万科·白马花园项目建设前期

万科·白马花园项目建设前期策划浙江·温州（自拟）注：该方案为自拟方案，不作商业用途-1-目录第一章企业基本情况………………………………………………２一、公司概况……………………………………………………２二、公司经济管理特点分析……………………………………２第二章项目建设前期工作计划……………………………………４一、项目建设前期工作程序……………………………………４二、项目建设前期工作内容……………………………………４三、项目建设前期办事流程及相关申请手续办理……………６（一）项目建议书及可行性研究报告………………………６（二）建设项目具体审批流程………………………………７（三）报批流程………………………………………………９四、前期工作进度安排…………………………………………９（一）项目前期策划工作进度表……………………………９（二）项目组织机构…………………………………………10第三章项目可行性研究报告………………………………………11一、项目背景……………………………………………………11二、项目概况……………………………………………………11三、市场分析……………………………………………………13四、ＳＷＯＴ分析………………………………………………16五、建设方案……………………………………………………18第四章综述…………………………………………………………22-2-第一章企业基本情况一、公司概况万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国内地首批公开上市的企业之一。截至2005年12月31日，公司总资产为219．9亿元，净资产为83．7亿元。1988年12月，公司公开向社会发行股票2800万股，集资人民币2800万元，资产及经营规模迅速扩大，并于同年介入房地产领域。1991年1月29日，公司A股在深圳证券交易所挂牌交易。同年6月，公司通过配售和定向发行新股2836万股，募集资金人民币1．27亿元，开始向跨地域房地产业务发展。1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为公司的核心业务，公司开始进行业务调整。1993年3月，公司发行4500万股B股，该股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募集资金45135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6．25亿元，陆续投资于深圳、上海及北京的住宅项目及零售业务，公司实力进一步增强。2000年底，华润集团及其关联公司成为其第一大股东，持有的万科股份占万科总股本的15．08％。2001年，公司将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72％的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司，2003年，公司进入广州、中山、大连、鞍山房地产市场，初步形成“3+X”的区域发展模式。2004年9月，公司19．90亿元可转换公司债券公开发行。同期隆重举行万科集团20周年庆典系列活动，发布未来10年的中长期发展规划。2005年，公司通过对经营环境变化的敏锐察觉与及时应对，全面完成年度经营计划，业绩持续增长。“万科”成为中国房地产行业第一个全国驰名的商标。资料来源：万科公司网站（）二、公司经营管理特点分析万科企业股份有限公司是当前我国最优秀的房地产企业之一，“万科”成为中国房地产行业第一个全国驰名商标，其经营管理水平走在了同行的前列。其特点可以概括为以下5点。（１）经营战略清晰。万科公司于1988年介入房地产领域，在经营战略上做减法，剥离非房地产业务，突显房地产业务，成为专一的房地产公司，并于1992年正式确定大众住宅开发为其核心业务。截至2005年底，万科已进入深圳、上海、北京、广州、天津、沈阳、成都、武汉、南京、-3-南昌、苏州、无锡、镇江、昆山、中山、东莞、佛山、长春、大连、鞍山，目前万科业务已经扩展到20个大中城市，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲、环渤海湾区域三大城市经济圈及其他重点城市为中心的发展策略。2006年，公司以“变革先锋，企业公民”为整体工作思路，保持业绩高速增长，打造支撑未来持续高速增长的新平台，以保障第三个10年中长期发展规划目标的顺利实现，同时要在“企业公民”方面成为行业表率。（２）市场竞争策略有力。万科公司在市场竞争策略上主要采用“客户细分”策略，对窖户需求进行更为细致。约描述与归纳，以此为基础形成针对性的产品品类，目的是获得客户认同。公司对客户关系工作予以更多关注，并得到了忠诚客户的进一步支持，由第三方公司盖洛普进行的2005年度客户满意度调查显示，2005年内平均每个老客户向6．28人推荐了万科楼盘，实际成交率为20．4％。不断提升的老客户的推介购买和重复购买，成为该公司得以在国家宏观调控期间脱颖而出的最重要法宝之一。即便将来行业出现周期性调整，万科公司也具有充足信心获得应付自如的腾挪空间。（３）管理重点突出。万科公司的管理重点是在行业的周期性变动中保证经营安全、保持效益型成长，并紧紧抓住行业整合带来的发展机会。尽管万科公司发展快，财力雄厚，但仍非常注重风险控制，确保在安全中增长。公司在项目发展上秉持“谨慎并进取”的方针，更为重视通过合作方式获取同行企业拥有的存量土地，以争取更为有利的付款条件，改善公司现金流状况。2005年，公司共新增土地储备建筑面积651．2万平方米，其中48．3％为合作方式获得，尤其是对于地价已趋于高位的长三角地区，公司更为审慎，该区域85．4％的新增项目资源系通过与南都的战略合作获取，其价格低于市价，并有两年分期付款的优惠安排。（４）产品与服务创新。万科公司在产品开发上引领行业变革，提出“原创现代中式住宅”的全新设计理念，受到了客户与市场的高度认同。天津水晶城住宅小区一期工程获得专业最高奖项“第五届詹天佑土木工程大奖”。万科也非常注重服务创新，万科物业在全国16个城市展开统一行动，将其属下物业管理公司的70多个“物业管理处”统一更名为“物业服务中心”，向20万客户表明其“服务为本”的态度，并在物业服务的，形象和内涵方面提出了全新主张。（５）以人为本。万科公司加强人力资源管理，强调以人为本。2005年，公司从业务战略出发调整了组织架构，强化了企业文化与价值观，加强人才的甄选与培养，同时完善了薪酬体系，增加了对人才的吸引力。由盖洛普进行的2005年度员工敬业度调查结果显示，万科居于其全球数据库的第59位。年内该公司入选“2005年中国卓越雇主”以及“2005CCTV年度最佳雇主”。资料来源：万科公司网站（）-4-第二章项目建设前期工作计划一、项目建设前期工作程序二、项目建设前期工作内容1．项目建议书项目建议书是项目主管单位要求建设某一具体项目的建议文件，是基本建设程序中最初阶段的工作，是投资决策前对拟建项目的轮廓设想。项目建议书的主要作用是为了推荐一个拟进行建设的项目的初步说明，论述它建设的必要性、条件的可行性和获得的可能性，供基本建设管理部门选择并确定是否进行下一步工作。工程内容比较简单的小型项目可不编制项目建议书，直接进行可行性研究。2．可行性研究报告项目建议书一经批准，即可着手进行可行性研究。可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面技术经济论证的科学方法。可行性研究是项目前期工作的最重要的内容，它从项目建设和生产经营的全过程考察分析项目的可行性，其目的是回答项目是否必要建设，是否可能建设和如何进行建设的问题，其结论为投资者的最终决策提供直接的依据。因此，凡大中型项目以及国家有要求的项目，都要进行可行性研究，其他项目有条件的也要进行可行性研究。可行性研究报告是确定建设项目、编制设计文长期计划五年计划预备项目计划年度投资计划项目建议书可行性研究初步设计技术设计施工图设计建设准备后评价竣工验收生产准备建设实施投资估算设计总概算修正设计总概算竣工决算施工图预算-5-件和项目最终决策的重要依据，必须有相当的深度和准确性，其投资估算与初步设计概算的出入不得大于10％，否则将对项目要重新进行决策。承担可行性研究工作的单位必须是经过资格审定的规划、设计和工程咨询单位，要有承担相应项目的资质。3．设计工作一般建设项目(包括工业、民用建筑、城市基础设施、水利工程、道路工程等)的设计过程划分为初步设计和施工图设计两个阶段。对技术复杂而又缺乏经验的项目，可根据不同行业的特点和需要，增加技术设计阶段。（１）初步设计。可行性研究报告批准后，项目法人委托有相应资质的设计单位，根据可行性研究报告的要求所做的具体实施方案。初步设计的内容依项目的类型不同而有所变化，一般来说，它是项目的宏观设计，即项目的总体设计、布局设计，主要的工艺流程、设备的选型和安装设计，土建工程量及编制项目总概算。（２）技术设计。又称扩大初步设计，是根据初步设计和更详细的调查研究资料编制的，进一步解决初步设计中的重大技术问题，如工艺流程、建筑结构、设备选型及数量确定等，以使建设项目的设计更具体、更完善，技术经济指标更好。在技术设计阶段应在概算的基础上。（３）施工图设计(详细设计)。根据批准的初步设计，绘制出正确、完整和尽可能详细的建筑、安装图纸，应完整地表现建筑物外形、内部空间分割、结构体系、构造状况以及建筑群的组成和周围环境的配合，具有详细的构造尺寸。施工图设计还包括各种运输、通讯、管道系统、建设设备的设计。在施工图设计阶段编制施工图预算。4．施工准备（１）预备项目。初步设计已批准的项目，可列为预备项目。国家的预备项目的计划，是对列入部门、地方编报的年度建设预备项目计划中的大中型和限额以上项目，经过从国家宏观经济政策、建设总规模、生产力总布局、资源优化配置、前期工作进展情况以及外部协作条件等方面进行综合平衡后安排和下达的。（２）建设准备。开工前的准备主要工作内容包括：完成征地、拆迁和场地平整；完成施工用水、电、路、通讯等工程；组织设备、材料订货；准备必要的施工图纸；组织招标投标(包括监理、施工、设备采购、设备安装等方面的招标投标)并择优选择施工单位，签订施工合同。（３）报批开工报告。建设单位在工程建设项目已经批准，建设资金已经落实，各项准备工作就绪后，应当向当地建设行政主管部门或项目主管部门及其授权机构申请项目开工审批。5．建设实施开工许可审批之后进行主体工程的建设实施，是建设项目付诸实施，-6-形成工程实体和生产能力的决定性阶段。项目法人按照批准的建设文件，组织工程建设，保证项目建设目标的实现。施工单位编制施工预算，按施工顺序合理组织施工。6．生产或使用准备生产准备是生产性施工项目投产前所要进行的一项重要工作。它是基本建设程序中的重要环节，是衔接基本建设和生产的桥梁，是建设阶段转入生产经营的必要条件。使用准备是生产性施工项目正式投入运营使用所要进行的工作。7．竣工验收阶段所有建设项目按照批准的设计文件所规定的内容和施工图纸的要求全部建成，工业项目经负荷试运转和试生产考核能够生产合格产品，非工业项目符合设计要求，能够正常使用，都要及时组织验收。验收是投资成果转入生产或使用的标志。建设项目的验收根据项目的规模大小和复杂程度可分为初步验收和竣工验收两个阶段进行。规模较大、较复杂的建设项目应先进行初验，然后进行全部建设项目的竣工验收。规模较小、较简单的项目，可以一次进行全部项目的竣工验收。验收主要有三方面的工作：（１）整理技术资料。各有关单位(包括设计、施工单位)应将技术资料进行系统整理，由建设单位分类立卷，交生产单位或使用单位统一保管。技术资料主要包括土建方面、安装方面及各种有关的文件、合同和试生产的情况报告等。（２）绘制竣工图纸。竣工图必须准确、完整、符合归档要求。（３）编制竣工决算。建设单位必须及时清理所有财产、物资和未花完或应收回的资金，编制工程竣工决算，分析预(概)算执行情况，考核投资效益，报规定的财政部门审查。8．后评价阶段建设项目后评价是工程项目竣工投产、生产运营一段时间后，再对项目的立项决策、设计施工、竣工投产、生产运营等全过程进行系统评