城市化与房地产业互动发展关系研究

华中农业大学博士学位论文城市化与房地产业互动发展关系研究姓名：吴淑莲申请学位级别：博士专业：土地经济管理指导教师：韩桐魁20060501城市化与房地产业互动发展关系研究作者：吴淑莲学位授予单位：华中农业大学相似文献(10条)1.会议论文邓晓盈.冯武我国城市化进程与房地产业发展关系研究2006据联合国有关机构预测,不远的将来，世界大多数人日将在城市居住。城市化水平不断上升,已成为衡量一国或地区现代化水平的重要指标。21世纪是我国城市化飞速发展的时期,我国的城市化水平得到全面提升,随着经济持续增长，城市化和房地产业的互动作用日益突出。本文对我国城市化进程和房地产业的辩证关系进行探讨，提出了健康发展房地产市场、促进城市化进程的建议。2.学位论文颜华保南昌市城市化进程与房地产业互动关系研究2008城市化是人口等资源要素向城市聚集的过程。南昌市城市化率从1991年的35.93％提高到2006年的47.05％，市区人口达到221万人，城市规模扩大一倍。快速的城市化与房地产业发展相互促进，但仍然存在着很多问题。因此，基于南昌市城市化进程，本文在阐述城市化与房地产业相关理论及述评的基础上，运用归纳和演绎、定性与定量、系统分析与比较分析的方法。首先对南昌市城市化进程与房地产业发展关系进行了定性分析，认为人口集聚导致城市化，从而促进房地产业的全面发展，并从微观与宏观层面分析了房地产业推动了南昌市城市化进程，指出房地产业塑造了南昌市宜居城市形象。其次，对城市化与房地产业互动关系进行定量分析。先选取南昌市商品房销售额及销售面积数据，比较房地产增加值、房地产增加值/GDP两者与城市化水平的关系，进而把房地产价格引入时间序列，分别进行平稳性检验和协整性检验，得出房地产业促进了南昌城市化进程；并用房地产投资增长率指标，与城市化关联性进行Granger因果检验，得出城市化与房地产业良性互动发展的结论。最后，运用城市成长管理与城市规划等理论，指出南昌市政府作为城市经营主体，房地产从业者参与城市经营，两者统一于政府政策，最终使南昌市城市化进程与房地产业协调并良性互动。3.期刊论文孙鑫.张焱论中国城市化进程中房地产业发展的机遇与挑战-金卡工程2009,13(7)中国的城市化进程经历了一个漫长曲折的过程,取得了长足的进步,而中国房地产业也伴随着整个中国城市化进程持续发展,日益成为中国城市化进程中最重要、也最具研究价值的领域之一.本文运用城市化进程与房地产发展的一般规律,分析中国城市化进程中房地产业发展的机遇与挑战.4.学位论文翟晓玲我国西部地区城市化与房地产业互动发展对策研究2007目前，我国正处于城市化高速发展的阶段，人口城市化和城市现代化的统一使社会经济结构发生着根本性的变革。根据国家城市化发展战略，各地政府部门不约而同地积极制定各自的城市化发展目标，并把房地产业作为拉动经济增长和推动城市化进程的主要动力，房地产业正经历着发展的高潮期。这样就出现了城市化和房地产业互动发展的局面。从20世纪90年代初至今，房地产业的投资主要集中于上海、北京、广州、深圳等城市化水平较高的城市，城市化与房地产业的发展基本保持同步。现阶段我国西部地区的城市化和房地产业的发展水平都比较低，处于加速发展的起步阶段，在西部大开发的背景下，城市化的潜力和拓展空间十分巨大，房地产业也将处于一种不断被激活和快速发展的状态。因此，借鉴东部发达城市的经验教训，从区域角度研究城市化与房地产业的互动关系，对于推动西部地区城市化进程和房地产业发展，带动整个国民经济的良性循环具有重要意义。基于此，本文以城市化相关理论和房地产业特征为基础，从我国的城市化进程与房地产业发展情况出发，结合案例分析和计量等实证分析，运用了逻辑和比较分析方法，论证了城市化与房地产业之间的互动关系。在此基础上对相对落后但正处于加速发展阶段的西部地区的城市化和房地产业进行了进一步分析，并运用因子分析法等科学方法对西部一些中心城市的城市化水平进行了综合测评，评估了西部中心城市的房地产发展潜力。最后提出了促进西部地区城市化和房地产业互动发展的对策。5.学位论文陈亚菁无锡城市化进程和房地产业可持续发展研究2005本文围绕城市化进程这一大前提，以促进无锡市房地产业的可持续发展为目标，经过约三个多月的调查研究、收集资料，系统分析了房地产业与国民经济和城市建设的关系、无锡市城市化进程为房地产业创造的机遇、房地产业发展基本情况及存在的问题、影响房地产业发展的主要因素，并且展望了未来几年无锡房地产业的发展空间，在此基础上就如何促进我市房地产业可持续发展提出相应的对策与建议。　　本论文主要引用城市经济理论分析房地产业发展的外部因素即城市化对房地产业发展的影响，从而提出如何优化房地产业的外部环境以促进房地产业的快速发展；还引用房地产市场供需均衡理论分析房地产业实现自身良性循环的条件和要求，从而在房地产结构调整、制度保障、企业建设等方面提出可行性建议。6.期刊论文郑加彪从城市化进程看温州房地产业前景-经济师2001,(4)城市化是一个国家和地区由传统走向现代,由落后走向文明的必由之路.房地产业是国民经济的支柱产业,在城市化进程中具有重要作用.在温州的城市化进程中,富有特色的温州旧城改造和新城开发为房地产业的发展提供了良好的发展机遇,而温州经济的稳定和快速发展又成为房地产业迅速发展的坚实基础和强大推动力,它昭示着温州房地产业的美好远景.7.学位论文张世良快速城市化进程中房地产业可持续发展研究2005本文分析了快速城市化进程中现代房地产业面临的问题与趋势。其中面临的主要问题涉及供给、需求、房地产商和房产中介、资源和环保四个方面；发展的主流趋势包括：居住条件的舒适化程度不断提高、居住环境的生态化标准不断提升、以人为本思想逐渐深入人心、城市文化保护与经营的理念不断强化四个方向。在这个的基础上，又有针对性地提出了快速城市化进程中现代房地产业持续发展的思路：确立房地产业的支柱产业地位，坚持科学发展观，控制人口增长规模，加大生态保护力度，促进城市房地产业与人口、资源和环境的协调发展，同时强化政府的宏观调控职能。　　最后，论文结合郑州市房地产业的发展现状，从城市化与房地产业的相互关系，房地产业面临的机遇与挑战，房地产业发展的思路与对策等角度全面论述了快速城市化进程中郑州市房地产业的持续发展问题。8.会议论文中国社会科学院金融研究所课题组关于中国房地产金融体系的构想2004本文讨论房地产金融是一个具有极大风险的金融领域，我们必须设定一种有效的机制和相应的制度安排，一方面，政府能够通过它来对房地产市场进行有效的间接调控，防范系统性风险；另一方面，政府能够通过它来贯彻自己的诸如保证低收人者拥有体面的住房以及支持落后地区房地产市场发展之类的政策意图。9.学位论文朱波城市化背景下中国房地产产业协调发展机制研究2009随着中国经济不断快速发展，农业人口向城市流动的速度越来越快，产业结构不断升级与高级化，我国的城市化问题成为学者和政府部门关注的焦点。诺贝尔经济学奖得主，著名经济学家施蒂格里茨提出，在未来的21世纪，中国经济增长将要面对三个主要问题，居于第一位的就是城市化与城镇化进程在中国的发展问题，他认为中国的城市化与城镇化进程将为中国经济发展，尤其是地区经济和区域经济成长起到至关重要的作用，将成为带动中国区域经济持续增长的关键推动力。由于中国的具体情况与国外存在较大差别，因此，国外关于城市进程的分类以及城市化发展模式并不一定适应中国国情。对于我国的经济发展现状来说，现在对我国城市化进程做分类以及判断，存在一定的问题，包括地理位置、城乡二元结构、产业结构等因素都对我国城市化进程产生较大影响。特殊的自然地理位置和条件是决定一些中西部落后地区城市化进程的重要因素，可以导致某些省区的城市化水平高出其经济发展水平。处在不同的经济发展层次上的省区，产业结构变动对城市化的影响方向和影响方式就不同，第二产业和第三产业的重要性也会有区别。历史发展情况的差异以及国家的工业化政策会造成省区之间不同的城市化发展状况。这些都是城市化省区差异的表现。因此，在制定我国的城市化发展战略和发展模式时，要对各个省区区别对待，不能搞全国“一刀切”，必须根据各省区的不同特征采取不同的政策措施。同时，随着中国城市化进程的不断深入，中国的房地产产业正面临着深刻的变化。房地产产业在改善产业结构、经济结构、拉动内需、扩大就业、提高人民生活水平、促进城市化进程等方面起到了积极的作用。城市化的动力机制是随着生产力的发展水平而不断变化的，不同时代及不同发展阶段的地区具有不同的动力结构。我国转型时期的城市化动力机制是复杂的，它既包括产业结构的转换、国家宏观政策的调控、城乡统筹发展，还包括科技进步和外向经济发展等。从房地产产业的行业特征来看，房地产行业是一个存在较高进入门槛的市场，这是因为企业如果有进入房地产市场的动机，需要具备较高的资金存量，以及房地产产业对规模经济的要求。同时，政府对于房地产市场的管制，以及对于企业或投资人进入房地产行业的政策要求，导致了进入房地产行业是具有一定的门槛和壁垒的；从退出壁垒来看，企业对于房地产的投资属于固定资产投资，从资产属性来说，具有很强的资产专用型特征，因此，对于投资了房地产行业的企业，退出市场的机会成本和沉没成本都很大，具有较高的退出壁垒。同时，虽然房地产业的一个显著特点是产品的异质性(如存在级差地租、住宅、别墅、经济适用房等产品质量上的差异)，但是从进入和退出壁垒，企业数量以及产品差异性的方面来分析，我国的房地产市场还是属于垄断竞争类型的市场，在某种程度上，尤其是在区域市场中，可能更接近于寡头垄断市场结构。目前，房地产价格是人们一直关注的焦点，这很大程度上与房地产产业和人民生活紧密相连有关。房地产需求与供给决定了房地产价格。其中的房地产供给从宏观经济角度来看是指房地产的总供给，包括实物总量和价值总量，这是指某一时期内全社会房地产供给的总量；从微观经济角度来看，它既包括过去生产的存货，也包括生产的房地产商品。它指的是在每一价格水平上，在某一特定时期内生产者愿意而且能够租售的房地产商品量。而房地产需求，则是指在某一价格水平上，在一定时期内，消费者在市场上能够且愿意购买的房地产量。本文也对中国房地产宏观调控政策进行了实证分析，研究结论表明中国房地产宏观调控综合效果是明显的，房地产宏观调控有效地控制了中国房地产投资过快增长和房价不断上升的趋势。这一发现不同于Evans(1992)、Lillydahl和Singell(1987)、Fischel(1989)、Atash(1990)针对发达国家房地产宏观调控效果不显著或不确定性的研究结论，从而证实了中国房地产业发展所处阶段的特殊性以及在该阶段政府宏观调控角色正确定位的重要性。政策变量的外生冲击改变厂商预期回报率和消费者市场预期，而这种市场预期的调整存在明显的时间路径。因此，建立与房地产市场长期健康发展需要相配套的监测预警体系和健全的调控体系，及时报告市场运行所处区间(过热、偏热、正常、偏冷、过冷)，鼓励发展多元化的房地产市场，从而使投资者和购房者形成稳定的投资和消费预期是调控政策取得长期成效的重要举措。本论文的研究构架以及行文思路包括，本研究从城市化与房地产互动发展的关系以及城市化背景下房地产产业协调发展的实证研究两个方面展开，主要采用定性分析、对比分析、时间序列分析、因果检验等方法开展研究。如用定性方法主要通过文献回顾和梳理探讨城市化的动力机制、房地产产业的作用机制及两者的相互作用关系；从城市聚集经济及各项经济活动之间的相互关系入手演进分析城市化对房地产业的拉动作用；用对比分析及规范分析方法探讨房地产业区位选择对城市化进程的促进作用。本研究的理论分析部分论证了我国城市化进程与房地产产业之间的互动框架，通过将城市化进程纳入我国房地产产业成长与发展的进程，建立关于我国房地产产业发展与城市化进程之间的互动研究机制；此外，本研究从房地产产业的角度，分析房地产产业的发展我国城市化进程的促进作用。基于此，本部分首先回顾了城市化进程以及房地产产业的相关研究，描