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本报告是严格保密的。沈阳大东区项目整体定位与物业发展建议版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。Part1.Part2.Part3.Part4.Part5.汇报提纲本体条件与开发目标解析项目开发的市场条件分析大二台子地块定位与产品建议要点电冰箱厂地块定位与产品建议要点附：商业用地物业发展方向专题研究本报告是严格保密的。本体条件与开发目标1¶项目本体条件¶开发目标解析本报告是严格保密的。本项目位于沈阳市大东区，东北二环沿线，为两个独立地块，交通环境较好，紧邻城市交通干道项目区位：位于沈阳市大东区范围内，邻近东北二环（观泉路）；项目地块与城市交通干道沈铁路相邻，方便直达城市中心区.大二台子地块紧邻二环路（观泉路），交通通达性良好，到达北站商圈、中街商圈车行15-20分钟；目前周边公共交通仍不完善，只有219一路公交线路（前进乡—五爱市场），规划地铁3号线途经本项目，但具体建设时间未定；目前区域配套设施仍不成熟，缺少大型超市，居民购物多在区域内的菜市场解决或到一环内市区的超市。大东区沈河区金廊皇姑区家乐福新玛特乐购一环路二环路地铁3号线（规划）219路中街北站本报告是严格保密的。项目为商业、住宅两个独立地块，分别位于二环路的两侧，两地块间距约500米项目概况：本项目共分为2个独立地块，分别位于二环路的两侧一块为商业用地，另一块为住宅用地。两地块间距约500米。电冰箱厂地块：北至沈铁路；南至规划路；东至规划路；西接三鑫顺德园；大二台子地块：东至沈铁路；西至铸玻巷；南至观泉路；北至规划路。北二环（观泉路）一环（北海街）东方俪城望花街（通G203）沈铁路大二台子地块电冰箱厂地块500m本报告是严格保密的。电冰箱厂地块：占地2.5万平米，容积率为3.5，商业：住宅＝4：6地块四至：北至沈铁路；南至规划路；东至规划路；西接三鑫顺德园；项目规模：占地2.5万平米，建筑容积率约为3.5。商业/住宅＝4/6，其中商业包括：自用办公楼\公寓楼\商业，沿街面排布；土地成本：约5000元/平米左右（地面地价）；工程结点：2008年底开工，冰冻期前达到正负零；其他：自用写字楼规模约5000-1万平米左右。沈铁路三鑫顺德园旧厂房本报告是严格保密的。大二台子地块：住宅用地，占地16.56万平米，容积率为2.0地块四至：东至沈铁路；西至铸玻巷；南至观泉路；北至规划路；项目规模：占地16.56万平米，用地性质为居住，整体建筑容积率约为2.0，限高60米左右；土地成本：约4000元/平米左右；开发周期：计划开发周期为3-4年；工程节点：09年春季一期开工；地块资源：地块东高西低，高差约为10米。内部有一定自然资源；地块东、南部为绿化带；北侧紧邻黑松林；其他：地块内部有约4万平米回迁房。沈铁路观泉路黑松林经济适用房本报告是严格保密的。本项目的开发目标【企业层面】两个地块作为一个整体项目考虑，制定统一的开发策略两个项目的收益要进行独立核算稳健发展，有效控制风险，有效推动企业的长期发展战略123【电冰箱厂地块】——除企业自用部分外，物业尽量变现，尽量降低开发风险至少实现总销售收入覆盖开发投入成本，在此基础上可考虑持有部分资产。【大二台子地块】——快速销售并实现区域高端价格按土地成本4000元/平米测算，若保证合理的利润率，需实现5000元/平米以上的价格；3—4年的销售期意味着8-10万平米/年的销售速度。本报告是严格保密的。开发商要求地块属性目前确定为商业：住宅=4：6（原规划为全部商业用地），开发商对此地块的目标为尽量全部变现，实现收益；因此，如何确定本项目适宜的物业类型，及各种物业类型的配比关系，需要世联从市场的角度，综合评估各种物业类型的市场机会及风险，针对本项目目标给出合理性建议。电冰箱厂地块大二台子地块由于取地成本较高，在保证合理利润的前提下，需实现高速、高价的销售目标（年消化量8-10万平米，实现区域高端价格），同时需考虑与电冰箱厂地块的整体性与关联性；需要世联从项目的本体条件及开发商目标出发，结合目前的市场环境，给出本项目的综合性解决方案。本报告是严格保密的。项目开发的市场条件分析2¶宏观市场背景扫描¶竞争区域住宅市场¶住宅市场客户解析本报告是严格保密的。宏观背景分析城市定位及经济环境房地产宏观市场环境区域市场环境分析沈阳宏观市场背景本报告是严格保密的。123714001603190122402482307430340358397113631790236111%13%15%16%16%17%18%16%33%45%67%40%31%32%050010001500200025003000350020012002200320042005200620070%10%20%30%40%50%60%70%GDP固定资产投资GDP年增长率固定资产投资增长率沈阳宏观经济的持续发展为房地产高速发展奠定了坚实的基础2000年以来，沈阳市GDP年均增长率约为10.4%，高于全国同期水平约2个百分点，增长速度迅猛，且呈加速增长的趋势；房地产市场繁荣发展，房地产开发投资增幅在2004年达到最高峰；经过高速发展，2006年沈阳房地产各项指标的增幅回落，房地产市场开始走向成熟和持续稳定发展的道路。(亿元)沈阳市经济发展状况24832570174120943074.03005.02501.02436.80500100015002000250030003500沈阳大连长春哈尔滨2006年GDP2007年GDP16.5%16.5%15.0%14.4%17.7%17.0%17.2%13.5%12%13%14%15%16%17%18%19%20%沈阳大连长春哈尔滨06年增速07年增速2006年-2007年东三省主要城市GDP比较2006年-2007年东三省主要城市GDP增速比较(亿元)本报告是严格保密的。重工业城市向综合性中心城市转型，人口结构逐渐改变，城市中间阶层扩大沈阳城市人口结构变化示意图2007年在岗职工产业构成：第一产业0.7万人，与上年持平；第二产业37.1万人，减少0.27%；第三产业57.7万人，增加0.52%；2007年非公有制经济实现增加值1955.8亿元（GDP总值的64%），增长率达到21.4%，高于GDP增速。十一五规划目标为70%；十五期间，会计、律师和科技等服务领域不断拓展，律师事务所发展到122家，比前5年增长1倍，技术市场交易额年均增长15%；2010年外资金融机构总数达到30家以上，全国所有商业银行都在沈设立分支机构（十一五规划目标）。劳动密集型的重工业城市─低收入阶层：低端产业工人占绝对主导─中高收入人群：公务员、国企管理层、私企业主综合性区域中心城市─金融、信息、咨询等现代服务业及高新技术产业带来高收入的白领阶层、中产阶层；─私营经济、商贸物流业蓬勃发展产生的个体户、私营业主等；─都市融合带来财富人群流动；金字塔型中间阶层扩大我们判断，沈阳城市的新增人口主要由两部分组成：现代服务业及高新技术产业从业人员制造业工人（主要来自对周边农村人口的吸纳）本报告是严格保密的。随着居民生活水平逐渐提高，房地产的改善需求将加速增长沈阳城市居民人均可支配收入及年增长率发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型城市居民人均可支配收入14606.5元，比上年增长25.4%；人均消费支出11255.8元，增长29.8%（世联模型）63877050796189241009811651146079%10%13%12%13%15%25%020004000600080001000012000140001600020012002200320042005200620070%5%10%15%20%25%30%人均可支配收入年增长率沈阳2007年GDP总量为3073.9亿元，人均GDP（43499元）已经超过4000美元，房地产需求开始向以改善需求为主的阶段过渡。（元）本报告是严格保密的。城市定位及经济发展总结沈阳正加速大都市化，经济高速增长，都市融合加速财富流动；社会财富的增加以及人口扩张为房地产市场带来旺盛的改善型需求和生存型需求，市场存在较大的需求空间；城市中间阶层是城市最具成长性的阶层，并引领城市的消费风潮。本报告是严格保密的。宏观背景分析城市定位及经济环境房地产宏观市场环境区域市场环境分析本报告是严格保密的。167.8184.1291.6489.0713.9983.71152.843.847.980.3139.5213.4316.9385.502004006008001000120014002001200220032004200520062007050100150200250300350400450商品住宅销售面积商品住宅销售额28542969299330493110322233444.0%0.8%1.9%2.0%3.6%3.8%2200240026002800300032003400360020012002200320042005200620070%1%1%2%2%3%3%4%4%5%沈阳市均价沈阳均价增幅888.91238.21738.82805.3310234565019.9518.8565.6585.9806.11057.71185.31290.139.3%40.4%61.3%10.6%11.4%45.3%9.0%3.6%37.6%31.2%12.1%8.8%010002000300040005000600020012002200320042005200620070%10%20%30%40%50%60%70%施工面积竣工面积施工面积增幅竣工面积增幅沈阳房地产市场近年来由于供应量充足表现出“量增价平”的特征，销售量持续快速增长，价格稳定增长自2003年以来沈阳商品住宅市场一直保持理性、健康的增长态势，销售均价增幅稳定；2007年沈阳商品住宅均价为3344元/平米，同比增长率为3.8%；销售量快速增长，2007全市商品住宅销售额为385.5亿元，销售面积为1152.83万平米，近年来增幅稳定。（元/平米）（万平方米）(万平方米)沈阳历年商品住宅销售情况沈阳历年商品住宅销售均价及增长率沈阳历年房屋施工、竣工面积及增长率(亿元)本报告是严格保密的。从商品房的销售结构上看，中档价格、小户型产品成交量大，目前市场仍是以刚性需求为主132.29413.55493.51197.68113.73107.9357.1380.5203.1104.30100200300400500600≤60㎡60㎡－90㎡90㎡－120㎡120㎡－144㎡144㎡上市面积销售面积2007年沈阳商品房各面积区间销售状况统计价格类别(元/平方米)2006年2007年销售面积(万平方米)所占比例(%)销售面积(万平方米)所占比例(%)2000以下89.59.1%84.137.3%2000-3000341.0834.7%274.8323.8%3000-4000384.839.1%417.6436.2%4000-5000123.7812.6%258.6322.4%5000-600031.363.2%82.397.1%6000以上13.161.3%35.213.1%合计983.681001152.83100.0%不同价位商品住宅销售结构看，2007年沈阳市价格区间在2000—5000元/平方米的中档价位商品住宅成交量比较集中，占总量的82.5%；根据市调，整体市场以刚性需求为主，只有略超过10