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《北区定位与物业发展建议》谨呈：中贸世纪企业集团有限公司本报告是严格保密的。2009-5-14报告大纲1.总体功能布局回顾2.北区定位3.北区规划与物业发展建议总体功能布局：三城共荣的构想——内城、外城、卫城卫城（复合区）内城（居住区）外城（公建区）外城资源条件：•临长安路，商业价值最大物业类型：•大型集中商业+类公寓+酒店+风情商业街主要功能：•依托核心驱动物业大型集中商业，形成项目价值与档次标杆，形象展示核；•通过公建物业拔高容积率。•为内城社区提供完善配套。内城资源条件：•西邻解放军政治学院，相对私密、安静物业类型：•住宅为主，南侧临友谊路部分商业主要功能：•依托项目合力，树立高尚社区认知，实现快速资金回笼。•后期实现价值突破。总体功能布局：三城共荣的构想——内城、外城、卫城外城资源条件：•临长安路，商业价值最大物业类型：•大型集中商业+类公寓+酒店+风情商业街主要功能：•依托核心驱动物业大型集中商业，形成项目价值与档次标杆，形象展示核；•通过公建物业拔高容积率。•为内城社区提供完善配套。内城资源条件：•西邻解放军政治学院，相对私密、安静物业类型：•住宅为主，南侧临友谊路部分商业主要功能：•依托项目合力，树立高尚社区认知，实现快速资金回笼。•后期实现价值突破。卫城资源条件：•回迁区住宅与商业位置已定，发展空间受限物业类型：•商业、住宅主要功能：•最先启动区域，保证快速回现。•作为整个项目的功能补充。总体功能布局：三城共荣的构想——内城、外城、卫城卫城（复合区）内城（居住区）外城（公建区）外城——国际时尚区展示/开放/商业/交流城市功能内城——高尚居住区私密/高品质/安全中高端居住功能卫城——活力休闲区融合/过渡/复合/多元内、外城功能的补充北区之于项目整体的目标与功能自身条件先天不足，其功能定位必然是南区核心功能的补充与融合前期沉淀大量资金，北区最先启动，必须为后续大规模开发提供资金保障，因此，快速回现是北区开发首要目标。北区目标报告大纲1.总体功能布局回顾2.北区定位3.北区规划与物业发展建议5#楼定位北区商业定位5#楼定位探讨前提及探讨视角北区5#楼定位探讨开发商阶段目标——快速回现项目前期沉淀大量资金，北区最先启动，必须为后续大规模开发提供资金保障，因此，快速回现是北区开发首要目标。之于整体定位——规模较小，对整体功能定位影响有限政府规划审批部门未对中轴线两侧物业类型的强制性规定；住宅物业能满足规范要求前提；探讨前提经济效益角度——两种方案的收益测算；噪声处理对成本增加的影响分析探讨视角项目整体发展角度——5#在项目整体的关系与地位市场角度——住宅产品与公寓产品相比消化速度与消化风险相对小，在市场调整期内，这一结论将在1-2年内延续规划要求——具备居住物业设计条件政府规划审批部门未对中轴线两侧物业类型的强制性规定；住宅物业能满足规范要求前提；5#的两种方案：方案一为公寓、方案二为住宅北区5#楼定位探讨方案一方案二物业类型：公寓建筑面积：1050平*27F=约2.8万,指标来源于最新版5号楼方案入口方式：从南关正街一侧进入立面形象：方正、公建对下部商业影响：占用临街商业面积，剪力墙相对较小物业类型：住宅建筑面积：700平*27F=约1.9万，指标来源于4.30.dwg入口方式：从北区社区内部进入立面形象：可设计成公建化意向对下部商业影响：占用商业内部面积，部分剪力墙落地市场角度——公寓除宏府项目，市场平均速度在15-25套/月，1000平米左右项目1月2月3月4月宏府西华门广场59568925013272.63假日国际公寓32678715931296.81阳光里汇总29283610331033南苑大厦(粉巷一号）292836756541.79和平大道汇总-217173532.08宇隆公寓(铂林.美域)4411241131305.97西旅国际--1300-1600会展国际--600-800单位：平米公寓项目20091月-4月销售面积情况说明：灰色部分数据来源于西安房管局,白色部分为市调估算值。宏府项目凭借稀缺的地段优势，一直以来是区域内销售最好项目，4月达到3千平米。同区域内的假日项目其每月销售速度1000多平米。其他项目销售速度基本在500-1000平米，即每月15-25套左右。北区5#楼定位探讨项目1月2月3月4月平均万科新地城108640553000-400040004000左右荣城-21546899113846812荣城（18万）悦城（5.5万）自由自宅（5.5万）万科新地城（11万）九锦台（36万）凯旋城（老项目）瑞鑫摩天城（22万）长安路以东南二环沿线30010204050套/月单位：平米荣城与新地城20091月-4月销售面积情况北区5#楼定位探讨市场角度——区域内可见住宅项目供应不多，但个盘市场实现差异性大，荣城项目表现突出，09年月均销售约6812平米区域内目前住宅项目供应不多，可参照项目较少。荣城销售速度突出，从西安房管局的销售数据来看09年月均销售速度在60套左右。如项目周边悦城、自由住宅等小规模项目市场认知度不高，销售状况一般。说明：荣城2、3、4月与万科1、2月销售数据来源于西安房管局市场角度——近一年来，项目周边公寓产品月均回款额仅为住宅产品的一半；满足刚性需求的住宅产品回现能力突出当前市场情况对比：08年5月至09年4月，项目周边的公寓产品月均回款额仅为住宅产品的一半北区5#楼定位探讨项目周边公寓产品月回款区间为500-1300万，平均700万荣城约3700万九锦台约300万凯旋城约1700万500万1000万1500万2000万2500万3000万悦城约1000万自由自宅约1000万海星自由城约700万瑞鑫摩天城约1200万500万1000万1500万2000万2500万3000万粉巷一号约500万和平大道约550万阳光里约500万假日国际约600万宏府嘉会约1200万会展国际约450万项目周边住宅产品月回款区间为1000万-3000万，平均1500万万科约2800万市场角度——从世联在多个城市积累的市场经验以及西安本土市场表现来看，在市场调整期阶段，以满足刚性需求的住宅产品与公寓产品相比市场风险相对小北区5#楼定位探讨发展急速上升下降调整期时间世联通过在多个房地产市场的经验积累总结市场周期规律；东南沿海城市在07年四季度率先进入调整期，目前仍然没有明确的市场上升信号，调整期周期应在2年甚至2年以上。在宏观政策影响下，西安在08年第二季度进入市场顶峰。量平价滞；第三季度市场进入调整期，投资客户渐少，刚性需求突出，从现行调整的城市经验来看，未来一年内延续这一特征的可能性很大08年1月至今西安商品房成交走势0102030405060708008.108.208.308.408.508.608.708.808.908.1008.1108.1209.109.2万平米200025003000350040004500500055006000元/平米成交面积（万平米）成交均价（元/㎡）量升价跌量平价滞量价齐升小阳春市场景气程度经济效益评价——经济测算基础北区5#楼定位探讨项目方案一（公寓）指标参照于最新版5号楼公寓方案方案二（住宅）指标参照4.30.dwg占地面积（基座面积）1050平700平建筑面积2.8万（1050平米*27层）1.9万（700平米*27层）土地成本1000元/平开发成本4314元/平米3495元/平米销售价格5500元/平7000元/平销化速度1000平/月说明：区域周边公寓产品市场平均水平在15-25套左右，个别项目如宏府市场表现突出，月售80套左右。本项目公寓销售速度按25套/月，月售1000平米计算。2700平/月说明：市场可比项目较少，荣城销售速度在40-70套左右，万科在高单价条件下实现30-40套左右销售速度。本项目按照30套/月，户均90平米左右，月售2700平米计算。附件：公寓开发成本北区5#楼定位探讨序号项目名称数量(㎡)单价(元/㎡)金额(万元）备注1土地费用1.1土地成本10501000.00105.0项目总体土地成本为66700万元，总占地面积为6.4万平，容积率约10，故计算出单平建筑面积的土地出让金为1000元；为对比便利，两种方案统一以较大的基底面积作为占地面积，不考虑土地的交叉使用土地费用小计1000.00105.02前期工程费2.1规划设计费2800040.00112.0包括整体规划、建筑单体和景观设计2.2其他前期各项费用2800010.0028.0含勘查、三通一平等前期工程小计50.00140.03建筑安装工程费3.1地上建筑安装工程费280002700.007560.03.2装修28000800.002240.0建安工程费小计3500.009800.04基础设施配套费28000400.001120给大市政5管理费用301.4=（1+2+3）×3%6不可预见费251.1=（1+2+3）×2.5%7其他费用7.1报建费2800090.00252.07.2工程监理费及其他行政性收费2800040.00112.0其他费用小计364.09合计280004314.8112081.5附件：住宅开发成本北区5#楼定位探讨序号项目名称数量(㎡)单价(元/㎡)金额(万元）备注1土地费用1.1土地成本7001000.0070.0项目总体土地成本为66700万元，总占地面积为6.4万平，容积率约10，故计算出单平建筑面积的土地出让金为1000元；为对比便利，两种方案统一以较大的基底面积作为占地面积，不考虑土地的交叉使用土地费用小计1000.0070.02前期工程费2.1规划设计费1900040.0076.0包括整体规划、建筑单体和景观设计2.2其他前期各项费用1900010.0019.0含勘查、三通一平等前期工程小计50.0095.03建筑安装工程费3.1地上建筑安装工程费190002700.005130.03.2装修190000.000.0建安工程费小计2700.005130.04基础设施配套费19000400.00760给大市政5管理费用158.9=（1+2+3）×3%6不可预见费132.4=（1+2+3）×2.5%7其他费用7.1报建费1900090.00171.07.2工程监理费及其他行政性收费1900040.0076.0其他费用小计247.09合计190003470.126593.2附件：防噪措施研究——目前区域内住宅、公寓项目多应用中空玻璃作为防噪措施，已成为区域购买基本平台要求，故住宅方案在防噪方面没有额外增加建筑成本北区5#楼定位探讨物业类型项目名称防噪措施公寓南门国际中空玻璃塑钢窗会展国际中空玻璃塑钢窗宏府嘉会断桥铝合金窗假日国际中空玻璃塑钢窗住宅翡翠明珠中空玻璃塑钢窗宏信国际花园中空玻璃塑钢窗九锦台断桥铝合金low-e玻璃（隔热降噪）通风降噪窗是较为先进的降噪设施，建安成本增加仅为千分之六无论住宅、公寓产品，中空玻璃塑钢窗已经成为市场平台要求，没有成本差异通风降噪窗：包括型材和安装费用，共约526元/平方米；普通塑钢窗：包括型材和安装等综合成本约360元/平方米；通风降噪窗每平米比普通铝合金窗约贵166元/平米，以窗户面积与建筑面积之比为1：10计算，则每建筑平米成本增加16.6元以高层建筑建安成本为2700元计算，成本增加仅为千分之六。经济效益评价——从利润总额和利润率来看，公寓方案整体收益优势显著；但从回现速度与销售周期来看，住宅方案销售周期短，内部收益率高，具备较高的资金收益效率优势北区5#楼定位探讨序号项目公寓方案指标住宅方案指标单位1占地面积1050700平米2总建筑面积2.81.9万平3项目总投资137537485万元4项目经营收入1960010450万元5利润总额58472965万元7投资利润率（）42.51%39.62%9财务净现值（FNPV）31781923万元10财务内部收益率（FIRR）19.84%50.88%11动态投资回收期31.5年12销售周期2.50.6年13销售首