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北海项目系列提案三2008“巨威·领海”整合推广文号WTHY-SCB-08023■历史文化：大连拥有六千年的历史文化，1984年，国务院批准大连为沿海开放城市；大连市被国务院确定为计划单列市，享有省级经济管理权限。1999年，举行百年庆典，国家领导人题词，誉为：百年风雨洗礼，北方明珠生辉。■地理位置：大连市地处欧亚大陆东岸，中国东北辽东半岛最南端，东濒黄海，西临渤海，南与山东半岛隔海相望，北依辽阔的东北平原。是东北、华北、华东以及世界各地的海上门户，是重要的港口、贸易、工业、旅游城市。前言提案目录前言第一部分：巨威·领海全案展望第二部分：巨威·领海一期详述第三部分：巨威·领海一期目标客户分析第四部分：巨威·领海一期市场定位第五部分：广告推广思路媒体投放策略第六部分：销售策略第七部分:广告推广策略第七部分:平面创意表现第一部分：巨威·领海全案展望带给你的是什么百万多平的超级规模大连北海第一大盘的雄心？一、市场研究－中观市场－总体市场格局由于本项目的位置特殊性，周边房地产市场相对不成熟，总体市场分析我们选择了它辐射半径内的四个地区作为分析项目的主要对比点。我们称之：泉水板块、大连湾板块、金州板块、开发区板块。开发区金州大连湾泉水区大连市中心本案项目所处区域位置图二、项目立地研究－项目区位开发区金石滩金州大连湾甘井子区大连市中心本案项目位于大连市北部的大连湾街道土城村西侧；根据大连市西拓北进的整体思路，本项目区域将会成为未来北进的主要方向；本项目距金州直线距离约8公里；距开发区直线距离约10公里；距大连湾直线距离约5.3公里；距大连市中心直线距离约15公里，自驾车程约25分钟；项目整体规划范围四至：南侧为沈大高速及202国道、北侧为土羊高速及渤海、东侧为北海工业区、西侧为拉树房村；莱茵海岸3号地块夏家河海滨公园2号地块巨威·领海二期一期三.国际领海旅游社区时代的来临！国际化社区概念内涵大连综合质素最高的国际化社区硬件的国际化文化的国际化管理的国际化服务的国际化软件的国际化住客的国际化发展商国际化规划设计国际化园林景观国际化智能化国际化生态规划国际化物业管理国际化教育管理国际化配套的国际化项目自身国际化内涵四.社区——跨越大盘，质的飞跃社区：社会的一个区域，社会的分区社区的概念，已不仅仅是大盘所拥有的规模大，配套大，设施大等单纯的产品表述。而是以大盘为基础，对区域内开放，包容，和谐的居住氛围的一种描述，是从城市的角度给生活方式一个宏观的概括。国际社区首先应具有相对宏观的规模，并体现其时代性、开放性和集聚性；其次，在综合功能上，如生活设施配套、区域内外环境、物业管理服务水准等方面，都应与时俱进，并吸纳不同文化背景的生活方式。5.国际领海旅游社区在综合功能上于世界同步，在生活方式上吸纳不同文化背景巨威·领海旅游社区品牌内涵的诠释国际旅游社区所倡导的一切，建筑理念、产品形态、配套设施及居住文化都将对城市未来的住宅发展趋势起着指导性和引领性的作用。改变大连未来住宅方向定义大连未来居住格局大连北区的第一大盘，兼具着国际旅游社区的规划和配套，我们的出现将带动整个区域的发展并改变大连目前的居住格局，我们塑造和挖掘了整个北区的区域价值。占据领导地位定义大连北区的市场指标秉承着优越的地理位置，国际中央生活区的大手笔规划，我们有理由成为大连北区生活的第一品牌。我们的价格、品质、配套都将成为该区域所有楼盘的参比对象。引领大连未来居住理念我们的客源是兼顾各个层面的主流人群，他们的人文价值取向和消费观念将受我们所倡导的居住文化而改变，从而指导大连的居住理念。6.定位诉求规模百万平大连北区第一盘是这个城市的骄傲团队巨威地产为城市缔造骄傲交通多元化交通，规划中轻轨同步世界城市中心生活规划主题社区荟萃世界各国风情人文配套主题商业街区，区域发展重心接轨世界生活模式城市骄傲领海生活建筑纯正异国建筑还原世界建筑的精髓一、总体规划思想1、站在时代的前沿，以超前的理念，规划一个符合国际旅游领海生活居住标准，代表未来人居方式的前瞻性低密度住宅小区；2、创造北海湾畔充满浪漫人文情怀的高尚临海社区；3、合理的景观系统确保优美的海域生活环境；4、以配套提升地块价值，树立大连标志性的旅游社区形象。二、整体规划原则1、有效利用北海的位置——拥抱北海，发挥“半岛湾畔”优势2、创造具有代表性的建筑——充分考虑建筑本身的景观作用，不论选择何种风格的建筑，都要将来令社区建成后之形象别具观赏性；整体风格的一致性与个性化的和谐统一。3、高尚生活素质——在北海湾畔建立一个与众不同的具有高度前瞻性的舒适生活环境浪漫人文情怀生活的典范，这里既有自然清新的环境，又有通往繁华都市的便利交通。为居住者提供大量的休闲空间和设施是本项目最鲜明的特色。综合码头沙滩运动休闲娱乐街漫步海岸线海鲜美食街古老渔民文化村7.二期海上集度假、休闲、娱乐、体育运动等项目海滨酒店中央广场水族馆海滩日光浴水上巴士主要物业组合：●.度假酒店●.会议中心●.康体休闲中心●.度假别墅●.度假公寓●.高尔夫●.水上运动中心（游艇、风帆俱乐部）●.运动中心（网球场、卡丁车、保龄球场等）●.海滨浴场●.海滨别墅或酒吧●.水中别墅（度假用）●.美食天地（酒店内、酒店外、海边）●.商业街以及商业配套高尔夫者可以在“巨威·领海”享受生活在西侧的高尔夫球场享受高尔夫运动4、高尔夫球场运动3、前往高尔夫俱乐部1、抵达旅游接待中心2、入住五星酒店以家庭为单元的度假人群可以在“巨威·领海”下享受—娱乐Recreation休闲Relax教育Education以居住为目的人群可以在“巨威·领海”下享受所有环境Environment便利Convenient投资Investment影剧院海景酒店餐饮商业街水族馆豪华酒店游艇俱乐部高档居住区大气的，国际的，未来的，个性的，独特的这是一个与世界对话的舞台这是一种博览全球建筑的视野可以享受世界色彩的生活可以同步世界文化的起点在世界的T台，执掌环球时尚唯一性：一，[巨威·领海],具有唯一性和不可比拟性享受景观——零度海拔，零距离亲享受之旅——莱茵海岸、鹿鸣岛、夏家河海滨公园，一路观山观海享受清新——海风轻拂，山林鲜氧享受未来——北海海滨远景规划享受休闲——北海海滨公园，旅游度假好去处享受优雅——无工业污染无城市喧嚣二.我们的客户定位看得见的有形阶层看不见的隐形阶层中端中高端高端中低端低端高端和中高端客户为小平岛和蓝湾的综合购楼者和.描述为〉〉〉他们是生活的宠儿，他们是成功者，所谓的“富人”但是钱不是识别他们唯一的标志他们是贵族阶层的雏形讲究品位，讲究格调，讲究身份他们不事张扬，生活自然、从容随意不会象暴发户那样招摇过街也不会象守财奴那样谨慎刻薄他们财富的积累过程比较轻松有足够的物质基础来构建精神堡垒梦想着有一块地，盖一栋最自我的房子在他们周围，形成了一定的“小圈子”形成了特殊的“圈子文化”交往者地位相当，趣味相投☆这些“有形和隐形”中高端人群，对应本案的后期产品以上特点，决定了市场定位于世界的，中国的，大连的中高产阶级为主领海：皇室公寓·私密·全海景·高贵·私家俱乐部式·上流社会·享乐专属；第二部分：巨威·领海一期详述总案名:巨威·领海曾被称为沿岸水、沿岸海、海水带和领水，在地理上是指与海岸平行并具有一定距离宽度的带状海洋水域。按海洋法，领海定义为：“国家主权扩展于其陆地领土及其内水以外邻接其海岸的一带海域，称为领海。”领海（territorialsea），(如果是在世界地图上指不出来的，那么，不要向世人夸耀自己在世界上拥有什么。如果没有自己的哲学和生活的美学，再富有的人，心灵上也未必有领海)秉奉领海之“尊贵”，谨承领海之“风雅”，缔造领海之“信赖”。一期住宅产品〉〉◇情景感，仿佛听到看到了激浪拍岸……◇一种屹立潮头的成就感◇传奇、向往……一，产品描述本案领海丽湾领海逸居备选：领海映象凸显[巨威·领海]“海域生活”的“不可比拟性”，◇零距离亲海的距离感◇情景感，海洋气息扑面而来◇超迈的豪情◇身份、地位感二三期及后期其他产品〉〉〉领海xx……第三部分:巨威·领海一期目标客户分析政府官员国企高管富足的退休人士中年的商务人士•军、政官员或者国企、事业单位高管居多；•灰色收入成分明显，所以不想为外人所知；•可能有转移资产的目的•可能以别人的名义购房•张扬的名声显赫的楼盘并不受他们的喜欢•他们资历很深、见识很广；•一生的积累让家底丰厚；•以前他们用健康换金钱，现在他们到了用金钱换健康的时候了，所以环境对他们很重要；•他们是企业的老板或者是高层管理者；•他们是时代的掌舵者；•他们自由支配的时间很多，每年均有一定的休假和旅游时间；“巨威·领海”客户探寻——异地购房者类别一：投资型客户诠释：购房目的比较单一、明确，就是用于投资；主要看好这里无限的升值潜力，有感性投资和理性投资两种客户；“投资”包括两种含义：一是过几年升值后用于出售；二是长期出租，长线投资；期望户型基本上都是小户型，如一室的40至50㎡，二室的60至90㎡等；购房者年龄一般在30至50岁之间类别二：居住兼投资型客户诠释：这部分客户的购房目的不确定，可能用于自住，也可能用于投资，主要看这里未来的升值和居住氛围情况；年龄以45至55岁为主，多数属于公司领导人员，已接近退休年龄；收入较高，属于二次以上置业者；期望户型一般较大，多为60㎡以上的两室、三室户型类别四：度假型客户诠释：这部分客户的经济条件基本上都比较好，收入高，购房目的主要是想在春夏等休闲时候到这里度假，他（她）们注重视野、景观等条件，讲究舒适度，本外地客户都有（比例上，外地客户略大于本地客户）；这部分客户年龄多在35至45岁之间，事业有成，需求户型多为2室以上的中大面积户型；从购房全体来看，这部分客户的比例不大，约6〜7%左右类别三：企业人士诠释：这里的行业人士主要指入驻产业园区国际品牌\国有大中型企业；购房目的主要是用于投资，和工作生活方便.需求产品为小户型产品，如40至50㎡的一室和65㎡的二室户型；1.[小平岛]、是将客户定位为高中低等客户，推广是由一期的相对低端客户到后期的逐步高端诉求2.[蓝湾]都将客户群定位为极少数的巅峰人士一，寻找[巨威·领海]的客户：二，而选择本案一期公寓产品的人群，我们把他们描述为〉〉〉海域生活梦想家这群人的特征与[小平岛]项目前期的客户群比较接近但“追求梦想”的色彩更浓重以上特点，决定了市场定位于大连以及北三省的中高产阶级为主三，生活方式研究看得见的隐形阶层+看不见的隐形阶层+海域生活梦想家客户群〉〉〉四，挑战价值观所以，我们与客户对话的东西，或者说客户冀望于我们的东西已经超出了“房子”和建筑的意义我们面临的挑战是我们的客户群本身挑战他们的价值观，迎合他们的人生观价值观价值取向，投资选择〉〉股票？游艇？名车？移民？置业？自由、自我、逸形人生观五.我们的客户可以用逆向推理的方法去找到他们〉〉〉〉排除亿达和圣岛品牌的号召力因素，和特殊的购买因素选择最“远”的[巨威·领海]的人群，昭示了他们爱“远”的的秉性，显示了重要的需求特征★二次或多次置业者为主；★居住已不是其购房的主要目的，而投资才是最重要的因素；★有足够的购买力，大部分为成功人士，部分购买者为多套购买；★对地理环境的要求最为关心（因为这是独一无二的）；★具有很敏锐的投资眼光；★年龄在35—50岁之间为主；★拥有相当的成就感；★希望走在别人的前面，有超前意识；六.不可忽略的特殊群体□辛寨子、营城子、革镇堡等外包企业工作的外籍人士、企业老板、高级管理人员感性利益理性利益山景海景泛会所配套园林交通户型物管修身养性乐趣浪漫轻松休闲享受自由社区文化领海七:产品功能分解〉〉〉第四部分：巨威·领海一期市场定位第一节，项目定位一，[巨威·领海]的生活方式套用深圳[东海岸]“海岸生活进化论”的逻辑方法，来分析[巨威·领海]的生活特质〉〉〉一种引领世界的生活方式正在东海岸兴起，追求生活品质的人，已经到达东海岸，或者在去东海岸的路上。深圳兴起“海岸生活”从那不勒斯到东京，从墨尔本到悉尼，从夏威夷到纽约，不同的地域风情，造就不同的海岸生活