世联_常熟鸿泰商业项目定位及物业发展建议_204PPT

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。常熟鸿泰商业项目项目定位及物业发展建议谨呈：常熟鸿泰置业有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。2２、项目区域地块特征１、城市宏观经济背景报告思路７、项目核心问题分析４、城市商业地产现状３、城市商业地产规划８、项目物业发展建议５、客户定位及客户访谈分析６、客户目标本报告是严格保密的。3常熟市近年GDP及人均GDP上涨迅速，房地产业进入高速平稳发展期303365475565.16678.78809.2817.5%20.5%30.1%19.0%20.1%19.2%02004006008001000200120022003200420052006亿0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%总GDP增长率房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展800-4,000US$4000-8,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期人均GDP与房地产发展关系29181352024580054314649317707517.6%20.6%30.1%18.6%19.5%18.7%0200004000060000800001000002001200220032004200520060.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%人均GDP增长率8,000-20,000US＄■常熟市大量外来从商人群，人口不计在市区人口内，但经济税收计入常熟市地税部门，从而大量提高了常熟市的人均GDP；■正常本地人口的人均GDP应该处于4000-8000US＄；本报告是严格保密的。484.752197.5386110.8282129.6787151.0426176.7212.0%15.1%13.6%17.0%16.5%17.0%608010012014016018020020012002200320042005200610.0%12.0%14.0%16.0%18.0%社会消费品零售额增长率1503717203193081030111692144390500010000150002000025000200420052006人均可支配收入人均消费性支出这个指标反映通过各种商品流通渠道向居民和社会集团供应的生活消费品来满足他们的生活需要，是研究人民生活、社会消费品购买力、货币流通等问题的重要指标。常熟市以每年15%左右的年增长率上涨，表示常熟市居民的消费水平大幅度的提高，商业发展进入快速期04、05、06年常熟人均消费性支出占人均可支配收入比例，分别为：68.51%、69.97%、74.79%表明常熟市的居民消费能力逐渐提升，占支配比重大，商业发展潜力巨大常熟市社会消费品零售总额以每年15%左右上涨，居民消费性支出占可支配收入比重大——极大促进商业发展本报告是严格保密的。5常熟市产业结构以第二产业为主，其中以轻工制造业为支柱，但第三产业消费性行业提升明显常熟市产业分布比例0%50%100%20022003200420052006第一产业第二产业第三产业0500000010000000150000002000000025000000200420052006第二产业产值制造业能源供应业建筑业消费性第三产业住宿餐饮业居民服务及其他服务业文娱业批发零售业2004年69801786393001515242052005年103799130147386921758406增长率48.71%65.50%28.91%15.37%本报告是严格保密的。6常熟市宏观总结—发展态势迅速，为房地产、商业物业发展奠定了良好的平台常熟市近年GDP及人均GDP上涨迅速，房地产业进入高速平稳发展期社会零售消费品总额每年以15%以上增长，且人均消费性支出占可支配收入的比例不断增加，突破70%第二产业轻工制造业为全市支柱产业，第三产业潜力巨大，消费性行业年增长率30%~60%宏观经济消费市场产业结构本报告是严格保密的。7２、项目区域地块特征１、城市宏观经济背景报告思路７、项目核心问题分析４、城市商业地产现状３、城市商业地产规划８、项目物业发展建议５、客户定位及客户访谈分析６、客户目标本报告是严格保密的。8区域内主要以住宅开发为主，目前没有商业氛围，新建成的住宅小区很多，项目地块位于片区核心位置，商业价值很大，辐射面广常熟三个专业市场项目区域特征本报告是严格保密的。9镇政府大楼东侧地块西侧地块明日星洲东区铂宫锦绣苑金山苑地块解析禧徕乐本报告是严格保密的。10西侧地块用地面积：30272平方米容积率≤1.8建筑密度≤50%绿地率≥20%建筑形式：多层建筑东南角设置集散广场≥2500平方60车位/万平米，地面停车位≥总停车位的20%东侧地块项目参数用地面积：42487平方米容积率≤2.2建筑密度≤50%绿地率≥20%建筑形式：多层为主，局部可设点式高层，限高60米西南角设置集散广场≥3000平方60车位/万平米，地面停车位≥总停车位的20%项目总建筑面积将近14万平米具备成为市级商业中心的潜质跨越昆承片区服务功能，辐射全市，形成三足鼎立本报告是严格保密的。11世联对项目的理解——项目界定总GDP、人均GDP上涨迅速消费能力不断提升的三线城市全国百强县（市）排名第六的城市城市人口迁移，未来成熟区域跨越昆承片区辐射全市，形成三足鼎立本报告是严格保密的。12２、项目区域地块特征１、城市宏观经济背景报告思路７、项目核心问题分析４、城市商业地产现状３、城市商业地产规划８、项目物业发展建议５、客户定位及客户访谈分析６、客户目标本报告是严格保密的。13常熟市商业发展规划——两心三带两心：古城核心新城中心三带：虞山---尚湖旅游渡假休闲商业带环琴湖风情休闲商业带沿昆承湖自然风情休闲商业带常熟商业规划本报告是严格保密的。14常熟市商业发展规划——10大社区商业服务区常熟商业规划本报告是严格保密的。15２、项目区域地块特征１、城市宏观经济背景报告思路７、项目核心问题分析４、城市商业地产现状３、城市商业地产规划８、项目物业发展建议５、客户定位及客户访谈分析６、客户目标本报告是严格保密的。16常熟市历年商业用房开发情况常熟市历年商业用房销售实现均价2002年2003年2004年2005年2954元/平方米3714元/平方米6211元/平方米8401元/平方米0200000400000600000800000施工面积竣工面积销售面积空置面积施工面积175729140343481301715772竣工面积11951960984422618230902销售面积5940432848315896114807空置面积3940239292117546939772002200320042005常熟市商业地产发展迅速本报告是严格保密的。17常熟城区按规模和辐射范围分为四个商圈1、从商圈历史演变来看：方塔街商圈---招商城商圈----建、汽、居批发商圈----世茂中心规划商圈2、以海虞路为界，大部分商业主要集中在海虞路以西3、东部缺乏大型消费型商业，以新世纪大道为中心，周边商业明显不足，但世茂中心已经规划100万平米商业，对本项目产生巨大威胁4、城区外围则以专业市场，建材、汽车、家居等为主方塔商业区海虞路沿线金融商业带环虞山娱乐休闲商业带招商城商业区建材城、汽配城、汽车市场世茂中心本报告是严格保密的。18常熟市现有商业分布状况方塔商业区海虞路沿线金融商业带环虞山娱乐休闲商业带招商城商业区建材城、汽配城、汽车市场特点：■集中式市民消费场所不多■常熟市商业多以专业市场形式出现，如：招商城服装、布匹、小商品、鞋类市场、建材城、汽配城、汽车市场、禧莱乐家居等本报告是严格保密的。19方塔街商圈是常熟历史最长，人气最旺的商圈商业街带动：商脉历史较长3大集中商业带动：华联商厦，第一百货、华地百货商圈定位中低档，工薪阶层消费较多，人气较旺附近居民区带动：步行街两边就是居民区，晚间市民带动人流量很大方塔街商圈因有方塔而出名，商脉历史悠久商圈分析方塔街方塔东步行街沿街商业华地百货华联商厦街区商业街区商业方塔园第一百货广场海虞南路沿街商业剧院恒隆中心（在建）街区商业新福地广场环城东路58%12%6%5%3%6%3%7%服饰餐饮娱乐珠宝首饰银行通讯百货其他本报告是严格保密的。20方塔街典型物业商业名称物业形态总建面业态人流量售价租金方塔步行街商铺综合性商场9万一层商铺二层餐饮娱乐28人/分钟周末42人/分钟一楼沿街商铺15-20元/天/平方方塔园商铺5000服装经营16人/分钟5-10元/天/平方东胜街沿街商铺15000服装、餐饮------3-10元/天/平方商圈分析本报告是严格保密的。21招商城商圈通过20年的经营已经形成大规模服装、小商品、家纺、鞋包箱、五金件批发零售商圈招商城经历20多年的经营，成为整个华东最大的专业批发市场，远近文明的全国4大服装批发市场；还在不断的开发之中，今后将以旅游购物的模式来促进经营；目前招商城商圈有300万平米体量，营业面积200万平米；成熟的经营铺位价格大大高于市场；商圈分析服装城小商品市场本报告是严格保密的。22招商城商圈典型物业商业名称物业形态人流量售价租金出租情况纺织品市场商铺、摊位58人/分钟8—26元/平米/天95%以上八达市场55人/分钟三楼人流较少3—22元/平米/天一楼最贵，逐层递减80%左右布匹市场62人/分钟12—18元/平米/天85%左右区内街铺沿街商铺------18—30元/平米/天85%左右八达鞋城商圈分析本报告是严格保密的。23招商城商圈在售物业名称小商品市场时装中心位置招商城青莲路1号招商城新莲路2号总建面10万，单层2.5万（划分40~50平米小铺位出售）15.6万方，一层3万平，二层3万平，三四层6万平（每间约50-150平）开业时间2006年一期2006.6交付使用二期预计2007.6竣工入住率60%40%售价11000~14000元/平18600-18950元/平（二楼）商铺数目2000多家共有商铺1500多间业态小百货、针棉用品、礼品、辅料一楼针纺织品服装，二楼女装，三四楼羽绒服，四楼停车场+国际标准T台管理费第一年免，后暂未定第一年免管理费，第二年根据开门率减免点评利用招商城有利区位，政府政策支持，划分小面积商铺对外卖，总价低，投资回报较高国际标准T台，曾在2006年10举办过服博会，出售40年经营权，租一年一签。二楼有知名韩国品牌，品牌入驻奖励招商城商业体量趋于饱和商圈分析本报告是严格保密的。24东部商圈是以批发为主的建材、汽配、家居、五金的专业市场建材城四期、汽配市场二期，禧徕乐家居都在建设之中建装、汽配主要以批发为主，汽车市场4S店、二手车交易市场建材市场基本都已经满租，汽配市场经营一般，二期均价4100元，禧徕乐抓住市场空白，以家居建材推出市场，开盘销售不错商圈分析建材城汽车市场汽配、五金市场禧徕乐家居本报告是严格保密的。25东部专业市场典型物业商业名称总建面业态租金售价经营状况汽配市场12.7万汽车配件、摩托车、车用品等0.35元/平方/天4000~5000元/平方经营两年多租售率70%~80%五金市场11.3万尚未开业----4100元/平方（三层通卖）出售率不高30%建材市场30万地板、五金、窗帘、卫浴、家具一层2.1-4.6元/平方/天二层0.35元/平方/天四期售价1.5~2万元/平方满租正造四期禧徕乐20万（目前售4万多）家居、建材、五金40~55逐层递减一层1.1万元/平方二层0.8万元/平方4月开盘出售70%以上常熟投资者对传统认知度较高的产业比较看好商圈分析本报告是严格保密的。26世茂中心未来规划100万平米的商业面积，包括写字楼、酒店、集中商