万科·东北十年发展

万科·东北十年发展了解一下沈阳区域同万科集团的关系沈阳、长春、大连、鞍山万科系总部位于深圳的万科集团的子公司。万科集团在中国上市房地产公司中排名第一，主要从事商品住宅开发，在中国跨地域经营，从1989年成立以来，目前已进入11个主要城市，其中深圳、上海、沈阳、北京为集团的四大核心城市。集团2003年销售140万平米，销售额62亿，利润近5.4亿。为实现万科集团要成为中国房地产行业的领跑者的战略目标，集团致力于区域集约化管理，从2002年下半年，集团开始筹建三大区域中心，即以深圳、上海、沈阳三个核心城市为区域中心来完成集团对周边城市的进入，并在集团授权下管理。北京上海成都深圳武汉南京南昌天津沈阳长春鞍山大连万科地产在中国沈阳万科在集团的业务排名沈阳万科03年集团营业额排名第四位，达5.1亿。在集团净利润份额沈阳万科03年集团净利润排名第6位，达0.5亿。万科东北战略布局万科在东北的发展过程是个战略布局的过程，在这期间，各个重要的“棋子”在合适的时间逐步落下，万科东北领跑者地位逐渐确立，成为集团重要的利润中心。东北战略布局图示北京上海成都深圳沈阳长春武汉南京南昌天津鞍山大连•城市花园•上东院•城市花园•紫金苑•花园新城•金色家园•四季花城•植物园项目•城市花园•东源大厦•城市花园•邮电大厦万科东北战略布局之起步篇（1992－1997年）鞍山东源大厦（93－98年）92年6月，万科北上鞍山，93年进入鞍山写字楼市场——东源大厦。鞍山万科东源大厦的开工，标志着万科地产全面开始了进入东北大本土化运作阶段，与此同时，万科集团东北经营管理总部开始扮演区域管理中心角色。王石一行考察东北鞍山东源大厦奠基鞍山东源大厦（93－98年）建设中东源大厦进入鞍山写字楼市场遇到了巨大阻力，市场定位出现了一定的偏差，过高的售价使得消化困难，至今仍有库存。从某种角度来讲，东源大厦是万科在东北的战略性进入的意义更大一些。今日英姿大连邮电万科大厦（94－97年）94年，东北万科进入大连开发邮电万科大厦。该项目位于大连市中山广场的黄金地段，是甲级纯商务写字楼，提供休闲、娱乐、会务及商务等全方位服务。王石与薄熙来商谈大连万科项目大连邮电万科大厦（94－97年）大连邮电大厦标志着万科在东北的战略布局更加完善，同时为今后新项目发展的积累打下良好基础。王石、鲁东勇等与大连市领导参加邮电大厦封顶发售仪式今日大连邮电万科大厦沈阳万科城市花园（94－98年）沈阳万科城市花园地处沈阳铁西区南滑翔路，总建面8.4万平。同时把中央水景、欧式风格、弧形窗、固定车位、业主会所、物业管理等领先的概念一并带到沈阳，引领沈阳居住潮流，掀起购买热潮。沈阳万科城市花园宗地原貌沈阳万科城市花园拔地而起沈阳万科城市花园（94－98年）落成后的沈阳万科城市花园展示中心沈阳万科城市花园（94－98年）沈阳万科城市花园项目沙盘沈阳万科城市花园（94－98年）职员在落成后的城市花园展示中心前合影沈阳万科城市花园（94－98年）建设中的沈阳万科城市花园沈阳万科城市花园（94－98年）沈阳万科城市花园首批业主入住仪式沈阳万科城市花园（94－98年）今日美丽的沈阳万科城市花园沈阳万科城市花园（94－98年）沈阳万科城市花园的成功开发，对中档市场进行了强烈的冲击，一举占据了沈阳中档市场？？％的市场份额，树立了商品房新的标准，奠定了万科在东北的住宅品牌基础。万科东北战略布局之发展篇（1998－2001年）沈阳万科紫金苑（98－01年）沈阳万科紫金苑坐落于沈阳黄金地段——五里河区域，建面5.8万平米。是万科敏锐把握第一批阶层分化的时机，精心打造的第一个“金色”系列高档项目，是万科品牌在东北的一个飞跃。沈阳万科紫金苑宗地原貌沈阳万科紫金苑基础施工开始建设中的万科紫金苑万科紫金苑首期展示间落成沈阳万科紫金苑（98－01年）紫金苑项目当年占据中高档市场占有率第一，它的成功标志着万科进入沈阳中高档细分市场，使得万科品牌形象大幅提升，得到市场认可。同时也为万科的战略布局确立了一个重要的支点。今日风情万种的万科紫金苑沈阳万科花园新城（99－01年）沈阳万科花园新城位于沈阳市东陵区长青街，建面25万平米，是沈阳东南区域的大规模中档项目。它所标榜的“花园城市”的概念，吸引了有着鲜明特色的白领客户，疯狂的销售速度和排队认购的场面创造了沈阳房地产业界的一个神话。沈阳万科花园新城宗地原貌沈阳东情苑项目签约仪式沈阳万科花园新城破土动工沈阳万科花园新城奠基仪式新闻发布会建设中的沈阳万科花园新城沈阳万科花园新城首期二组团上市会沈阳万科花园新城（99－01年）沈阳万科花园新城是万科在东北战略布局的重要一环，意义重大。不仅仅积累了大型项目开发的经验，同时进一步扩大了万科地产在沈阳市场的影响力，至此确认了万科在沈阳的领跑者地位。另外，花园新城的收益率和利润总额使得集团决定加大对东北的投资，为今后战略布局的实施取得了有力的资金后盾，奠定了万科集团以沈阳为东北区域中心的发展基础。沈阳万科花园新城实景悠闲怡然的沈阳万科花园新城沈阳万科花园新城（99－01年）万科东北战略布局之腾飞篇（2002年－）长春万科城市花园（01年－）01年4月，万科北上长春，经过一段缜密的市场调查和研究，看准长春房地产业的空乏，毅然进入东北另一个经济发展重地，闪电般占领了长春房地产市场。长春城市花园坐落于长春市二道区自由大桥下伊通河左岸，是占地14万平米、容积率仅1.3的大型美式水岸社区。一期上市即受到市场热烈追捧。长春万科城市花园项目签约仪式长春万科城市花园项目奠基仪式长春万科城市花园样品屋开放会长春万科城市花园一期产品上市长春万科城市花园（01年－）长春城市花园是万科对于完成整个东北战略布局的重要一环，形成了以沈阳为中心，辐射鞍山、大连、长春各方向的战略格局，对于资源的共享平台和规模优势均起到了重要意义。长春万科城市花园售楼处前广场长春万科城市花园售楼处景观长春万科城市花园商业街景观沈阳万科金色家园（02年－）01年11月，在沈阳首届国有土地使用权拍卖中，沈阳万科以12850万元人民币的成交价格，拿下大东体育场8.33万平米的土地，开发“沈阳万科金色家园”。金色家园位于北站金融商贸区，客户锁定“新中产者”，进行中高档价位楼盘的规模开发。在土地拍卖现场成功竞得八王寺地块的瞬间通过拍卖获得八王寺地块建设中的沈阳万科金色家园沈阳万科金色家园销售大厅夜景沈阳万科金色家园（02年－）万科在经过三年的等待之后，重新进入中高档市场，迅速抢占市场份额。此举标志着万科同时在两个主流市场：中档、中高档市场同时进行操作，利于降低风险、保证项目利润和提高品牌形象。沈阳万科金色家园实景沈阳万科四季花城（02年－）01年11月，沈阳万科在皇姑区北部拿下40万平土地，开始操作四季花城项目。四季花城倾心打造大型全城白领社区，以低密度、高品质打动消费者。02年、03年均取得良好销售业绩，同时随着售价的拉升，正逐渐成为重要的利润中心。万科与市土地储备交易中心正式签订西江街土地转让协议沈阳万科四季花城项目上市剪彩仪式沈阳万科四季花城售楼中心正式对外开放夜幕下的万科四季花城售楼中心沈阳万科四季花城（02年－）万科四季花城，使得万科东北公司在北部确立了一个5年左右的开发项目，为企业的生存和发展充当了坚实的后盾。沈阳在北部的战略布局重要性由此可见一斑。万科四季花城实景万科东北战略布局基本完成万科在03年又有大动作，在鞍山、大连、长春和沈阳分别拿下一块土地进行开发，整个东北同时开发新项目。另外沈阳在浑南尚有土地正在洽谈，东北整体和沈阳各方位的战略布局基本完成。大连宗地沈阳万科管理团队万科目前实行矩阵式管理模式。总经理副总经理1副总经理2……项目经理1项目经理2……项目组1项目组2………………专业部门经理1专业部门经理2………………未来我们面临的任务继续提高市场份额沈阳万科在03年的市场地位受到严峻考验，在整体市场和各细分市场份额都有不同程度的下滑，改善该指标是04年的工作重点之一。金色家园所在中高档市场占有率变化四季花城所在中档市场占有率变化？提高单位利润率/运营效率盈利能力不高是困扰万科东北区域各公司的问题之一，本年度需要通过提高售价、降低成本等多种手段，使得单位毛利率和净利率得到有效提升，进而提升沈阳万科在集团的地位，取得更大的资金和技术优势。沈阳公司人均利润指标在集团处于较低的水平，需要通过改善组织架构，加强运营效率来得到加强。产品创新/多元化开发随着沈阳房地产市场的逐渐成熟，普适的产品已经不能使得万科保持技术领先的优势，进而丧失领先的品牌和地位。因此本年度需要通过产品的创新和进入新的细分市场，全面提升万科产品的性价比，保持差异化，提升品牌形象和利润。04年准备应用的新产品路在我们脚下让我们为年轻的理想不断超越