促进我市房地产市场健康发展的思考

促进我市房地产市场健康发展的思考史政达2005年，国家出台宏观调控房地产市场的两个“国八条”，对房地产开发投资平稳增长、房价上涨幅度总体趋缓起到了积极的作用。今年5月，国务院要求认真落实去年以来中央关于促进房地产市场健康发展的部署，根据当前存在的问题，进一步采取有针对性的措施，于5月17日和5月24日分别出台了《关于促进房地产业健康发展的六项措施》（国六条）和《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国十五条），并再次肯定房地产业是我国新的发展阶段的重要支柱产业，重申引导和促进房地产业持续稳定健康发展，对保持国民经济平稳较快发展，满足广大群众的基本住房需求，实现全面建设小康社会的目标具有重要作用和意义。为此我们要认真学习领会文件精神，确保国家宏观调控政策的贯彻落实。下面就推进我市房地产市场持续稳定健康发展谈些想法。一、现状分析近几年来，我市房地产业在全市改革开放和城市化进程中发挥了十分重要的推动作用，为城市经济和社会发展注入了强大动力，已成为我市经济发展中的一个重要支柱产业，具体表现在以下四个方面：（一）为拉动全市经济发展作出重要贡献。03年、04年、05年和06年1-6月，全市房地产开发完成投资占全社会固定资产投资的比重分别达11.82%、16.9%、15%和14.53%，占国内生产总值的比重分别达5.86%、8.9%、8.8%和8.52%；2005年全市房地产开发企业完成入库地税达16.5亿元，比上年增51.4%，占地方税收的24%；2005年完成商品房销售总额达155亿元，对拉动社会消费起到重要作用；近几年房地产开发商每年缴纳的土地出让金达100多亿元，增加了国家和地方的财政收入。由于房地产行业的关联度大、产业链长，后向带动作用强，因而直接带动我市钢铁、水泥、建材、塑料、涂料、轻工、家具、电器等一大批相关行业发展，并为吸纳和消化大批劳动力就业创造了条件。（二）为加快城市建设和改造发挥重要作用。据统计，我市近三年房地产开发每年完成的投资总量、施工面积、竣工面积和销售面积，在全省13个省辖市中排名第四位。其中，房地产开发投资量，03年为52.8亿元，04年为98亿元，05年为114亿元，06年1-6月为61.21亿元，分别比上年同比增长28.67%、85%、17%和34.9%；商品房施工面积，03年为645万平方米，04年为991万平方米，05年为1246万平方米，06年1-6月为1062.15万平方米，分别比上年同比增长22.6%、54%、26%和32.81%。这一产业的持续发展，有力促使旧城改造、房屋拆迁步伐加快，促使一大批城市公园、绿地、广场等环境项目及公建项目的兴建，城市面貌发生显著变化。（三）为改善人居环境创造条件。近几年我市按照“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的要求，有计划地进行了老城区改造和新区开发建设，特别是通过大力推广“四新”技术，不断提高住宅建设的科技含量和综合质量，全市新建近200个建筑风格新颖、环境舒适优美的住宅小区。同时，结合调整住房供应结构，有计划地发展了经济适用房、定销商品房、拆迁安置房建设，使居民的住房条件得到了很大改善。我市城镇居民人均居住面积03年为27.1平方米，04年为27.52平方米，05年达到29平方米，比“九五”期末20.24平方米增长了40%以上，为实现小康居住目标创造了条件。（四）房地产市场管理水平不断提高。一是，加强房地产开发项目的管理，按照《房地产开发项目手册》的要求建立项目备案制度、项目资本金管理制度、小区验收交付使用制度。二是，全面推广和发放《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。三是，对新开住宅小区的公建配套建设做到事先审查备案、事后检查验收，基本实现小区配套建设与小区住宅建设同步进行。四是，全面推广商品房预销售网上登记备案制度，使房地产开发经营更加阳光公正。五是，全面建立房地产预警预报体系，市预警预报办公室及时发布信息，为政府决策和引导企业发展创造条件。六是，带动房屋拆迁、房屋评估、中介服务、物业管理等相关服务行业发展，并相应建立和健全有关规章制度，适应和保障房地产业发展的需要。同时，近几年全市有一批房地产开发企业、住宅小区被国家、省、市评为优秀企业和优秀小区。二、存在问题从总体上看，近几年我市房地产业持续发展，房地产市场秩序基本健康，但对照国家的要求，还存在着以下问题：（一）住宅房价继续上涨，但涨幅趋缓。据市预警预报办公室统计，05年市区商品住宅销售价格4182元/平方米，比04年同期增长14.15%；06年一季度市区商品住宅成交价为4078.4元/平方米，比去年同期增1.34%。另据统计局资料表明，06年1-4月份，全市商品住宅平均销售价达3550元/平方米，比年初均价上涨7.9%；1-5月份全市商品住宅平均销售价达3638元/平方米，比4月份增2.5%。据市区预销售资料数据分析，在05年商品住宅销售面积中，房价在4000-6000元/平方米的达70%，比04年增长37%、比03年增长57.4%。另外，06年市区上半年完成“二手房”交易套数、面积、金额比上年同期分别减少36%、60%和46%。（二）房地产开发企业数量偏多，发展后劲不足。全市目前有216家房地产开发企业，其中，高水平、高质量、开发规模大和竞争力大的开发企业不多，具有一、二级资质企业只占10%，80%以上的开发企业是“小、散、杂”。全市房地产开发企业资产负债率一直保持在80%以上，比全国平均资产负债率高出10个百分点。另据统计部门资料表明，近几年全市每年有四分之一的房地产开发企业无开发工作量。企业规模小，产业集中度低，资金、科技投入分散，竞争力不强，组织结构不合理，不能形成以大企业为主导、中小企业为支撑的产业体系。目前全市开发企业大多数是五年前从国有、集体所有制改制成的股份制企业，还有一批新成立的有限责任公司或民营企业，产品结构存在着技术含量低、品位层次低。在规划、设计、施工、管理和物管等方面没有引进先进技术，工程产品合格率还达不到100%，新技术推广率也在70%以下，在开发、经营中还时有出现投诉事件。一些开发企业由于市场竞争力不高，发展后劲不足，面临着洗牌出局的危机。（三）银根继续收紧，开发企业融资压力增大。资金链断裂或资金严重不足，是房地产开发企业容易淘汰出局的一个重要因素。目前房地产开发企业资金除少部分自有资金外，主要是银行贷款、售房定金及预收款，其占当年开发资金的比例，04年为85%，05年为66%，06年1-5月为40.1%，分别比上年同比回落19%、22%和25.9%。自去年以来，特别是今年央行继续采取收紧银根的政策，严控信贷增长，开发企业贷款难度陡增，一些企业因资金较少已无法参与拍卖土地，有的项目因缺乏启动资金而不能及时开工，正在开工的也因资金不足也影响了工程进度。（四）商品住房供应结构有待调整，空置商品房面积偏大。据统计，市区近几年预销售商品住房的套面积在100平方米以上的占70%以上，90平方米以下的中小套型面积只占1/4左右，难以满足中低收入户及困难户购房的需求。另据统计资料表明，06年1-6月底全市商品房空置面积达39.14万平方米，同比增长157.12%，其中空置一年以上（含一年）为33.85万平方米，同比增长167.57%。三、几点对策从长远来看，伴随工业化和城镇化的发展，我市房地产发展的远景是好的，在社会主义现代化建设中将继续发挥重要支柱产业的作用。为了进一步促使房地产业与整个经济社会发展形成良性互动，我们要认真学习《关于促进房地产业健康发展的六项措施》（国六条）和《关于调整住房供应稳定住房价格的意见》（国十五条）及有关文件法规精神，深刻理解中央加强宏观调控的决心，主动适应国家新政，确保国家宏观调控政策的贯彻落实，推进常州房地产市场持续稳定健康发展,（一）强化地方政府责任，科学编制商品住房建设规划。为了重点发展中低价位、中小套型普通商品住房，要抓紧开展住房状况调查，全面掌握住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息，科学编制我市商品住房建设规划。只有掌握了群众的真实需求，才能使各项调控措施更加符合实际，符合群众的需求。继续加强房地产市场预警预报、市场监测分析和信息发布工作，建立健全房地产市场信息系统，定期公布市场供求和房价情况，合理控制城市房屋拆迁规模，认真解决当前突出问题，促进房地产市场健康发展。（二）加强分类指导，促进企业适应国家新政。引导房地产开发企业贯彻执行“国十五条”有关两个70%硬指标的具体细则规定，帮助企业建立现代化管理制度，充分运用网络化技术，及时了解市场形势、各类信息和发展趋势，把握企业发展方向。完善内部管理制度建设，增强员工之间的凝聚力，加强人才培养，促进企业的改革和发展。突出企业自主创新，转变经济增长方式，靠诚信、靠品牌占有市场，靠科技创新、靠精细管理降低成本。中小开发企业要与时俱进，不断创新，通过加强联合合作开发，集各家之长，发挥人才、资源优势，解决资金不足的问题；要参与“城中村”改造开发和乡镇开发建设，继续充分利用地区差，“走四方”向外拓展开发；坚持一业为主，多种经营的发展路子，探索转产、转制，另谋新路，以其他的方式求得生存发展。（三）整顿规范市场秩序，加强对开发建设全过程的监管工作。对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构建设面积比例达不到省、市规定的项目，不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理。加大对房地产开发交易中违法违规行为的处罚力度。对不符合条件擅自预售商品房的，责令停止并依法予以处罚。对捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予处罚。（四）采取多种方法，拓宽企业融资渠道。资金链紧绷是房地产行业存在的共同问题。随着信贷政策收紧，房地产开发企业过于依赖贷款的弱点明显暴露。要通过金融创新来解决资金压力，实现企业筹资由银行贷款单一化向资金筹集多元化转变。走国际房地产基金投资模式，政府可协调金融、信托投资公司或有关部门为开发企业设专门的基金或发放企业债券，以扩大中小投资者通过购买基金份额或债券参与其中，扩大筹资能力。鼓励企业通过合资、合作、控股等多形式多渠道筹措项目资金。推进房地产抵押贷款证券化进程，提高银行房地产消费贷款的流动性和安全性，降低金融风险。转变经营理念，提高营销工作水平，及时做好定金及预收款回收工作。（五）在服务上创新，为企业排忧解难。政府部门要缩短项目批办时间，提高工作效率，杜绝交叉收费、重复收费。强化对规划、土地调控的连贯性，切忌朝令夕改，即使有不可避免的变动发生，也不要把部门变动的损失随意转嫁给企业。管理部门要深入各辖市、区和房地产开发企业调查研究，加强分类指导，尤其对企业联合开发、推广节能建筑、住宅全装修等新技术、新措施等方面，多为企业办实事、办好事。舆论宣传要正面引导。要坚持正确的舆论导向，加强对房地产调控政策的宣传，客观、公正报道房地产市场情况，引导群众树立正确的住房消费观念。要宣传政府、部门、企业采取有效措施和推进市场发展的经验和措施，引导全社会共同关注和推进常州房地产业的持续稳定健康发展。