合富锦绣XXXX年6月武汉地产市场播报

服务全中国Tel/Fax:027-85558436854902871武汉住宅市场6月播报WuhanResidentialMarket,Jun2010合富锦绣地产顾问（武汉）市场研究部2010年7月10日本播放数据来源于相关数据平台，市场调查和合富锦绣地产顾问监测平台，其分析结果仅供参考，其内容旨在反映武汉房地产市场表现，为市场研究提供相关数据，其文章中的内容及信息所传递的意见不构成任何投资买卖建议。主办：合富锦绣地产顾问市场研究部总监制：陶林峰、王军主审：晏鹏执行主编：冯伟编辑：胡俊锋、冯伟、杨文娟、李代启、李钊、郑建锋、晏鹏2服务全中国Tel/Fax:027-8555843685490287目录/Contents第一部分资讯篇经济动态P4-P5政策动态P5-P7市政建设P7-P9市场及企业动态P9-P13土地市场动态P13-P15第二部分市场篇一级市场一、土地市场概况P16-P21二、重点地块分析P21-P23二级市场一、房地产市场整体情况P24-P25二、6月份重点片区分析P25-P93第三部分专题研究创意户型研究P94-P1053服务全中国Tel/Fax:027-8555843685490287第一部分资讯篇经济动态Email：胡俊锋[e-mail]1、人民币对美元汇价破6.8创近五年新高6月22日，央行宣布重启人民币汇率改革后的第二个交易日，人民币对美元汇率中间价报6.7980，较前一交易日大幅走高295个基点。创出2005年7月汇改以来新低，人民币对美元则相应创出汇改以来新高。资料来源：21世纪网2010-6-22合富锦绣观点：央行宣布重启人民币汇率改革是被认为开启人民币升值的一个窗口。汇率浮动有利于促进经济发展方式转变和全面协调可持续发展。人民币兑美元中间价的上升预期将不可避免吸引国际游资进入中国，而房地产又是游资选择投机的最佳市场，这将给目前的地产调控带来了更大的挑战。2、7.6万亿债务重压地方政府难遏卖地冲动人民银行和银监会关注地方债务问题，目前披露的有7.6万亿元，而地产贷款是7.38万亿元，地方债务高于房地产整体行业的贷款。地方财政借的钱，90％要靠卖地来还银行贷款并支付利息。资料来源：21世纪网2010-6-22合富锦绣观点：地方债务高累将给社会带来较大的社会隐患；而在这个地方政府缺钱，开放商也缺钱的时期，地方政府将会降低土地出让价格以换取资金来偿还债务。这给有实力拿地的开发企业提供了抄底的机会。3、6月份PMI指数为52.1%6月份PMI(采购经理指数)指数为52.1%，比上月回落1.8个百分点，同时,汇丰PMI指数亦从上月的52.7%下降至50.4%，创12个月以来最低水4服务全中国Tel/Fax:027-8555843685490287平。国内外需求持续疲软，生产增速继续回落6月份新订单、采购量以及进口指数分别为52.1%、53.5%和50.4%，较5月份分别下滑了2.7、2.5和0.5个百分点，降幅较5月份有所收窄。资料来源：东南证券2010-7-2合富锦绣观点：PMI(采购经理指数)指数回落，预示着当前制造业的复苏动力有所减弱，经济增速正逐步趋于放缓，这也意味着当前经济增长正处于由升转稳的关键时期，新一轮经济可持续增长的基础正在形成之中。我们预计，未来几个月PMI(采购经理指数)指数仍将继续下行,并最终趋于稳定。第一部分资讯篇宏观政策冯伟：[e-mail]政策前言：6月政策依旧延续5月“真空期”，没有波澜壮阔的局面，整体趋于缓和，主要落在土地、保障房、二套房、房产税及财务金融风险问题上，其中房产税由舆论层面已转入实质性的层面；对于政策的缓和，合富锦绣认为这只是4月新政密集出台后给出的一段观察期，政府相关部门人表示政策调控不会半途而废，继续表明政府调控地产市场的决心。6月，武汉政府对二套房系统“改装”，二套房“认房”将不再是难题，7月1日，汉版新政正式出台。6月中央新政览表：时间出处政策名称政策内容2010-6-4税务总局土地增值税为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部5服务全中国Tel/Fax:027-8555843685490287服务全中国Tel/Fax:027-85558436854902876和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。2010-6-4发改委房产税发改委有关官员2日表示，房产税改革推进方面没有总安排，发改委支持地方进行试点和实验，但要坚持的具体原则是保证房地产市场长期健康发展，同时切实保证和改善民生。2010-6-5建设部人民银行银监会联合通知二套房对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。三部委联合下发的《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，首次明确了二套住房认定标准：商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50％，利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅提高首付款比例和利率水平。6月武汉地方政策览表：时间出处政策名称政策内容2010-6-30房地产交易中心二套房从武汉市房产交易中心获悉，新的房产登记系统下月上线，为确保7月15日顺利上线，新的房产登记系统经过了4次试用和功能测试。新系统里，增加了以前的实有房屋信息。新的房产登记系统上线后，房管部门可根据银行要求，对借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下住房登记记录信息进行查询，并出具结果。据了解，房产证明只用于金融机构审查借款人拥有住房的情况，不得用作它途。为保护借款人的个人隐私，其网上查询功能只对银行开放，暂不会对个人开放。6月武汉地方政策动态览表：时间出处政策名称政策内容2010-6-13房管局二套房为配合房产新政对二套房的认定，远城区实有房屋调查工作已全部启动，年底前，全市将建立统一、完善的房屋登记信息系统。继蔡甸、新洲、黄陂3个远城区之后，江夏区日前也启动了实有房屋调查工作，全区36万套实有房屋的相关信息将采录入册、上网。采集信息包括房屋用途、来源、权属信息、产权人信息、现使用人信息，租赁信息等方面情况。第一部分资讯篇市政建设李钊：[e-mail]1、投资13.41亿元武汉中北路延长线拟9月开工拟投资13.41亿元的中北路延长线工程有望在9月开工，全程4.48公里高架桥连通武汉二环线和三环线。资料来源：长江商报2010-6-3合富锦绣观点：中北路延长线为城市快速路，是武汉火车站和主城区的一条快速通道。竣工后车站与城区的交通将更为迅捷通畅，给火车站及周边的发展注入新活力。2、二环线武昌段拟于月底开工二环线武昌段工程开始环评公示，并拟于本月底开工建设。该工程全长约11公里，包括二环线武昌段、珞狮南路段、芦湾湖路三部分。采取全线高架+局部隧道、地面快速的建设方式，主线为双向6-8车道，地面辅路为7服务全中国Tel/Fax:027-8555843685490287双向4-6车道。资料来源：楚天都市报2010-6-5合富锦绣观点：工程将把珞瑜路和武黄高速连为一体，使外环线到中心城区路程大大缩短，加强了武汉城市圈之间的联系。3、地铁8号线站点公布武汉地铁集团首次发布第三条过江地铁——连通东西湖金银潭至东湖梨园的八号线一期站点走向图。按规划，地铁八号线一期工程起点位于东西湖区金银潭大道，终点设在梨园。线路全长约16.55公里，除三金潭车辆段及出入场线为地面线外，其余正线全为地下隧道工程。资料来源：汉网2010-6-6合富锦绣观点：地铁8号线站点的公布，明确了线路走向的同时，也为沿线站点周边项目创造了开发和溢价升值的基础和条件。4、借鉴巴黎上海模式汉口打造4公里新外滩沿江大道沿线将建成华中地区首屈一指的沿江金融商务中心。按照规划改造建设范围，南至江汉路(包括武汉关)，西到洞庭街，沿一元路拐向胜利街，再由芦沟桥路拐到中山大道，北边抵达黄浦大街，东边以沿江大道为界，整个合围区域面积达94.5公顷。其中沿江大道自武汉关到长江二桥段，总长4公里。沿线的英、俄、法、德、日5国原租界风貌区里，现存大量优秀历史建筑。沿江商务区将借鉴法国巴黎左岸协议区、上海外滩等地的改造模式，打造华中地区首屈一指、兼具历史韵味和时代气息的沿江金融商务中心、创新服务基地、文化旅游目的地和“两型”社8服务全中国Tel/Fax:027-8555843685490287会示范区。资料来源：亿房网2010-6-23合富锦绣观点：工程的规划和实施，将使整个合围区域得到科学的规划和系统的打造，提升其核心竞争力的同时也为区域内楼盘带来了有力的溢价空间。值得注意的是规划提出了“一带三区三轴”的概念，总体上确立了各街区的属性定位与发展方向。5、中澳联合打造武汉汽车公园由华人创新集团有限公司与澳大利亚中国发展有限公司投资5亿元，共同打造的武汉汽车公园和国际赛车场，将于本月内在江夏庙山开发区动工，预计今年年底前建成。资料来源：湖北日报2010-6-12合富锦绣观点：项目建成后将成为华中地区首家以汽车文化为主题的文化产业综合园区，为庙山开发区发展提供新的动力，同时也为区域内楼市带来新的噱头与人气。第一部分资讯篇市场及企业动态胡俊锋：[e-mail]市场动态：1、千亿资金转战商业地产静待补涨中国不动产研究中心的有关负责人透露：2010年北京商业供给面积约183万平方米，需求面积约255万平方米，需求大于供给将近40%，2010年商业地产将出现大幅回暖，补涨行情几乎已成定局。9服务全中国Tel/Fax:027-8555843685490287服务全中国Tel/Fax:027-855584368549028710资料来源：北京商报2010-6-15合富锦绣观点：住宅市场的调控使得投资型购房者无奈退出，而商业地产在此次调控中却分毫未伤，这部分投资客转战商业地产将是必然。商业地产将迎来上涨行情。2、深圳房价连续两周大幅回落成交均价1.7万/平米由于开发商推出降价促销措施，6月7日——6月13日深圳全市新房共成交528套，成交面积42043平方米，成交均价为每平方米16867元。而在此之前的5月31日——6月6日，深圳全市新房成交436套，面积为3.59万平方米，全市新房成交均价出现了今年首次大幅下跌，仅为每平方米17575元。资料来源：信息时报2010-6-16合富锦绣观点：随着6月份市场供应的增加，在一些楼盘低价入市并热销，而未作价格调整楼盘销售惨淡的影响下，预计降价促销的楼盘会增多，价格也会进一步回落。3、万科保利等大鳄转向商业地产万科、保利等以住宅市场为主的房地产企业也纷纷在商业地产领域寻找突破口。万科在以打折、送面积等优惠手段积极应对房地产调控时，向多元化发展迈出了稳定的步伐。万科不但部署商业地产项目及高端商务酒店项目，近日还宣布，旗下首个城市综合体龙岗中心区项目正在筹备中，预计2011年面市。保利地产竞得的地块也多为商住用地。资料来源：证券日报2010-6-23合富锦绣观点：在住宅市场经营多年的地产龙头企业纷纷布局商业地产，可见在住宅市场调控的情况下，商业地产将是地产商发展的方向。服务全中国Tel/Fax:027-8555843685490287114、南京两个央企楼盘开盘狂销八成南京河西两大“标杆”楼盘——保利香槟国际与中海凤凰熙岸不约而同地掀开神秘“面纱”，推出了近500套房源，房价分别为1.7万和3万左右。同为央企，这两家楼盘的开盘自然吸引了众多关注的目光，而结果则令开发商松了一口气：两家楼盘的认购率都接近八成，大大高出之前的预期。不少打算买房的市民不得不感叹，楼市调控还在继续，高价盘依然热