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城市观点运营机构大朗项目策略沟通城市观点运营机构第一部分写字楼不可行性分析第二部分大朗房地产分析第三部分酒店式公寓的可行性分析第四部分本案营销思路城市观点运营机构第一部分写字楼不可行性分析城市观点运营机构清末，英国人向中国贩钢琴。结果只能倒掉海中。钢琴理论：城市观点运营机构1、价格比失衡：一二线城市（深圳、广州）住宅与写字楼价格比在1:1.5之间。东莞写字楼与住宅价格倒挂，基本维持在1:1。一度出现写字楼卖不过住宅（2007-2008）。开发商说不可行。城市观点运营机构2、年均销售面积有限：每年10多万消费量大多产生在市区。与商品房每年300-400万的销售面积相比，相差甚远。截止2009年11月1日，全东莞主要可售写字楼库存有22万平方米，按最新09年需求量消化，需要两年的时间消化周期；其主要库存供应与成交结构相对应，高度集中在市区，镇区只有两个项目。开发商说不可行。城市观点运营机构3、低租金：东莞写字楼租金长期处于20-40元/平方米之间，租金低。难以实现投资回报。投资客说不可行。城市观点运营机构4、空置率高：需求不足，在市区的写字楼平均空置率长期保持在40%—60%之间。投资客说不可行。城市观点运营机构5、价格增长速度慢：从04年的4000元/平方米到07、08年的6000-7000元/平方米。楼盘名称第一国际三期中盛商务大厦卡布斯国际广场盈峰中心嘉俊中心汇成大厦丰硕广场希尔顿广场东莞财富广场中发大厦长安商业广场价格805951917665732268467163573959467861563710056投资客说不可行。城市观点运营机构6、金融危机影响：导致企业倒闭，产能收缩。第二产业殃及第三产业。厂房大量空置，需求萎缩，写字楼再受冲击。时机说不可行。城市观点运营机构原因1：东莞不需要写字楼！城市产业结构导致人口结构的不对称。哑铃式人口结构直接导致写字楼的需求。缺乏白领。东莞社会经济双转型任重道远。制造业本质是不需要大学生。那么真正需要大学生的是什么呢？那就是产业链里面六大软环节需要大学生包括产品设计、仓储运输、原料采购、订单处理、批发经营、以及终端零售。郎咸平：从产业链分工看大学生就业困难东莞悖论，制造业不需要大学生。东莞说不可行。城市观点运营机构原因2：镇区经济面临受产业转型和金融危机的双重大考。大朗毛纺处于产业链的最低端，全体走势不乐观。人口数量050000100000150000200000250000300000350000400000450000500000大朗常平东坑寮步大岭山黄江人口数量出口总额050000100000150000200000250000大朗常平东坑寮步大岭山黄江出口总额大朗的人口数量跟寮步、大岭山等相当，但其出口总额却存在巨大的落差，这说明大朗的毛织产业和装备制造业正在走下坡路。城市观点运营机构写字楼市场分析09年10月东莞写字楼物业没有新增供应，成交面积0.84万，而由价格来看，10月成交价格有所回落至7398元/㎡。城市观点运营机构写字楼10月成交前10项目城市观点运营机构总结：大朗写字楼至少还要再等5年•不可行：从投资收益角度，短期获利，存在巨大的市场风险。•可行性：长期收益，开发商持有物业，培养市场，长期经营。城市观点运营机构第二部分大朗房地产分析城市观点运营机构1、从经济引擎看大朗大朗——后毛纺时代的松山湖共荣圈。大朗、大岭山、寮步进入松山湖共荣圈。规划面积达７２平方公里的松山湖，虽然横跨东莞３个镇，但有一半以上面积位处于大朗境内！东莞的松山湖战略是大手笔，大朗作为“重要主题”必将借势得以大发展。“松山湖”将为大朗镇经济发展注入强劲的冲击力。松山湖的发展将为大朗的经济及地产市场发展注入强劲的动力。华为松山湖基地正在建设中，首批进驻员工数量约20000人。（已经进驻，具体数量可察）城市观点运营机构2、从城市规划看大朗实施一个中心，六大工程•新城市中心片区——包括文体公园、求富路村民公寓、宝陂村民公寓、长塘村民公寓、新世纪明上居、大和商贸城等重点项目。•美景片区——主要是旧区，包括五福购物广场、公安分局宿舍商住用地等重点项目。•富民二园片区——包括松山湖产业园搬迁企业、标检中心和石厦加油站等重点项目。北起富民大道，南紧邻常虎高速和自然生态区，西面邻近松山湖科技产业园，东为工业发展区，总占地面积235.47公顷。预测该片区总人口约为2.4万人。大朗镇确立“借势松山湖，对接松山湖，融入大市区，着力打造一个城市中心区和三个聚焦点”的城市发展战略。整合资源，以长盛广场为龙头，把长盛片区建设成为集商贸、金融、餐饮、文化、体育、休闲、娱乐等服务业于一体的商贸文化中心，成为大朗的城市客厅。城市观点运营机构长盛广场商圈大朗广场商圈长富广场商圈城市观点运营机构3、从万科、碧桂园看大朗东莞利润区，机会区：相信万科、碧桂园的智商。继万科之后，碧桂园正式进军东莞首站选址大朗。09年8月13号。以6亿元获得东莞市大朗镇商住用地,首次进军东莞市场。在对一个区域做判断中，相对万科和碧桂园，我们缺少对政府政策的深入研究和对市场的深度调查，但如果从现象看本质，深系万科和广系碧桂园共同选择的区域。机会和价值不言而喻。城市观点运营机构4、从置业群体看大朗本地私营企业主、本地原居民、企业中高层管理者是目前市场上的主力购房群体。此外，由于独特的区域交通优势，大朗的住宅项目也吸引了不少松山湖、东坑的企业中高层管理者、港商台商，以及区域企业员工在大朗的置业。私营企业主本地原居民企业中高层港商台商东坑企业中高层松山湖企业中高层城市观点运营机构万科·金域蓝湾5500元小户型：财富公馆6000元小户型：城果4300元5、从价格租金看大朗。销售价格：在售中高档住宅价格为4000-5500元/平方米。一房总价20万左右，二房30万左右，三房45万左右，四房55万左右。别墅价格8000元/平方米。区位及物业档次两大因素对价格的影响力较大。租金价格：租赁市场活跃，租金水平较高。租金水平：三房2500～3000元/月，二房为2000～2500元/月。一房1200～1500元/月租金回报率高，年投资回报率可达7％-10%，投资市场诱人。城市观点运营机构齿轮理论：看大朗大朗房地产政府和开发商的阳谋与阴谋城市观点运营机构•大朗日薄西山的产业经济、内在需求无力支撑今天的房地产•当大朗的产业齿轮减缓，松山湖概念成为大朗房地产的强心剂•其中是大朗城市定位的转化•其中是地产商心照不宣的推波助澜，投资和投机•其中除去需求量不大的自住外，是资金无选择地进入房地产的投资和投机•其中我们应该从大环境中，看到本案本质、性质和方向：姓大还是姓松？•乐观的表象下，危机四伏，大朗是过期支票，松山湖是期票。谁在为现在埋单？开发商和投资客都可能的一部分。城市观点运营机构第三部分酒店式公寓的可行性分析金泓·财富公馆30平米酒店式公寓售价高达6800元/平方米提供了全新的想像可能城市观点运营机构排除法：改造的三种可能住宅结构户型设计居住环境普通住宅结构合理一梯四户通风采光园林景观大社区氛围社区环境本案40平米柱网结构一梯20户暗房独幢无社区沿街噪音第一种可能：住宅(组合为80-120平米)第二种可能：Soho（商住两用型）SOHO概念主要产生于一二线城市，完全竞争市场从营销上采用的差异化手段。或人群细分针对自由职业者为对象，以小空间转换功能提升价值所采用的。本案不建议采用。原因有二：其一，大朗缺乏此概念的营销基础。其二，并不能为物业提升价值。这是自我否定式+自我毁灭式改造思路，不宜采用。城市观点运营机构第三种可能：酒店式公寓形象地段配套面积收益财富公馆★★★★★★★★★306800本案★★★★★★★★★★★★★★★40-80?金泓·财富公馆，30平米酒店式公寓，售价高达6800元/平方米。为本案提供了全新的想像空间。于是找到了自信。城市观点运营机构东莞公寓市场自09年以来主要是以消化存量为主，供应量主要集中在5月和9月集中放量。09年8月公寓整月成交面积为2.8万㎡，共479套。成交环比增长24.94%，成交标杆项目有：第一国际三期成交92套，宜景康源成交45套。公寓市场成交量呈现稳定向好趋势。公寓新增供应环比下降64.83%，仅黄旗印象项目新供，截止09年10月31日公寓的可售存量为30.32万㎡，共5443，公寓存量持续下降，市场需求依然保持旺盛。公寓市场分析城市观点运营机构09年以来，公寓成交稳步增长，自7月来成交价格一直保持在连6000元/㎡以上。缘于长期以来公寓市场都是以消化存量为主，市场新增供应项目的竞争小，加上之前价格调整后一直保持相对稳定，性价比突显，在市场信心建立以后，投资需求逐渐释放。公寓成交以5000-7000元/㎡成交增长明显,后续发展值得期待。城市观点运营机构10月公寓的成交单价主要集中在5000-7000元/㎡价格区间，6000-7000元/㎡成交比重增长最明显，而4000-5000元/㎡价格段比重基本持平，7000-8000元/㎡价格段比重降低明显。而相应成交总价50-60万/套的比重增多。公寓物业成交价格变化主要是优质个盘拉高整体市场价格，买方更注重地段好的产品而不单纯的低价格单位。城市观点运营机构做写字楼预计总收益可达2个亿，且风险较大；做酒店式公寓总收益可达2.5个亿，且风险较小给开发商算帐城市观点运营机构给投资者算帐城市观点运营机构价值加长器：酒店式公寓•软件：金钥匙物管•硬件：精装修为什么精装修：五大优点1、收益度：批发与零售的价差+酒店的附加价值。2、价值体验度：看得见的酒店价值，更具想像空间。3、补缺性：规避写字楼改装造成的无厨房缺点。4、差异性：从营销上的不同。5、认可度：本案定性为投资产品，精装修为投资提供方便。城市观点运营机构关于改造建议1：•对于酒店式公寓多两个厕所不是很大卖点。•有一个阔绰的大堂，价值感知却完全不同。厕所改大堂城市观点运营机构4米10米关于改造建议2：过渡厅的功能概念设计酒店式公寓，财富公馆30平米趋于合理而本案多了10平米的赘肉如何把赘肉转化成生产力？主要体现在过渡空间的功能概念和主题设计城市观点运营机构第四部分本案营销思路城市观点运营机构价值VS投资价值感知价值看上去值多少钱理性价值投资回报率当物业没有从开发商转入投资者手中，关于价值和投资价值的测算都处于虚拟状态，对于我们而言，就是如何给投资客一个看似满意的答卷。城市观点运营机构投资价值投资客：回报率返推测算法模拟1模拟2模拟3租金1000元1500元2000元销售单价7000元7000元7000元投资回报率25年4%投资回报率17年6%投资回报率12年8%投资回报率谁来承接2000元的租金？城市观点运营机构地段配套形象交通酒店式公寓价值体系营销人群定位价值：做什么概念价值：谁来住基础价值：在哪里城市观点运营机构私营企业主本地原居民企业中高层港商台商东坑企业中高层松山湖企业中高层本质论姓大还是姓松？大朗房地产的原动力在于松山湖价值论谁具有承接2000元租金需求、能力和可能性城市观点运营机构把松山湖的价值最大化，为我所用。通过松山湖企业推荐、联谊会制造声势。从而促使投资客进入。声东击西为松山湖顶级人士量身制定城市观点运营机构案名：东宫定位：为松山湖顶级人士量身定制。广告语：首付10万，做国际房东！城市观点运营机构城市观点运营机构城市观点运营机构城市观点运营机构城市观点运营机构城市观点运营机构城市观点运营机构备选案名东方银座、锋尚国际会馆城市观点运营机构酒店式公寓到产权式酒店的高压线。股票定价法的高收益，背后考验的是酒店经营能力。2007年，常平嘉俊中心，把产权式酒店当银行提现。某知名代理公司，以25000元售价给开发商拍胸脯。最终他们都受到了市场的教育一个案例一个敬告城市观点运营机构THANKS