商业地产EMBA课程城市综合体研究及经典案例(世联顾问

汇报纲要一、城市综合体的基本特征二、典型城市综合体案例研究三、城市综合体开发要点提示四、项目情况及市场态势特征五、本项目概念规划六、初步经济效益探讨定义综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。产生的条件建筑综合体的出现是城市聚集的产物，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。而且随着城市聚集度的提高,土地资源的紧张,这种综合体建筑形式会越来越多。1.1.1综合体（complex）的基本概念综合体的两种表现形式一种是城市形态的表现，在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之，比如在一幢高层建筑内集合办公、餐饮、商业等服务场所的独栋式综合建筑体；1.1.2综合体（complex）的基本表现形式另一种是经济形态的表现，随着项目开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的建筑综合体，这种集群式的建筑综合体比起那种在一个建筑体内聚集多种功能的独栋式建筑综合体，显得更为经济、专业和实用。城市综合非常注重各建筑单体之间的联系性,主要考虑各功能板块的消费互动和可能产生的消费磨擦.是一种城市设计的缩影，较小依赖其他配套、其自身功能互相补充，而且能够互相支撑；一般位于城市中心区域；能有效的解决城市中交通等方面的压力；向业态互动、功能复合化、使用全时段的方向发展；多种功能有机匹配，可以减少投资风险；一般规模较大，投资较高，经济风险大；对建筑设计要求较高。1.1.2综合体（complex）的基本特征:综合体设计并非单一房地产开发设计,非常讲究与城市交通的联系性和互动性,以及城市性功能的设计(站台/银行/医疗等市政设施)大型综合体设计实际很多层面是定向设计,尤其商业部分设计的复杂性不同于普通产品设计,强调设计对业态的适应性,如层高,特殊要求等.业态组合必须考虑的全时段,昼,夜经营型业态必须考虑配比关系.比较因素综合体单功能物业功能复合性、适应性单一性区位一般在城市核心区域根据功能确定建筑形式多样化单一投资风险较小较大总投资一般较大相对较小经济风险较大较小客户来源具有自我寄生功能，部分来自于内部全部来自于外部客户活动体验式的目的性的客户综合使用成本较小较大综合体与单功能物业比较1.1.3综合体（complex）的基本特征:综合体一般以下四种发展模式：模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式complex=hotel+office+shopping+apartment+……案例：香港太古广场、北京东方广场、北京华贸中心模式二：以写字楼为核心功能的发展模式shoppingcomplex=office(主)+apartment(次)+hotel…案例：广州中信广场、深圳信兴广场1.1.3综合体（complex）的发展模式:模式三：以酒店为核心功能的发展模式shoppingcomplex=hotel(主)+apartment(次)+office案例：上海商城模式四：以商业为核心功能的发展模式complex=shopping(主)+hotel案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城本项目目前初步意向为以功能均衡的发展模式.汇报纲要一、城市综合体的基本特征二、典型城市综合体案例研究三、城市综合体开发要点提示四、项目情况及市场态势特征五、本项目概念规划六、初步经济效益探讨根据本项目的特征，本次借鉴案例主要为都市综合体发展模式四“以商业为核心功能的发展模式”中航苑都市示范区（UDD.CN）的建议模式[硬件指标]五星级酒店（“希尔顿”式）1新型商业社区（“新天地”、“兰桂坊”式）2“OCT”广场、“纪念公园”式（日本关西科学城）的公共场所3引领潮流的展示中心5具有符号意义的轴线（“第五大道”或“华尔街”式）4中航苑都市示范区（UDD.CN）的建议模式DIS系统DSS系统6723451五星级酒店（“希尔顿”式）——标志性元素新型商业社区（“新天地”、“兰桂坊”式）——“OCT”广场、“纪念公园”式的公共场所具有符号意义的轴线（“第五大道”或“华尔街”式）引领潮流的展示中心——娱乐型（创新业态）购物中心人文性补充功能性举措/景观型购物中心（新型商业建筑形式）(districtidentificationssystem)(districtservicesystem)123542GRID（网格）center几何型城市网络，分为6个Block和一个中心，每一个Block有不同特征，为在此工作、生活、休憩娱乐、购物的人群提供了特定的身份Block的构想156432BlockPlanBlock1Block2Block3Block6Block4Block5NCenterBlock1Block2Block3Block6Block4Block5Block1Block2Block3Block6Block4Block5Block1+Block2：68层超高层中航广场创造深圳又一风景线Center标志性建筑群——超高层/豪华酒店模式1Block商务集聚区——李嘉诚投资创造“财富神话”的场所——和黄总部以及相当量级的国际机构的加盟68层超高层中航广场创造深圳又一风景线Block2商务集聚区——李嘉诚投资创造“财富神话”的场所——和黄总部以及相当量级的国际机构的加盟项目能成为UDD的前提要素Block1+Block2：酒吧街：深南—红荔都市风情规模效应：Block1+Block2是UDD的重量级元素，通过大规模的具有标志性的超高层写字楼和五星级酒店制造强视觉冲击Block1+Block2的建筑形式及理念Block1酒吧街：（人文符号）酒吧街工作之余找乐的最佳去处看不完的人24小时不停息的都市疯狂由一些激动人心的室内小街和多层建筑组成（新奥尔良的Bourbon街和莫非斯的Beale街）Block1Block2Block3Block6Block4Block5Center新产品、新创意、新理念的集中展示区潮流发布中心信息发布站品牌橱窗主题推广区投资会联络处标志性等候点Center：模式5创新业态（娱乐型购物中心）的聚焦点Center的建筑形式及理念磁力效应：UDD的核心景点，为消费者提供独一无二的经历运用现代、夸张的建筑手法创造包括表演场、媒体展示馆以及富含文化意义的场所城市之门媒体展廊Block1Block2Block3Block6Block4Block5Center轴线的营造“第五大道”式的符号意义轴线模式4视觉中心与轴线的营造“第五大道”式的符号意义轴线高层建筑群之间的轴线，形成视觉通廊Center：轴线方向的视觉焦点建议层数：5层Block1Block2Block3Block6Block4Block5可以体味到都市生活的各种乐趣有店铺，有餐厅，有办公也有住家，和纽约、伦敦、巴黎的市中心一样是对过去集市型商业精神的回归，又迎合当代都市人个性化需求的地方CenterBlock3+Block4+Block5：StreetMall+Box-Shopping功能性举措——景观型购物中心（新型商业建筑形式）模式2Block3Block4Block5“StreetMall”的设计理念混合效应：招商/设计的互动性“50：20：30”零售、餐饮、娱乐的的建议比例，这一比例依据市场不同略有变化（与ShoppingMall的常规比例75：15：10有相当差异）StreetMall“StreetMall”StreetMall的建筑概念模型——FoldedstreetFoldedstreet——与周边环境相结合的小规模体块组合而成，使街区生动活泼观景平台——体块相互错落，形成了丰富的空间层次，同时营造出生态观景平台StreetMall的建筑形式直通街概念——建筑化的、人行道延伸进去的建筑，建筑里面有广场、展馆、小店与环境亲和、融合的街区代表对环境作出贡献的同时也得到环境的回报与传统的ShoppingMall不同，并非由大型的百货主导，而是包括一组中心，（例如小型电影院/俱乐部），餐饮中心（数个精致餐馆），以及带有“情景化服务”（showcasestores)的一组名牌专卖店形成整体多中心效应：Block3：“Box-Shopping”Box-ShoppingBlock3功能性举措——景观型购物中心（新型商业建筑形式）模式2Block3：“Box-Shopping”Box-Shopping的建筑形式Block3+Block4+Block5Block1Block2Block3Block6Block4Block5专家公寓留学生公寓IT公寓经理人（CEO）公寓艺术家公寓等保有成为卖场的弹性（商业的自然演变）Center（塔楼）：“多功能公寓”（功能性举措）Block3Block5Block3+Block5（塔楼）“Box-Living”roomα释放小空间的多种可能建筑无限可能的场所Box-Living的定位——弹性空间满足变化性需求多样的选择自由设计顺应型•菜单式平面（menuplan)•个性化平面（characterplan)•满足不同生活方式的平面（lifestyleplan)•大空间平面（freeplan)•具有可变性住宅（flexhousing)•可自行设计的住宅(DIY)•开放式厨房（openkitchen)•多功能室(room)α—roomBox-Living的定位——弹性空间满足α—room（居住魔方）个性化和适应变化性要求+=+=+=oror单一的组合模式——具有可变性住宅（flexhousing）模式……α—room以单元模数的一个“menuplan”（居住菜单）Box-Living的平面组合形式NPVHIORNNPHV*I*RNPVHIORNNPHV*I*Rα—room（居住魔方）户型设计的可变性与适应性α—roomBox-Living的针对客户的典型组合方式Box-Living的建筑形式超标准服务式公寓标准标准配置标准化自控管道输送空调系统相对宽大的露天生活空间完善的厨房配套设施提供可供将来之需的家具组件常规设施高速电梯私密性安全性极佳的地下停车场紧急情况下用于电梯及照明的发电系统使用选择长期定居临时居住（其余时间需弹性出租和日常打理）临时居住（其余时间用于假期出租）出租轮流的假期客房预约超标准服务式公寓Block4（塔楼）：“超标准服务式公寓相关建议”Block4（塔楼）：超标准服务式公寓超标准服务式公寓建议层数：31F超标准服务式公寓建筑形式建筑具有公建化立面效果，强调沿街的昭示性街墙立面的营造标志性建筑群——强制视觉冲击68层高中航广场及南、西两面的建筑群，与赛格广场、地王大厦呼应，形成深圳城市主天际线沿街环境的营造“纪念公园”式的公共场所——人文符号国际都市景观创作营艺术家的创作基地彰显深圳都市魅力国际化的文化路标英国皇家雕塑家协会法国艺术家协会国际都市景观创作营沿街环境的营造（“街道家具”/景观元素——人文符号）加强地块与中心公园的联系，设置空中走廊，联系本项目与中央公园的人流。沿街环境的营造中心公园的资源利用中心公园Centerpark营造开放式街区，注重建筑与环境的有机结合强调建筑空间影响人们行为方式的原则街区的营造（完善的步行系统/风格化的建筑群——人文符号）地下空间的营造地下停车场空间的畅通华富路地下与中心公园贯通建筑类别计算单位标准车位公寓每户车位0.5商业一类每1000㎡建面2.5二类2•商业停车：120个•公寓车位：大于450个-1F—2F地下空间设计时需要考虑商业车流与住宅车流的分离，并分别设出入口-1、-2F中心公园Centerpark-2F—1F本项目停车场Parking华富路Huafu.RD.ZhenhuaBusStations中心公园停车场Centerparkpark