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第九章房地产综合开发项目的经济效果分析第一节房地产综合开发概述一、房地产综合开发的概念1.开发：原意是指以荒地、矿山、水利等自然资源为劳动对象，通过人力的改造而为人类所利用的一种生产活动，这种活动既具有使用价值，也具有价值2.房地产综合开发：是对城市的新建和重建地区，经人力改造创造建设条件，然后按“统一规划，统一设计，统一配套，统一施工和统一管理”的要求进行各项工程建设的综合性开发活动二、房地产综合开发的基本程序（一）八个步骤1.投资机会寻找2.投资机会筛选3.可行性研究4.获取土地使用权5.规划设计与方案报批6.签署有关合作协议7.施工建设与竣工验收8.市场营销与物业管理（二）四个阶段1.投资机会选择与决策阶段投资机会选择：开发商往往依据自己对某地房地产供求关系的认识，寻找投资的可能性，常说的“看地”投资决策分析：主要包括市场分析和项目的财务评价两部分工作2.前期工作是指在确定不具体开发地点与项目之后，在购买土地使用权和开发项目建设过程开始以前所涉及有关各种合同条件的谈判与签约等工作，前期工作内容包括。1）分析拟开发项目用地的特征与四至范围、用途及获益能力大小2）获取土地的使用权3）征地、拆迁、安置、补偿4）规划设计与建设方案的制定5）与城市规划管理部门协商、获得规划许可6）施工现场的水、电、路通和场地平整7）市政设施接驳的谈判与协议8）安排短期和长期信贷9）对拟建中的项目寻找预租（售）的客户10）对市场状况进行进一步的分析，初步决定租金或售价水平11）对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算12）对承包商的选择提出建议，如有可能，也可与部分承包商进行初步洽商13）开发项目保险事宜洽谈3.建设阶段是将开发过程中所涉及的所有原材料聚集在一个空间和时间上的过程即开发项目建筑工程的施工过程4.租售阶段第二节地租与地价理论一、我国城市土地使用制度的改革1.新宪法规定：城市土地属于国家所有2.把过去的不得“无偿、无限期、无流动并不得出租转让”使用改为“有偿、有限期、有流动、可以依法转让”使用，使土地作为生产要素真正纳入市场经济轨道3.决定城市土地使用权费用的最基础的因素是地租及其所表现出来的地价二、地租理论1.地租：是指报酬或收益，是直接生产者在农业（或其它产业）中所创造的生产物被土地所有者占有的部分，是土地所有权借以实现的经济形式2.租金：是土地使用者为使用土地及其附属物支付给土地所有者的全部代价3.地租和租金的关系：地租只是租金的一部分，租金中除了含有地租外还含有土地资本的利息，以及一部分平均利润和工资4.地租的分类：1）级差地租：实质是占有较优土地经过经营而获得的超额利润，地租根据形成条件不同可分为级差地租Ⅰ（本意是对于相同面积的地块，由于土地的肥沃程度和位置的不同而产生的大小不等的超额利润转化成的地租，对于城市土地，主要是由于地理位置决定，而肥沃程度不起作用）和级差地租Ⅱ（本意是指在同一块土地上连续投入同量的资本，而产生大小不等的超额利润转化成的地租，对于城市土地，返加投资所产生的超额利润不是土地的直接贡献而是投资者的投资贡献）2）绝对地租：是由于土地所有权的垄断以及土地所有权与使用权分离所产生的，租用任何土地都必须交纳的地租3）垄断地租：由土地所有权垄断而带来的垄断利润三、地价理论（一）地价的概念是购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，可表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等形式。在我国土地所有权归国家所有，所以土地的价格体现是土地使用权价格（二）地价的特点地价不同一般物价，具有自身特点1.表示方式不同（土地除以价格表示，还可以用租金表示）2.价格基础不同（所有权和使用权）3.形成时间不同（标准化和非标准化）4.土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不是由生产成本决定5.地价主要由地产需求决定6.地价具有明显的地区性和个别性7.地价呈明显的上升趋势，地价上升的趋势高于一般商品价格的上升速度8.市场结构不同（市场完整与不完整）9.折旧现象不同（价值降低与增值）（三）地价的分类1.按土地的权利分类（所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格等）2.按土地价格形成方式（交易价格和评估价格）3.按政府管理手段（申报地价、公告地价）4.按土地价格表示方法（土地总价格、单位面积地价、楼面地价）（四）影响地价的因素1.一般因素（行政因素、人口因素、社会因素、国际因素、经济因素）2.区域因素（所处的区域位置）3.个别因素（又称案地因素、自身因素、大小、形状等）第三节房地产开发项目投资估算一、房地产开发项目投资的构成（P201图9.1）土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发建设投资开发间接费管理费用财务费用房地产开发销售费用项目总投资开发期税费其他费用不可预见费经营资金二、各项投资费用的估算方法1.土地取得费用是指为取得开发项目用地使用权而发生的费用，可通过土地征用费（包括土地补偿费、安置补助费地上附着物和青苗补偿费、征地管理费、耕地占用税、征用城郊某菜的还应交纳新菜地开发建设基金等）、拆迁安置补偿费（包括拆迁安置费、和拆迁补偿费）、土地出让金（是国家将土地使用权在一定年限内有偿出让给土地使用者所得出让金，一般30～99年）、土地转让金（通过二、三级市场有偿转让取得土地的购买价）2.前期工程费是指前期规划、可行性研究、勘察、设计及施工“三通一平”所发生的费用3.基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括建造小区内的道路，供水、供电、排污、照明、通讯、绿化、路灯、环境卫生等费用4.建安工程费是指建造商品房及附属工程所发生的建筑工程费，安装工程费和设备购置费5.公共配套设施建设费是指建造小区内为居民服务配套建设的各种非营业性的公共配套设施的建设费用（包括居委会、托儿所、幼儿园、公厕、停车场等）6.开发间接费是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用（包括工资、福利、办公费等）7.管理费是指开发企业为管理和组织经营活动而发生的各种费用（包括公司经费、工会经费、职工培训、土地使用税等）8.财务费是指开发企业筹集资金而发生的各项费用（包括利息、金融手续费等）9.销售费用是指在销售产品过程中发生的各项费用（包括工资、广告等）10.税费是指各种税金和地方政府或有关部门征收费用（供电贴费、公用设施、绿化费等）11.其它费用包括：临时用地费、图纸、标底编制、总承包管理费、合同公证费、质检、监理费等12.不可预见费是指预先不可预见的费用（变更等）13.经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金（包括土地转让成本、销售成本等）第四节房地产开发项目经济效果评价一、评价的主要程序和内容1.搜集被评项目的有关资料2.估算工程投资3.拟订投资安排计划和资金筹措计划4.估算销售成本5.拟订销售价格和销售收入计划6.编制各种财务评价报表7.依据财务评价基本报价，计算财务评价指标8.进行不确定性分析9.分析房地产开发项目的社会效果10.编制经济评价报告二、项目评价指标例题分析（P205）二、项目评价指标计算示例例9.1某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000平方米的土地50年的使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60％，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼(均为标准层)，建造成本为3500元／平方米，专业人员费用为建造成本预算的8%，用电权费和电贴费等其他费用为460万元，管理费为土地成本、建设成本、专业人员费用和其他费用之和的3.5％，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5％、3.0％和6.5％，预计项目建成后每平方米建筑面积的售价为12000元。项目开发周期为3年，建设周期为2年，地价于开始一次投人，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费在建设期内均匀投入；年贷款利率为12％，按季度计息，融资费用为贷款利息的10％。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商成本利润率分别是多少?解(1)项目总开发价值1)项目建设面积：4000×5.5乎方米=22000平方米2)标准层每层建筑面积：(22000—4000X60％×4)／10平方米=1240平方米3)项目+总销售收人：22000×12000元=26400万元4)销售税费：26400X6.5％万元=l716万元5)项目总开发价值：(26400—1716)万元=24684万元(2)项目总开发成本1)土地成本：5000万元2)建造成本：22000×3500元=7700万元3)专业人员费用(建筑师、结构／造价／机电／监理工程师等费用)：7700×8％=616万元4)其他费用：460万元5)管理费：(5000+7700+616+460)×3.5％万元=482.16万元6)财务费用①土地费用利息：5000×[(1+12％／4)3×4—1]万元=2128.80万元②建造费用／专业人员费用／其他费用／管理费用利息：(7700+616+460+466.06)×[(1+12％／4)(2／2)×4—1]万元=1159．96万元③融资费用：(2128.80+1159.96)×10％万元=328.88万元④财务费用总计：(218.80+1159.96+328.88)万元=3617.64万元⑤市场推广及销售代理费用：26400X(0.5％+3.0％)万元=924万元⑥项目开发成本，总计：(5000+7700+616+460+482.16+3617.64+924)万元=18339.8万元.⑦开发商利润：(24684—18339.8)万元=6344．2万元⑧开发商成本利润率为：6344.2/18339.8×100％=34.59％例9．2某开发商在一个中等城市以425万无的价格购买了一块写字楼用地50年的使用权。该地块规划允许建筑面积为4500平方米。开发商通过市场研究了解到当前该地区中档写字楼可出租面积的年净租金收为450元／平方米，银行同意提供的贷款利率为15％的基础利率上浮2个百分点，融资费用为贷款利息的重10％。开发商的造价工程师估算的中档写字楼的建造成本为1000元／平方米，专业人员费用为建造成本的12.5％，用电权费和电贴费等其他费用之和的3.0％，市场推广及出租代理费为正常经营后第一年净租金收入的20％，当前房地产投资的收益率9.5％；项目开发周期为18个月，建设期为12个月，可出租面积系数为0.850，试通过计算开发商成本利润率对该项目进行初步评估。解(1)项目总开发价值1)项目可出租建筑面积：4500×0.85平方米=3825平方米2)项目每年净租金收入：3825×450万元=172.125万元3)项目总开发价值：=172.125×(P／A9.5％，48.5)万元=1789．63万元(2)项目总开发成本1）土地成本：425万元2)建造成本：4500×1000万元=450万元3)专业人员费用(建筑师、结构／造价／机电／监理工程师等费用)：450×12.5％万元=56.25万元.4)电贴、用电权等其他费用：60万元.5)管理费：(425+450+56.25+60)X×3.0％万元=29.74万元6)财务费用①土地费用利息：425×[(1+17％／4)1.5×4—1]]万元=120.56万元②建造费用／专业人员费用／其他费用／管理费用利息：(450+56.25+60+29.74)×[(1+17％／4)0.5×4—1]万元=51.74万元③融资费用：(120.56+51.74)×10％万元=17.23万元④财务费用总计：(120.56+51.74+17.23)万元=189.53万元⑤市场推广及出租代理费：172.125×20％万元=34.43万元⑥项目开发成本，总计：(425+450+52.65+60+29.74+189.53+34.43)万元=l241.35万元⑦开发商利润：(1789.63—1241.35)万元=548.28万元⑧开发商成本利润率为：548.28/1241.35×100％=44.17％