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2008，中国地产的未来1摘要随着合肥大建设所带来的城市知名度的提升，以及近年来合肥房地产供需两旺的市场环境和后发潜力，合肥开始吸引中国房地产界关注的目光，包括深圳万科等国内一线品牌开发商有望在2008年强势进入，合肥将掀起新一轮的圈地开发浪潮，市场由稳步发展期过渡到快速发展期，供应量大幅增加。外地资本雄厚实力开发商的介入，将使合肥住宅产品和价位出现两极分化现象。因土地开发成本上升、产品升级等原因，个别优秀项目可能会突破传统的心理价位。省城ＧＤＰ规划做出新调整，合六巢等都市圈概念的提出，合肥省会首位度和城市吸引力正在日益增强，合武、合宁高速铁路的建设，使合肥成为全国交通枢纽城市，大大缩短了合肥对外联系的空间距离。这些利好将会吸引越来越多的外地投资者选择来肥安家置业，使需求量随着扩容，有利于消化大量增加的供应量。预计2008年合肥房地产市场将呈现量增价稳的发展态势。但在形势向好的趋势中，2008年合肥房地产市场各方主体亦将经历外部因素变化带来的冲击。首先，房地产宏观调控政策将侧重于金融手段和加大市场供应双管齐下，事关民生的经济适用房和廉租房建设力度将会继续加大，将给合肥房地产传统的供应结构和供需关系带来不小的影响。其次，外来竞争者增多，经营压力加大，加之货币政策从紧的影响，将迫使更多企业选择重组和合作开发模式，一些资金实力差和管理能力弱的中小开发企业将面临困境或被淘汰出局。第三，合肥火爆活跃的市场环境开始吸引不少知名地产品牌服务商的关注度，如易居中国、世联地产等中国地产服务机构开始谋划在合肥有更大的发展举措，合肥地产服务行业的竞争也更趋激烈。2008年的合肥房地产是快速的，多变的，企业发展策略在改变，置业者消费观念在改变。传统的住宅市场开发市场竞争日趋激烈，开发商参与城市运营和城市配套的建设思路不断拓展，不少开发商开始转变经营策略，转向并持有长期经营的酒店、卖场等商业类地产业态的开发。长江中路华侨饭店以及三孝口整体改造方案的出台，标志着合肥老城区的旧城改造高调启幕，旧城改造将转变思路，实施成片区开发，无论是改造规模还是整体品位都会有一个大的提升，同时会有更多品牌实力公司加入到旧城改造项目的开发行列。报告撰写机构：星彦地产合肥分公司技术支持：星彦地产中央研发中心2008年2月2008，中国地产的未来2金寨路高架桥和一环快速路的建成通车，标志合肥新的城市交通路网骨架基本形成，加上远景规划中轻轨建设，新干线的开通将带动沿线地产区域价值的提升，市民传统的置业习惯将发生深刻的转变。1、办公及住宅用地的供给力度明显加大2007年合肥公开出让商品房用地主要有5个时间节点，共向市场推出宗地38块，土地总面积为2751.5亩，其中商业类土地面积为340.0586亩，占总放量土地面积的13%；住宅类土地面积为1223.045亩，占总放量土地面积的44%；综合类土地面积为1188.396亩，占总放量土地面积的43%。土地出让数据显示，纯商业用地的体量正在缩小，住宅用地体量增长平稳，商住办综合用地体量增长迅速。2007年合肥市公开出让商品房用地性质比例2、蜀山、滨湖和政务区为土地主要供应区域2007年合肥市公开出让商品房用地区域分布备注：数据来源于星彦地产合肥分公司研究部2008，中国地产的未来33、土地容积率较高，规划以小高层、高层为主2007年合肥市新出让商品房用地关键规划指标范围4、企业对未来预期向好，地价涨幅加速合肥市历年公开出让住宅用地的楼面地价走势数据来源：合肥市土地市场网5、“过江龙”强势，外地企业拿地热情高涨2007年合肥市拍卖商品房用地流向（按面积计算）02-07合肥市楼面地价走势图050010001500楼面价格走势(元/平方米)57447051084392512132002200320042005200620072008，中国地产的未来4备注：数据来源于星彦地产合肥分公司研究部2007年合肥五次土地拍卖会，共拍卖商品房用地面积1614.0861亩，占五次总出让面积的58.66%。可见，目前合肥市土地出让主要以拍卖为主。五次土地拍卖会中，本地开发商共竞得土地面积524.38亩，占竞得土地总量的32.48%；外地开发商共竞得土地面积1089.7061亩，占竞得土地总量的67.52%。数据反映出，2007年外地开发商在合肥拿地的体量已经占据合肥市土地市场的“半壁江山”。2007年4—8月份拍卖土地金额共计406862.497万元，其中本地开发商竞地总价83131.44万元，占拍卖土地金额的20%；外地开发商竞地总价323731.057万元，占拍卖土地金额的80%。数据显示，外地开发商已经成为合肥楼市的主力开发力量。区域分布方面，本地开发商所竞得的土地区域分布在：政务区、庐阳区、蜀山区和包河区。外地开发商所竞得的土地区域分布在：蜀山区、政务区、新站区和瑶海区。土地性质方面，本地开发商以住宅、综合用地为主，外地开发商以住宅、商业用地为主。2008，中国地产的未来52007年合肥市公开出让住宅用地一览出让方式地块编号行政区域占地面积（m2）成交总价(万元)土地使用权人S0616包河区438.657018合肥城建投资控股有限公司S0617包河区157.3521556.95合肥城建投资控股有限公司N0615庐阳区9211040合肥城建投资控股有限公司挂牌E0609瑶海区54.174062.75合肥市明利房地产开发有限公司S0701包河区123.6712119.366安徽友盛房地产有限公司拍卖XZQTD081新站区8.57861.285合肥帝园置业发展有限公司挂牌S0702包河区475875合肥城建投资控股有限公司W0701蜀山区140.5433870.14华润置地(合肥)有限公司E0701新站区141.5116839.69成都庆辉房地产开发有限公司S0704包河区7.823081.08安徽大富房地产开发有限公司拍卖AT-5政务区47.744038.804安徽百商置业有限公司ZWQTA-011蜀山区88.8817420.48北京富通基业房地产有限责任公司ZWQTB-033政务区263.4633722.88合肥政务文化新区投资有限公司ZWQTC-030政务区85.6314985.25广东发能房地产有限公司N0701庐阳区3.771323.27合肥钢铁集团房地产有限责任公司拍卖W0704蜀山区20.73187.8安徽众力房地产开发有限公司挂牌S0703政务区95.47155麦德龙物业管理(合肥)有限公司、合肥骅晋达置业有限公司拍转挂W0703高新区11217136安徽碧城置业投资有限公司2008，中国地产的未来6N0703庐阳区45.726446.52合肥市庐阳区房地产开发公司S0704包河区4.671401安徽晨辉房地产开发公司XZQTD080新站区12.012978.48利港置业拍卖XZQTD082新站区17.552851.875合肥帝园置业发展有限公司HJQ042环湖路148.37857419合肥海恒公司投资控股集团公司BHA-01紫云路72.7910918.5合肥天海置业有限公司BHA-07徽州大道170.1825527合肥天海置业有限公司ZWQTA-22潜山路43.983518.4香格里拉大酒店(中国)有限公司S0706二环南路52.89926.4合肥繁华投资发展有限公司N0705界首路526760安徽置地投资有限公司拍卖S0709当涂支路1.28(分摊)700合肥市包河区残疾人联合会备注：数据来源于星彦地产合肥分公司研究部1、市场规模急剧扩大，呈供销两旺良性态势发展近年合肥市住宅施工、开工、竣工、销售及空置面积备注：数据来源于星彦地产合肥分公司研究部合肥市商品住宅的施工、竣工面积均快速增长，2007年施工面积突破2000万平米，短期内不会出现供不应求的局面。2007年度一手房住宅月销售量走势2008，中国地产的未来7备注：数据来源于星彦地产合肥分公司研究部2007年全年住宅商品房销售面积月均68.4万平方米,而2006年，月均销售面积只有38.91万平方米，平均增幅接近8成，这样的销售速度，带动了2006年存量房的销售，空置面积下降。2、住宅价格全年较为平稳，第四季度出现大幅上扬合肥市历年商品住宅销售均价走势（单位：元/m2）备注：数据来源于星彦地产合肥分公司研究部合肥市2007年度一手住宅月销售均价（单位：元/m2）备注：数据来源于星彦地产合肥分公司研究部2008，中国地产的未来82007年合肥市商品住宅销售均价为3489元/平方米，较2006年上涨6.73%。从全年住宅价格走势来看，1-9月份合肥住宅价格一直在3200-3300之间徘徊，保持平稳增长势头，而第四季度价格出现了一轮快速增长。造成年末合肥市住宅价格加速上涨的原因主要有以下几个方面：一线城市跟合肥周边城市在2006年以及2007年上半年都完成了一次价格大幅上涨，对合肥市场产生带动效应。随着下半年成交量的不断放大，供求关系出现了一定变化，而且这种供需紧张的局面将会在一定时间内持续。在2007年9、10月份新拍卖的土地成交价格上未来较高的成本代表了开发企业对合肥后市的强烈信心。金融机构政策调整（提高首付、控制二套房贷款及提高利率、存贷利率的调整等），使购房者产生心理恐慌，急于购房，造成买不到房的错觉。宏观调控以来，合肥住房价格变化不大，下降的趋势较小，一些持币待购的需求者释放了自己的忍耐，挤进购房行列。1、随着合肥大建设所带来城市知名度的提升，以及近年来合肥房地产供需两旺的市场环境和后发潜力，合肥开始吸引中国房地产界关注的目光，包括深圳万科等国内一线品牌开发商有望在2008年强势进入，合肥将掀起新一轮的圈地开发浪潮。2、合肥房价将保持平稳增长。随着外地资本雄厚实力开发商的介入，合肥住宅产品和价位可能出现两极分化现象，因土地开发成本上升等原因，个别优秀项目可能会突破传统的心理价位。3、合肥房地产市场仍会呈现量增价稳的发展趋势，但市场竞争会更加白热化，受货币政策从紧的影响，资金压力迫使更多企业选择重组和合作开发模式，一些资金实力差和管理能力弱的中小开发企业将面临困境或淘汰出局。4、在房地产市场宏观调控政策将侧重于金融手段和加大市场供应双管齐下，事关民生的经济适用房和廉租房建设力度将会继续加大，这给合肥房地产传统的供应结构和供需关系将带来不小的冲击。5、长江中路华侨饭店以及三孝口整体改造方案的出台，标志着合肥老城区的旧城改造高调启幕，旧城改造将转变思路，实施成片区开发，无论是改造规模还是整体品位都会有一个大的提升，同时会有更多品牌实力公司加入到旧城改造项目的开发行列。6、金寨路高架桥和一环快速路的建成通车，标志合肥新的城市交通路网骨架基本形成，加上远景规划中轻轨建设，新干线的开通将带动沿线地产区域价值的提升，市民传统的置业习惯正在转变。2008，中国地产的未来97、滨湖新区建设将迈向启动区向拓展区推进的新阶段，随着滨湖新区的各项基础建设的稳步推进，会有更多的开发商入驻滨湖新区的建设，包括商业地产、普通商品房、经济适用房建设等地产开发将有望掀起新的高潮。8、传统的住宅市场开发市场竞争日趋激烈，开发商参与城市运营和城市配套的建设思路不断拓展，不少开发商开始转变经营策略，转向并持有长期经营的酒店、卖场等商业类地产业态的开发。9、省城ＧＤＰ规划做出新调整，合六巢等都市圈概念的提出，表明合肥省会首位度和城市吸引力正在日益增强，合武、合宁高速铁路的建设，使合肥成为全国交通枢纽城市，大大缩短了合肥对外联系的空间距离，这些利好消息会吸引越来越多的外地投资者选择来肥安家置业。10、在调控政策影响下，合肥火爆活跃的市场环境开始吸引不少知名地产品牌服务商的关注度，如易居中国、世联地产等中国地产服务机构开始谋划在合肥有更大的发展举措，合肥地产服务行业的竞争也更趋激烈。2008，中国地产的未来101、区域概况建设政务文化新区是合肥市政府为了适应新形势的需要和拉动经济的增长采取的新战略。政务区北到习友路，南到十八岗（紧靠合淮、合宁高速），西到合九铁路，东到金寨南路，以前属于蜀山区。与高新区、经开