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方向策略分析市场分析2市场总纲项目消费客群分析客群消费特征分析客群分析总结周边现有客群分布周边未来客群分析项目经济环境分析区域GDP运行区域三大产业区域人口发展相城区商业市场分析区域商业分布格局现有商业市场分析在售商业个案分析现有商业个案分析在售商业市场分析项目周边业态分析业态参照范围周边业态分析消费客群分析业态租金分析未来商业竞争分析区域商业市场总结区域人均收入区域企业发展区域经济环境分析总结业态分析总结市场分析启示启示3项目投资背景分析¶经济运行分析¶城市规划分析¶宏观政策分析¶投资背景总结4苏州GDP近几年持续增长，为房地产市场提供了良好的环境2009年苏州全年实现地区生产总值7740亿元，比上年增长11.5%，经济总量居中国大陆第5位（仅次于上海、北京、广州和深圳）、华东地区第二位（仅次于上海）、中国地级市第一位。经济发展是潜在需求转变为有效需求的主要动力，也是房地产发展的基础，苏州城市经济的迅速发展必然将促进城市房地产市场的全面快速发展。GDP01-09年苏州经济运行情况(亿元)17602080280234504027570067017740482001000200030004000500060007000800090002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年5大量人口的涌入，将存在较大的刚性需求比例，给市场带来众多的潜在购房客户，促动发展人口发展01-09年苏州市人口发展状况(万)5815845915996066166246306335505605705805906006106206306402001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年外来人口大量涌入，并逐渐融入城市，成为城市发展和消费的重要组成部分。大量外资企业的入住，使得区域房地产市场的刚性需求进一步加大，为房地产开发带来了持续的、巨大的市场需求量。6人均收入稳定增长，生活水平得到提升苏州2009年的人均可支配收入为26320元，比上年增长10.3%，可看出苏州人民生活水平、生活质量得到提高，手中的钱越来越多；苏州经济的增长直接说明苏州发展不断加快，人民生活水平得到提升，城市化进程不断加快，这将有效地带动房地产市场的发展。人均可支配收入01-09年苏州人均可支配收入(万元)10617123611445116276185322126023867263200500010000150002000025000300002002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年7市区居民随着收入的不断提高，生活品质也逐步提升，日常消费在餐饮、服装、家居、娱乐上的份额持续上升，基本食品消费呈下降趋势人均支出2.5%10.9%13.9%12.6%6.2%8.1%8.3%37.5%（8.7%）3.1%11.1%13.7%11.8%7.3%8.4%6.8%37.8%（6.8%）10.6%7.6%10.5%7.5%8.2%7.8%43.7%（7.3%）3.5%10.6%15.0%11.8%5.5%8.2%7.9%37.5%（7.7%）2.3%10.5%13.6%12.1%6.1%8.1%8.1%39.2%（8.2%）2.4%11.5%13.9%12.4%6.5%8.0%8.0%37.3%（8.5%）2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年其它住房教育文化娱乐服务交通和通讯医疗保健家庭设配用品及服务衣着食品（其中在外餐饮）3.2%9.9%14.5%15.6%5.3%6.1%7.8%37.6%（8.8%）4.1%9272元9783元11426元12472元13595元15562元16402元人均支出分析8随着国民经济水平的提高，房地产开发水平及品质开始趋向于成熟化及高端化固定资产投资固定资产投资持续增长，城市大开发阶段，增长的动力主要是来自于各区新城建设、交通等基础设施投入以及工业的带动。苏州房地产投资每年保持了稳定的增长，在宏观调控下，苏州房地产开发投资只是略有波动，显示苏州市房地产市场投资增速平稳过度。固定资产指标2005年2006年2007年2008年2009年1固定资产投资(亿元)数额18702106.99236026112967.35增长率20.30%12.60%12%10.30%13.60%2房地产开发投资(亿元)数额420470.74601.96718724.34增长率25.60%12.08%27.80%19.30%0.90%3GDP（亿元）数额4026.524820.265700.8567017740增长率15.30%19.70%18.30%13%11.50%4房地产开发投资/GDP（%）10.40%9.80%10.60%10.71%9.36%9私营外资企业发展苏州市私营经济快速发展，品牌建设迈出步伐。新增中国驰名商标21件，中国名牌产品24只，累计拥有中国驰名商标和中国名牌产品达到43件和63只；私营经济快速发展，给GDP的腾飞注入强劲的发展动力，同时也形成大量的中产阶级，为高档房地产的开发带来充足的客源苏州市利用外资项目呈现大型化，实际利用外资金额呈上升趋势，对于推动苏州的经济发展起到了极大的作用；世界500强企业已有134家落户苏州，显示出苏州市吸引外资的强大潜力，而实际上，苏州已成为国际商家投资中国大陆的首选城市之一。苏州私营企业蓬勃发展，09年私营企业投资金额达922.9亿元，比去年增长17%私营企业和外资增加，带来稳定增长的客户群体世界500强企业有134家落户苏州，每年利用外资的金额稳步增长，显示出苏州吸引外资的强大潜力10苏州经济的持续迅速发展，吸引了大量的人流，带来旺盛的购买欲和强大的购买力，为房地产市场持续健康发展提供了坚实的基础和良好的环境。GDP城市的蓬勃发展，吸引了大量人口的涌入，将存在较大的刚性需求比例，给市场带来众多的潜在购房客户，促动发展。人口发展苏州2009年的人均可支配收入为26320元，比上年增长10.3%，人均收入的稳定增长为房地产市场奠定了良好的基础。随着国民经济水平的提高，房地产开发水平及品质开始趋向于成熟化及高端化。固定资产投资私营企业和外资增加，带来稳定增长的客户群体。私营外资企业人均收入与支出苏州对外向型经济依赖比较重，在金融危机的影响下不少企业受到考验，但综合考量，苏州经济依然向好，为房产市场奠定了基础城市经济分析总结11项目投资背景分析¶经济运行分析¶城市规划分析¶宏观政策分析¶投资背景总结12相城区东邻工业园区，西接高新区，距上海85km，处长三角经济圈的中心地带，区位优势得天独厚拥有2500年吴文化底蕴，在现代化进程中，吴文化得到了保护和传承。比邻中国的金融和经济中心——上海。位于中国经济最活跃的区域——长江三角洲经济中心地带城市的区间交通规划更多与苏州相城交融区位分析13“中核主城”：保护古城区，疏解古城区居住人口，缓解古城区居住压力；将古城区与高新区相合，形成新的主城，形成商业、文化、旅游、服务中心。“东进沪西”：东部为苏州中心城区首要的发展方向，规划建设为东部新城，成为苏州新的城市中心，与古城区-高新区形成的中核相呼应。“北拓平相”：北部是苏州中心城区重点发展方向，规划建设北部新城。“南优松吴”：南部主要包括吴中区大部分区域和吴江松陵镇等区域，主要是优化环境，建设成宜居城市。“西控太湖”：西部指太湖区域，主要是保护太湖区域的生态环境，发展高端旅游。总体规划北部：苏虞跨线合纵，构造市域“T”形北轴，以辐射苏北的交通枢纽、商贸物流、居住为主要功能的城市组团苏州市规划——“一体两翼，双城核心”北部相城是苏州重点发展方向之一14农业生态居中心商贸区制造物流西翼东翼主城区：即相城区的中心城区，由元和街道、黄桥街道和开发区组成；副城区：围绕盛泽湖休闲度假区向四周拓展，东至苏嘉杭高速公路、西至渭塘镇区、北至绕城高速公路、南至永昌泾；中心商贸轴：以元和塘为全区发展主轴，定位为苏州北部新城中心，未来体现相城区形象的核心区域建成商务、休闲和高科技研发基地；东翼-生态翼：由苏嘉杭高速公路以东的阳澄湖镇和太平街道区域组成西翼-工业翼：由望亭、东桥、黄埭和北桥镇组成一主一副一轴两翼《相城区分区规划暨城乡协调规划(2006-2020)》相城中心城区的建立为区域的发展提供了良好的铺垫，作为未来的发展重点，区内各项生活、商业、工作配套水准均将走上一个新的台阶相城区规划分析15中心商贸城是相城中心城区建设的旗舰项目，是苏州中心城区向北拓展的主要承接地，具有重要的长三角区域服务功能相城中心商贸城是苏州市相城区中心城区建设的旗舰项目，西起金光路，东至元和塘，南到阳澄湖路，北至春申湖路，总用地面积8平方公里。相城中心商贸城位于苏州城区向北拓展的中央主轴上，是苏州中心城区向北拓展的主要承接地，具有重要的长三角区域服务功能。相城区规划分析16相城区依托科学的规划，积极优化空间，打造了中心商贸城，重点发展楼宇经济，构筑智能化商务平台，使其成为城市功能提级、高端服务产业集聚的新地标中央商贸城规划结构：“十字金带、活力中心、水网方域”——南北向活力轴带与东西向景观轴带在规划中心交汇，形成活力中心，并通过棋盘状水网与滨水休闲回廊构成水韵浓厚的现代水景社区。中央商贸城功能结构：中心商贸城分五大功能区：商贸区、商务核心区、商住混合区、水景居住区、中央公园区（包括活力特区、商务公园区、公园文化区）。通过功能的相对分区，充分体现公交主导、公共设施主导的设计理念，最大限度发挥交通、景观等资源的效力，形成城市核心功能与特色片区。相城区规划分析17交通条件的改善加强了相城区和其他区域的无缝对接，拓宽了区域的客源面，作为古城区与平江新城的外延，相城区的开发后劲已经显现铁路：南靠京沪铁路，京沪铁路将在相城区设站。轻轨：轻轨2、4号线，苏州最大的换乘中心。快速公交：北环快速路的建成，将使苏州由南环-东环-北环-西环组成的内环快速路的最后一个缺口被缝合。公路：贯穿区内的沪宁高速、苏嘉杭高速、苏州绕城高速、312国道、苏虞张一级公路以及205省道。人民路、广济路、齐门北大街北延工程：进一步完善市区交通体系，满足区域内部联系交通需求，使相城快速畅通城市各方，往来出行均快捷便利，由此进入15分钟都市生活圈！相城区规划分析沪宁高速京沪铁路京沪高铁4号线2号线苏嘉杭高速G312BRT北环通道相城区平江新城182011年轻轨2号线开工轻轨2号线通车北环路西延开工京沪高铁通车相城区的中央商贸城建设将在2010年基本完成结构建设，中央商贸城的规划完成即代表中心城区和相城区的成功联接，相城的整个房产发展将与中心城区靠拢.交通方面，在2012年之前，轨道交通、高铁交通以及系列的延展路线将全部完工未来的相城区将正式展示其作为苏州中心城区发展中心的魅力在三条主干道北延、高铁轻轨效应的作用下，区域的土地价值和房价将出现较大的上行空间改变了整个片区的区域属性中心商贸城建设初具规模中心商贸持续建设，与周边片区的沟通加强相城区规划分析人民路，广济路，齐门北大街北延通车休闲活力岛开放商务核心区部分开工建设轻轨4号线动工2009年2010年2014年19相城区东邻工业园区，西接高新技术开发区，距上海85km，地处长江三角洲经济圈的中心地带，区位优势得天独厚区域位置相城区被规划为未来的城市副中心，是城市发展的重要方向；相城中央商贸区是相城中心城区建设的旗舰项目，是苏州中心城区向北拓展的主要承接地，具有重要的长三角区域服务功能区域规划交通条件的改善加强了相城区和其他区域的无缝对接，拓宽了区域的客源面，作为古城区与平江新城的外延，相城区的开发后劲已经显现交通规划相城区区位优势得天独厚，在区域配套的改造建设、三条城市主干道北延、高铁轻轨效应的作用下，区域价值也将有所提升区域规划总结20项目投资背景分析¶经济运行分析¶城市规划分析¶宏观政策分析¶投资背景总结21金融政策需求政策供应政策本轮调控旨在收紧货币、提高投资