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2008，中国地产的未来1摘要与全国大中城市的房地产市场急剧升温相比，2007年郑州楼市整体上依然保持了稳中有升的稳步发展态势：全年商品住宅共销售79772套，销售面积832.4㎡万，同比增加5.73%。需求类型主要为刚性、自住需求。在城市框架不断拉大，周边城市及外来经商或务工人员在郑购房数量逐渐增多，加上改善居住环境的需求和大中专毕业生留郑的置业需求，促使整体郑州市购房需求稳步增长。预计2008年平稳增长势头将得以延续。供求较为均衡是楼市理性发展的前提。2007年，全市商品住宅预售面积920.14㎡万，同比增加17.56%。总体来看，全市新增供求较为均衡。本年度住宅投放量主要集中在金水区,该区全年商品住宅预售465㎡万,占全市商品住宅预售面积的51%。住宅供应量较大的原因主要政府加大对经济适用房和土地的供应量。在全国宏观调控“重挫”部分大中城市之间，这也成为郑州楼市的“减震器”。随着2008年城中村改造项目的加快以及2007年供应土地的开发，预计未来一年商品住宅的供应量仍将会大幅增长。全年商品住宅成交均价涨至4000元/㎡左右，同比增幅逾20%。造成价格快速上涨的主要原因有：1、人均收入水平的稳定增长成为房地产市场的经济支撑；2、城市化进程的加快，伴随着外来经商或务工人员的大量涌入及大中专毕业生留郑州产生的购房需求量增长；3、土地供应的日渐紧缩导致地王频出，地价涨幅较快，从而带动房价的上涨。郑州土地市场在2007年的涨势“盖过”住宅市场。一是土地出让角逐激烈、地价高企：7月25日拍出的位于建设西路北、伏牛路西地块预计房屋成本价在4000元/平米以上，另外，12月26日年度最后一拍的小李庄改造地块，按最终成交价计算每亩约合369.59万元；二是城中村改造市场化，开发商不惜高价拿下。7月20日郑州市政府正式下发《进一步规范城中村改造的若干规定》，首次将“招、拍、挂”拿地机制引入城中村改造中来，并明确了拆迁安置及赔付标准。一直以来郑州楼市的平稳增长、基础较好，以及郑州成为中原城市群的龙头城市等诸多利好，使得开发商调高预期、高成本拿地。但未来，预计政策调控效应对郑州市场的“拿地热”形成降温作用，从而使得房地产市场保持平稳、合理的增长趋势。报告撰写机构：星彦地产郑州分公司技术支持：星彦地产中央研发中心2008年2月2008，中国地产的未来21、2007年政府以充分利用存量土地为着眼点2005-2007年郑州房地产用地供应总量及来源土地来源年度供地总量（万㎡）现有建设用地（万㎡）新增建设用地（万㎡）2007年258.623028.62006年253.2186.866.42005年119.3102.117.2备注：数据来源于郑州星彦地产市场监测平台2007年8月，郑州市政府下发了《关于加强土地调控严格土地管理的通知》，严把土地“闸门”。要求市内五区新增建设用地，将主要用于促进经济社会可持续发展的产业项目以及关乎国计民生的公益性、基础性设施项目，不再用于商品住宅开发项目。这使得2007年城区中新增建设用地量减少，预计2008年仍将以现有建设用地供应为主导。2、城市加快产业化发展，工业用地出让较多2007年郑州土地供应按用途分类的构成比例备注：数据来源于星彦地产郑州分公司研究部2007年土地供应中工业用地占比60%，其次是商品住宅，占比20%，这主要跟政府2007年加大工业化进程有关。2007年郑州土地供应按用途分类的构成情况土地用途供地总量（万㎡）综合商业商服设施住宅经济适用房工业其他948.9619.1810.7989.84186.2833.51574.0135.352008，中国地产的未来33、单宗土地面积减小；向空间要高度的集约意识显现2007年，郑州居住用地出让大多执行70/90住房套型限制：套型建筑面积90m2以下住房面积所占比重，不低于住房建筑面积的70%。另外，建筑高度的区域分布特征趋于明显。由于郑州市三环以内土地的日益稀缺带来的地价飞涨，三环以内的高层建筑，甚至超高层与三环外多层和小高层的分布日渐增多。城中村改造地块的配套商品住房套型建筑面积90m2以下住房面积不低于配套商品住房建筑总面积的70%，村民安置住房自住部分不得进入房屋一级市场销售，经济用房不得进入一级市场销售，廉租住房交付使用后五年内不得进入市场销售。郑州市2007年部分住宅／商住出让地块列表2008，中国地产的未来4郑州市2007年部分城中村改造土地出让表4、地价与房价呈相互带动、相互影响的强关联性郑州历年公开出让住宅用地的楼面地价走势（元/㎡）备注：公开出让住宅用地/商住用地的建筑面积楼面地价为成交总价除以总建筑面积；数据来源于星彦地产郑州分公司研究部2007年郑州房地产市场推出了22宗土地3044.6亩，总成交金额60.0451亿元，均价为213.64万元/亩。土地公开拍卖主要集中在下半年，上半年仅有1月份和4月份推出两块土地，共400亩。而下半年土地集中放量，共推出20块土地，上市面积高达2644.29亩。2007年7月郑州商品住宅成交大幅上涨，成交量高达8609套，而八月份更是一飞冲天，成交量高达10398套，首次过万。而地价在此期间也冲上了制高点。鑫苑八月份创造了单价450万的地王，继而445万的地块也粉墨出场。那两个月郑州的楼市如郑州的夏季一样火热，房价猛涨，消费者出现“恐慌性购房”。到9月底房贷新政一出，金九银十风光不再，楼市呈现观望情绪，成交量跌入低谷，土地交易价格也走低。地价与房价呈现相互带动、相互影响的强一致性、关联性。2008，中国地产的未来5郑州市2007年公开出让住宅用地一览行政区域位置占地面积（㎡）出让方式成交价格（万元）土地使用权人单价（元/亩）金水区北环路北、107国道西19669.31协议1439.9454河南怡佳房地地产开发有限公司48.76金水区新柳路南、长兴路南3275.721协议94.54河南裕华置业有限公司19.22管城区商城路南、东明路西8232.759协议370.9034河南省力宝实业有限公司30.00金水区农科路南、政七街西9990协议894.2021金水区柳林镇关虎屯村村民委员会59.61管城区城北路南、司庄路东661.338协议68.21郑州鑫达置业有限公司68.69金水区经三路东、枣庄路北2073.924协议122.876河南省郑州市江山房地产开发有限公司39.46金水区北环道北、文化路西44082.87协议4661.55郑州金海置业有限公司70.43金水区丰产路北、花园路西47254.7协议5392.0384河南新田置业有限公司75.99金水区徐寨路南、107国道西46791.16协议3037.74河南福成置业有限公司43.24管城区南关街西、民乐北里北2280.717协议148.06郑州日月潭房地产开发有限公司43.24金水区大学南路西、长江路南8988.003协议295.9河南兰亭房地产开发有限公司21.93金水区中原西路南、西流湖东、西环路西一公里处161304.5协议6419.25郑州煤电长城房产开发投资有限公司26.50管城区石化路西、牧歌路南8608.383协议449.37河南美景置业有限公司34.77金水区未来大道东、映月路南9815.175协议601.8河南择邻置业有限公司40.83金水区新柳路南、皇家庵东路西32250.72协议97.043河南省天伦房地产有限公司2.00金水区新柳路北、文化北路8858.133协议231.85河南安泰置业有限公司17.43金水区新柳路北、园田路东25077.9协议717.89河南安泰置业有限公司19.07金水区丰庆路西、支农路北188.811协议23.55郑州通达纵横置业有限公司83.07金水区南阳路西、金水路北107.892协议8.83郑州清华园房地产开发有限公司54.51金水区沙口路西南15352.63协议2770.72郑州物华实业有限公司120.19金水区未来路东、金水路两侧125174.7挂牌30737.891河南升龙置业有限公司163.54二七区大同路北、南彩路西2997挂牌2176河南巨制置业有限公司483.56中原区陇海西路南、华山路西58758.18挂牌19520河南龙源房地产开发有限责任公司221.25中原区陇海西路南、昆仑路东71240.69挂牌22560郑州地产长城房地产开发经营有限公司210.90中原区桐柏路西、朱屯路南21494.48挂牌8330郑州建投鑫苑置业有限公司258.10中原区伏牛路西、颖河路南9245.745挂牌4282河南志鹏置业有限公司308.45管城区货栈街南、107国道西29881.09挂牌10160河南建业住宅集团有限公司226.45中原区嵩山路东、棉纺路北13755.23挂牌5310河南建业住宅建设有限公司257.10金水区南阳路东、宋砦北街南43245.71挂牌28000河南建业住宅建设有限公司431.21惠济区绿城路北、郑邙公路西120956.9挂牌5033郑州黄河大观有限公司27.712008，中国地产的未来6管城区紫荆山路西、书院街北841.158拍卖57.43河南裕鸿置业有限公司45.47中原区淮河路南、航海路北、淮南街东、新甫西街西254191挂牌140920郑州尚锦369.22中原区陇海路南、昆仑路18933.4挂牌4610永威置业162.16惠济区滨河路北、郑花路西57289挂牌18300建投鑫苑212.74高新区金梭路西、迎春街北、银屏路东54118.9拍卖19680河南万丰242.19惠济区南阳路北段、北环路跨线桥两侧159544.5挂牌46400河南利海193.69惠济区滨河路北，郑花路西223901.1挂牌81200天地置业241.53经济技术开发区航海路北，朝凤路西143612.1挂牌75726351.18二七区二七区合作路1号74461.91拍卖49800445.42二七区长江路北，熊尔河东21393挂牌9820建海置业305.71中原区建设西路北，伏牛路西16501.8挂牌11150鑫苑中国450.01郑东新区107辅道东侧鸿宝路北侧218618.8挂牌21320天地置业64.95高新技术开发区牡丹路南,金梭路西49083.9挂牌14216192.892008，中国地产的未来7郑州市2007年公开拍卖土地交易详表时间位置面积（亩）地块性质开发商成交价（万元）均价（万元/亩）1月25日牡丹路南、金梭路西73.61商住郑州高新实业142161934月3日107国道辅道和鸿宝路交叉口东北角327住宅河南天地置业21320657月17日如意东路西、农业东路南134住宅河南宏光奥林匹克137432647月17日金水东路南、农业东路西64住宅郑州美盛5868189.297月17日正光北街南、众旺路东26住宅天明地产25921307月17日正光北街南、才高街西180住宅郑州美中1802128.717月17日金水东路南、东风东路东222住宅河南老街坊402713397月25日建设西路北、伏牛路西，24.75住宅鑫苑置业111504507月25日长江路北、熊儿河东32住宅郑州建海置业9820306.98月6日金水路、大学路和建设路的交会处111.693综合鑫苑（中国）置业498004468月17日航海路北、朝凤路西215.4商业、住宅郑州世纪长城置业75726351.69月4日东至郑花路，南至滨河路，西至银通路，北至金达路335.85综合河南天地置业81200241.779月21日天明路和农业路交叉口小杜庄127.86住宅徐州市怡丰贸易37100290.1610月12日工人路、留园路67.1商业住宅综合郑州正商置业22340332.9410月12日长江路南、云台路东17.86综合用地河南世纪金源置业3290184.2110月19日龙湖外环东路南、东风东路西56.03住宅河南神火光明房地产开发280950.1310月19日商都路北、东风东路西227.23住宅河南宏光奥林匹克。30644134.8610月19日位于熊儿河路南、众旺路东14.45商服河南金锦置业2460170.2