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北京房地产市场供需动态监测月报EasyResearch（2013年5月）北京房地产市场供需动态监测月报EasyResearch...........................................................................................................................................3前言...........................................................................................................................................5摘要...........................................................................................................................................6一、政策环境综述...........................................................................................................................9（一）本月政策环境综述.......................................................................................................9（二）重点新政解读...............................................................................................................9（三）朗勤视点.....................................................................................................................18二、土地市场供需监测.................................................................................................................19（一）土地供应.....................................................................................................................19（二）土地成交.....................................................................................................................20（三）土地成交分布图.........................................................................................................24三、商品房市场供需监测.............................................................................................................25（一）新房商品房市场.........................................................................................................251、商品房总体市场概况...............................................................................................252、商品住宅市场供需监测...........................................................................................293、商办市场概况...........................................................................................................51（二）二手房成交监测.........................................................................................................581、二手商品房成交走势...............................................................................................582、二手住宅成交走势...................................................................................................58北京房地产市场供需动态监测月报EasyResearch、数据用途类别本报告内数据（各类商品房供应量、成交量、成交均价、存量）均按物业实际用途统计，非立项用途。主要包括商品住宅、写字楼和商业三大类型，不含保障性住房、车位和其它类物业。项目用途校验说明：本报告内物业用途划分是根据项目销售及使用的实际情况校验，即按物业实际用途统计各类商品房供、销、存市场情况，与项目在建委立项用途不同，按物业实际用途统计更能反映走势，便于对真实市场行情的把握。二、物业名词解释商品房：含商品住宅、写字楼和商业三大类型，不含保障性住房、车位和其它类物业。商品住宅：非保障性住宅，包含普通住宅（公寓）和别墅两大类。普通住宅（公寓）：非别墅类商品住宅，包括普通民宅、公寓等商品房，含商业立项按居住性质使用的商品房，即“商改住”类商品房。别墅：严格意义的别墅，仅包含独栋别墅、联排别墅、叠拼别墅和双拼别墅四种别墅类型。类别墅如花园洋房、三叠拼等均不包含在内。写字楼：用于办公的商品房。商业：用于商业的商品房，包括底商商业、独立商业等。三、数据关系商品房=商品住宅+写字楼+商业商品住宅=普通住宅（公寓）+别墅住宅=新房商品住宅+二手住宅四、指标解释月均新增供应量：以月为单位，一定时间内一个月平均新增供应量。用于比较报告周期内新增供应量变化水平的指标。月均成交量：以月为单位，一定时间内一个月平均成交量。用于比较报告周期内成交量变化水平的指标。新开盘：项目销售许可证发生首套成交视为该项目新开盘。月新增去化速度：新增供应住宅成交套数/销售时间月存量去化速度：存量住宅成交套数/销售时间新增成交：一定时间段内新增供应量在该时间段内发生的成交。新增成交率：新增成交量/新增供应量*100%需供比：成交量/新增供应量需存比：成交量/可售存量北京房地产市场供需动态监测月报EasyResearch：成交量/潜在供应量潜在供应：未来将对市场形成供应量，土地市场公告/成交/即将入市量、项目开工量均属于市场潜在供应范畴。期末存量：有效项目销售许可证中未签约状态的数据总和。（注：未签约状态包括可售，已预订和不可售）注：以上所有指标均在报告中用下划线和粗斜体突出。五、声明报告内数据统计源自天朗房网-[易研通]北京房地产市场动态监测研究系统，最终解释权归天朗房网所有，咨询和试用请致电010-59121963。北京房地产市场供需动态监测月报EasyResearch，5月北京土地市场随着挂牌的增加在逐步回暖。北京土地市场新增公告经营性土地8宗，其中居住类用地1宗、商业金融用地3宗、综合用地4宗。经营性土地成交10宗：其中居住类用地2宗、商服金融类用地3宗、综合5宗。据天朗房网-[易研通]北京房地产市场动态监测研究系统显示：2013年5月北京期房商品住宅市场成交6221套，环比减少2.46%，成交面积66.62万平方米，环比增加9.48%。成交价格方面，5月期房商品住宅成交均价为23453元/平方米，环比上月成交均价20445元/平方米上涨14.71%，同比上涨16.68%。从二手住宅成交数据显示：5月北京二手住宅量出现回升。5月北京二手住宅成交7336套，共计成交65.95万平方米，环比上月分别增加40.75%和41.55%。总的说来，5月份，京版“国五条”细则落地进入第二个月，房价上涨压力犹存，尽管有强硬的行政手段“限价令”，也有二手房交易税直接扼杀成交，但“越调越涨”仍是事实。解决矛盾的根本手段是改革目前的土地出让制度，北京市住建委在5月27日，北京市刚刚叫停了丰台区花乡夏家胡同R2二类居住用地项目的挂牌出让，被认为是避免带动周边住宅价佫上升的无奈之举。显然，为防止市场过热，有关部门会从行政干预的角度抑制地价过快上涨。为防止地价推高房价，在增加供应的同时，市场也应该加快“限房价、竞地价”地块的出让。北京房地产市场供需动态监测月报EasyResearch，新增供应量有所减少，成交量回升，期末存量微减。北京商品房5月成交均价为25023元/平方米，环比上涨8.03%。本期商品房供销存和上期比较列表（含期、现房）：全部商品房供应量（万㎡）成交量（万㎡）期末存量（万㎡）成交均价（元/㎡）本期（5月）78.05117.211462.9625023上期（4月）103.41109.721502.1223164变化↓24.52%↑6.83%↓2.61%↑8.03%注：因2013年4月商品房供应数据现房供应补签数量较大，故本期统计4月的供应量和期末存量数据有所调整。【月新政】出台—《关于规范已购限价商品住房等保障性住房管理工作的通知》实施日期：5月10日消息—北京全面收紧二套房贷各银行首付均已调至7成—北京住建委立下控房价军令状史上最严价格管制出台—国务院常务会议研究部署2013年深化经济体制改革重点工作—北京明令禁止20种房地产经纪行业违规行为—北京万科保利等40余个项目预售证遭扣押—北京市住建委表示将不惜一切控房价—财政部一周拨款千亿建保障房撬动投资加速—住建部表示要完善住房保障制度设计—发改委表示今年将有新城市开征房产税—中国或打造五个一级城市群地方行政区划调整或加快【土地市场】土地供应—5月北京土地市场新增公告经营性土地8宗，其中居住类用地1宗、商业金融用地3宗、综合用地4宗，总建设用地面积39.24万平方米，规划总建筑面积110.52万平方米。土地成交—5月北京成交经营性土地10宗，其中居住类用地2宗、商服金融类用地3宗、综合5宗，成交土地建设用地面积34.21万平方米，规划建筑面积77.59万平方米。【全部商品房】供应量—5月北京商品房供应面积为78.05万平方米，环比减少24.52%，同比增加0.27%。成交量—5月北京商品房成交面积为117.21万平方米，成交面积环比增加6.83%，同