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HOPEFLUENT南沙区域竞争市场态势HOPEFLUENT山海型资源和休闲配套设施相对丰富，为南沙休闲度假项目的开发提供有力的支持南沙的山、海自然资源优越，是广州唯一拥有海岸资源的区域大山乸公园、南沙高尔夫球会、4A景区黄山鲁森林公园、大角山天后宫、南沙大酒店以及即将开发的南沙游艇项目等休闲度假资源，为南沙房地产开发提供有力的支持。南沙高尔夫球会黄山鲁森林公园大角山天后宫南沙大酒店规划游艇俱乐部上下横档岛旅游区天后宫南沙高尔夫HOPEFLUENT南沙目前在售的项目较少，主要集中在资源或配套条件优越的区位，已有品牌发展商进入，板块氛围逐渐形成注：逸涛雅苑近年内处于断货期，今年会推出新一批货量本项目南沙滨海花园南沙奥园南沙碧桂园海力花园南沙境界逸涛雅苑HOPEFLUENT供应：自住型洋房和别墅成为供应主流，突出性价比和投资价值洋房以70-130㎡、满足基本自住需求的实用两房、三房为主，性价比较为突出别墅方面，南沙滨海花园的水晶湾和南沙奥园的养生独立别墅，及各盘大量联排，别墅依然是南沙供应的主流，面积有所控制、独立单价在15000－25000之间，联排单价在一万左右，突出投资价值物业类型项目名称主力户型（m2）单价水平（元/m2）总价水平（万元/套）别墅产品南沙滨海花园独立：400-500独立：12000－16000独立：600-750南沙奥园独立：320-500联排：180-200独立：28000联排：13000-14000独立：900-1400联排：230-280南沙境界合院：200-300联排：约200叠拼：约200合院：13000联排：9000叠拼：6500合院：300-450联排：180叠拼：105起洋房产品南沙滨海花园洋房：170洋房：5300（毛坯）洋房：90南沙碧桂园洋房110-130样板房：6500（装修）洋房：65-80南沙奥园平层：168-182复式：300-340公寓：40-70平层：7000-8000（装修）复式：8000（毛坯）公寓：9000（装修）平层：120-150复式：240-270公寓：36-65南沙境界洋房：125-156洋房：5500（毛坯）洋房：70-90海力花园洋房：147-158公寓：45-57洋房：4700-5600（毛坯）公寓：6500-7500（毛坯）洋房：70-90公寓：30-40数据来源：合富辉煌市场调研,采集时间2010年1月HOPEFLUENT成交：低总价洋房的销售速度理想，品质和性价比较高的别墅受到市场欢迎以南沙滨海花园为代表的高品质别墅受到市场认可，而以南沙境界为代表的经济型别墅因总价低，也较好的吸引了部分投资和度假客户。物业类型项目名称主力户型（m2）总价水平（万元/套）已推货量销售情况别墅产品南沙滨海花园独立：400-500独立：600-750目前在售400-500m2独立别墅，连体已售罄南沙奥园独立：320-500联排：180-200独立：900-1400联排：230-280自07年销售至今，仍有部分180m2、156m2联排未消化，独立别墅基本未销售南沙碧桂园独立200-500联排180-200独立：300以上联排120-150早期推出，已售馨南沙境界合院：230-270联排：约200叠拼：约200合院：300-450联排：120-160叠拼：105起联排及合院因价格较低，各剩20套，销售情况较好；叠拼剩60套，销售相对缓慢洋房产品南沙滨海花园17090水晶湾高层一期、二期共推472套，已售罄，四期洋房仅剩少量2、3层170m2四房单位南沙碧桂园洋房110-13065-80已推1890套，基本售罄，仅剩3套样板房南沙奥园平层：168-182复式：300-340公寓：40-70平层：120-150复式：240-270公寓：36-65已推641套，因总价较高销售情况一般南沙境界洋房：125-156洋房：70-90已推444套，洋房仅剩5套，海力花园洋房：147-158公寓：45-57洋房：70-90公寓：30-40已推320套基本售罄，消化率约90%，仅余少量47m2的公寓和158㎡四房单位数据来源：合富辉煌市场调研,采集时间2010年1月HOPEFLUENT客户：来自广州市区、番禺的客户成为置业的主力客群，看重休闲和投资价值；南沙本地客户占比逐渐上升，需求相对更集中在洋房方面别墅客群主要来自广州市区和番禺的私企业主，以及部分南沙企业高管，其中广州及番禺客户看重休闲和投资，而南沙客户基本为自住；洋房方面，南沙本地产业人口的常住需求有所上升，约占成交客户的5-6成；广州、番禺等区域外的投资客户同样成为洋房市场的重要客群，注重物业的保值和增值。物业项目名称客户来源及职业特征职业特征置业目的别墅南沙滨海花园南沙本地(15%)、广州市区(45%)、番禺(20%)、东莞深圳、港澳(10%)：南沙本地：外企高管、私企业主区域外：私企业主、经商人士、职业投资者独立别墅以休闲度假和投资为主，部分自住联排别墅以休闲投资为主；南沙奥园南沙本地(20%)、广州市区及番禺(70%)的客户、少量其他城市(10%)区域外：广州为主，私企业主、经商人士、职业投资者度假/投资、自住南沙境界南沙本地(40%)、广州市区及番禺(50%)，东莞深圳、港澳(10%))南沙本地：区府公务员、企业高管区域外：私企业主、经商人士、职业投资者度假/投资、自住洋房南沙滨海花园南沙本地80%，南沙以外区域20%南沙本地：区政府公务员和新增产业人群为主；周边村镇居民区域外：广州市区工薪阶层；少量退休人员；与南沙有一定地缘或生意关系的深港人士本地客户：第一居所，常住为主、投资为辅区域外客户：第二居所，投资南沙奥园南沙本地30%，南沙以外区域70%南沙碧桂园南沙本地65%，南沙以外区域35%富港优山美地南沙本地50%，南沙以外区域50%南沙境界南沙本地50%，南沙以外区域50%数据来源：合富辉煌市场调研,采集时间2010年1月HOPEFLUENT产品：洋房产品中规中矩，缺少亮点和创新；别墅的产品力有待加强、缺乏附加值，整体质素偏低因主要满足基本的自住需求，因此洋房产品设计中规中矩、户型大多方正实用，但缺乏更多创新和亮点；由于依托南沙较好的景观资源，别墅在产品打造方面的力度明显不够。除南沙滨海花园相对较好之外，其他楼盘的别墅产品质素普遍不高，主要表现在缺乏品质感、附加值低（花园面积小/少地下室/少露台设计等）、细部处理欠缺（外立面粗糙、无飘窗设计）等方面。物业项目名称建筑及外立面产品创新设计附加值别墅南沙滨海花园南加州风格、地中海风格，有一定品质感部分别墅采用全钢结构设计大面积花园私家车位、车库南沙奥园意大利风情，但品质感不强、表现不到位无无南沙境界岭南风格，立面粗糙缺乏质感合院、叠拼设计露台、地下室洋房南沙滨海花园立面粗糙，缺乏质感，无飘窗设计无无南沙奥园意大利风情，但品质感不强、表现不到位无无富港优山美地现代简约风格，但品质感较差无无南沙境界现代简约风格，有一定品质感无无数据来源：合富辉煌市场调研HOPEFLUENT区域市场：市场上重点项目如何构筑其核心竞争力？南沙碧桂园南沙奥园滨海花园南沙境界HOPEFLUENT较强的产品开发能力打造休闲度假品质大盘1.南沙滨海花园开发商广州城建开发南沙房地产有限公司占地280万m2容积率0.5物业类型独立、联排、小高层配套设施商业街，会所，超市、小学入市时间2003年在售均价（元/m2）独立：12000－16000洋房：5300（毛坯）主力客群洋房以南沙本地自住客户为主；别墅以广州市区、番禺市桥客户为主，部分南沙外企高管，购房主要用于投资和度假，部分自住HOPEFLUENT景观利用：充分利用海景资源，地块内部通过丰富的景观体系打造休闲度假项目的气质滨海花园拥有较长的江岸和海岸线，具有得天独厚的资源条件；项目充分利用海景资源，打造稀缺的海岸别墅产品，提升项目自身的竞争，除了挖掘海景资源价值外，积极打造内部舒适的空间，通过层次丰富的景观体系打造休闲度假项目的气质。三期（半岛）二期（水晶湾）四期五期六期七-九期珠江出海口滨海花园内部景观一期（阳光海岸）HOPEFLUENT产品打造：别墅以产品升级保持项目的竞争力，注重产品的创新与特色早期产品以现代风格为主，外墙多为白色涂料，耐久性差，目前已出现哭墙，裂墙等现象，产品特色和品质均欠奉后期开发的产品有很大的改进，完全摆脱一期原有的项目形象，打造南加州风情小镇，并设计全钢结构的别墅产品，注重产品开发的创新、特色以及品质等方面一期别墅产品二期水晶湾别墅产品项目名称客户来源及职业特征职业特征置业目的南沙滨海花园南沙本地(15%)、广州市区(45%)、番禺(20%)、东莞深圳、港澳(10%)：南沙本地：外企高管、私企业主区域外：私企业主、经商人士、职业投资者独立别墅以休闲度假和投资为主，部分自住联排别墅以休闲投资为主；HOPEFLUENT主卧产品打造：洋房产品的打造力度略显不足，存在较大可提升空间三期铂翠湾洋房的外立面色调以褚色搭配宝蓝、欧洲宫廷式的圆顶窗和罗马柱设计，建筑风格未能很好延续别墅区南加州风格的低调稳重和地中海风格的明快外立面贴砖、窗台罗马柱施工粗糙，难以体现海景豪宅的尊贵和档次感南向望蕉门河的主卧室无飘窗设计，景观利用不到位，削弱产品整体品质外立面施工粗糙，品质感较差建筑风格A户型空中海墅：170㎡主卧无飘窗设计HOPEFLUENT开发模式：早期以别墅物业为主产品组合入市，控制开发风险，并营造休闲度假项目形象和气质，为中后期开发写字楼等高风险物业奠定基础项目开发启动区选择在邻近主干道地块进行开发；首期以联排别墅为主，配以独立和小高层产品进入市场，开发强度小，有效控制开发风险；二期开发以资源价值最优秀的一线海景地块打造独立组团，巩固项目休闲度假气质；中期稳步开发洋房产品，后期开发风险较大的商务商业和酒店物业。星级酒店酒店商务商务区四期（独立、联排）写字楼独立别墅联排别墅小高层洋房商业街2134567-9珠江出海口蕉门河商务中心区HOPEFLUENT开发模式：整体开发模式由第二居所向第一居所和商用物业演变发展，可见开发商在控制开发风险的同时看好南沙发展前景项目开发前期以低密度住宅为主，着重打造休闲度假氛围，降低开发的风险后期洋房物业和写字楼、酒店等商用物业为主，逐步向常住型产品过度，可见城建集团看好南沙未来的城市和产业发展前景分期位置与资源推出组团物业类型一期靠近高速路及交通主干道，享受河景资源阳光海岸独立别墅联排别墅小高层洋房写字楼及临街商铺二期位于项目最南端，临海地块，资源优越水晶湾独立别墅三期地处项目东面，地块完整，南面拥有山体资源滨海半岛多层洋房小高层洋房联排独立四期地块东侧，北临京珠南路，无特殊景观资源----洋房五-九期集中与项目北面，临近区政府，商务区及地铁站口商务组团写字楼及酒店星级酒店酒店商务商务区四期写字楼独立别墅联排别墅小高层洋房商业街2134567-9珠江出海口HOPEFLUENT充分挖掘自身资源条件，打造休闲度假产品2.南沙奥园开发商奥园集团南沙分公司占地67万m2容积率1.0物业类型独立、联排、小高层配套设施五星级酒店、商业街、周边休闲配套入市时间2007年7月在售均价（元/m2）独立：28000联排：13000-14000平层洋房：7000-8000(装修)复式洋房：8000(毛坯)公寓：9000(装修)主力客群广州市区、番禺市桥客户为主，购房主要用于投资和度假；部分南沙本地自住客，少量其他区域客户HOPEFLUENT景观利用：内外景观资源丰富，打造集中式景观中心，各物业布局围绕重要景观节点进行布局，注重景观的均好性地块自然资源丰富，形成天然主景观中心，配以景观节点，构建完整而有序的景观轴线，具有较好的均好性对于内湖与山体的景观利用，除了山顶享受内湖资源及海景远眺资源外，多数别墅均为环湖布置，以多层及小高层物业包围，外围可享受山景资源，使各住宅均能享受到一定的景观资源景观节点内湖资源HOPEFLUENT产品打造：欲打造意大利异域风情，但产品品质和