的现象。到2004年底为止，台湾有很多地方的房价只剩下1990年的一半不到。换言之，15年以后又回到1980年末期房价开始起涨时的水准。但是若以2004年的购买力来看，现在台湾大部分地区的实质房价可能比1980年代末期还低。台湾地区所经历的这种房地产市场泡沫破裂以后长期低迷的现象，与日本在1990年代所经历的房地产市场泡沫非常类似。庆幸的是，台北市由于居民收入较高，且空屋率较低，使得房地产市场没有出现严重的泡沫破裂现象，也使得台北市经济体质能维持较佳的状况，台北市的城市竞争力并没有因此而出现严重的损失。（四）台北市房地产市场与城市竞争力的关系日本在1990年代初期房地产市场与股市的泡沫破裂之后，民间家计单位持有的私有财产大幅缩水，日本股价由最高的36000点跌到10000点左右；同样的，日本许多地方房价也跌到只剩下最高时的1/3左右的水准。导致日本在1990年代民间消费意愿大幅萎缩。在没有消费刺激的情况下，企业也没有生产的意愿，最终导致日本在90年代的十年之间年经济增长率几乎维持不到1%的水准，而失业率则是大幅攀高，有些日本人甚至将1990年代称为“失落的十年”。其实，台湾经济成长率自1990年以来就出现逐渐下滑的现象，多多少少也与台湾地区房价及股价长期下跌有密切关系。不过，由于台北市的房价并没有出现明显下滑，因此房地产在台北市维持相当高的价格。那么，1990年代以来维持高房价的台北市，其长期竞争力受到那些影响呢？我们先来看一看台北市房价上涨所造成的不利因素。首先，1986年台北市房价大涨之前，平均房价大约只有台北市家户收入的5倍左右，此一比例与美国房价与所得的比例相近，这是一般家庭所能正常负担的水准。但在1991年台北市房价涨到最高的水准时，当时台北市房价大约是台北市家户收入的12倍左右，造成台北市民居住支出的沉重负担，与企业投资成本大幅增加。其次，由于1980年代末期台北市房价大涨，我们看到台北市人口在1990年达到最高的272.0万人以后，台北市总人口就出现逐渐下降的情况。其结果是台北市的劳动供给受到限制，劳动工资逐渐上升。第三，不但一般工资率在上升，工程造价指数在1990年代末期也呈现逐年上升，并没有因为房地产不景气而呈现下降的情况。到2004年，甚至涨到119.49的最高点。同样的，消费者物价指数(CPI)仍然在上升，只是上升的幅度较工程造价指数略低。另一方面，台北市房价大涨的结果，也带给台北市民一些正面的效益。第一，由于房价较高，建商住宅投资的收益较高，于是他们愿意兴建面积较大的住宅，使得台北市平均每户面积由1986年房价大涨前的107.31平方公尺逐年增加到2004年的148.81平方公尺。随着住宅面积的增加，住宅品质也不断提升，住宅结构、建材、室内设计都大幅改善，近20年来台北市的居住品质要比20年前好得多，这都托房价上涨之赐。其次，房价高居不下，也使民众的资产没有缩水，因此台北市民的消费仍能维持，台北市民的收入也维持相当幅度的成长，尤其在1990年代上半期，平均家户收入年成长率几乎都超过10%。不过，在2000年以后，台湾政党轮替，总体经济表现一落千丈，台北市家户收入也出现停滞不前的现象。不过，这主要原因是来自于总体经济环境不佳，而不是由于房地产市场不景气所造成。第三，由于台北市房地产价格较高，所以台北市的房地产相关税收收入较高，对市府财源收入有很大的助益。我们看到在房价大涨的1988~1991年之间，土地增值税收入比例大幅上升，1989年最高曾占到台北市租税收入的34.79%。2000年营业税改成“国”税以后，台湾地区各县市租税收入中，房地产相关租税收入更加重要，以台北市为例，2005年时，地价税、土地增值税、房屋税三者占台北市租税收入的79.06%。由于台北市自有财源比例较丰富，所以台北市有较大能力进行更多的硬件建设，包括道路、桥梁、公园、大众运输、污水处理等等。综论之，虽然台北市房价大涨造成部分居民外移的效果，也使得部分企业降低到台北市的投资意愿。但由于房价较高，使得台北市房地产品质也随之较高，造成台北市居民条件大幅改善。另一方面，由于高房价带来更多的政府税收，让台北市政府可以进行更多的硬件建设，使得台北市具有更强的竞争力。（五）结论台湾地区在1980年代末期出现房地产价格与股价大涨的泡沫现象，其后，股价随之大跌，而房价则出现长期下滑的趋势，此种泡沫破裂的现象对台湾总体经济产生不利的负面影响。然而，台北市身为台湾的首善之区，一方面居民的收入较高，一方面经济体质较好，使得台北市房价在80年代末期大涨以后，并没有出现大跌的现象，而是维持长期平稳的情况。台北市房价大涨的结果，一方面使得“台北居住大不易”，造成台北市民人口数目下降，企业进入台北市投资意愿降低。但另一方面，台北市房价大涨的结果，使得建商愿意兴建更大面积与更高品质的住宅，也使得台北市的居住品质大幅提升。同时，由于房价维持在高档，台北市民的财产没有受到太大的影响，台北市的消费水准仍然能维持在一定的水准，台北市的经济没有受到太大伤害。更重要的是，由于房价上升使得政府税收增加，政府有更多的财源进行其他硬件建设，增加更多的竞争力。总之，台北市房价大涨后，维持在相当稳定的水准，长期看对台北市的城市竞争力的助益要远超过负面的效果。香港城市竞争力与房地产关系实证研究（一）前言香港是亚太地区著名的世界城市，城市发展虽然历经起伏，但从历史发展角度看，香港从小渔村发展成世界著名的大城市，总体上是一个很成功的实例。1997年香港回归中国不久，香港即受到亚洲金融风暴的冲击，海外资金撤离香港，股市、楼市大跌，市场、消费者信心乃至政府财政收入都严重