嘉德地产总裁李丁专访下半年市场趋于平稳优势地段强者恒强

北辰地产周刊电话:[phone]传真:[phone]电邮:[e-mail]网址:www.norstarrealty.net地址：3550VictoriaParkAve.,Suite401,Toronto,Ontario,CanadaM2H2N5北辰房产网www.norstarrealty.netNorstarRealtyWeekly地产周刊2010年7月9日REMarketWatchA15房市观澜责编:蔡臻欣美编:张蓓蓓陆尚ShawnLuMBA,CIM资深房屋贷款经理18年金融经验道明银行银行独家业务：新房，楼花利率锁定高达24个月部分项目可享有1%CashbackTel:647-889-9199Fax:[phone]Email:[e-mail]1800SheppardAvenueEast,unit218FairviewMall,TorontoONM2J5A7荣获全国最高钻石大奖本刊记者蔡臻欣报道多伦多已逐渐沉浸于盛夏的狂热，但房产市场的热度似乎与自然的温度相距甚远。回想去年7月，正是大多地区房产市场从小心翼翼的恢复性上涨大步迈向强势上攻的一个关键转折期。而今时过境迁，今年7月的市场却已笼罩在一种微妙而压抑的氛围之中。政策调控一一落实，看空观望者越来越多，市场成交量和价格也出现下滑之势。山雨欲来风满楼，后市究竟将何去何从？未来是否还有值得投资的房产？《北辰地产周刊》日前就此采访了嘉德地产总裁李丁先生。作为一位专业功底深厚的学者型经纪人，李丁带领着他的团队推动嘉德地产进入高速发展期，团队成员也由公司创办初期的4人扩大到目前的10人，在业界的影响力与日俱增。李丁首先回顾了一年来大多地区房产市场表现最佳的一些地段：“总体而言，涨幅最厉害的当属Mid-town地区，也就是StClairAve.和LawrenceAve.中间的这一块区域。这个地段的Neighbourhood家庭平均年收入达到62万元，是大多地区公认的居民收入最高的地段，购买力之强也显而易见。Mid-town地区半独立、50多年房龄的House，从一年前的50多万元大幅上涨到现在的70多万元，年涨幅在30%以上。这个地区的Condo也有类似涨幅。”此外，是Yonge-Sheppard和Yonge-Finch两个地段。李丁告诉本刊记者，这两个区域涨势最突出的要数小户型的Condo了，一年前叫价20万元左右的Condo，现在都已经飙涨到26、7万元。“第三个地段，是传统的中产阶层人士聚居的民居区，例如Unionville（于人村）区域、BayviewAve.沿线区域，以及PierreElliottTrudeauHighSchool（特鲁多高中学区）周边区域。这些传统优势地段过去一年来的表现同样是可圈可点的，一年前50多万元的房产，现在也已经轻松涨到60多万元。”在向本报记者描述这些过去一年大多地区房产市场涨幅突出的地段时，李丁还特意展示了几幅地图并加以标识，以帮助形成更加感性的认识。记者发现在几幅地图上无一例外都用各种颜色的水笔加上了许多标注，这个细节当然也是李丁专业性的一种体现。他进一步分析指出，相比于以上这些市场“领跑者”，豪宅市场过去一年的总体涨幅则不太明显。“这里定义的豪宅是指市值150万加元以上的房产。总体来看，豪宅市场的供需情况均比较平稳，没有大起大落的变化。与之相比，60、70万元的房产以及100万元以下的房产过去一年交投却十分旺盛，我认为主要原因是经济状况的好转以及投资移民结构的变化引起的需求上升。当然其中也有一部分是住房升级的因素所致。”此外低档房产亦即20-30万元需求却有明显的下降，真可谓是此消彼长。李丁表示这种豪宅和低档物业相对偏冷、中高档房产却持续升温的“两头冷、中间热”的态势在未来一段时期内还会得到延续。“我预计未来2-3年内60-100万元的房产仍会有强劲的需求，来支持价格的进一步上涨，这主要是由于当地人士购买活动的变化以及移民投资结构的变化引起的。”那么在多伦多房产市场一年多来的强势上涨过程中，上述的三类地段涨幅尤其突出呢？它们的表现是否能给投资者未来的决策提供某些借鉴？李丁对此表示，Mid-town地区房价之所以一枝独秀，是因为该地区有着承上启下的优越的地理位置，以及良好的社区环境和文化氛围，体现出浓郁的白人主流文化特色，是多伦多高级社区的典范，因而深受高级白领的青睐，许多年薪百万加元以上的公司高管人士也都纷纷选择这个区域。这一区域中的LawrencePark和LyttonPark是两个非常有名的社区，为该地区的房价水准也加分不少。而他本人近期也成交过这一区域的房产。“我认为房产经纪人有责任让华人新移民更多地了解更多那些本来对他们来说比较陌生的社区，也是华人比较少的社区。有一些华人新移民来到多伦多以后，觉得经纪带他们去看的一些社区好像还不够符合自己的高标准高要求，甚至有些因此看不起多伦多。我认为事实上是他们还不了解像Mid-town这样的地区的居民结构，因此经纪有义务帮助他们了解真实情况。当然这与房产经纪本身结构的问题也不无关系，许多经纪是技术移民出身，因此更侧重于那些华人比较集中且价位适中的区域。而投资移民则更倾向于那些主要由60-100万元房产构成的社区。”“而对于Yonge-Sheppard和Yonge-Finch两个地段来说，涨幅居前的主要原因有三点：其一是期房的定价效应，由于这些地段期房定价普遍超过现房15%左右，使购房者的心理预期上升，因此现房也就比较容易成交。其二是合并税效应，由于持币购房者对合并税出台普遍的恐惧心理以及某种程度的误解，使今年一季度以来出现了比较热烈的抢Offer现象，小户型Condo自然首当其冲，许多投资人出于出租和控制成本考虑，都比较倾向于这个地区的Condo。最后是利息因素，今年一季度的利息水平是历史上最低的，因此许多购房者担心未来利息水平有较大的上涨空间，因此驱动他们尽早下决心买房。”Unionville等传统的中产阶层人士聚居区的房价上升，李丁认为主要是由于大家对中产社区有较强的需求，而且从性价比、保值增值等多重角度出发的考虑。这其中一些声名远播的优秀学区的带动也起到了大约30%的促进作用。学区与良好的自然和人文环境等相得益彰，再加上这些区域房屋本身的高质量，使房价不涨也难。对于今年下半年大多地区房产市场的走势，李丁认为下半年房价将平稳运行，预计全年房价平均涨幅为5-8%，由于上半年涨幅已达到5-8%，因此下半年原地踏步的可能性较大，期待大起大落都是不太现实的。“那么未来市场还有没有价值洼地呢？我个人认为多伦多并没有所谓价格偏低或者说被低估的区域，因为这个市场是很透明的，数据库也高度完善，价格已经充分反映了价值。当然从未来升值潜力的角度来看，Mid-town地区应该是强者恒强的，理应看好其上涨空间。此外NorthYork地区、Markham地区以及RichmondHill地区我也比较看好其升值潜力。”至于新兴地区如NewMarket附近的Oxbridge地区，李丁也同样比较看好其未来潜力。“这些地区80-90万元的房产，普遍都有5英亩的占地面积，相当于中国的30亩地，相当于是庄园了。未来20-30年这样的地产品种会越来越稀少，因此作为投资者未来退休计划的一部分考虑，是比较理想的投资方向。”他表示，除此以外，湖滨高级公寓以及多大附近的房产也都有一定升值潜力。前者是因为许多投资者对于湖景房的根深蒂固的偏好。而Bloor和Yorkville一带的高档商业街也为该地段的房产增光添彩。嘉德地产总裁李丁专访下半年市场趋于平稳优势地段强者恒强嘉德地产总裁李丁紫剑/摄影（上接A13上）另一方面，巴兰坦先生说，眼下，“建设多伦多”公司已经有两个“可支付房屋”项目正在开工建设当中，一个是位于多伦多西北部的维斯顿路（WestonRoad）地区，另一个位于这个城市东部尽头的Midland街区附近。此外，巴兰坦先生说，还有一个位于St.Clair.Details街上的开发建设项目将于今年夏天，稍后一些时间对外公布。实际上，这几个正在动工建设的项目不过是一个大水缸中的一滴水。尽管这几个项目建成后，在本地区将以最低的市场新屋和公寓(NewHouseandCondo)销售价格面向社会上的低收入群体供应，但相对于为数不少的低收入群体来说，这无异于是“杯水难解渴”目前，除了已经开工建设的项目外，建设多伦多公司正在加紧建设四个重点项目。它们分别是：位于Sheppard西街和Allen路上的一片54英亩的土地，这个地点紧邻Downsviews地铁站；位于Sherbourne和Front街上的35万平方英尺的一片空地；Islington街和Lakeshore大道上的一片面积为24英亩的废弃的工业用地；还有一片就是位于Yonge街和YorkMills路上的两英亩的闲置土地。在这四片土地当中，只有位于Downsview的这块空地可被视为一个用于开发住宅房屋的好地段，并且这块空地非常有可能以很快的速度向私人承建商售出，而这些作为竞标的承建商，必须有能力兴建3，000多间高层或是低层的公寓单位，外加一些办公室和零售店铺。公寓项目建成后，可以预计，那些单元房将以一平方英尺600元左右的价格对外发售。这一价格，对于那些收入水平不高的家庭或单身人士来说，应该是可以负担的。廉价屋假设引发的问题和思考那么，既然资金如此紧缺，那些“建设多伦多”公司通过以市场价格对外销售的闲置土地而得到的钱到哪里去了？根据巴兰坦先生的发言，一旦“建设多伦多”公司通过变卖城市的闲置土地，手头上能够有盈余的钱（用私营企业的话来说，就是扣除生产费用之后的利润），这些钱将被以红利的形式上交给多伦多市政府。而对于这些红利，市政委会员将把它们用于任何一个委员觉得合适的项目。这也是为何建设廉价屋资金捉襟见肘的主要原因之一。实际上，很多人都不知道“建设多伦多”公司的项目究竟如何开展。无需质疑，大力兴建“可支付房屋”的确是一个好项目。目前多伦多市政府正在考评、规划一些闲置土地，接下来会将它们变卖，从而转换成市政府所急需使用的资金。但是，从市政委员会以往的表现来看，作为一个决定资金使用的管理者，那些额外的盈余资金往往是被浪费掉了，它们并没有更多地落实到一些更好的、长久性的利民项目。这一次，这些盈余资金是否能够直接用于投资更多的廉价屋建设，重塑社区形象，推动落后社区经济建设？此外，这个项目是否有来自社会各界的规划者和政策研究者共同参与？坦白地说，目前大部分市民还没有看到“建设多伦多”公司所取得的建设成果，对于今天多伦多的普通市民来说，在生活中所要面临的如何支付高额房价的这个巨大挑战，并没有得到任何实质性的改变。那么，在将来的岁月中，这些市民又怎么可以有能力去支付多伦多日渐提高的生活成本？另外，当多伦多市政府售出所有的闲置土地时，“建设多伦多”公司又将如何获得更多的资金来兴建廉价屋？