搜索
和正百盈专注地产创造价值和正百盈郑州房地产市场年报年度报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归和正百盈地产顾问有限公司所有，未经和正百盈地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。河南和正百盈房地产营销策划有限公司-研展部二零一六年一月和正百盈专注地产创造价值和正百盈前言2015年，对房地产行业而言，是政策年，是市场年，更是变革年——这一年，政策频出，措手不及；这一年，地王扎堆，都想坐上王位；这一年，地产大戏，轮番上演，行业洗牌加速；这一年，新概念、新思维、新元素不断涌现，所有人都在说着转型、跨界和突围，“互联网+”被推到新常态的风口浪尖，大数据、互联网金融、社区O2O……互联网+与房地产融合的身影随处可见。2015年注定是个转型年，2016年行业也将进入一个重新整合的新常态。展望2016，积极应对新常态，强者生存，多维度经营变革在即……和正百盈专注地产创造价值和正百盈CONTENTSPart1宏观经济背景Part2土地市场解析Part3整体市场运行Part4区域市场解读Part5楼市排行TOPPart6开盘效果回顾Part7营销报广精选Part82016年楼市预测和正百盈专注地产创造价值和正百盈01宏观经济背景PartOne宏观经济、政策法规、城建规划、热点关注和正百盈专注地产创造价值和正百盈郑州前三季度GDP完成5246亿元，同比增长9.8%；进入2015年以来，房地产开发投资增幅持续放缓；社会消费品零售额稳定增长，但年增幅呈现减小趋势，增速处于低位运行。郑州——预计2015年GDP将维持在7%的增速，全国经济呈现内在趋势性放缓态势，但经济运行仍在合理区间；2015年下半年制造业指数再创新低，国内经济下行压力持续上升，预计宏观经济政策将持续放松，积极的财政政策落到实处才能对实体经济产生托底作用；由于主要经济体需求仍然低迷，缺乏基本面支撑，基本面弱势将继续拖累CPI，短期无回升迹象，通缩水平将持续加深。全国——PART1宏观经济背景—宏观经济和正百盈专注地产创造价值和正百盈2015年前三季度全国GDP为487774亿元，同比增长6.9%，预计全年GDP增速将放缓至7.0%，虽然全国经济呈现出内在趋势性放缓态势，但整体经济稳中向好的基本面没有改变，经济运行仍在合理区间。13.20%8.24%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%0.00100,000.00200,000.00300,000.00400,000.00500,000.00600,000.00700,000.00200720082009201020112012201320142015年前三季度2007年-2015年前三季度全国GDP走势国内生产总值增幅亿元PART1宏观经济背景—全国宏观经济数据来源：国家统计局GDP：2015年前三季度经济增速虽有回落，但基本面没有改变，经济运行仍在合理区间，预计2015年全年GDP将维持在7%的增速。和正百盈专注地产创造价值和正百盈2015年下半年来PMI大幅恶化，9-12月指数均低于50，这表明过去的几个月内国内制造业生产经营形势加速恶化，其主要原因是内外需求的持续疲弱，气候、“阅兵蓝”以及股市和汇市的剧烈波动等因素加剧了制造业的困境。PMI：2015年下半年制造业指数再创新低，国内经济下行压力持续上升，预计宏观经济政策将持续放松，积极的财政政策落到实处才能对实体经济产生托底作用。PART1宏观经济背景—全国宏观经济数据来源：国家统计局5150.550.250.350.450.85151.751.151.150.850.350.149.850.749.250.149.450.251.750.249.849.849.649.747.54848.54949.55050.55151.5522013.122014.22014.42014.62014.82014.102014.122015.22015.42015.62015.82015.102015.122014.1-2015.12全国PMI走势中国制造业PMI(月度)和正百盈专注地产创造价值和正百盈国内货币政策的宽松很难向物价传导,归根结底是“供给”扩张并不能直接刺激“需求”的这样一层关系，CPI从2015年5月以来的弱势反弹势头被打断，弱于预期，印证我国面临的潜在矛盾是通缩而非通胀，PPI自2014年7月以来，随大宗商品弱势周期的来临，PPI月度同比跌幅加速扩大。CPI/PPI：由于主要经济体需求仍然低迷，缺乏基本面支撑，基本面弱势将继续拖累CPI，短期无回升迹象，通缩水平将持续加深。PART1宏观经济背景—全国宏观经济数据来源：国家统计局1.60%1.30%1.50%-5.90%-5.90%-5.90%-8.00%-6.00%-4.00%-2.00%0.00%2.00%4.00%2014.12014.32014.52014.72014.92014.112015.12015.32015.52015.72015.92015.112014.1-2015.12全国CPI/PPI走势中国CPI同比增幅(月度)(%)中国PPI同比增幅(月度)(%)和正百盈专注地产创造价值和正百盈2015年1-11月份，全国房地产开发投资87702亿元，同比名义增长1.3%，增速比1-10月份回落0.7个百分点，至此，我国房地产开发投资增速已经连降10月；其中，住宅投资59069亿元，增长0.7%，增速回落0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.4%。固定资产投资：固定资产投资及房地产开发投资规模不断扩大，虽然房地产开发投资增幅持续放缓，但房地产业对于固定资产投资的拉动作用依然较大。PART1宏观经济背景—全国宏观经济亿元数据来源：国家统计局0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%0.00100,000.00200,000.00300,000.00400,000.00500,000.00600,000.002007年-2015.1-11月全国固定资产投资及房地产开发投资全国固定资产投资房地产开发投资开发投资/固定资产投资10.40%8.50%6.00%5.10%4.60%4.30%3.50%2.60%2.00%1.30%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%全国房地产开发投资增速全国房地产开发投资增速和正百盈专注地产创造价值和正百盈初步核算，前三季度郑州市生产总值完成5246亿元，按可比价格计算，同比增长9.8%，分别比一季度、上半年提高了1.8、0.5个百分点。；从GDP占全省的比重看，前三季度郑州市GDP占全省比重19.5%，比上年同期提高0.4个百分点。6201.96782524610%9.30%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%010002000300040005000600070008000200720082009201020112012201320142015前三季度2007年-2015前三季度郑州市GDP走势GDP增幅亿元PART1宏观经济背景—郑州宏观经济数据来源：国家统计局GDP：郑州前三季度GDP完成5246亿元，同比增长9.8%，整体呈现“稳中趋优、稳中向好”的态势。和正百盈专注地产创造价值和正百盈2015年1-11月份郑州固定资产投资5578.76亿元，房地产开发投资1756.2亿元，房地产开发投资占比31.48%。固定资产投资：2015年1-11月郑州市城镇固定资产投资稳定增长，房地产开发投资占比虽有回落，但对城市经济发展贡献作用依然突出。PART1宏观经济背景—郑州宏观经济数据来源：国家统计局47005578.761743.51756.237.10%31.48%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%0100020003000400050006000200720082009201020112012201320142015.1-112007年-2015年11月郑州市固定资产投资及房地产开发投资城镇固定资产投资房地产开发投资开发投资/城镇固定资产投资亿元和正百盈专注地产创造价值和正百盈按行业分，批发业零售额完成320.08亿元，同比增长19%；零售业零售额完成2043.74亿元，同比增长9.8%；住宿业零售额完成19.42亿元，同比增长6%；餐饮业零售额完成403.33亿元，同比增长13.8%。居民消费水平：社会消费品零售额稳定增长，但年增幅呈现下降趋势，增速处于低位运行，主要原因为居民收入增长有限及经济下行影响。PART1宏观经济背景—郑州宏观经济数据来源：国家统计局2586.42913.63012.8413%12.70%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%0500100015002000250030003500200720082009201020112012201320142015.1-112007年-2015年1-11月郑州市社会消费品零售额社会消费品零售额增幅亿元和正百盈专注地产创造价值和正百盈——2015年以来，楼市整体政策面比较宽松，央行多次降息降准支持稳定住房消费，公积金贷款利率不断下调、首套首付、二套首付比例下调，全面推行异地贷款等公积金政策适时而生，房地产市场得到一定程度回暖。年底中央经济工作会议的召开，确定了明年去库存的主任务，政策面将持续稳定宽松。PART1宏观经济背景—政策回顾和正百盈专注地产创造价值和正百盈1月2月3月关键词：支持房企租售并举关键词：央行全面降准关键词：央行降息、330新政4月5月6月关键词：降准、促进房产稳定关键词：降息关键词：降准降息住建部1月14日发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，支持房企经营模式转向租售并举支持房地产开发企业从单一的开发销售向租售并举模式转变。鼓励有条件的房地产开发企业，在新建商品房项目中长期持有部分房源，用于向市场租赁；也可以与房屋租赁企业合作，建立开发与租赁一体化、专业化的运作模式。2015年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。同时，为进一步增强金融机构支持结构调整的能力，加大对小微企业、“三农”以及重大水利工程建设的支持力度，对小微企业贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行额外降低人民币存款准备金率0.5个百分点，对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率4个百分点。3月1日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%拥有一套住房并未结清贷款的再次商业贷款买二套房，最低首付款不低于40%。公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%，拥有一套住房并结清贷款的家庭，再次公积金购房，最低首付30%。央行自4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。国务院4月10日发布通知，住建部、财政部、央行等15个部委应坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。2015年5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍。中国人民银行决定，自2015年6月28日起有针对性地对金融机构实施定向降准，降低存款准备金率0.5个百分点。同时，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.85%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2%。其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利