土地增值税实施挤压房地产开发类上市公司利润(pdf5)(1)

1本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务、服务。本报告版权归中国银河证券有限责任公司。未获我公司事先书面许可，任何人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。type11土地增值税实施挤压房地产开发类上市公司利润2007.01.22调低评级中性投资要点：●近日国家税务总局颁布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，宣布全国各地将从今年2月1日起开展房地产开发企业土地增值税清算。●该通知的出台，将会对房地产企业产生很大影响：●房地产开发企业的利润率受到进一步挤压，毛利率水平越高的房地产开发企业的利润受影响幅度越大。出租类房地产企业基本不受影响。根据我们的测算，目前的土地增值税预缴方式改为清算缴纳方式对于主营利润率高的企业，其净利润所受影响较大。而对于主营利润率在32.5%以下的企业其净利润不受影响（未预缴土地增值税的企业），甚至会增加利润。而对于主营利润率在32.5%及其以上的企业其净利润会下降18.8%以上，并且主营利润率越高，利润下降幅度越大。大部分企业净利润受影响幅度在25%以下，净利率受影响幅度在3%-6%。其中中粮地产、深长城、华侨城、中华企业、阳光股份等受影响较大。●加剧中小开发企业的资金紧张状况，房地产行业整合进程加快●房地产开发企业盈利模式改变，提高资产周转率，追求规模的扩张成为房地产开发企业保持增长的关键●土地增值税的严格执行将有利于调整住房的供应结构，引导开发商增加对普通住宅的供应。同时有利于抑制开发商对土地的过分囤积。●土地增值税的清算规定拉开了今年房地产调控的序幕，国家针对房地产的调控政策仍将继续。宗旨仍是“调整住房供应结构，稳定住房价格”。短期评级调整为“中性”，中长期维持“推荐”评级。分析师:丁文E-mail:[e-mail]联系电话:[phone]行业分析报告/房地产2行业分析报告/房地产近日国家税务总局颁布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，宣布全国各地将从今年2月1日起开展房地产开发企业土地增值税清算。该通知明确了房地产企业土地增值税要实行清算式缴纳，取代现行以“预征”为主的增值税缴纳法。《通知》明确了项目结算的单位和结算条件：即土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。《通知》规定，房地产开发项目在全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。此外对于已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的需要进行结算；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；以及纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的也都必须进行清算。该通知的出台，将会对房地产企业产生很大影响：一、房地产开发企业的利润率受到进一步挤压，毛利率水平越高的房地产开发企业的利润受影响幅度越大。出租类房地产企业基本不受影响。早在1993年国务院就发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院138号令），决定自1994年1月1日起在全国开征土地增值税。1995年财政部又颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》。条例规定，土地增值税实行四级超率累进税率，即增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；超过200％部分，税率为60％。但是由于房地产项目周期较长以及扣除项目计算的复杂性，土地增值税一直没有采取清算缴纳的方式。各个地区对于土地增值税部分基本上要求房地产企业按照预(销)售商品房收入1-2%的比例进行预征，房地产开发企业一般按商品房预售收入的1-2%预缴。根据我们的测算，目前的土地增值税预缴方式改为清算缴纳方式对于主营利润率高的企业，其净利润所受影响较大。而对于主营利润率在32.5%以下的企业其净利润不受影响（未预缴土地增值税的企业），甚至会增加利润。而对于主营利润率在32.5%及其以上的企业其净利润会下降18.8%以上，并且主营利润率越高，利润下降幅度越大。表1：不同主营利润率水平下的房地产开发企业净利润受影响程度主营利润率24.50%29.50%32.50%34.50%39.50%44.50%49.50%54.50%59.50%64.50%售价100100100100100100100100100100主营成本70656260555045403530营业税及附加5.55.55.55.55.55.55.55.55.55.5可扣除费用3.33.33.33.33.33.33.33.33.33.3可扣除合计92.886.883.280.874.868.862.856.850.844.8增值额7.213.216.819.225.231.237.243.249.255.2增值比例7.76%15.21%20.19%23.76%33.69%45.35%59.24%76.06%96.85%123.21%增值税005.045.767.569.3611.7414.4417.1420.88现制度下增值税1111111111净利润9.71513.06511.698212.555814.699816.843818.599220.140221.681222.5254现制度下净利润9.04512.39514.40515.74519.09522.44525.79529.14532.49535.8453行业分析报告/房地产对净利润的影响7.41%5.41%-18.79%-20.26%-23.02%-24.96%-27.90%-30.90%-33.28%-37.16%对净利率的影响0.67%0.67%-2.71%-3.19%-4.40%-5.60%-7.20%-9.00%-10.81%-13.32%（假设企业的期间费用为10%，所得税率为33%，目前预缴土地增值税1%）表2：房地产开发类上市公司主营业务利润率一览表2006前三季度2005年股票代码股票名称主营业务利润率销售毛利率主营业务利润率销售毛利率000031中粮地产51.8254.9347.350.26000042深长城47.1854.0323.327.62000069华侨城Ａ46.9349.446.1548.63000931中关村46.7848.6753.2455.24600675中华企业45.8252.8431.141.29000608阳光股份39.4844.9830.0835.56600240华业地产36.1441.9746.9851.88000502绿景地产34.7941.2635.3741.75600246万通先锋34.240.1522.6429.09000002万科Ａ33.539.4228.7234.8000667名流置业32.8340.6931.3338.65600383金地集团31.136.9230.6236.41601588北辰实业30.4835.325.5829.63000006深振业Ａ30.1235.8419.5524.46000014沙河股份29.5835.0526.1231.21600048保利地产29.5336.135.9742.56600325华发股份29.0335.2628.8935.21000616亿城股份28.1933.721.1926.61600266北京城建26.8233.1422.1127.76000024招商地产26.1829.7823.6227.42000046泛海建设25.4629.3119.6924.9000897津滨发展25.0929.2518.0122.01600533栖霞建设24.4831.0123.9430.36600641万业企业24.3529.8640.0545.33000011S深物业A23.7730.8529.9535.32000402金融街23.7730.9131.9839.26000511银基发展21.9528.4321.6428.2000889渤海物流20.5122.2714.9917.5000043深南光Ａ20.122.5921.2324.33600376天鸿宝业19.7325.9517.6923.89600322天房发展19.5125.0329.2634.83600159大龙地产19.0724.3616.2421.49000609S燕化16.8316.8416.9417.514行业分析报告/房地产600823世茂股份13.4416.9236.0241.48600748上实发展10.9914.3242.7548.28600067冠城大通10.411.7712.7714.7600393东华实业0.6610.7618.5123.62综合上述两表，我们可以看出房地产开发类上市公司净利润受影响幅度在18%-30%之间。大部分企业净利润受影响幅度在25%以下，净利率受影响幅度在3%-6%。其中中粮地产、深长城、华侨城、中华企业、阳光股份等受影响较大。二、加剧中小开发企业的资金紧张状况，房地产行业整合进程加快按照通知的规定，许多开发企业（特别是主营利润率高的企业）面临着补缴大量土地增值税的情况，因此资金紧张的中小型开发企业将面临着严峻的资金压力。中小开发商由于资金问题被迫退出行业或者被并购的可能性进加大，房地产行业整合进程加快。三、房地产开发企业盈利模式改变，提高资产周转率，追求规模的扩张成为房地产开发企业保持增长的关键由于土地增值税的超率累进税率，使得房地产开发项目的主营利润率越高，所需缴纳的土地增值税就越高，净利润率下降幅度越大。这种情况下，囤积土地，等待土地升值，过分追求高的毛利率将会得不偿失。因此房地产开发企业将会更加倾向于提高资产周转率。这方面龙头企业万科、金地集团早已经意识到，并已经开始实施。如万科一直在加强房地产的产业化和标准化方面的研究和实践。四、土地增值税的严格执行将有利于调整住房的供应结构，引导开发商增加对普通住宅的供应。同时有利于抑制开发商对土地的过分囤积。由于土地增值税的超率累进税率，毛利率过高的企业将需要缴纳很高的土地增值税。而毛利率较低的普通住宅能享受免征土地增值税的好处。因此有利于引导开发商增加对普通住宅的开发，改善住房供应结构。同时开发商加快开发速度也有利于增加市场的供应，有利于缓解房价涨幅过快的情况。五、土地增值税的清算规定拉开了今年房地产调控的序幕，国家针对房地产的调控政策仍将继续。宗旨仍是“调整住房供应结构，稳定住房价格”。短期评级调整为“中性”，中长期维持“推荐”评级。由于去年以来针对房地产的调控仍未达到稳定住房供应价格的目的，房地产行业继续出台调控政策的可能性仍然存在，如提高首付比例和按揭贷款利率，征收物业税等。同时由于短期内房地产行业股票涨幅较大，因此我们对房地产行业短期评级调整为“中性”。中长期看，我国房地产行业继续增长的基础仍将长期存在，人口红利、城市化进程和收入增长带来的消费升级将继续支撑房地产业的长期增长趋势。人民币升值和新的会计准则有利于房地产上市公司的价值提升。因此中长期维持对房地产行业的“推荐”评级。由于龙头公司在资金和提高资产周转率方面的优势，在行业整合中将会进一步提高市场份额。因此中长期维持对“万科、金地集团”的“推荐”评级。5行业分析报告/房地产本报告由中国银河证券有限责任公司（以下简称中国银河证券）向其机构或个人客户（以下简称客户）提供，无意针对或打算违反任何地区、国家、城市或其它法律管辖区域内的法律法规。除非另有说明，所有本报告的版权属于中国银河