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版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问股份有限公司所有，未经世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。苏州越溪塔韵路商务大厦项目整体定位与物业发展建议(中期)谨呈：江苏省吴中经济技术发展总公司上海朗基建筑设计有限公司苏州越溪塔韵路商务大厦项目2项目工作目的及工作阶段划分2009/02/182009/02/258个日历天12个日历天2009/03/09第一阶段市场调研第二阶段（中期）整体定位与物业发展建议工作目的评估项目整体状况，研究成功开发关键要素，挖掘价值资源研究城市、市场发展情况，寻找项目发展定位和物业发展建议完善报告–地块查勘–苏州房地产市场研究–酒店式公寓市场研究–商业市场研究–本项目的市场占位是什么？–本项目的功能定位是什么？–在定位之下，本项目的商业业态是什么，招商模式是什么？–酒店式公寓该怎么做？运营模式是什么？第三阶段（终期）提交终稿5个日历天2009/03/14–根据客户建议深化研究，完善报告苏州越溪塔韵路商务大厦项目3项目组成员进行了大量的实地调查与研究参考数据案例研究访谈实地调研政府官员10位•吴中区房管局、吴中区经贸局、吴中开发区建设规划局、吴中开发区建设局服务业管理科、吴中开发区国土中心所、吴中科技园管委会目标客户深度访谈24位•吴中科技园企业客户•国际教育园区教师•越溪镇私营业主、生意人•公务人员•高新区企业中高层•吴中老城区、古城区客户专业人士3位•地产专业人士数据收集：•项目周边及地块勘察•苏州全市酒店式公寓及商业市场调研（29个）•吴中区及越溪板块的酒店式公寓及商业的重点调研•吴中区及越溪产业状况调研问卷调查潜在中高层客户的问卷调查区域市场资料收集与分析：政府官员访谈目标客户深度访谈房地产市场情况项目研究案例•南京河西新区•合肥政务新区•东京新宿•上海徐家汇•深圳南山•广州珠江新城•青岛政务区•北京SOHO现代城•深圳世界金融中心•武汉金色诚品•……世联平台•国际案例、理论模型等项目资料•地块规划资料、地形图区域资料•2008年吴中区统计年鉴•苏州吴中科技园资料•吴中开发区土地利用现状图•吴中开发区建成区规划建设示意图•越溪副中心三产项目示意图•……苏州越溪塔韵路商务大厦项目4第一部分项目目标与属性第二部分项目定位第三部分物业发展建议1、项目发展目标2、项目属性界定提出核心问题战略层面项目层面区域属性项目经济技术指标苏州越溪塔韵路商务大厦项目5项目目标：打造一个成功项目项目层面战略层面达成项目成功，确保项目顺利运营实现资产保值增值提升越溪认知度，集聚人气完善区域功能，增强市场信心，加速区域成熟平衡各方关系承担社会职能企业背景•江苏省吴中经济技术发展总公司是吴中经济开发区的直属企业项目背景•总公司首次操作商业地产项目•2011年年中现房入市从长远看，立足区域长远发展，适应区域未来需求从近期看，改变区域现状，完善区域功能，提升区域形象和认知度苏州越溪塔韵路商务大厦项目6第一部分项目目标与属性第二部分项目定位第三部分物业发展建议1、项目发展目标2、项目属性界定提出核心问题战略层面项目层面区域属性项目经济技术指标苏州越溪塔韵路商务大厦项目7本项目位于苏州南大门、吴中区西南部、越溪城市副中心的中心地段•苏州呈现“古城居中，东园西区，南景北廊”的城市形态。整个城市采用“组团式”布局，多中心结构。以中心城区为中心，每个分区形成一个中心。•本项目位于苏州的南大门，吴中经济开发区的西南部，越溪城市副中心的中心地段，正处于苏州向南发展的力量极上。15km苏州越溪塔韵路商务大厦项目8吴中越溪城市副中心的规划范围为西起龙翔路，南至苏州市绕城高速，东至西塘河，北至吴中大道。东部：东吴工业园西部、南部：旺山高科技工业园西南角：天鹅荡居住区北部：石湖景区，苏州国际教育园区越溪城市副中心定位：苏州南大门片区中心具有商业金融、文化娱乐、行政办公和居住功能的城市综合功能区上方山风景区苏州国际教育园区旺山高科技产业园越溪副中心小石湖东吴工业园越溪是城市副中心，吴中开发区行政中心，区域处于发展初期，目前人气较差、配套设施缺乏现状人气差苏州越溪塔韵路商务大厦项目9项目指标经济技术指标：用地性质：商业用地(40年产权)总用地面积：10185.1㎡(15.278亩）地上建筑面积：32388.6㎡商业裙楼：15823.2㎡公寓主楼：16565.4㎡其中：一~三层银行面积：2999.8㎡四~二十一层公寓面积：13565.5㎡地下建筑面积(2层)：19351㎡容积率：3.18建筑密度：56.9%绿化率：22.7%停车位：470个。其中：地上停车位：60个地下停车位：410个非机动停车位：800个塔韵路吴山街溪江新村（安居房）小溪港项目地块苏州越溪塔韵路商务大厦项目1010项目四至：东至小溪港；西临塔韵路；北为加油站；南至吴山街。周边已规划和建成多个行政大楼，但周边人气较差，商业档次较低，安居房形象较差海关安居房小溪港、安居房吴山街、社区底商住宅小区经发大楼人力资源中心用地渔业管理委员会塔韵路加油站开发区管委会苏州越溪塔韵路商务大厦项目1111项目属性界定长三角重点城市、外围、处于发展初期的城市副中心、的较小规模商业综合体项目长三角重点城市►长三角都市圈重点城市——苏州外围►苏州南大门、吴中区西南部►距离苏州市中心约15km发展初期的城市副中心►04年11月政府批准设立越溪城市副中心►处于发展初期►人气不足、配套设施缺乏较小规模的商业综合体►占地：15.278亩，建筑面积32592㎡►商业用地性质►综合体项目►周边形象较差，加油站紧挨项目地块苏州越溪塔韵路商务大厦项目121212核心问题分析(S-C-Q模型)R2我们想要什么？（针对目标的规范分析）战略层面：提升越溪认知度，集聚人气；完善区域功能，增强市场信心，加速区域成熟项目层面：达成项目成功，确保项目顺利运营；实现资产保值增值R1我们有什么？（针对现状的实证分析）区域：长三角重点城市外围、处于发展初期人气不足的城市副中心项目：较小规模商业综合体，周边形象较差，加油站紧挨项目地块核心问题是什么？我们怎么办？（解决方案的提出）•塔楼部分做酒店式公寓•各项经济技术指标仅作微调•酒店式公寓1-3层(3000㎡)出售给银行•商业只租不售共识：苏州越溪塔韵路商务大厦项目13核心问题界定从市场出发，主楼部分该打造什么样的特色产品，如何创立自身的价值体系，体现本项目产品的竞争优势？在区域发展趋势和市场条件支撑下，项目的市场占位是什么？项目目标•战略层面•项目层面问题结构化占50%的持有型商业是本项目成功与否的关键，1.6万方商业对于越溪意味着什么？本项目的商业业态是什么，该采取什么样的运营模式？在项目大规划基本确定的情况下：苏州越溪塔韵路商务大厦项目14第一部分项目目标与属性第二部分项目定位第三部分物业发展建议1、区域发展研判2、市场机会研判市场格局机会项目定位区域现状发展趋势判断3、消费趋势研判问卷访谈苏州越溪塔韵路商务大厦项目1515长三角”蝴蝶经济效应”苏州位于长江三角洲东南部，辖沧浪、平江、金阊、吴中、相城、工业园区、新区7区和张家港、常熟、昆山、太仓、吴江5个县级市，全市面积8488平方公里。苏州城市定位：①、我国最重要的高新技术产业规划用地之一②、长江三角洲地区科学技术中心和高等级服务中心之一③、有创新精神的历史文化名城和旅游城市苏州是世界第六大都市圈长三角重要的中心城市，是历史名城、旅游胜地，也是中国经济发展最具活力区域之一世界第六大都市圈·长三角上海苏州无锡杭州宁波南京长三角核心城市圈层图苏州定位于上海大都市圈的副中心城市，是以高技术为主的外向型、現代化工业城市，将极力打造科技型城市1、区域发展研判苏州越溪塔韵路商务大厦项目1616最新的总体规划在“古城居中东园西区”一体两翼格局的基础上，更是将吴中经济开发区作为了未来城市发展的重点之一城市规划资料来源：《苏州市城市总体规划（2007—2020）》苏州高新区（虎丘区）苏州工业园古城苏州高新区：现代产业区1994年成立的中新两国政府的重要合作项目；世界500强中超过60家企业在园区内投资；苏州工业园区是中国发展最快、竞争力最强的开发区之一。苏州高新区是我国五十三个高新技术产业开发区中处于领先地位世界五百强企业超过二十家园区内日资、台资、德资企业云集。苏州工业园：现代产业园多中心的城市布局城市布局结构形态采用“组团式”布局，由城市组团，山脉、河湖、大块绿地组成完整的自然空间。各组团相对独立、集中发展，相互间以干道相串联，形成整体的组团分明、多中心、开敞的布局形态吴中经济技术开发区越溪古城区古城是苏州千年历史文化的传承地，汇聚了丰厚的历史文化；对古城格局进行严格保护。相城苏州越溪塔韵路商务大厦项目17占据苏州南大门的吴中开发区已经具备了很好的经济和产业基础，未来发展空间大，尤其是处于核心的越溪副中心更将是发展的重中之重苏州吴中经济开发区位于苏州古城之南，是江苏省人民政府批准的首批省级经济开发区之一。目前，开发区规划区域面积100平方公里，内辖“一区三园一中心”，其中建成区面积7.81平方公里。“河东高新工业园”、“东吴工业园”、“旺山高科技工业园”是苏州城南工业带的中心工业区，2003年启动的“苏州市吴中越溪城市副中心”将规划建设成为苏州城南一个全新的集行政、商贸、居住、教育为一体的卫星城。经过10多年的开发建设，吴中经济开发区已经发展成为苏州城南先进制造业的集聚区和现代化的工业城区。截至2007年底，开发区已经积聚了3288家中外企业，其中外资企业668家，实现注册外资46.7亿美元，内资、民资企业2620家，注册总额134.6亿元。形成了以电子信息、精密机械、生物医药、精细化工、新型材料等为特色的高新技术产业集群。越溪副中心吴中城区形成独具特色的“人”字形城市格局已初具雏形：城市向运河东和越溪东太湖扩展，高起点建设尹山湖生态商圈、东太湖滨湖新城、越溪城市副中心等新城。吴中中心城区已经深度融入了苏州古城，成为中心城区不可或缺的一部分苏州越溪塔韵路商务大厦项目1818颇具前瞻性和高起点的区域规划，越溪将形成“一轴、二心、六片区”的布局结构布局结构一轴、二心、六片一轴：片区发展轴二心：两个公用设施区六片：六个居住片区规划用地面积：10.04平方公里可建设用地：9.42平方公里规划人口：12万人布局规模（公顷）百分比（%）人均面积（㎡）公用设施在东西两片形成中心区，并与景观结合形成副中心的核心轴。118.244.169.85行政办公用地行政中心、国土局大楼、海关大楼18.412.21.54文化娱乐石湖会所、越溪小学12.91.541.07商业金融东、南区商业中心、商务接待中心59.737.164.98体育4.350.520.36医疗卫生用地14.591.751.21文物古迹用地2.870.350.24《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789苏州越溪塔韵路商务大厦项目19山·水·绿·城——商业金融、文化娱乐、行政办公和居住功能的城市综合功能区和能体现城市文化发展与历史时空延续的现代城市风貌区苏州越溪塔韵路商务大厦项目20规划建设吴中东太湖滨湖新城将是吴中CBD，与越溪的行政办公、文化娱乐、居住等功能相得益彰，形成一体化新城区滨湖新城——以政府大力治理的东太湖岸线为轴，充分发挥东太湖岸线的山水优势，建设起一座亲水型、和谐型生态新城区规划面积：30平方公里（10平方公里核心区）5-10年初步形成规模资料来源《吴中东太湖湖滨新城概念规划》本项目所在的塔韵路正是连接越溪与滨湖新城的交通主轴之一滨湖新城越溪副中心《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版