农村住宅调研报告【参考5篇】

参考资料，少熬夜！农村住宅调研报告【参考5篇】在当下社会，需要使用报告的情况越来越多，不同的报告内容同样也是不同的。一听到写报告就拖延症懒癌齐复发？以下是网友帮大家分享的农村住宅调研报告【参考5篇】，希望您喜欢下载。农村住宅调研报告【第一篇】近些年来我院在审理地产案件中，不断遇到村委会利用集体土地建住宅楼卖给本村以外的村民和城市居居而产生的房屋买卖纠纷案件，这类案件具有涉及面大、人数众多、法律规定不甚明确的特点，还涉及小城镇建设的政策导向与有关法律规定的冲突问题。因此，如何正确把握法律与政策的关系，维护好本地区的社会稳定，妥善处理此类纠纷，需要认真探讨。一、集体土地建住宅楼的背景及基本情况1993年国家六部委联合下发《关于加强小城镇建设的若干意见》，江苏省政府从1995年起，在全省范围内开展创新型小城镇活动，1996年3月28日南京市人民政府以宁政发（1996）69号文件下发南京市人民政府关于批转市建委《关于加强南京市村镇规划建设的实施意见》的通知。这一系列的文件规定了农村小城镇建设的规划、管理及实施的具体办法。在这样一种政策导向下，此项工作在乡镇集体土地上全面展开。例如原南京市大厂区的葛塘镇（该镇1996年被省政府评为示范新型小城镇）于1995年开始了此项工作，该镇下辖的邻近大厂城区的中山村、欣乐村、四周村、新村村先后搞起了住宅楼的兴建工程。截止到1999年底上述四村共在集体土地上建造住宅楼73幢，24万平方米，3000多套房屋。3000多套的房屋中20卖给了本村村民，80卖给外地农民和城镇居居。这四个村在兴建住宅楼的过程中一般都办理了或补办了下列手续：1、原南京市大厂区计划经济委员会关于葛塘镇各中心村建设或贸易货栈工程建设的立项报告的批复；2、原南京市大厂区土地管理局核发的或补发的“乡镇建设用地批准通知单”；3、原南京市大厂区城乡建设局核发的“中心村住宅”或“贸易货栈”的红线图；4、原南京市大厂区葛塘镇人民政府颁发的“江苏省村镇工程建设许可证”。四个村在出卖3000多套房屋的形式上都采用了与购房者签订“委托建房协议”的方式。“委托建房协议”的主要内容也都明确规定了村委会享有土地的所有权，购房者享有土地使用权和房屋的所有权。在本院所审理的此类房屋买卖纠纷案件中，参考资料，少熬夜！所有建成的住宅楼也都经过了工程质量的验收，并领取了建筑管理部门颁发的质量合格证书。在审理此类案件过程中还发现，凡已付清房款的购房者，村委会均按协议的约定为其办理了“村镇房屋所有权证”。四个村的73幢住宅楼都与原大厂区的城区房屋或住宅小区毗邻，四个村住宅楼所占的非耕地也与原大厂区城区的国有土地接壤，住宅楼的配套建设、物业管理均已达到一定的水平。二、纠纷的原因及解决此类纠纷的不同意见在我院近些年所受理的村集体土地住宅楼买卖纠纷案件中，原告均为村委会，至目前为止尚无一例购房者诉村委会的案件，作为原告的村委会的诉讼请求基本相同，都是要求购房者付清尚欠的购房余款，被告的抗辩理由也基本相同，主要是认为，原告无房地产开发经营的资格，“委托建房协议”无效，原告只能够为被告办理城市房屋所有权证书和国有土地使用权证书，被告即可付清余款。也有少数购房者并不主张委托建房协议无效，而以其他的理由（如房屋质量问题）相抗辩。这类案件的难点主要在如何认定“委托建房协议”的性质和效力。对此问题的认识意见分歧较大，主要有下列几种观点：1、认为“委托建房协议”名为委托建房，实为房地产开发经营，而村委会不具有房地产开发经营的资格，集体土地亦禁止从事房地产开发经营，故应认定“委托建房协议”无效。2、有条件的认可“委托建房协议”有效，即购房者是本村村民的，双方签订的“委托建房协议”有效，凡购房者是外地农民或城市居民的，“委托建房协议”无效。3、应当认定“委托建房协议”合法有效，因为委托建房与房地开发有着本质的不同，不应将小城镇开发建设与城市房地产开发经营混为一谈。“委托建房协议”的产生有其政策背景即小城镇的开发建设，委托建房协议的效力如何确定，关键是看建房有无规划、有无立项、有无审批、有无许可，如果村委会履行有关的法定手续，取得了相应的权利就应当认定“委托建房协议”有效，本区法院审理的集体土地建住宅楼的案件中的村委会均办理了相应的手续，故应当认定协议有效。三、对此类案件的处理情况及原因分析我院自20xx年始受理集体土地建住宅楼的房屋买卖案，截止20xx年6月底已审结20余件，结案方式大都采判决形式，判决结果均认定委托建房协议合法有效，限令购房者支付购房款，承担诉讼费用。其部分购房者不服判决上诉至南京市中级法院，上诉期间又因双方达参考资料，少熬夜！成协议，购房者撤回上诉。目前已审结的20余件案件大部分均已得到执行。我院对此类案件的焦点即“委托建房协议”的效力问题作有效认定的理由如下：1、集体土地上所建的住宅楼均经政府有关部门的审批，且有关政府部门具有相应的职权，如大厂区土地管理局所批准的亩非耕地用于中心村工程建设就符合《土地管理法》有关管理主体和职权的规定。2、本区集体土地建设的住宅楼在审批的程序上符合国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》的规定。3、集体土地上的委托建房与城市房地产开发有着本质的不同。委托建房协议的形式与国家倡导的小城镇开发建设的政策有着密切的联系。小城镇的开发建设自应遵循一整套的法律、法规的规定，而不应套用《城市房地产管理法》的规定来调整小城镇的开发建设。4、假若认定“委托建房协议”无效，将造成本辖区范围内社会秩序的极大混乱，也会造成社会财富的极大浪费。本院已审理的案件虽少，但是，这些案件的审理结果，对3000多套房屋的购房者有关集体土地上住宅楼买卖的法律关系的稳定与否具有决定性的意义。如果认定委托建房协议无效将会影响众多购房者集体土地上住宅楼买卖的法律关系的稳定，将可能引发大规模的诉讼，从而影响社会稳定，认定委托建房协议无效也必然造成社会财富的浪费。5、购房者主张“委托建房协议”无效只是诉讼策略，并非真正的目的。审理此类案件中，还发现一部分被告主张“委托建房协议”无效的真正目的不是要退回房屋要回购房款，而是想通过主张“委托建房协议”无效来与村委会讨价还价。另外，主张“委托建房协议”无效的内在理由，是认为我国现行的土地管理法律、法规是限制集体土地使用权流转的，之所以限制集体土地使用权的流转，是因为如果允许集体土地使用权流转将会导致农村耕地的大量流失；导致农村廉价土地冲击城市房地产市场。对这种理由，我们认为限制土地使用权流转恰恰是造成农村耕地流失的一个重要原因。大家知道在1998年修订的土地管理法施行前，土地收益实际是由市、县政府享有，而市、县政府又拥有土地征用审批权，为获取更多的土地收益，一些市、县政府往往滥用审批权违法批地、乱占耕地、浪费土地的事实大量发生。1998年土地管理法确立了土地用途管理制度以后，我国已经具备了保护耕地的法律基础。如果土地用途制度得以有效实施，即使允许集体土地使用权流转也不会造成耕地的流失。本案的土地审批虽是发生在1998年以前，但土地的审批手续与1998年以后的土地用途管理制度的规定较吻合，审理此案应当考虑这参考资料，少熬夜！一情况。还有放开集体土地使用权流转确有可能冲击城市房地产市场，使政府减少大量的土地收益，但是，从长远看允许集体土地使用权流转有利于国家和社会利益。农村集体土地如形成市场可以和城市土地市场并存竞争，有利于发挥城市、农村各自功能的优势。近年来越来越多的人赞成放开集体土地市场。梁慧星先生在《中国物权法草案建议稿》中就持此观点。但是我们阐述这些理论并不是要突破现行法律规定，而是认为在现行法律框架下，对于小城镇开发建设过程中的集体土地建住宅楼的效力认定宜宽不宜严，法院在审理这类案件中只要查明住宅楼工程项目有立项批复，有土地使用审批、有建筑许可，且批准部门是在其职权范围内行使审批权（包括事后补办了有关手续）就应认定“委托建房协议”有效。必须指出的是在小城镇建设过程中，有些地方确实存在不规范的问题。这在我院审理的此类案件中也有所反映。但是这些不规范的做法自1999年1月1日新《土地管理法》实施以后已经得到遏制，小城镇建设步入了正规。在我院处理的集体土地上建住宅楼都是小城镇建设早期由于不规范所遗留的问题，并不是这类问题还在延续，如果对“委托建房协议”作有效认定会对不规范的小城镇建设起负面影响，法院审理时应当谨慎的认定“委托建房协议”的效力。如果对不规范的小城镇建设不起负面影响的效果，那么从合同法的角度也应当认定“委托建房协议”有效。基于上述理由，本院对这类案件中“委托建房协议”的效力作出了合法有效的认定。这样处理取得了良好的社会效果。农村住宅调研报告【第二篇】本次对调查过程中农民朋友反映最为强烈的问题作了必须的探讨和分析，归纳起来有以下几类：1、农田断水频繁，尤其是在干旱季节，更为严重。2、公路等交通设施的建设不是很完善，农民的出行很不方便。另外，由于公路等的不完善给当地的经济也带来了必须的影响。3、农产品的价格较低，农产品给农民带来的收入甚微。虽然近年来农产品的价格有所上扬，但是农业生产资料也在不停的上涨，与农业》投资相比，农产品的价格较为低迷，长此以往将对农民不利。关于问题的分析根据当地政府的基本状况而言，由于在该地区设立的`.工厂和企业较少，所以税收来源就不多了，另外又加之中央实施的税费改革，对农业税的免除，政府的财政收入就存在必须的问题。农产品的价格持续低迷的问题在全国的范围内都普遍存在，这主要是由于农产品的供参考资料，少熬夜！求关系所决定的。从事农业生产的人口众多，这势必会导致农产品的供大于求的情形出现，从而出现“谷贱伤农”。在市场经济体制下，作为地方政府如果采用宏观调控的手段来解决这一问题的话，可能性不大，效果可能也不会很明显，毕竟地方政府的管辖范围有限，调控潜力也有限。对于贴合实际状况的经济发展之路，有下列几个：花大力气招商引资对那些拥有丰富的资源的地区，农民本能够很好的利用这些资源来发家致富，但是由于资金不足，无力投资而使得资源无法很好的开发，为了很好的开发利用这些资源，招商引资当为首选。另外，招商引资的另一个较大的项目是对农产品的生加工等方面。该地区的农产品在销售的过程中几乎没有产生多大的附加值，然而，该地的农产品质忧、产量佳，所以如果再对其进行生加工，则会有很大的潜力。政府应当制定必须的优惠政策，力争建立几个龙头企业，从而带动当地经济的发展。用心推进农业产业化进程用心推进农业产业化进程，为农民增收注入活力。一是大力发展农业龙头企业，充分发挥龙头企业开拓市场、引导生产、加工增值、为农服务的作用。要采取切实措施，加大对龙头企业的扶持力度，并致力于组建农业龙头企业集团，增强龙头企业的带动潜力。二是大力发展农村合作经济组织。我们要把大力发展农村合作经济组织与提高农业产业化水平结合起来，用心引导，扶持农村合作经济组织的健康发展。要以鼓励引导广大农民开展产销联合，组建多种形式的技术协会、信息协会、流通协会为重点，透过这些市场中介组织引导农民进入市场，实现千家万户小生产与千变万化大市场的有效对接。加大农业产业结构调整，大力发展优质高效农业政府要适当引导农民加大对农业的投入，尽快调整农产品品质、品种结构，发展特色产业。要以市场为导向，以效益为中心，依靠科技进步，立足资源优势，突出抓好品种、质量的结构调整，使农业由市场决定产量、需求决定品种质量的轨道上健康发展。同时也应当加大市场开拓力度，为农民增收创造条件。务必强化市场第一的观念，下大气力研究市场信息、市场动态、市场容量和供求关系，超前预测，科学分析，按照市场经济规律指导农业生产，利用时间差、地区差，扩大农产品销售半径，扩大农产品集散量。突出优质抓特色，狠抓调整促增效在市场经济的形势下，有特色，才能有效参与市场竞争并立于不败之地。发展特色产业，推进农业经济结构优化升级，是新时期实现农民增收的主要途径。参考资料，少熬夜！(一)抓高效特色种植业。(二)抓绿色农产品加工业。发展壮大农产品经营队伍发展壮大农产品经营队伍，一个产业能不能持续持久活力，还得看产品的销路是否畅通。农业产品