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本报告是严格保密的。城市长高,青房问鼎—电梯公寓时代下，青房·羊西线项目定位研究及物业发展优化建议谨呈：成都青年房产有限责任公司成都尚瑞置业有限公司本报告是严格保密的。2在过去的半个月里，项目专案组进行了如下调研与研究工作工作内容收集的数据进行的访谈进行的分析•项目周边及地块勘察•成都宏观经济情况•成都城市发展现状•房地产政策研究•成都房地产市场状况项目和地区的背景分析目标市场与客户的集中分析规划设计建议•目标消费者（跟踪）深度访谈•地产专业人士访谈•销售人员访谈•青房相关人员的访谈•城西竞争性楼盘在售（预售）项目•宏观经济背景分析•政策影响探讨•房地产市场特点分析•电梯公寓购房者置业特点分析•区域竞争态势分析•消费者价值取向和置业倾向分析•项目竞争策略确定•项目定位研究•地形地貌状况•地块资源状况•现有规划资料•物业发展优化建议西南设计院专业人士交流•地产专业人士访谈本报告是严格保密的。3Q1：项目分析必须明确的2个前提：本项目核心价值何在？5个必须回答的关键问题：思考路径：Q2：市场启示本项目工作现状：总平规划方案基本定型本项目目标客户群是谁？本项目市场定位是什么？本项目竞争占位如何？本项目形象定位是什么？并匹配哪种方向的案名？如何通过规划优化区配项目市场定位和形象定位？本报告是严格保密的。4本次汇报内容一．项目概况二．项目开发目标与约束条件三．项目发展背景研究四．区域竞争态势分析五．区域市场展望六．目标解析与问题的提出七．项目发展策略制定八．项目物业发展优化建议本报告是严格保密的。5一、项目概况本报告是严格保密的。6A地块B地块项目区位本报告是严格保密的。7地块四至及内部环境三环路羊犀立交羊西线翡翠海湾本案A地块Ｂ地块地块西面地块北面地块南面地块东面增加羊西线一侧图片本报告是严格保密的。8项目技术经济指标:用地性质：住宅用地占地面积：约７０亩容积率：3.63限高:150米Ｂ地块用地经济技术指标：一、规划建设净用地面积：４５１４７.８㎡二.规划总建筑面积：１８３５７１.８㎡（一)地上建筑面积：１６３７９１.８㎡（二）地下建筑面积：１９７８０㎡三.总户数：１６３６户四.容积率：３.６３五.建筑密度：１９.８％六.绿地率：＞３５％七.机动停车数：９３５八.非机动停车数：１６３６九.人均居住用地指标：７.８８㎡／人本报告是严格保密的。9地块资源综合评价•整体上看规模较大，A、B地块形状规整且相对独立。•适宜中高密度的中高品质楼盘开发。•地块与羊西线相连，是成都大中型餐饮业发起和集散地，汇集餐饮、休闲、娱乐、购物、学校、医院等。•临近新兴的成都第四商圈（金沙片区）。•区域内交通便利，羊西线与三环路纵横交错，未来地铁2号线的开通更将丰富区域内出行方式，公交线路四通八达，有30、44、54、79、82、96、108、111、305、311、341、511等多条出行线路。•地块周边生活配套相对落后，为传统4S店集中带，但随着2000亩大盘中海国际社区的逐年开发，片区配套设施正在全面提升。比较规模优势城市资源地块资源•地块平整。•地块南端为川西民居的经济适用房。•属于成都传统的上风上水区域。•周边分布大型生态公园：两河城市森林公园、金沙遗址公园、摸底河公园。•临近立交桥，并缺乏直接的自然资源和人文资源，空气质量一般。自然资源本报告是严格保密的。10二、项目开发及约束条件本报告是严格保密的。11项目开发目标与约束条件项目开发目标项目约束条件•使本项目获得较高的知名度，提升企业品牌，获得市场认可，赢得美誉度。•打造成都的中高档产品，高档形象包装。•启动实现稳定的现金回流，三年完成全部30万平米开发，一期（B地块）均价实现5000-5200元/平米。•项目A地块由于土地原因，将滞后B地块半年开发。•较为严格地执行“国六条”三七开政策。•地块位于立交桥旁，且受航空限高限制。•总销售周期两年半，2007年下半年入市，当年实现一期（B地块）销售率40%（面市时间：2007年3月）。本报告是严格保密的。12三、项目发展背景研究本报告是严格保密的。13重点房产新政及相关政策对楼市的影响：政策影响及解读：中央政策地方政策外埠政策专业地产机构及人士对政策的解析（1）从目前出台的政策可以看出，政府对于目前市场调控的效果并不是十分满意，为了进一步稳定房价，调整住房供应结构，未来政府出台相关政策的频度将会进一步加大，调控力度会有所加强。（2）虽然中央政府不断出台新的调控政策，但是地方政府为了稳定市场，实现多方共赢的局面，与中央政府博弈的局面会持续下去。（3）成都市出台三环内不再审批多层建筑、鼓励“向高向密”发展的政策将会使电梯公寓的供应量大幅增长，电梯物业市场竞争加剧。（4）90平方米户型占项目总量70%的政策进一步落实，中小面积产品供应将逐渐成为主流，产品趋于同质化，市场需要需求新的价值点。（5）未来开发商将进一步分化洗牌，大型品牌开发商占有市场主要份额，对开发商实力有了更高的要求。（6）北京等地出台未封顶不能放贷的政策，以及个人转让二手房征收增值税的政策，将会影响到其他城市政策的制定，成都市出台相关规定可能性很强，对成都房地产市场的影响将会进一步加大。（7）政策的频繁出台将会使购房者继续持观望态度，购房需求在一段时期内得到抑制。关键词：博弈加剧观望期缩短我行我素本报告是严格保密的。14成都电梯公寓市场经过十余年的发展已经进入市场细分、板块分化、产品多元化发展的成熟发展期望江板块、桐梓林板块、神仙树板块、双楠板块、城南副中心光华板块、金沙板块二环、三环内外、区域大盘东门、光华大道、华阳等局部区域热点城南高端电梯公寓：两梯三户、两梯四户为主，以舒适型三房、四房为主，主力户型集中130—150平米之间中高端电梯公寓：二梯四户为主，以舒适型三房、舒适型二房为主，主力户型130-140平米之间中端电梯公寓：两梯四户为主，户型面积段跨度较大，适应不同层次客户需求中端电梯公寓：两梯四户为主，户型面积偏舒适，产品创新较为明显城西城市环线其它位于城市地段，满足城市财富阶层炫耀心理，价格偏高，产品创新/城市配套/投资性好神仙树大院、观南上域、世纪城·天鹅湖花园、中海格林威治、嶙江峰阁位于城市地段，上风上水，满足城市品质居家的中产阶段，产品形式/配套/交通好，市场认可度高优品道、成都花园上城、凯旋城、花间集电梯公寓郊区化逐步形成，局部地产开发热点产品形态逐步丰富，产品舒适/环境较好，高性价比及预期投资回报良好万科朗润园、宏信西花汀、仁和春天大道、宏信楠樾位于城市二、三环沿线内外侧，是电梯公寓供应区域，满足城市居家的城市新锐，产品形式/配套/环境/交通较好，因高性价比市场反应良好二十四城、华侨城项目、万科魅力之城、中大君悦金沙、诺丁山、置信丽都花园城、蓝谷地本报告是严格保密的。15政策及市场供应趋势1.“二八”定律是成都房地产发展的趋势，但品牌开发商和中小开发商之间的博弈会在相当一段时间内并存，而市场规范化运作仍有待时日。2.成都进入电梯公寓多元化时代。中高档电梯公寓仍将向城南副中心、城西三环环域、新的经济增长热点扩张，而主城区电梯公寓将向小户型投资型公寓为主。3、项目所在区域未来电梯公寓投放量将成倍激增，但成交量维持相对稳定水平，市场供需平衡势必打破，区域市场迅速进入中、高强度的同质化竞争态势。本报告是严格保密的。16四、区域竞争态势研究1、区域间竞争态势研究2、区域内竞争态势研究3、区域客户需求研究本报告是严格保密的。17城西、二三环环域电梯公寓市场呈现板块分化的态势，各板块依据不同的发展基础形成不同特征，项目的竞争即板块的竞争羊西线蓉城有名的餐饮一条街，配套设施完善，起步较早，近期开发量呈上升态势金沙城西核心区，真正的上风上水，区域规划良好，交通便利，开发热点不断涌现光华高品质大盘聚集区，生态环境良好，蓉城最为成熟生活区之一交大主要以交大为核心分布，交通便利，配套完善，但是自然环境相对较差本报告是严格保密的。18光华大道板块依托直达的快速交通、良好的区域认知成为城市中高品质纯居住区，吸引了本地及外地的中产和养老客户传统片区认知/上风上水/居住品质纯粹/较为完备的基础设施/便捷的交通依托资源产品形式产品形式较为丰富，但中高档电梯公寓逐步成为市场主流客户/价格以城西客户为主，城南城中客户其次，外地来蓉置业者也占有一定比例，同类产品价格在4600-5800左右未来供应区域内土地出让殆近，片区供应将向外光华及武侯大道扩散项目名称物业形态均价（元/㎡）面积区间（㎡）主力户型面（㎡）产品诉求点成都花园.上城高层540095-215120-140上选之地，荣耀之城天合凯旋城高层530087-202140-150光华区位、新风系统TT尚品高层460050-19080-90光华区位碧华邻高层470080－200123-133离自然更近的地方龙湾半岛双拼别墅、叠拼别墅、高层住宅6000（电梯）90-160（电梯）130-160（电梯）区位优势，自然环境花间集多层、小高层、高层5100（电梯）70-190（电梯）130-150（电梯）区位优势，自然环境优品道小高层+高层清水5500、精装6500142-281140-160区位优势，配套齐全本报告是严格保密的。19金沙板块依托直达的快速交通、良好的区域认知成为城市中高品质纯居住区，以金沙人文资源及投资增长性区隔光华板块传统片区认知/金沙遗址人文/上风上水/较为完备的基础设施/便捷的交通依托资源产品形式早期开发项目以多层形态为主，目前开发项目以小高层和高层电梯产品为主客户/价格以城西客户为主，城南城中客户其次，经济实力较强，同类产品价格在4300-5400左右未来供应区域内侧土地出让殆近，但待开发土地较多，未来开发将集中在西单、清江路沿线、清波区域。项目名称物业形态均价（元/㎡）面积区间（㎡）主力户型面（㎡）产品诉求点金沙西园三期小高层5500-5600、小户型4500左右87-180、39-65110-130、60-70故乡的感觉，金沙遗址大陆.紫云金沙高层预计460086-13190-100人文圈，现代层金沙兰亭小高层480085-125120-130城西区位，金沙遗址中大.君悦金沙小高层+高层490085-190120-140贵地、贵宅、贵人和谐、和睦、和乐米兰香洲高层430080-147130左右金沙国际新区本报告是严格保密的。20交大板块依托主要以交大、会展为核心分布，交通便利，配套完善，区域内置业能力强交大/会展商圈/市政配套高度成熟/便捷的交通/认知度高依托资源产品形式早期开发项目以多层形态为主；受校园经济影响，现区域内项目主要以中小面积户型为主，产品品质一般客户/价格区域内客户较多，并辐身金府、五块石及荷花池一带，经济实力强，同类产品价格在4500-5200左右未来供应区域内侧土地出让殆近，未来开发将向外拓张，以顶峰集团、华桥城为代表的大盘落户茶店子、沙西线方向。项目名称物业形态均价（元/㎡）面积区间（㎡）主力户型面（㎡）产品诉求点万科加州湾高层520050-15080左右产品设计，品牌优势钻石年代高层未定88-129未定地理位置，周边配套幸福屋语小高层450040-13050-60地理位置，周边配套加州国际高层预计5000以上40－150未定地理位置，周边配套名人第四城高层未定25-9025-50精品小户澳林春天高层预计5000以上80-12080-90产品设计本报告是严格保密的。21羊西线板块金沙板块光华板块交大板块板块属性蓉城有名的餐饮一条街，配套设施完善，起步较早，近期开发量呈上升态势城西核心区，真正的上风上水，区域规划良好，交通便利，开发热点不断涌现高品质大盘聚集区，生态环境良好，蓉城最为成熟生活区之一主要以交大、会展中心为核心分布，交通便利，配套完善，但是自然环境相对较差电梯产品特征三环内：规模较小，中小面积户型，高层电梯公寓三环外：产品物业类型较为丰富，户型面积以舒适型为主早前产品以川西民居风格为特色，近期现代风格的电梯公寓为主流，产品兼顾各面积段高层电梯为主，沿清水河分布，户型面积整体较