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联华金水城项目启动区定位及物业发展建议谨呈：安徽泉山湖置业有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。2项目整体定位与开发策略回顾项目整体定位与开发策略回顾项目分期开发方案项目分期开发方案启动区定位及开发策略启动区定位及开发策略启动区物业发展建议启动区物业发展建议Part.5Part.3Part.2Part.1启动区开发计划启动区开发计划Part.4启动区完全展示方案启动区完全展示方案Part.6本次汇报主要内容3Part1项目整体定位与开发策略回顾Part1项目整体定位与开发策略回顾4发展战略和策略回顾市场结论：Ø市场上供不应求的局面只是暂时表现——残酷竞争格局Ø未来总体市场表现为销售持续放量——大盘能否成功在于对客户的吸引力有多大Ø小市场，大项目，决定了竞争将面向全市——全面超越，成为超级竞争者。发展战略：通过创新的“中央公园模式”全面超越竞争对手，以体验地产打造城市新一极发展策略：整合区域和环境资源，打造全新生活理念的体验社区，全面超越竞争对手依托新区未来城市新中心的辐射力，以优质的环境和高品质的产品将主流客户一网打尽启动期强势占位，保证首战成功，一举奠定市场领导者地位5项目整体定位回顾客户定位Ø主抓城市中坚力量，城市主流客户一网打尽；形象定位产品定位Ø多样化复合型社区，以多层为盈利主体，独栋和联排别墅为价值标杆，花园洋房为创新产品，小高层提高容积率CentralParkDistrict——开放的、公园的、城市的中央公园都市区CPD体验区——公园里的“家”CentralParkDistrict——开放的、公园的、城市的中央公园都市区CPD体验区——公园里的“家”6Part2项目分期开发方案Part2项目分期开发方案7前期关于分期开发取得的几点共识1、规划的基本理念：充分的发挥公园资源优势，通过规划上的技术手段实现社区与公园的互动与融合，体现“在花园中建城市”——CPD社区项目定位。3、启动区的规模：从启动资金的财务条件出发，启动区的建设规模控制在20~30万平方米。2、分期开发的基本推进方向：由邻近206国道和龙湖公园的基地东北角，向西南方向逐层推进。目前项目整体规划方案仍处于设计调整阶段，经过前期与开发方、设计方的沟通，以下几点共识作为确定开发分期的基本依据：8现阶段规划方案分析由公园资源衍生出社区开放空间系统，两者积极互动，对全盘的物业价值进行提升对规划的基本认同点打造CPD“活力中环”基于整体定位和开发策略对规划核心理念进行提炼9地块价值分区评价地块A与公园结合最为紧密；相对独立，昭示性通达性良好；有山地地貌特征适合开发低密度产品ABCDEFHG地块B资源条件一般，邻近社区206国道展示面，可以与设施配套结合开发，对局部居住物业有价值提升作用地块G基地南部门户区资源条件一般，邻近核心价值区和中央设施区，物业价值有所提升适宜结合酒店、广场、设施配套开发适量高层物业。地块H位于基地西部资源条件一般，面积较大，较为方正适宜开项目后期大规模开发地块EF邻近公园，被活力中环环绕，有强势资源，地块价值最高适宜开发为高价值物业低密度组团地块CD位于核心价值区，有一定资源优势，有交通和配套便利，私密性稍差10项目分期开发策略——兼顾财务能力与市场现状，保证每期开发规模，大盘持续发力。——不同价值地块搭配开发，产品复合，期期搭接，档次逐步提升，平衡风险基础上保证价值高走趋势，形象不断拔升。——期期有亮点推出，赢得市场持续关注。——前期：与公园积极互动，配套先行+亮点展示，打造CPD体验示范区。——后期：保持一定开发弹性，以规避政策影响或拓展利润空间。11项目分期方案——分期示意I期（启动区）占地约30万m2II期占地约40万m2III期占地约35万m2IV期占地约45万m2总计占地约150万m212项目分期方案——分期开发主题CityOneCityPeakCityTreasureCityExpressionIV期1、对公园资源极致化的放大与展示2、大盘实力充分展示2、产品力保持平台竞争水平，标杆产品成为市场亮点公园+大盘配套高形象高人气强势占位CPD·城市表情I期借助极致景观和产品创新，树立新的产品标杆，拉高项目价值成熟社区+产品创新价值大幅提升确立领袖地位CPD·城市之巅III期1、借助完善配套和公园成熟，形成竞争强势2、借助前期示范，强化CPD社区价值感，全面超越对手公园+前期示范巩固竞争优势形成城市峰值CPD·城市珍宝II期分期“让社区自动说话”，配合山南新区开发进程，通过增加开发强度和城市化形象，实现更高利润基本策略品牌大盘成熟社区走量走价走速度挖掘价值空间CPD·领秀城核心价值开发目标开发主题13商业配套设施配套集中园林教育配套酒店商务风情商业街大型体验式售楼中心引进重点中学社区主题景观雕塑大型超市及餐饮活力中环景观商服节点星级酒店中央设施区&CPD广场泉岛会所社区运动中心集中园林小学景观商服节点大型水景主题园龙柱广场滨湖游线项目分期方案——重要价值点分布示意CPD景观道山地景观南入口广场14项目分期方案——分期物业计划启动期物业类型配套亮点2007.5—2009.9l多层为主l联排、洋房组团l少量独栋和小高层l风情商业街l体验式售楼中心起止时间二期2009.9—2012.9l大型超市集中商业消化量14万m213万m214万m218万m2树立形象优势集中放大适量生活配套强化形象核心价值展示生活配套完善三期四期2012.9—2014.920万m222万m228万m235万m2开发强度加强确立成熟品质大盘形象景观资源公园建设2014.9—2016.9容积率容积率约为0.9容积率约为1.2l低密度组团、洋房组团l小高层和多层组团。容积率约为1.2l重点中学l活力中环——晴滟园lCPD景观道1l入口主题景观l山地社区特色景观l龙柱广场l泉岛会所l中央设施区&CPD广场l活力中环——蓉浦园l活力中环——澹泊园l全线竣工l大型主题园林——沁芳园l活力中环——沧浪园l活力中环——香泮园、清漪园lCPD景观道3l社区运动中心l五星级酒店l社区商业节点l南入口广场形象冲顶最佳资源释放l滨湖游线l南侧景区16万m2容积率约为1.４l社区商业节点lCPD景观道2l小高层、多层和洋房为主l少量连排和高层。l洋房、多层为主l低密度组团l少量小高层15项目分期方案——分期开发价值提升曲线CPD·城市表情CityExpression开发周期项目价值价值梯度快速提升CPD·城市珍宝CityTreasureCPD·城市之巅CityPeakCPD·领秀城CityOne完善的配套和入住人群形成的高成熟度品牌效应释放，走量走价走速度公园城市价值平台稳步拓展闪亮登场强势占位高形象和主流价格赢得高人气续力强劲持续热销价值体系稳固确立最优资源释放产品开始发力全面实现市场领袖影响力16I期——CPD·城市表情CityExpression一座让人只看一眼就难以忘怀的标志性建筑——大型体验式销售中心一个连接景点和社区的风情StreetMall一条尽显优雅与尊贵的CPD专属景观道一片画面优美的山地住宅组团实景样板一个神话般突现的省级名校……价值构成要素优越的环境+耳目一新的物业形象+大盘实力价值诉求造“势”——“秀”给城市看的生动表情I期I期山地联排实景展示风情StreetMall大型体验式销售中心17一个天然氧吧——公园全线竣工一个功能完善的中央设施区和CPD广场一个拥有绝佳资源的低密度组团一个辐射区域的大型超市一个成熟的示范区……价值构成要素成熟的公园资源+完善的大盘配套价值诉求II期——CPD·城市珍宝CityTreasureII期II期II期II期中央设施区&CPD广场大型超市低密度组团造“星”——确立城市地产新峰值18一个彰显无限尊贵的私家主题园林一个拥有最佳景观资源的城市高尚住区一个城市意象的南入口广场一组领先城市的产品面市……价值构成要素极致景观+产品创新和提升价值诉求III期——CPD·城市之巅CityPeakIII期III期城市意象南入口广场低密度组团的标志塔楼静谧的私家主题园林造“经典”——超越竞争之上的大手笔19活力中环全线贯通成熟大盘的居住氛围一个五星级酒店一个设施齐全的社区运动中心一个充满影响力的地产品牌……价值构成要素品牌大盘成熟社区价值诉求造“城”——城市生活引领者IV期——CPD·领秀城CityOneIV期IV期20Part3启动区定位及开发策略Part3启动区定位及开发策略21启动区定位研究思维导图启动区定位与开发策略启动区定位与开发策略启动区开发背景分析启动区开发背景分析启动区竞争策略分析启动区竞争策略分析启动区的作用与开发目标启动区的作用与开发目标启动区物业发展建议启动区完全展示方案启动区开发计划22启动区在整个项目中的作用1、树立形象——确立CPD中央公园体验地产的市场影响力，赢得竞争主动3、资金回流——首期开发成功，确保后期开发顺利推进2、预热区域——消除项目所在区域的陌生感4、试探市场——检验淮南市场对创新产品的接受能力，为后续开发策略提供参照启动区开发目标：高形象高人气强势占位23启动区定位研究思维导图启动区定位与开发策略启动区定位与开发策略启动区开发背景分析启动区开发背景分析启动区竞争策略分析启动区竞争策略分析启动区的作用与开发目标启动区的作用与开发目标启动区物业发展建议启动区完全展示方案启动区开发计划n应对宏观政策n山南新区开发24新政对于套型限制的解读与分析国家调控主要目的：是为了调整住房供应结构、稳定住房价格，保持和谐社会的长久稳定。新政出台主要是针对大城市房价涨幅过快的现象，但目前国家采取的是全国“一刀切”的政策。大城市规划细则陆续出台：9.23~9.30深圳、北京、上海《住房建设“十一五”规划》陆续出台1、北京、上海：按照总量和项目相结合的原则，新审批、新开工的商品住房建设，从总量上保证套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重达到开发建设总面积的70％以上。其中，政策房（经济适用住房、廉租住房、限价房）面积全部为90平米以下。因此，单个项目的套型比例的压力并不是很重。深圳：“70%”严格按项目执行2、主要针对在细则出台以后新审批，新开工的项目25新政影响下的各城市发展商反应九部委十五条调控细则出台以后。我们通过对所服务的众多城市开发商作了调查，了解他们对于新政的反应与对策1、调控的重点城市，如深圳、北京率先推出调控细则，其它城市也会随之出台。开发商在政策刚出台始时表现比较紧张，现在政策逐渐明朗，有些城市如北京开发商感觉压力并不太大；深圳开发商，想各种办法，通过技术手段（如拼合户型，赠送阳台等）或开发节奏的控制尽量化解政策带来的不利因素。2、在一些房价涨幅并不太高的二线城市，比如沈阳、石家庄等城市预计会沿用一线城市做法按总量来控制户型比例。通过对我们服务的几个合肥开发商的访谈，他们表现并不是很紧张，在细则出台之前，加快报批各类证件，申办开工证，争取项目早日入市，已报规项目加紧运作3、三线城市地方政府相关政策比较灵活，目前细则还未出台，执行时间未定，开发商反应相对迟缓，普遍反映不强烈，认为对单个项目不会产生太大影响，但普遍关注政策的动向目前安徽省尚无细则文件出台，对淮南规划局的访谈可知淮南市住宅开发短期内不会受到政策太大影响。目前安徽省尚无细则文件出台，对淮南规划局的访谈可知淮南市住宅开发短期内不会受到政策太大影响。26新政缓释期本项目的应对策略Ø措施1：新政未来执行的连续性和力度目前还很难确定，本项目为大盘项目，开发周期较长，前期尽量考虑大面积产品，后期可视政策情况作产品规划上的调整（如石家庄可以在后期修改项目规划图）Ø措施2：考虑新政影响，主动调整本项目产品户型面积配比，可将多层、小高层部分户均面积调整为90平方米，从而提高90平方米以下产品比例，以降低本项目的政策风险和报建审批的难度。Ø措施3：若后期有严格细则出台，可以在开发中