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南宁市第二福利院PPP项目物有所值评价报告1南宁市第二社会福利院PPP项目物有所值评价报告实施机构：南宁市财政局咨询机构：广西中信恒泰工程顾问有限公司2016年4月19日南宁市第二福利院PPP项目物有所值评价报告2声明本报告是由广西中信恒泰工程顾问有限公司（简称“中信恒泰”，原广西华蓝工程咨询管理有限公司）编制，并提、供给南宁市民政局的重要资料。无论以书面、电邮或任何其他形式获得本文件的所有收件人，只要接收本文件即意味着其对本文件承担严格保密的义务，未经中信恒泰书面同意，不得将本方案的部分或全部内容以任何方式披露给任何第三方。广西中信恒泰工程顾问有限公司2016年4月19日南宁市第二福利院PPP项目物有所值评价报告3目录第一章项目基础信息...............................................................51.1项目概况..................................................................51.1.1项目提供的公共产品和服务内容........................................51.1.2项目区位............................................................51.2项目主要产出说明..........................................................51.2.1建设规模及内容......................................................51.2.2项目运营和维护......................................................81.3项目绩效考评标准..........................................................81.4PPP运作方式..............................................................131.5风险分配框架.............................................................131.6回报机制.................................................................16第二章物有所值评价内容及流程.....................................................172.1政策指引.................................................................172.2物有所值评价内容.........................................................172.3物有所值评价流程.........................................................17第三章物有所值定性评价...........................................................193.1物有所值定性评价程序.....................................................193.2物有所值定性评价指标.....................................................193.2.1基本评价指标.......................................................203.3物有所值定性评价结论.....................................................21第四章财务测算...................................................................224.1项目财务测算主要机制.....................................................224.1.1运营补贴机制.......................................................224.1.2调价机制...........................................................224.2项目财务测算方案.........................................................234.2.1财务测算思路.......................................................234.2.2财务测算基础数据取值...............................................244.2.3财务测算结果.......................................................34南宁市第二福利院PPP项目物有所值评价报告4第五章物有所值定量评价...........................................................395.1基本参数设定原则.........................................................395.2公共部门比较值(PSC)的建立................................................395.3全生命周期财政支出成本现值（LCC).........................................41第六章物有所值评价结论...........................................................43第七章附件.......................................................................45附表1:非营利性质PPP模式项目现金流量表（单位：万元）........................45附表2:营利性质PPP模式项目现金流量表（单位：万元)...........................51附表3:初始PSG现金流運;表（单位：万兀）.....................................55附表4:非营利性PPP模式全生命周期财政支出（LGC)现金流量表（单位：万元).......58附表5:营利性PPP模式全生命周期财政支出（LCG)现金流量表（单位：万元).........63附表6:项目现金流量表（单位：万元）..........................................66南宁市第二福利院PPP项目物有所值评价报告5第一章项目基础信息1.1项目概况1.1.1项目提供的公共产品和服务内容在授权范围内承担南宁市第二社会福利院项目的投资、建设、运营任务，主要提供第二社会福利院服务、配套医疗服务、老年护理培训服务，以及其他不改变养老土地性质的经营服务。建设内容主要有：医疗康复综合楼、培训综合楼、社工楼及后勤保障房等。总建筑面积95558.17m2。另外，二期工程包含预留用地14.9亩，拟建个性化养老用房，包含室内活动场所和老年娱乐设施，本实施方案中的建筑面枳和投资额不包含此部分。引入社会资本方后由社会资本方选择设计是否増加预留用地内容，若増加，则需要对二期单独进行可研。若不増加，则按照原可研内容进行设计。另外，二期工程包含预留用地14.9亩，拟建个性化养老用房，包含室内活动场所和老年娱乐设施。1.1.2项目区位项目拟定于南宁市龙岗商务区，龙华路南侧，总用地面积243.63亩，绿化用地77.48亩，具体参照南宁市规划管理局颁发的选址意见书审批单选字第45010120130008号。1.2项目主要产出说明本项目主要产出包括根据项目可行性研究报告规模和内容，建设南宁市第二社会福利院，并负责南宁市第二社会福利院的运营和维护。1.2.1建设规模及内容该项目可行性研究报告表明，建设内容主要有：医疗康复综合楼、培训综合楼、社工楼及后勤保障房等。老年人用房包括有入住服务用房、生活用房、卫生保障用房、康复用房、社会工作用房等。项目总用地面积：243.63亩，其中(1)净用地面积：133333.33平米（200亩），包括：1)建设用地面积：81680.41平米（122.52亩）；2)绿化用地面积（拟建老年人主题公园）：51653.59平米（77.48亩）。(2)市政道路用地面积：29086.81平米(43.63亩）。本项目分两期建设，设计床位数为2000张，总建筑面积约95558.17m2。其中一期施工图设计己南宁市第二福利院PPP项目物有所值评价报告6完成，二期由SPV机构负责建设。建设内容主要有：医疗康复综合楼、培训综合楼、社工楼及后勤保障房等。本项目红线内总用地面积243.63亩，其中建设用地面积约81680.41m2(含预留用地，122.52亩），绿化用地面积（拟建老年人主题公园）51653.59m2(77.48亩），市政道路用地面积29086.81m2(43.63亩）。一期建筑面积约61124.17m2，设计容积率约1.04，目前己完成施工图设计，二期建筑面积约34434.00m2，容积率暂以1.04计算，由社会资本在现有可行性研究报告基础上自行设计，实际建筑面积和单体面积根据设计内容确定，容积率适当提高。表1.1主要技术指标表序号名称单位数量备注1总用地面积m2162421.98243.63亩1.1净用地面积m2133333.33200.00亩1.2建设净用地面积m281680.41122.52亩1.3绿化用地m251653.5977.48亩1.4道路用地面积m229068.6543.63亩2总建筑面积m291840.002.1不计容面积（地下室）m26740.002.2计容面积m285100.002.2.1医疗康复综合楼m231831.002.2.2综合楼m23832.002.2.3社工楼m24230.002.2.4启智区m26651.002.2.5疗养区m28640.002.2.6食堂m23456.002.2.7康复楼m219314.002.2.8生活服务用房m26480.002.2.9后勤中心（洗衣房）m2540.002.2.10变电房m290.00南宁市第二福利院PPP项目物有所值评价报告72.2.11门卫m236.003建筑占地总面积m217818.004总床位数床20004.1一期建设床位床12004.2二期建设床位床8005容积率%1.046建筑密度%21.817绿地率%35.028机动车停车位个4268.1地下停车位个1708.2地面停车位个256根据项目一期工程项目初步设计及批复，项目一期实际包含的建设规模和主要建设内容如下：表1.2—期建设内容及规模名称单位数量备注总建筑面积m261124.17其中医疗康复综合楼m219888.7834床附属裙楼m27764.28100床社工综合楼m28858.52启智楼m28387.09200床食堂和后勤中心楼m24705.27高压氧仓楼m21350.00含地下设备用房450平方米大门m234.00污水处理站m2471.13含地下设备用房445.5平方米连廊m2249.20地下室m29416.00通过对项目可行性研究报告和项目一期初步设计数据进行比较分析，项目二期建设内容和规模